Tier­hal­tung in Miet­woh­nung

Der Bun­des­ge­richts­hof hat­te über die Wirk­sam­keit einer vor­ge­druck­ten Miet­ver­trags­klau­sel zu ent­schei­den, in der die Tier­hal­tung außer für Klein­tie­re gene­rell von einer Zustim­mung des Ver­mie­ters abhän­gig gemacht wur­de.

Tier­hal­tung in Miet­woh­nung

Der Klä­ger ist Bewoh­ner einer Miet­woh­nung in einem Mehr­fa­mi­li­en­haus der Beklag­ten. Nach § 8 Nr. 4 des Miet­ver­tra­ges bedarf "jede Tier­hal­tung, ins­be­son­de­re von Hun­den und Kat­zen, mit Aus­nah­me von Zier­vö­geln und Zier­fi­schen, … der Zustim­mung des Ver­mie­ters". Der Klä­ger bat die Beklag­te um Zustim­mung zur Hal­tung von zwei Kat­zen der Ras­se Bri­tisch Kurz­haar. Die Beklag­te ver­wei­ger­te die Zustim­mung. Mit der Kla­ge hat der Klä­ger die Ver­ur­tei­lung der Beklag­ten zur Abga­be der Zustim­mungs­er­klä­rung begehrt. Das Amts­ge­richt hat der Kla­ge statt­ge­ge­ben. Das Land­ge­richt hat sie auf die Beru­fung der Beklag­ten abge­wie­sen. Die vom Land­ge­richt zuge­las­se­ne Revi­si­on des Klä­gers hat­te Erfolg.

Der Bun­des­ge­richts­hof hat ent­schie­den, dass die zitier­te Klau­sel in § 8 Nr. 4 des Miet­ver­tra­ges gemäß § 307 Abs. 1 BGB unwirk­sam ist, da sie den Klä­ger ent­ge­gen den Gebo­ten von Treu und Glau­ben unan­ge­mes­sen benach­tei­ligt. Die Benach­tei­li­gung ergibt sich dar­aus, dass eine Aus­nah­me von dem Zustim­mungs­er­for­der­nis nur für Zier­vö­gel und Zier­fi­sche besteht, hin­ge­gen nicht für ande­re klei­ne Haus­tie­re. Deren Hal­tung gehört zum ver­trags­ge­mä­ßen Gebrauch der Miet­woh­nung, weil von ihnen in der Regel – in Aus­nah­me­fäl­len kann der Ver­mie­ter auf Unter­las­sung kla­gen – Beein­träch­ti­gun­gen der Miet­sa­che und Stö­run­gen Drit­ter nicht aus­ge­hen kön­nen. Das ist nicht nur bei den in der Klau­sel auf­ge­führ­ten Zier­vö­geln und Zier­fi­schen, son­dern auch bei ande­ren Klein­tie­ren der Fall, die, wie etwa Hams­ter und Schild­krö­ten, eben­falls in geschlos­se­nen Behält­nis­sen gehal­ten wer­den. Die Klau­sel ist auch dann unwirk­sam, wenn danach, was offen blei­ben kann, die Zustim­mung zur Tier­hal­tung nicht im frei­en Ermes­sen des Ver­mie­ters ste­hen soll­te, son­dern von die­sem nur aus sach­li­chen Grün­den ver­sagt wer­den dürf­te. Denn sie bringt nicht ein­deu­tig zum Aus­druck, dass die Zustim­mung zur Hal­tung von ande­ren Klein­tie­ren als Zier­vö­geln und Zier­fi­schen nicht ver­sagt wer­den darf, weil es hier­für kei­nen sach­li­chen Grund gibt. Es besteht des­halb die Gefahr, dass der Mie­ter inso­weit unter Hin­weis auf die Klau­sel­ge­stal­tung von der Durch­set­zung sei­ner Rech­te abge­hal­ten wird.

Fehlt es an einer wirk­sa­men Rege­lung im Miet­ver­trag, hängt die Zuläs­sig­keit der Tier­hal­tung davon ab, ob sie zum ver­trags­ge­mä­ßen Gebrauch der Miet­woh­nung gehört. Die Beant­wor­tung die­ser Fra­ge erfor­dert bei ande­ren Haus­tie­ren als Klein­tie­ren eine umfas­sen­de Abwä­gung der Inter­es­sen des Ver­mie­ters und des Mie­ters sowie der wei­te­ren Betei­lig­ten. Die­se Abwä­gung lässt sich nicht all­ge­mein, son­dern nur im Ein­zel­fall vor­neh­men, weil die dabei zu berück­sich­ti­gen­den Umstän­de so indi­vi­du­ell und viel­ge­stal­tig sind, dass sich jede sche­ma­ti­sche Lösung ver­bie­tet. Da es im Streit­fall an der Fest­stel­lung der erfor­der­li­chen Tat­sa­chen und der gebo­te­nen umfas­sen­den Inter­es­sen­ab­wä­gung fehl­te, hat der Bun­des­ge­richts­hof das Urteil des Beru­fungs­ge­richts auf­ge­ho­ben und den Rechts­streit zur neu­en Ver­hand­lung und Ent­schei­dung an die Vor­in­stanz zurück­ver­wie­sen.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 14. Novem­ber 2007 – VIII ZR 340/​06