Ter­as­sen­über­da­chung bei der Eigen­tums­woh­nung

Eine von einem Woh­nungs­ei­gen­tü­mer eigen­mäch­tig vor­ge­nom­me­ne bau­li­che Maß­nah­me (hier: Ter­ras­sen­über­da­chung) begrün­det einen Nach­teil für alle Woh­nungs­ei­gen­tü­mer, wenn sie die Instand­set­zung des gemein­schaft­li­chen Eigen­tums erschwert; eine ange­bo­te­ne finan­zi­el­le Kom­pen­sa­ti­on lässt den Nach­teil nicht ent­fal­len, son­dern kann nur als Mit­tel die­nen, um die ande­ren Woh­nungs­ei­gen­tü­mer zu der Ertei­lung der Zustim­mung zu bewe­gen.

Ter­as­sen­über­da­chung bei der Eigen­tums­woh­nung

Scha­dens­er­satz­an­sprü­che, die auf die Ver­let­zung des Gemein­schafts­ei­gen­tums gestützt wer­den, sind im Inter­es­se einer geord­ne­ten Ver­wal­tung des Gemein­schafts­ei­gen­tums ein­heit­lich gel­tend zu machen; es besteht – anders als bei Ansprü­chen gemäß § 1004 BGB – eine gebo­re­ne Aus­übungs­be­fug­nis der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft, und zwar auch für Wie­der­her­stel­lungs­an­sprü­che gemäß § 823 Abs. 1 i.V.m. § 249 Abs. 1 BGB 1.

Ein (ande­res) Mit­glied ist daher aktiv­le­gi­ti­miert. Auch wenn sich ein Unter­las­sungs­an­spruch gemäß § 1004 Abs. 1 BGB auf die Nut­zung des gemein­schaft­li­chen Eigen­tums bezieht, kann ihn ein ein­zel­ner Mit­ei­gen­tü­mer ohne Vor­be­fas­sung der Eigen­tü­mer­ver­samm­lung gericht­lich gel­tend machen. Eine gemein­schaft­li­che Rechts­ver­fol­gung kommt nur dann in Betracht, wenn die Gemein­schaft Rechts­aus­übung durch Ver­ein­ba­rung oder Mehr­heits­be­schluss an sich gezo­gen hat. Denn inso­weit besteht ledig­lich eine geko­re­ne Aus­übungs­be­fug­nis des Ver­ban­des im Sin­ne von § 10 Abs. 6 Satz 3 Halb­satz 2 WEG 2.

Der Bau der Ter­ras­sen­über­da­chung stellt eine Maß­nah­me nach § 22 Abs. 1 WEG dar. Dar­an, dass die bau­li­che Maß­nah­me – wie es § 22 Abs. 1 WEG vor­aus­setzt 3 – das gemein­schaft­li­che Eigen­tum betrifft, besteht kein Zwei­fel, weil die Außen­wän­de der Rei­hen­häu­ser gemäß § 5 Abs. 1 WEG zwin­gend im gemein­schaft­li­chen Eigen­tum ste­hen. Ent­ge­gen der Auf­fas­sung der Revi­si­on führt der Umstand, dass die Beklag­te nach der münd­li­chen Ver­hand­lung vor dem Beru­fungs­ge­richt einen an der Außen­wand befes­tig­ten Bal­ken ent­fernt haben soll, zu kei­ner ande­ren Beur­tei­lung. Denn selbst wenn das Stän­der­werk im Übri­gen auf einer Flä­che errich­tet wor­den sein soll­te, für die der Beklag­ten ein Son­der­nut­zungs­recht ein­ge­räumt ist, unter­fie­le die Maß­nah­me § 22 Abs. 1 WEG. Eine nach die­ser Norm erfor­der­li­che Zustim­mung ist in der Zuwei­sung des Son­der­nut­zungs­rechts nur ent­hal­ten, soweit bau­li­che Ver­än­de­run­gen Ein­gang in die Beschrei­bung des Son­der­nut­zungs­rechts gefun­den haben oder wenn sie nach dem Inhalt des jewei­li­gen Son­der­nut­zungs­rechts übli­cher­wei­se vor­ge­nom­men wer­den und der Woh­nungs­ei­gen­tums­an­la­ge dadurch kein ande­res Geprä­ge ver­lei­hen 4. Die Errich­tung einer Ter­ras­sen­über­da­chung über­schrei­tet die übli­che Nut­zung einer Gar­ten­flä­che und ist von dem Son­der­nut­zungs­recht ohne eine aus­drück­li­che Rege­lung nicht umfasst.

Vor­lie­gend wur­de in der Eigen­tü­mer­ver­samm­lung kein Beschluss über eine Geneh­mi­gung gefasst. Der ein­schlä­gi­ge Tages­ord­nungs­punkt ist ledig­lich mit "Dis­kus­si­on" und nicht mit Beschluss­fas­sung bezeich­net; auch ist kein Beschluss­an­trag gestellt wor­den. Schließ­lich ist die – hier unter­blie­be­ne – Fest­stel­lung und Ver­kün­dung des Abstim­mungs­er­geb­nis­ses im Regel­fall not­wen­di­ge Wirk­sam­keits­vor­aus­set­zung eines Beschlus­ses 5. Auch eine Ver­ein­ba­rung gemäß § 10 Abs. 2 Satz 2 WEG über die Geneh­mi­gung der bau­li­chen Maß­nah­me wur­de nicht abge­schlos­sen.

Ob § 22 Abs. 1 WEG in der seit dem 1.07.2007 gel­ten­den Fas­sung die Ent­schei­dung durch förm­li­chen Beschluss zwin­gend vor­schreibt oder ob – wie nach der zuvor gel­ten­den Fas­sung der Norm – wei­ter­hin eine form­lo­se Zustim­mung der­je­ni­gen Woh­nungs­ei­gen­tü­mer aus­reicht, deren Zustim­mung gemäß § 22 Abs. 1 i.V.m. § 14 Nr. 1 WEG erfor­der­lich ist, ist umstrit­ten. Dies betrifft vor allem Fall­kon­stel­la­tio­nen, in denen ein Woh­nungs­ei­gen­tü­mer errei­chen will, dass ihm gestat­tet wird, im Eigen­in­ter­es­se auf sei­ne Kos­ten bau­li­che Ver­än­de­run­gen vor­zu­neh­men, oder dass sol­che Ver­än­de­run­gen – wie hier – nach eigen­mäch­ti­ger Vor­nah­me nach­träg­lich geneh­migt wer­den. Teil­wei­se wird ver­tre­ten, die Neu­fas­sung habe nur der Klar­stel­lung die­nen sol­len; die bis­he­ri­ge Rechts­la­ge gel­te der Sache nach unver­än­dert fort 6. Nach ande­rer Ansicht, der das Beru­fungs­ge­richt folgt, ist nun­mehr ein förm­li­ches Beschluss­ver­fah­ren vor­ge­schrie­ben 7.

Der Bun­des­ge­richts­hof hat die­se Fra­ge bis­lang offen gelas­sen 8. Sie bedarf auch hier kei­ner Ent­schei­dung, weil die Revi­si­on hin­sicht­lich des Kla­ge­an­trags zu 1 nach bei­den Auf­fas­sun­gen zurück­zu­wei­sen ist. Nach der zuerst genann­ten Auf­fas­sung trä­fe den Klä­ger näm­lich nur dann eine Dul­dungs­pflicht, wenn alle Woh­nungs­ei­gen­tü­mer der Maß­nah­me (form­los) zuge­stimmt hät­ten; wenn dies der Fall wäre, müss­te aller­dings auch nach der zwei­ten Auf­fas­sung geprüft wer­den, ob das auf den Form­man­gel gestütz­te Besei­ti­gungs­ver­lan­gen als treu­wid­rig anzu­se­hen ist 9. An der erfor­der­li­chen Zustim­mung aller Woh­nungs­ei­gen­tü­mer fehlt es indes.

Einer bau­li­chen Maß­nah­me müs­sen gemäß § 22 Abs. 1 WEG alle Woh­nungs­ei­gen­tü­mer zustim­men, denen über das bei einem geord­ne­ten Zusam­men­le­ben unver­meid­li­che Maß hin­aus ein Nach­teil im Sin­ne von § 14 Nr. 1 WEG erwächst. Nach­teil ist jede nicht ganz uner­heb­li­che Beein­träch­ti­gung. Sie muss kon­kret und objek­tiv sein; ent­schei­dend ist, ob sich nach der Ver­kehrs­an­schau­ung ein Woh­nungs­ei­gen­tü­mer in der ent­spre­chen­den Lage ver­ständ­li­cher­wei­se beein­träch­tigt füh­len kann 10. Ob – wovon die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer selbst offen­bar aus­ge­gan­gen sind – allein die opti­sche Ver­än­de­rung, die mit der Ter­ras­sen­über­da­chung ein­her­geht, einen sol­chen Nach­teil begrün­det 11, lässt das Beru­fungs­ge­richt zwar offen. Nach den getrof­fe­nen Fest­stel­lun­gen ver­ur­sacht die Ter­ras­sen­über­da­chung aber jeden­falls bau­li­che Behin­de­run­gen – und damit ein­her­ge­hend einen erhöh­ten Kos­ten­auf­wand – bei etwai­gen Instand­set­zungs­ar­bei­ten an den Fas­sa­den, die zu den Ein­hei­ten des Klä­gers und eines wei­te­ren Nach­barn hin lie­gen; selbst bei einer Ent­fer­nung der auf­lie­gen­den Kon­struk­ti­on, die die Beklag­te für sol­che Vor­ha­ben ange­bo­ten hat, erschwert das ver­blei­ben­de Stän­der­werk die Auf­stel­lung eines Gerüsts, und zwar unab­hän­gig von dem Bal­ken, den die Beklag­te von der Außen­wand ent­fernt haben soll. Der­ar­ti­ge Behin­de­run­gen dürf­ten im Übri­gen auch bei Instand­set­zungs­ar­bei­ten an der zu der Ein­heit der Beklag­ten gehö­ren­den Fas­sa­de auf­tre­ten.

Sol­che Erschwer­nis­se bei der Fas­sa­den­sa­nie­rung, die Mehr­kos­ten ver­ur­sa­chen kön­nen, stel­len für jeden Woh­nungs­ei­gen­tü­mer einen Nach­teil dar. Sämt­li­che Außen­wän­de ste­hen näm­lich – wie aus­ge­führt – in gemein­schaft­li­chem Eigen­tum. Und weil die Tei­lungs­er­klä­rung – wie das Beru­fungs­ge­richt rechts­feh­ler­frei fest­stellt – kei­ne von der gesetz­li­chen Kom­pe­tenz­zu­wei­sung abwei­chen­de Rege­lung ent­hält 12, obliegt die Instand­hal­tung und Instand­set­zung der Fas­sa­den allen Woh­nungs­ei­gen­tü­mern (§ 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG). Sie haben auch die damit ver­bun­de­nen Kos­ten zu tra­gen (§ 16 Abs. 2 WEG). Ent­ge­gen der Auf­fas­sung der Revi­si­on ent­fällt ein Nach­teil im Sin­ne von § 14 Nr. 1 WEG nicht auf­grund einer von der Beklag­ten ange­bo­te­nen Kom­pen­sa­ti­on; die­se kann nur als Mit­tel die­nen, um die ande­ren Woh­nungs­ei­gen­tü­mer zu der Ertei­lung der erfor­der­li­chen Zustim­mung zu bewe­gen.

Dem Pro­to­koll der Eigen­tü­mer­ver­samm­lung zufol­ge haben die übri­gen Woh­nungs­ei­gen­tü­mer im vor­lie­gen­den Fall dem Umbau zwar zuge­stimmt, aber nur unter der Vor­aus­set­zung, dass eine schrift­li­che Ver­ein­ba­rung zwi­schen der Beklag­ten und den Son­der­ei­gen­tü­mern der benach­bar­ten Ein­hei­ten "hin­sicht­lich der Mög­lich­kei­ten der ordent­li­chen Instand­set­zung und Instand­hal­tung der äuße­ren Wän­de" getrof­fen wird. Offen­sicht­lich gin­gen die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer davon aus, dass der Klä­ger für eine Instand­set­zung der zu sei­ner Ein­heit hin gele­ge­nen Außen­fas­sa­de zustän­dig ist, was aller­dings nur im Ein­zel­fall und beschränkt auf die Kos­ten auf­grund einer beson­de­ren Kos­ten­re­ge­lung gemäß § 16 Abs. 4 WEG der Rechts­la­ge ent­spre­chen kann.

Ob der Klä­ger den Abschluss der Ver­ein­ba­rung – wie es das Amts­ge­richt ange­nom­men hat – im Sin­ne von § 162 Abs. 1 BGB treu­wid­rig ver­ei­telt hat, prüft das Beru­fungs­ge­richt nicht. Der Bun­des­ge­richts­hof kann die­se Fra­ge selbst beur­tei­len, weil aus­rei­chen­de Fest­stel­lun­gen getrof­fen wor­den sind. Dabei ist der von den Woh­nungs­ei­gen­tü­mern ein­ge­nom­me­ne Rechts­stand­punkt zugrun­de zu legen, wonach die Instand­hal­tung der Außen­fas­sa­de dem Son­der­ei­gen­tü­mer obliegt. Auch wenn alle Woh­nungs­ei­gen­tü­mer unter Ein­schluss des Klä­gers in der Eigen­tü­mer­ver­samm­lung eine Zustim­mung unter Vor­be­halt erteilt haben, ver­stößt die spä­te­re Wei­ge­rung des Klä­gers, die Ver­ein­ba­rung abzu­schlie­ßen, nicht gegen Treu und Glau­ben. Dies gilt auch unter Zugrun­de­le­gung des Vor­brin­gens der Revi­si­on, wonach ihm die Beklag­te ange­bo­ten hat, die auf­lie­gen­de Kon­struk­ti­on bei Bedarf zu ent­fer­nen und ihm die Mehr­kos­ten zu erstat­ten, die bei einem Anstrich der Außen­fas­sa­de ent­ste­hen. Denn die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer woll­ten dem Anbau nur dann zustim­men, wenn es gelang, Strei­tig­kei­ten über die spä­te­re Instand­hal­tung durch eine Ver­ein­ba­rung nach­hal­tig zu unter­bin­den und den Frie­den in der Gemein­schaft wie­der her­zu­stel­len. Dass dem Klä­ger damit bestimm­te Ver­hand­lungs­pflich­ten auf­er­legt wer­den soll­ten, lässt sich dem Pro­to­koll der Eigen­tü­mer­ver­samm­lung dage­gen nicht ent­neh­men. Zudem ver­stößt sein Ver­hal­ten auch des­halb nicht gegen Treu und Glau­ben, weil die Beklag­te ihrer­seits kein schutz­wür­di­ges Ver­trau­en für sich in Anspruch neh­men kann. Denn sie hat die Ter­ras­sen­über­da­chung ohne Zustim­mung ihrer direk­ten Nach­barn und ohne eine Vor­be­fas­sung der Eigen­tü­mer­ver­samm­lung errich­ten las­sen; ins­be­son­de­re hat sie die mit der bau­li­chen Maß­nah­me ver­bun­de­nen Auf­wen­dun­gen nicht etwa im Ver­trau­en auf den Bedin­gungs­ein­tritt getä­tigt, son­dern schon vor Ertei­lung der beding­ten Zustim­mun­gen.

Weil die Fas­sa­den im gemein­schaft­li­chen Eigen­tum ste­hen, ist der Klä­ger (als Mit­glied der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft) nicht allei­ni­ger Inha­ber von Ansprü­chen, die die Besei­ti­gung von etwai­gen Beschä­di­gun­gen der Außen­wand zum Inhalt haben. Sol­che Ansprü­che ste­hen den Woh­nungs­ei­gen­tü­mern viel­mehr gemein­schaft­lich zu. Sie rich­ten sich auf Scha­dens­er­satz in Form der Natu­ral­re­sti­tu­ti­on (§ 249 Abs. 1 BGB). Scha­dens­er­satz­an­sprü­che sind nach der Recht­spre­chung des Bun­des­ge­richts­hofs im Inter­es­se einer geord­ne­ten Ver­wal­tung des Gemein­schafts­ei­gen­tums ein­heit­lich gel­tend zu machen; es besteht – anders als bei Ansprü­chen gemäß § 1004 BGB – eine gebo­re­ne Aus­übungs­be­fug­nis der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft im Sin­ne von § 10 Abs. 6 Satz 3 Halb­satz 1 WEG 13. Dies gilt auch für einen auf § 823 Abs. 1 i.V.m. § 249 Abs. 1 BGB gestütz­ten Wie­der­her­stel­lungs­an­spruch 14. Rich­tig ist zwar, dass die­ser in Kon­kur­renz zu dem Anspruch aus § 1004 Abs. 1 BGB tre­ten kann. Aber schon weil die Wahl zwi­schen Natu­ral­re­sti­tu­ti­on (§ 249 Abs. 1 BGB) und Geld­ersatz (§ 249 Abs. 2 BGB) gemein­schaft­lich getrof­fen wer­den muss, sind Scha­dens­er­satz­an­sprü­che ins­ge­samt als gemein­schafts­be­zo­ge­ne Rech­te im Sin­ne von § 10 Abs. 6 Satz 3 Halb­satz 1 WEG anzu­se­hen.

Ob der Klä­ger das für eine gewill­kür­te Pro­zess­stand­schaft erfor­der­li­che schutz­wür­di­ge Eigen­in­ter­es­se gel­tend machen könn­te 15, kann dahin­ste­hen, weil es jeden­falls an sei­ner Ermäch­ti­gung durch die übri­gen Woh­nungs­ei­gen­tü­mer hin­sicht­lich der Kla­ge­er­he­bung fehlt.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 7. Febru­ar 2014 – V ZR 25/​13

  1. Fort­füh­rung von BGH, Urteil vom 17.12 2010 – V ZR 125/​10, NJW 2011, 1351 f.[]
  2. st. Rspr.; näher BGH, Urteil vom 17.12 2010 – V ZB 125/​10, NJW 2011, 1351 Rn. 9 f.[]
  3. Hogen­schurz in Jen­ni­ßen, WEG, 3. Aufl., § 22 Rn. 2[]
  4. näher BGH, Urtei­le vom 02.12 2011 – V ZR 74/​11, NJW 2012, 676 Rn. 8; und vom 22.06.2012 – V ZR 73/​11, ZWE 2012, 377[]
  5. BGH, Beschluss vom 23.08.2001 – V ZB 10/​01, BGHZ 148, 335, 341 f.[]
  6. Münch­Komm-BGB/En­gel­hardt, 6. Aufl., § 22 WEG Rn. 6; Erman/​Grziwotz, BGB, 13. Aufl., § 22 Rn. 3; Hogen­schurz in Jen­ni­ßen, WEG, 3. Aufl., § 22 Rn. 13 f.; Mül­ler in Lem­ke, Immo­bi­li­en­recht, § 22 WEG Rn. 2; Grei­ner, Woh­nungs­ei­gen­tums­recht, 2. Aufl., Rn. 429; Arm­brüs­ter, ZWE 2008, 61, 64 f.; Häub­lein, NZM 2007, 752, 754; Schmidt, ZWE 2013, 399, 400 f.[]
  7. LG Ber­lin, ZWE 2011, 181, 182; LG Mün­chen I, ZWE 2010, 98 f.; Mer­le in Bär­mann, WEG, 12. Aufl., § 22 Rn. 123 ff.; Palandt/​Bassenge, BGB, 73. Aufl., § 22 Rn. 6; Riecke/​Schmidt/​Drabek, WEG, 3. Aufl., § 22 Rn. 10, 23; Spiel­bau­er, WEG, 2. Aufl., § 22 Rn. 8; Beck­OK WEG/​Elzer, Edi­ti­on 18, § 22 Rn. 59 ff.; Hügel, FS Mer­le [2010], 167 ff.; Hügel/​Elzer, NZM 2009, 457, 465; Lüke, ZfIR 2008, 225, 228 f.[]
  8. Urteil vom 21.10.2011 – V ZR 265/​10, NJW-RR 2012, 140 Rn. 6[]
  9. vgl. BGH, Urteil vom 21.10.2011 – V ZR 265/​10, NJW-RR 2012, 140 Rn. 6; Nie­den­führ, ZWE 2012, 476, 477[]
  10. BGH, Urteil vom 14.12 2012 – V ZR 224/​11, BGHZ 196, 45 Rn. 4 mwN[]
  11. vgl. dazu BGH, Urteil vom 14.12 2012 – V ZR 224/​11, aaO Rn. 5[]
  12. vgl. hier­zu: BGH, Urteil vom 02.03.2012 – V ZR 174/​11, NJW 2012, 1722 Rn. 7[]
  13. Urteil vom 10.12 2011 – V ZR 125/​10, NJW 2011, 1351 Rn. 10 mwN[]
  14. aA Mer­le in Bär­mann, WEG, 12. Aufl., § 22 Rn. 319[]
  15. dazu BGH, Urteil vom 19.07.2013 – V ZR 109/​12, ZWE 2014, 25 Rn. 9; für den Ver­wal­ter BGH, Urteil vom 28.01.2011 – V ZR 145/​10, BGHZ 188, 157 Rn. 15[]