Tritt- und Luft­schall­schutz bei Est­ri­ch­ar­bei­ten des Ver­mie­ters

Bei der Beur­tei­lung des Vor­lie­gens eines Man­gels der Miet­sa­che ist, wenn Par­tei­ab­re­den zur Beschaf­fen­heit der Miet­sa­che feh­len, jeden­falls die Ein­hal­tung der maß­geb­li­chen tech­ni­schen Nor­men geschul­det. Dabei ist nach der Ver­kehrs­an­schau­ung grund­sätz­lich der bei Errich­tung des Gebäu­des gel­ten­de Maß­stab anzu­le­gen [1].

Tritt- und Luft­schall­schutz bei Est­ri­ch­ar­bei­ten des Ver­mie­ters

Nimmt der Ver­mie­ter bau­li­che Ver­än­de­run­gen an einem älte­ren Gebäu­de vor, so kann der Mie­ter, sofern nicht etwas ande­res ver­ein­bart ist, nur dann erwar­ten, dass der Tritt- und Luft­schall­schutz anschlie­ßend den höhe­ren Anfor­de­run­gen der zur Zeit der bau­li­chen Ver­än­de­run­gen gel­ten­den DIN-Nor­men genügt, wenn die Maß­nah­men von der Inten­si­tät des Ein­griffs in die Gebäu­de­sub­stanz her mit einem Neu­bau oder einer grund­le­gen­den Ver­än­de­rung des Gebäu­des ver­gleich­bar sind [2].

Die­ser Ent­schei­dung des Bun­des­ge­richts­hofs lag ein Fall aus Mann­heim zugrun­de: Der Klä­ger ist seit dem Jahr 1985 Mie­ter einer Woh­nung der Beklag­ten in Mann­heim. Das Gebäu­de, in dem sich die Woh­nung befin­det und das im Eigen­tum der Beklag­ten steht, war wäh­rend des Zwei­ten Welt­kriegs beschä­digt und im Jahr 1952 wie­der auf­ge­baut wor­den.

Im Jahr 2003 ließ die Beklag­te in der über der Woh­nung des Klä­gers gele­ge­nen Dach­ge­schoss­woh­nung Bau­ar­bei­ten durch­füh­ren, wodurch nun­mehr zwei Woh­nun­gen ent­stan­den. Auf einer Flä­che von 21 m² wur­de der Est­rich ent­fernt und erneu­ert. Auf zwei ande­ren Flä­chen (von 96 m² und von 59 m²) wur­de der Est­rich ledig­lich abge­schlif­fen und ver­spach­telt, um die Ver­le­gung eines neu­en Boden­be­lags zu ermög­li­chen.

Der Klä­ger bean­stan­de­te im Jahr 2007 neben ande­ren Män­geln eine unzu­rei­chen­de Schall­iso­lie­rung sei­ner Woh­nung zu den Dach­ge­schoss­woh­nun­gen und zahl­te in der Fol­ge die Mie­te mit einem Min­de­rungs­vor­be­halt von inso­weit 20 %. Er ist der Ansicht, dass die Schall­iso­lie­rung weder dem im Jahr 1952 noch dem im Jahr 2003 gel­ten­den Stand der Tech­nik ent­spre­che. Der Klä­ger hat die Beklag­te – wegen des nicht aus­rei­chen­den Schall­schut­zes – auf Rück­zah­lung von 20 % der von ihm für den Zeit­raum von Sep­tem­ber 2007 bis April 2009 gezahl­ten Brut­to­mie­te in Anspruch genom­men.

Das erst­in­stanz­lich mit dem Rechts­streit befass­te Amts­ge­richt Mann­heim hat der Kla­ge statt­ge­ge­ben, das Land­ge­richt Mann­heim hat die Beru­fung der Beklag­ten zurück­ge­wie­sen [3]. Die vom Land­ge­richt im Beru­fungs­ur­teil zuge­las­se­ne Revi­si­on der Beklag­ten hat­te jetzt beim Bun­des­ge­richts­hof Erfolg:

Der Bun­des­ge­richts­hof hat sei­ne Recht­spre­chung fort­ge­führt, wonach – bei Feh­len einer ver­trag­li­chen Abre­de – eine Miet­woh­nung in einem älte­ren Gebäu­de in schall­schutz­tech­ni­scher Hin­sicht kei­nen Man­gel auf­weist, sofern der Tritt- und der Luft­schall­schutz den zur Zeit der Errich­tung des Gebäu­des gel­ten­den DIN-Nor­men ent­spre­chen [4]. Der Umstand, dass die Beklag­te den Est­rich abge­schlif­fen und ver­spach­telt und ihn auf 12 % der Gesamt­flä­che ent­fernt und erneu­ert hat, recht­fer­tigt es nicht, auf die zur Zeit der Durch­füh­rung die­ser Arbei­ten gel­ten­den DIN-Nor­men abzu­stel­len. Denn die­se Maß­nah­me ist von der Inten­si­tät des Ein­griffs in die Gebäu­de­sub­stanz her mit einem Neu­bau oder einer grund­le­gen­den Ver­än­de­rung des Gebäu­des nicht ver­gleich­bar. Der Mie­ter kann daher nicht erwar­ten, dass die Maß­nah­me so aus­ge­führt wird, dass der Schall­schutz anschlie­ßend den höhe­ren Anfor­de­run­gen der zur Zeit der Durch­füh­rung der Arbei­ten gel­ten­den DIN-Nor­men genügt.

Gemäß § 536 Abs. 1 BGB ist die ver­ein­bar­te Mie­te kraft Geset­zes gemin­dert, wenn die Miet­sa­che zur Zeit der Über­las­sung an den Mie­ter einen Man­gel auf­weist, der ihre Taug­lich­keit zum ver­trags­ge­mä­ßen Gebrauch auf­hebt oder [5] min­dert, oder ein sol­cher Man­gel wäh­rend der Miet­zeit ent­steht. Ein der­ar­ti­ger Man­gel ist dann gege­ben, wenn der tat­säch­li­che Zustand der Miet­sa­che vom ver­trag­lich vor­aus­ge­setz­ten Zustand abweicht [6]. Maß­geb­lich sind daher, wie das Beru­fungs­ge­richt zu Recht aus­ge­führt hat, die Ver­ein­ba­run­gen der Par­tei­en und nicht in ers­ter Linie die Ein­hal­tung bestimm­ter tech­ni­scher Nor­men. Feh­len jedoch, wie hier nach den rechts­feh­ler­frei­en Fest­stel­lun­gen des Beru­fungs­ge­richts der Fall, Par­tei­ab­re­den zur Beschaf­fen­heit der Miet­sa­che, so ist jeden­falls die Ein­hal­tung der maß­geb­li­chen tech­ni­schen Nor­men geschul­det. Dabei ist nach der Ver­kehrs­an­schau­ung grund­sätz­lich der bei Errich­tung des Gebäu­des gel­ten­de Maß­stab anzu­le­gen [7]. Da das Gebäu­de, in dem sich die Woh­nung des Klä­gers befin­det, im Jah­re 1952 nach vor­he­ri­ger Kriegs­be­schä­di­gung wie­der­auf­ge­baut wur­de, kommt es hier auf den zu die­sem Zeit­punkt gel­ten­den Maß­stab an.

Nach der Recht­spre­chung des Bun­des­ge­richts­hofs kann der Mie­ter erwar­ten, dass Lärm­schutz­maß­nah­men getrof­fen wer­den, die den Anfor­de­run­gen der zur Zeit des Umbaus gel­ten­den DIN-Nor­men genü­gen, wenn der Ver­mie­ter selbst bau­li­che Ver­än­de­run­gen in einem älte­ren Gebäu­de vor­nimmt, die (im Zusam­men­hang mit einer damit ein­her­ge­hen­den Nut­zungs­än­de­rung) zu Lärm­im­mis­sio­nen füh­ren kön­nen [8]. Der Bun­des­ge­richts­hof hat dies in einem Fall ent­schie­den, in dem das über der Woh­nung des Mie­ters gele­ge­ne Dach­ge­schoss zunächst nur als Abstell­raum gedient hat­te und wäh­rend der Miet­zeit von dem Ver­mie­ter erst­mals als Woh­nung aus­ge­baut und genutzt wur­de, womit eine erheb­li­che Ände­rung der Nut­zungs­ge­wohn­hei­ten ein­her­ging [9].

In Abgren­zung hier­zu hat der Bun­des­ge­richts­hof im Urteil vom 17. Juni 2009 [10] ent­schie­den, dass der Mie­ter bei einem blo­ßen Aus­tausch des Fuß­bo­den­be­lags in der Ober­woh­nung – ohne Ver­än­de­rung des dar­un­ter lie­gen­den Est­richs und der Geschoss­de­cke – nicht erwar­ten kann, dass die Maß­nah­me so durch­ge­führt wird, dass der Tritt­schall­schutz anschlie­ßend den höhe­ren Anfor­de­run­gen der zur Zeit des Aus­tauschs gel­ten­den DIN-Nor­men genügt [11]. Denn die­se Maß­nah­me ist von der Inten­si­tät des Ein­griffs in die Gebäu­de­sub­stanz her – anders als der erst­ma­li­ge Aus­bau eines Dach­ge­schos­ses für eine Wohn­nut­zung – mit einem Neu­bau oder einer grund­le­gen­den Ver­än­de­rung des Gebäu­des nicht ver­gleich­bar [12]; sie hat viel­mehr kei­ne nach­hal­ti­ge Aus­wir­kung auf die Gebäu­de­sub­stanz [13].

Eine erheb­li­che Min­de­rung der Taug­lich­keit der Miet­sa­che zum ver­trags­ge­mä­ßen Gebrauch liegt noch nicht vor, wenn der Tritt- oder Luft­schall­schutz einer Miet­woh­nung die Min­dest­wer­te der anzu­wen­den­den DIN-Nor­men um nicht mehr als ein Dezi­bel unter­schrei­tet.

Eine so gering­fü­gi­ge Unter­schrei­tung des Schall­schutz­grenz­wer­tes stellt, wie die Revi­si­on mit Recht gel­tend macht, noch kei­ne recht­lich beacht­li­che, erheb­li­che Beein­träch­ti­gung des Miet­ge­brauchs dar. Nach der – soweit ersicht­lich – in der Recht­spre­chung ein­hel­lig ver­tre­te­nen Auf­fas­sung kommt einer Über­schrei­tung eines Schall­schutz­grenz­wer­tes um ein Dezi­bel im Regel­fall schon des­halb kei­ne ent­schei­den­de Bedeu­tung zu, weil nach all­ge­mei­nen Erkennt­nis­sen der Akus­tik eine Ände­rung des Schall­pe­gels in die­ser Grö­ßen­ord­nung für das mensch­li­che Ohr kaum wahr­nehm­bar ist [14].

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 5. Juni 2013 – VIII ZR 287/​12

  1. Bestä­ti­gung von BGH, Urtei­le vom 06.10.2004 – VIII ZR 355/​03, NJW 2005, 218 unter II 1; vom 17.06.2009 – VIII ZR 131/​08, NJW 2009, 2441 Rn. 9 f.; vom 07.07.2010 – VIII ZR 85/​09, NJW 2010, 3088 Rn. 12 f.; vom 01.06.2012 – V ZR 195/​11, NJW 2012, 2725 Rn. 10[]
  2. Bestä­ti­gung von BGB, Urtei­le vom 06.10.2004 – VIII ZR 355/​03, aaO; vom 17.06.2009 – VIII ZR 131/​08, aaO Rn. 12[]
  3. AG Mann­heim, Urteil vom 22.12.2010 – 17 C 256/​09; LG Mann­heim, Urteil vom 22.08.2012 – 4 S 15/​11[]
  4. vgl. BGH, Urtei­le vom 06.10.2004 – VIII ZR 355/​03, aaO; vom 17.06.2009 – VIII ZR 131/​08, aaO Rn. 12[]
  5. erheb­lich[]
  6. BGH, Urteil vom 19.12.2012 – VIII ZR 152/​12, NJW 2013, 680 Rn. 8 mwN[]
  7. BGH, Urtei­le vom 06.10.2004 – VIII ZR 355/​03, NJW 2005, 218 unter II 1; vom 17.06.2009 – VIII ZR 131/​08, NJW 2009, 2441 Rn. 9 f.; vom 07.07.2010 – VIII ZR 85/​09, NJW 2010, 3088 Rn. 12 f.; jeweils mwN; BGH, Urteil vom 01.06.2012 – V ZR 195/​11, NJW 2012, 2725 Rn. 10; Schmidt-Fut­te­rer/Ei­sen­schmid, Miet­recht, 10. Aufl., § 536 BGB Rn.20, 241 mwN; BeckOKBGB/​Ehlert, Stand 1.08.2012, § 536 Rn. 27; Münch­Komm-BGB/Häub­lein, 6. Aufl., § 536 Rn. 6; Gram­lich, Miet­recht, 11. Aufl., § 536 BGB unter 1[]
  8. BGH, Urtei­le vom 06.10.2004 – VIII ZR 355/​03, aaO; vom 17.06.2009 – VIII ZR 131/​08, aaO Rn. 11; eben­so Schmidt-Fut­te­rer/Ei­sen­schmid, aaO Rn. 28[]
  9. BGH, Urteil vom 06.10.2004 – VIII ZR 355/​03, aaO[]
  10. BGH, Urteil vom 17.06.2009 – VIII ZR 131/​08, aaO[]
  11. eben­so BGH, Urteil vom 01.06.2012 – V ZR 195/​11, aaO Rn. 11[]
  12. BGH, Urteil vom 17.06.2009 – VIII ZR 131/​08, aaO Rn. 11 f.[]
  13. BGH, Urteil vom 01.06.2012 – V ZR 195/​11, aaO[]
  14. BGH, Urteil vom 01.06.2012 – V ZR 195/​11, aaO Rn. 12; LG Ber­lin, WuM 2007, 384; BVerwG, NVwZ 1997, 394, 395 mwN; OVG NRW, Beschluss vom 20.02.2013 – 2 B 1353/​12.NE; HessVGH, ESVGH 62, 43, 51 f.; OVG Ham­burg, Beschluss vom 16.02.2011 – 2 Bf 178/​09.Z; Nds. OVG, Urteil vom 01.06.2010 – 12 LB 32/​07; vgl. auch Nr. 3.2.1 Abs. 3 Satz 1 der Sechs­ten All­ge­mei­nen Ver­wal­tungs­vor­schrift zum Bun­des­Im­mis­si­ons­schutz­ge­setz [Tech­ni­sche Anlei­tung zum Schutz gegen Lärm – TA Lärm] vom 26.08.1998, GMBl.1998, 503[]