Tritt- und Luftschallschutz bei Estricharbeiten des Vermieters

Bei der Beurteilung des Vorliegens eines Mangels der Mietsache ist, wenn Parteiabreden zur Beschaffenheit der Mietsache fehlen, jedenfalls die Einhaltung der maßgeblichen technischen Normen geschuldet. Dabei ist nach der Verkehrsanschauung grundsätzlich der bei Errichtung des Gebäudes geltende Maßstab anzulegen1.

Tritt- und Luftschallschutz bei Estricharbeiten des Vermieters

Nimmt der Vermieter bauliche Veränderungen an einem älteren Gebäude vor, so kann der Mieter, sofern nicht etwas anderes vereinbart ist, nur dann erwarten, dass der Tritt- und Luftschallschutz anschließend den höheren Anforderungen der zur Zeit der baulichen Veränderungen geltenden DIN-Normen genügt, wenn die Maßnahmen von der Intensität des Eingriffs in die Gebäudesubstanz her mit einem Neubau oder einer grundlegenden Veränderung des Gebäudes vergleichbar sind2.

Dieser Entscheidung des Bundesgerichtshofs lag ein Fall aus Mannheim zugrunde: Der Kläger ist seit dem Jahr 1985 Mieter einer Wohnung der Beklagten in Mannheim. Das Gebäude, in dem sich die Wohnung befindet und das im Eigentum der Beklagten steht, war während des Zweiten Weltkriegs beschädigt und im Jahr 1952 wieder aufgebaut worden.

Im Jahr 2003 ließ die Beklagte in der über der Wohnung des Klägers gelegenen Dachgeschosswohnung Bauarbeiten durchführen, wodurch nunmehr zwei Wohnungen entstanden. Auf einer Fläche von 21 m² wurde der Estrich entfernt und erneuert. Auf zwei anderen Flächen (von 96 m² und von 59 m²) wurde der Estrich lediglich abgeschliffen und verspachtelt, um die Verlegung eines neuen Bodenbelags zu ermöglichen.

Der Kläger beanstandete im Jahr 2007 neben anderen Mängeln eine unzureichende Schallisolierung seiner Wohnung zu den Dachgeschosswohnungen und zahlte in der Folge die Miete mit einem Minderungsvorbehalt von insoweit 20 %. Er ist der Ansicht, dass die Schallisolierung weder dem im Jahr 1952 noch dem im Jahr 2003 geltenden Stand der Technik entspreche. Der Kläger hat die Beklagte – wegen des nicht ausreichenden Schallschutzes – auf Rückzahlung von 20 % der von ihm für den Zeitraum von September 2007 bis April 2009 gezahlten Bruttomiete in Anspruch genommen.

Das erstinstanzlich mit dem Rechtsstreit befasste Amtsgericht Mannheim hat der Klage stattgegeben, das Landgericht Mannheim hat die Berufung der Beklagten zurückgewiesen3. Die vom Landgericht im Berufungsurteil zugelassene Revision der Beklagten hatte jetzt beim Bundesgerichtshof Erfolg:

Der Bundesgerichtshof hat seine Rechtsprechung fortgeführt, wonach – bei Fehlen einer vertraglichen Abrede – eine Mietwohnung in einem älteren Gebäude in schallschutztechnischer Hinsicht keinen Mangel aufweist, sofern der Tritt- und der Luftschallschutz den zur Zeit der Errichtung des Gebäudes geltenden DIN-Normen entsprechen4. Der Umstand, dass die Beklagte den Estrich abgeschliffen und verspachtelt und ihn auf 12 % der Gesamtfläche entfernt und erneuert hat, rechtfertigt es nicht, auf die zur Zeit der Durchführung dieser Arbeiten geltenden DIN-Normen abzustellen. Denn diese Maßnahme ist von der Intensität des Eingriffs in die Gebäudesubstanz her mit einem Neubau oder einer grundlegenden Veränderung des Gebäudes nicht vergleichbar. Der Mieter kann daher nicht erwarten, dass die Maßnahme so ausgeführt wird, dass der Schallschutz anschließend den höheren Anforderungen der zur Zeit der Durchführung der Arbeiten geltenden DIN-Normen genügt.

Gemäß § 536 Abs. 1 BGB ist die vereinbarte Miete kraft Gesetzes gemindert, wenn die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel aufweist, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt oder5 mindert, oder ein solcher Mangel während der Mietzeit entsteht. Ein derartiger Mangel ist dann gegeben, wenn der tatsächliche Zustand der Mietsache vom vertraglich vorausgesetzten Zustand abweicht6. Maßgeblich sind daher, wie das Berufungsgericht zu Recht ausgeführt hat, die Vereinbarungen der Parteien und nicht in erster Linie die Einhaltung bestimmter technischer Normen. Fehlen jedoch, wie hier nach den rechtsfehlerfreien Feststellungen des Berufungsgerichts der Fall, Parteiabreden zur Beschaffenheit der Mietsache, so ist jedenfalls die Einhaltung der maßgeblichen technischen Normen geschuldet. Dabei ist nach der Verkehrsanschauung grundsätzlich der bei Errichtung des Gebäudes geltende Maßstab anzulegen7. Da das Gebäude, in dem sich die Wohnung des Klägers befindet, im Jahre 1952 nach vorheriger Kriegsbeschädigung wiederaufgebaut wurde, kommt es hier auf den zu diesem Zeitpunkt geltenden Maßstab an.

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs kann der Mieter erwarten, dass Lärmschutzmaßnahmen getroffen werden, die den Anforderungen der zur Zeit des Umbaus geltenden DIN-Normen genügen, wenn der Vermieter selbst bauliche Veränderungen in einem älteren Gebäude vornimmt, die (im Zusammenhang mit einer damit einhergehenden Nutzungsänderung) zu Lärmimmissionen führen können8. Der Bundesgerichtshof hat dies in einem Fall entschieden, in dem das über der Wohnung des Mieters gelegene Dachgeschoss zunächst nur als Abstellraum gedient hatte und während der Mietzeit von dem Vermieter erstmals als Wohnung ausgebaut und genutzt wurde, womit eine erhebliche Änderung der Nutzungsgewohnheiten einherging9.

In Abgrenzung hierzu hat der Bundesgerichtshof im Urteil vom 17. Juni 200910 entschieden, dass der Mieter bei einem bloßen Austausch des Fußbodenbelags in der Oberwohnung – ohne Veränderung des darunter liegenden Estrichs und der Geschossdecke – nicht erwarten kann, dass die Maßnahme so durchgeführt wird, dass der Trittschallschutz anschließend den höheren Anforderungen der zur Zeit des Austauschs geltenden DIN-Normen genügt11. Denn diese Maßnahme ist von der Intensität des Eingriffs in die Gebäudesubstanz her – anders als der erstmalige Ausbau eines Dachgeschosses für eine Wohnnutzung – mit einem Neubau oder einer grundlegenden Veränderung des Gebäudes nicht vergleichbar12; sie hat vielmehr keine nachhaltige Auswirkung auf die Gebäudesubstanz13.

Eine erhebliche Minderung der Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch liegt noch nicht vor, wenn der Tritt- oder Luftschallschutz einer Mietwohnung die Mindestwerte der anzuwendenden DIN-Normen um nicht mehr als ein Dezibel unterschreitet.

Eine so geringfügige Unterschreitung des Schallschutzgrenzwertes stellt, wie die Revision mit Recht geltend macht, noch keine rechtlich beachtliche, erhebliche Beeinträchtigung des Mietgebrauchs dar. Nach der – soweit ersichtlich – in der Rechtsprechung einhellig vertretenen Auffassung kommt einer Überschreitung eines Schallschutzgrenzwertes um ein Dezibel im Regelfall schon deshalb keine entscheidende Bedeutung zu, weil nach allgemeinen Erkenntnissen der Akustik eine Änderung des Schallpegels in dieser Größenordnung für das menschliche Ohr kaum wahrnehmbar ist14.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 5. Juni 2013 – VIII ZR 287/12

  1. Bestätigung von BGH, Urteile vom 06.10.2004 – VIII ZR 355/03, NJW 2005, 218 unter II 1; vom 17.06.2009 – VIII ZR 131/08, NJW 2009, 2441 Rn. 9 f.; vom 07.07.2010 – VIII ZR 85/09, NJW 2010, 3088 Rn. 12 f.; vom 01.06.2012 – V ZR 195/11, NJW 2012, 2725 Rn. 10[↩]
  2. Bestätigung von BGB, Urteile vom 06.10.2004 – VIII ZR 355/03, aaO; vom 17.06.2009 – VIII ZR 131/08, aaO Rn. 12[↩]
  3. AG Mannheim, Urteil vom 22.12.2010 – 17 C 256/09; LG Mannheim, Urteil vom 22.08.2012 – 4 S 15/11[↩]
  4. vgl. BGH, Urteile vom 06.10.2004 – VIII ZR 355/03, aaO; vom 17.06.2009 – VIII ZR 131/08, aaO Rn. 12[↩]
  5. erheblich[↩]
  6. BGH, Urteil vom 19.12.2012 – VIII ZR 152/12, NJW 2013, 680 Rn. 8 mwN[↩]
  7. BGH, Urteile vom 06.10.2004 – VIII ZR 355/03, NJW 2005, 218 unter II 1; vom 17.06.2009 – VIII ZR 131/08, NJW 2009, 2441 Rn. 9 f.; vom 07.07.2010 – VIII ZR 85/09, NJW 2010, 3088 Rn. 12 f.; jeweils mwN; BGH, Urteil vom 01.06.2012 – V ZR 195/11, NJW 2012, 2725 Rn. 10; Schmidt-Futterer/Eisenschmid, Mietrecht, 10. Aufl., § 536 BGB Rn.20, 241 mwN; BeckOKBGB/Ehlert, Stand 1.08.2012, § 536 Rn. 27; MünchKomm-BGB/Häublein, 6. Aufl., § 536 Rn. 6; Gramlich, Mietrecht, 11. Aufl., § 536 BGB unter 1[↩]
  8. BGH, Urteile vom 06.10.2004 – VIII ZR 355/03, aaO; vom 17.06.2009 – VIII ZR 131/08, aaO Rn. 11; ebenso Schmidt-Futterer/Eisenschmid, aaO Rn. 28[↩]
  9. BGH, Urteil vom 06.10.2004 – VIII ZR 355/03, aaO[↩]
  10. BGH, Urteil vom 17.06.2009 – VIII ZR 131/08, aaO[↩]
  11. ebenso BGH, Urteil vom 01.06.2012 – V ZR 195/11, aaO Rn. 11[↩]
  12. BGH, Urteil vom 17.06.2009 – VIII ZR 131/08, aaO Rn. 11 f.[↩]
  13. BGH, Urteil vom 01.06.2012 – V ZR 195/11, aaO[↩]
  14. BGH, Urteil vom 01.06.2012 – V ZR 195/11, aaO Rn. 12; LG Berlin, WuM 2007, 384; BVerwG, NVwZ 1997, 394, 395 mwN; OVG NRW, Beschluss vom 20.02.2013 – 2 B 1353/12.NE; HessVGH, ESVGH 62, 43, 51 f.; OVG Hamburg, Beschluss vom 16.02.2011 – 2 Bf 178/09.Z; Nds. OVG, Urteil vom 01.06.2010 – 12 LB 32/07; vgl. auch Nr. 3.2.1 Abs. 3 Satz 1 der Sechsten Allgemeinen Verwaltungsvorschrift zum BundesImmissionsschutzgesetz [Technische Anleitung zum Schutz gegen Lärm – TA Lärm] vom 26.08.1998, GMBl.1998, 503[↩]

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