Strom­ver­sor­gung in der Miet­woh­nung

Der Bun­des­ge­richts­hof hat sei­ne Recht­spre­chung, wonach ein Woh­nungs­mie­ter grund­sätz­lich Anspruch auf eine Elek­tri­zi­täts­ver­sor­gung hat, die zumin­dest den Betrieb eines grö­ße­ren Haus­halts­ge­rä­tes (wie etwa einer Wasch­ma­schi­ne) und gleich­zei­tig wei­te­rer haus­halts­üb­li­cher Gerä­te ermög­licht, noch­mals bestä­tigt.

Strom­ver­sor­gung in der Miet­woh­nung

In dem heu­te vom Bun­des­ge­richts­hof ent­schie­de­nen Rechts­streit ver­langt die kla­gen­de Ver­mie­te­rin von dem beklag­ten Mie­ter Zah­lung rück­stän­di­ger Mie­te und Räu­mung der ver­mie­te­ten Alt­bau­woh­nung. In dem 1985 geschlos­se­nen For­mu­lar­miet­ver­trag heißt es unter ande­rem:

„Der Mie­ter ist berech­tigt, in den Räu­men Haus­halts­ma­schi­nen (z.B. Wasch- und Geschirr­spül­ma­schi­nen, Tro­cken­au­to­ma­ten) auf­zu­stel­len, wenn und soweit die Kapa­zi­tät der vor­han­de­nen Instal­la­tio­nen aus­reicht und Beläs­ti­gun­gen der Haus­be­woh­ner und Nach­barn sowie Beein­träch­ti­gun­gen der Miet­sa­che und des Grund­stücks nicht zu erwar­ten sind. Im Fal­le des Anschlus­ses von Elek­tro­ge­rä­ten, die zu einer Über­las­tung des vor­han­de­nen Net­zes füh­ren, ist der Mie­ter ver­pflich­tet, die Kos­ten der Ver­stär­kung oder sons­ti­gen Ände­rung des Net­zes zu tra­gen (ein­schließ­lich der Ener­gie­um­stel­lungs- und Fol­ge­kos­ten).“

Der beklag­te Mie­ter hat die Mie­te wegen zu schwa­cher Strom­ver­sor­gung der Woh­nung und wegen wei­te­rer behaup­te­ter Män­gel gemin­dert. Die dar­auf­hin von der Ver­mie­te­rin erho­be­ne Kla­ge auf Räu­mung und auf Zah­lung rück­stän­di­ger Mie­te ist vom Amts­ge­richt Neuss abge­wie­sen wor­den [1]. Auf die Beru­fung der Ver­mie­te­rin hin hat jedoch das Land­ge­richt Düs­sel­dorf der Kla­ge statt­ge­ge­ben [2]. Die dage­gen gerich­te­te Revi­si­on des beklag­ten Mie­ters hat­te nun vor dem Bun­des­ge­richts­hof Erfolg.

In sei­nem Revi­si­ons­ur­teil bekräf­tigt der Bun­des­ge­richts­hof sei­ne bis­he­ri­ge Recht­spre­chung, wonach auch der Mie­ter einer nicht moder­ni­sier­ten Alt­bau­woh­nung grund­sätz­lich einen Anspruch auf eine Elek­tri­zi­täts­ver­sor­gung hat, die zumin­dest den Betrieb eines grö­ße­ren Haus­halts­ge­rä­tes, wie etwa einer Wasch­ma­schi­ne, gleich­zei­tig neben wei­te­ren haus­halts­üb­li­chen Gerä­te wie etwa einem Staub­sauger ermög­licht [3]. Zu Unrecht hat Land­ge­richt ange­nom­men, dass die Par­tei­en im ent­schie­de­nen Fall einen davon abwei­chen­den Stan­dard ver­ein­bart haben. Ein unter dem Min­dest­stan­dard lie­gen­der Zustand ist nur dann ver­trags­ge­mäß, wenn er ein­deu­tig ver­ein­bart ist. Eine sol­che ein­deu­ti­ge Ver­ein­ba­rung im Hin­blick auf die Elek­tro­in­stal­la­ti­on ergibt sich aus der zitier­ten Bestim­mung im Miet­ver­trag nicht, denn die­ser lässt sich nicht ent­neh­men, dass die vor­han­de­ne Strom­ver­sor­gung den Ein­satz übli­cher Haus­halts­ma­schi­nen nicht erlaubt und somit nicht dem Min­dest­stan­dard genügt.

Außer­dem ist die zitier­te Rege­lung wegen unan­ge­mes­se­ner Benach­tei­li­gung des Mie­ters gemäß § 307 BGB unwirk­sam. Denn der Mie­ter muss danach bei einer Über­las­tung der Elek­tro­an­la­ge die Kos­ten der Ver­stär­kung des Net­zes unbe­grenzt tra­gen und hät­te selbst bei einem völ­lig defek­ten Elek­tro­netz, an das über­haupt kein Gerät ange­schlos­sen wer­den kann, kei­ne Gewähr­leis­tungs­an­sprü­che gegen den Ver­mie­ter.

Der Bun­des­ge­richts­hof hat die Sache an das Land­ge­richt Düs­sel­dorf zurück­ver­wie­sen, weil wei­te­re Fest­stel­lun­gen zu den vom Beklag­ten behaup­te­ten Män­geln erfor­der­lich sind.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 10. Febru­ar 2010 – VIII ZR 343/​08

  1. AG Neuss, Urteil vom 15.08.2007 – 80 C 4188/​06[]
  2. LG Düs­sel­dorf, Urteil vom 10.12.2008 – 23 S 259/​07[]
  3. BGH, Urteil vom 26.07.2004 – VIII ZR 281/​03, NJW 2004, 3174[]