Tou­ris­ti­sche Unter­ver­mie­tung

Eine Unter­ver­mie­tungs­er­laub­nis berech­tigt den Mie­ter nicht zur Über­las­sung der Woh­nung an Tou­ris­ten.

Tou­ris­ti­sche Unter­ver­mie­tung

In dem jetzt vom Bun­des­ge­richts­hof ent­schie­de­nen Fall ist der Beklag­te seit 2003 Mie­ter einer Zwei-Zim­mer-Woh­nung in Ber­lin. Die Klä­ger sind im Jahr 2011 als Ver­mie­ter in den Ver­trag ein­ge­tre­ten. Im Jahr 2008 erbat der Beklag­te von der dama­li­gen Ver­mie­te­rin die Erlaub­nis zur Unter­ver­mie­tung, weil er die Woh­nung nur etwa alle 14 Tage am Wochen­en­de zu einem Besuch sei­ner Toch­ter nut­ze und er sie des­halb zeit­wei­se unter­ver­mie­ten wol­le. Die Ver­mie­te­rin erteil­te mit Schrei­ben vom am 13. Febru­ar 2008 eine Erlaub­nis zur Unter­ver­mie­tung "ohne vor­he­ri­ge Über­prü­fung" gewünsch­ter Unter­mie­ter. In dem Schrei­ben heißt es wei­ter: "Sie ver­pflich­ten sich, Ihren Unter­mie­tern Post­voll­macht zu ertei­len. Das bedeu­tet, dass alle Wil­lens­er­klä­run­gen, Betriebs­kos­ten­ab­rech­nun­gen, Miet­erhö­hungs­ver­lan­gen etc. (…) als ord­nungs­ge­mäß zuge­stellt gel­ten, wenn sie in Ihrem Brief­kas­ten (…) lan­den, auch wenn sie viel­leicht durch Ihre Unter­mie­ter nicht an Sie wei­ter­ge­ge­ben sein soll­ten."

Im Mai 2011 bot der Beklag­te die Woh­nung im Inter­net zur tage­wei­sen Anmie­tung von bis zu vier Feri­en­gäs­ten an. Die Klä­ger bean­stan­de­ten eine der­ar­ti­ge Nut­zung als ver­trags­wid­rig und mahn­ten den Beklag­ten mit Schrei­ben vom 16. Mai 2011 unter Andro­hung einer Kün­di­gung ab. Der Beklag­te erwi­der­te, die Ver­mie­tung an Tou­ris­ten sei von der erteil­ten Unter­ver­mie­tungs­er­laub­nis umfasst; er wol­le ledig­lich eine Deckung der Unkos­ten durch Leer­stand errei­chen und betrach­te damit die Abmah­nung als gegen­stands­los. Die Klä­ger mahn­ten ihn dar­auf­hin noch­mals ab. Im Novem­ber 2011 und August 2012 war das Inter­net­an­ge­bot des Beklag­ten erneut im Inter­net abruf­bar.

Die Klä­ger kün­dig­ten das Miet­ver­hält­nis dar­auf­hin am 12. Janu­ar 2012, am 5. Dezem­ber 2012 sowie mit Kla­ge­er­he­bung frist­los und hilfs­wei­se frist­ge­mäß. Der Beklag­te hat sich im Pro­zess unter Beweis­an­tritt dar­auf beru­fen, dass er die Ver­mie­tung an Tou­ris­ten nach der Abmah­nung unver­züg­lich ein­ge­stellt und die Inter­net­an­zei­gen gelöscht habe.

Das erst­in­stanz­lich hier­mit befass­te Amts­ge­richt Tem­pel­hof-Kreuz­berg 1 hat der Räu­mungs­kla­ge statt­ge­ge­ben, auf die Beru­fung des Mie­ters hat sie das Land­ge­richt Ber­lin dage­gen hat sie unter Abän­de­rung des erst­in­stanz­li­chen Urteils abge­wie­sen 2. Die vom Land­ge­richt Ber­lin im Beru­fungs­ur­teil zuge­las­se­ne Revi­si­on der Klä­ger hat­te jetzt vor dem Bun­des­ge­richts­hof Erfolg. Der Bun­des­ge­richts­hof hob das Beru­fungs­ur­teil des Land­ge­richts Ber­lin auf und ver­wies den Rechts­streit zur neu­en Ver­hand­lung und Ent­schei­dung zurück an das Land­ge­richt.

Der Beklag­te war nicht zur Unter­ver­mie­tung an Tou­ris­ten berech­tigt, ent­schied der Bun­des­ge­richts­hof, so dass die Kla­ge nicht mit der vom Land­ge­richt Ber­lin gege­be­nen Begrün­dung abge­wie­sen wer­den kann. Das Beru­fungs­ge­richt hat bei der Aus­le­gung der Unter­ver­mie­tungs­er­laub­nis rechts­feh­ler­haft außer Acht gelas­sen, dass die Über­las­sung der Woh­nung an belie­bi­ge Tou­ris­ten sich von einer gewöhn­lich auf gewis­se Dau­er ange­leg­ten Unter­ver­mie­tung unter­schei­det und des­halb nicht ohne wei­te­res von einer Erlaub­nis zur Unter­ver­mie­tung umfasst ist. Hier hat­te die Ver­mie­te­rin zudem ver­langt, dass der Beklag­te den Unter­mie­tern Post­voll­macht ertei­len sol­le; schon dar­aus war erkenn­bar, dass sich die Erlaub­nis nicht auf die Ver­mie­tung an Tou­ris­ten bezog, die eine der­ar­ti­ge Funk­ti­on offen­sicht­lich nicht wahr­neh­men konn­ten.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 8. Janu­ar 2014 – VIII ZR 210/​13

  1. AG Tem­pel­hof-Kreuz­berg, Urteil vom 06.09.2012 – 8 C 67/​12[]
  2. LG Ber­lin, Urteil vom 19.06.2013 – 65 S 449/​12[]
  3. vom 29.07.2009, BGBl. I S. 2319[]