Treu und Glau­ben – und der Schrift­form­man­gel

Mit der Fra­ge, wann eine Ver­trags­par­tei nach den Grund­sät­zen von Treu und Glau­ben gemäß § 242 BGB gehin­dert ist, sich auf einen Schrift­form­man­gel zu beru­fen, hat­te sich aktu­ell der Bun­des­ge­richts­hof zu befas­sen:

Treu und Glau­ben – und der Schrift­form­man­gel

Die von §§ 578 Abs. 1 und 2, 550 BGB gefor­der­te Schrift­form ist nur gewahrt, wenn sich die für den Abschluss des Ver­trags not­wen­di­ge Eini­gung über alle wesent­li­chen Ver­trags­be­din­gun­gen, ins­be­son­de­re über den Miet­ge­gen­stand, die Mie­te sowie die Dau­er und die Par­tei­en des Miet­ver­hält­nis­ses, aus einer von bei­den Par­tei­en unter­zeich­ne­ten Urkun­de ergibt [1]. Von der Schrift­form aus­ge­nom­men sind ledig­lich sol­che Abre­den, die für den Inhalt des Ver­trags, auf den die Par­tei­en sich geei­nigt haben, von nur neben­säch­li­cher Bedeu­tung sind [2]. Für Ver­trags­än­de­run­gen gilt nichts ande­res als für den Ursprungs­ver­trag. Sie müs­sen daher eben­falls der Schrift­form des § 550 BGB genü­gen, es sei denn, dass es sich um unwe­sent­li­che Ände­run­gen han­delt [3].

Grund­sätz­lich sind die Ver­trags­part­ner Klä­ger auch nicht nach den Grund­sät­zen von Treu und Glau­ben gemäß § 242 BGB gehin­dert, sich auf den Schrift­form­man­gel zu beru­fen.

Grund­sätz­lich darf sich jede Ver­trags­par­tei dar­auf beru­fen, die für einen Ver­trag vor­ge­schrie­be­ne Schrift­form sei nicht ein­ge­hal­ten. Nur aus­nahms­wei­se, wenn die vor­zei­ti­ge Been­di­gung des Ver­trags zu einem schlecht­hin untrag­ba­ren Ergeb­nis füh­ren wür­de, kann es gemäß § 242 BGB rechts­miss­bräuch­lich sein, wenn die Par­tei sich dar­auf beruft, der Miet­ver­trag sei man­gels Wah­rung der Schrift­form ordent­lich künd­bar. Das kann ins­be­son­de­re dann der Fall sein, wenn der eine Ver­trags­part­ner den ande­ren schuld­haft von der Ein­hal­tung der Schrift­form abge­hal­ten oder sich sonst einer beson­ders schwe­ren Treue­pflicht­ver­let­zung schul­dig gemacht hat oder wenn bei Form­nich­tig­keit die Exis­tenz der ande­ren Ver­trags­par­tei bedroht wäre [4]. Zum Vor­lie­gen die­ser Vor­aus­set­zun­gen hat das Beru­fungs­ge­richt kei­ne Fest­stel­lun­gen getrof­fen.

Eine Treu­wid­rig­keit folgt nicht aus dem vom Beru­fungs­ge­richt erwähn­ten Umstand, dass die ver­ein­bar­te Ver­trags­lauf­zeit noch sechs Jah­re beträgt, weil es gera­de die lang­fris­ti­ge Bin­dung ist, die von der Ein­hal­tung der Schrift­form abhängt [5]. Das Glei­che gilt mit Blick dar­auf, dass die Par­tei­en ihren Pflich­ten aus dem Miet­ver­trag über einen län­ge­ren Zeit­raum bis zur Kün­di­gung durch die Klä­ger nach­ge­kom­men sind. Dar­aus lässt sich nicht her­lei­ten, sie hät­ten dar­auf ver­trau­en kön­nen, der Ver­trags­part­ner wer­de nicht von der beson­de­ren Kün­di­gungs­mög­lich­keit Gebrauch machen, die das Gesetz vor­sieht, wenn die Schrift­form nicht ein­ge­hal­ten ist [6].

Es liegt auch kei­ne ein­sei­tig die Mie­ter begüns­ti­gen­de Ände­rung vor, bei der es gegen § 242 BGB ver­sto­ßen kann, wenn die Mie­ter aus ihr den wei­te­ren Vor­teil zie­hen wol­len, sich nun­mehr ganz von dem ihnen läs­tig gewor­de­nen Miet­ver­trag zu lösen [7]. Schließ­lich kann für sich genom­men nicht die Annah­me eines Rechts­miss­brauchs recht­fer­ti­gen, dass der Ände­rungs­be­trag ver­gleichs­wei­se gering ist. Denn die Ände­rung der Miet­hö­he ist wie dar­ge­legt unab­hän­gig von ihrem Umfang ver­trags­we­sent­lich, unter­fällt daher § 550 BGB und führt dann, wenn sie nicht der Schrift­form genügt, kraft gesetz­li­cher Anord­nung zu einem auf unbe­stimm­te Zeit geschlos­se­nen Miet­ver­hält­nis und damit zur Künd­bar­keit.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 25. Novem­ber 2015 – XII ZR 114/​14

  1. BGH, Urteil vom 30.04.2014 – XII ZR 146/​12, NJW 2014, 2102 Rn. 23 mwN[]
  2. BGH, Urteil vom 22.04.2015 – XII ZR 55/​14, NJW 2015, 2034, Rn. 15 mwN[]
  3. st. Rspr. des BGH; vgl. etwa BGH, Urtei­le vom 13.11.2013 – XII ZR 142/​12, NJW 2014, 52, Rn. 22 mwN; und vom 30.01.2013 – XII ZR 38/​12 NJW 2013, 1083, Rn. 22 mwN[]
  4. BGH, Urteil vom 30.04.2014 – XII ZR 146/​12, NJW 2014, 2102, Rn. 27 mwN[]
  5. BGHZ 99, 54 = NJW 1987, 948, 949[]
  6. st. Rspr. des Bun­des­ge­richts­hofs, vgl. etwa BGH, Urtei­le vom 30.01.2013 – XII ZR 38/​12, NJW 2013, 1083, Rn. 26 mwN; und vom 09.04.2008 – XII ZR 89/​06, NJW 2008, 2181, Rn. 28 mwN[]
  7. BGHZ 65, 49 = WM 1975, 824, 826[]