Tritt­schall im Alt­bau

Eine Miet­woh­nung in einem älte­ren Gebäu­de weist, wenn nicht ver­trag­lich etwas ande­res ver­ein­bart ist, in schall­schutz­tech­ni­scher Hin­sicht kei­nen Man­gel auf, sofern der Tritt­schall­schutz den zur Zeit der Errich­tung des Gebäu­des gel­ten­den DIN-Nor­men ent­spricht. Das gilt nach einem aktu­el­len Urteil des Bun­des­ge­richts­hofs auch dann, wenn wäh­rend der Miet­zeit in der Woh­nung dar­über der Fuß­bo­den­be­lag aus­ge­tauscht wird und sich dadurch der Schall­schutz gegen­über dem Zustand bei Anmie­tung der Woh­nung ver­schlech­tert 1.

Tritt­schall im Alt­bau

Ein Man­gel ist eine für den Mie­ter nach­tei­li­ge Abwei­chung des tat­säch­li­chen Zustan­des der Miet­sa­che vom ver­trag­lich vor­aus­ge­setz­ten Zustand. Maß­geb­lich sind daher, so der BGH, wie es bereits das zuvor mit der Sache befass­te Land­ge­richt Duis­burg zutref­fend gese­hen hat, in ers­ter Linie die Ver­ein­ba­run­gen der Par­tei­en 2. Ver­trag­li­che Abre­den über Art und Umfang des Tritt­schall­schut­zes der ver­mie­te­ten Woh­nung oder über deren Lärm­frei­heit im All­ge­mei­nen sind nach den von der Revi­si­on nicht ange­grif­fe­nen Fest­stel­lun­gen des Beru­fungs­ge­richts hier jedoch nicht getrof­fen wor­den.

Feh­len aus­drück­li­che Par­tei­ab­re­den zur Beschaf­fen­heit der Miet­sa­che, so ist jeden­falls die Ein­hal­tung der maß­geb­li­chen tech­ni­schen Nor­men geschul­det. Dabei ist nach der Ver­kehrs­an­schau­ung grund­sätz­lich der bei der Errich­tung des Gebäu­des gel­ten­de Maß­stab anzu­le­gen 3.

Danach genügt die Woh­nung der Beklag­ten den gebo­te­nen schall­schutz­tech­ni­schen Stan­dards. Zur Zeit der Errich­tung des Gebäu­des galt für die Schall­däm­mung die DIN-Norm 4109 in der Fas­sung von 1962. Deren Wer­te wer­den nach den unbe­an­stan­det geblie­be­nen Fest­stel­lun­gen des Beru­fungs­ge­richts auch nach dem Aus­tausch des Boden­be­lags in der Woh­nung der Streit­hel­fer ein­ge­hal­ten.

Nach der Recht­spre­chung des Senats kann aller­dings der Mie­ter erwar­ten, dass Lärm­schutz­maß­nah­men getrof­fen wer­den, die den Anfor­de­run­gen der zur Zeit des Umbaus gel­ten­den DIN-Nor­men genü­gen, wenn der Ver­mie­ter selbst bau­li­che Ver­än­de­run­gen vor­nimmt, die zu Lärm­im­mis­sio­nen füh­ren kön­nen 4. Der BGH hat dies in einem Fall ent­schie­den, in dem das über der Woh­nung des Mie­ters gele­ge­ne Dach­ge­schoss zunächst nur als Abstell­raum gedient hat­te und wäh­rend der Miet­zeit von dem Ver­mie­ter erst­mals als Woh­nung aus­ge­baut und genutzt wor­den ist. Das LG Duis­burg als Beru­fungs­ge­richt hat jedoch zu Recht ange­nom­men, dass der jetzt zu beur­tei­len­de Sach­ver­halt damit nicht ver­gleich­bar ist. Die Maß­nah­men, die die Beklag­te bean­stan­det, sind schon nicht von der Klä­ge­rin als Ver­mie­te­rin selbst, son­dern von den Streit­hel­fern vor­ge­nom­men wor­den, die Eigen­tü­mer der über der Woh­nung der Beklag­ten gele­ge­nen Woh­nung sind. Vor allem aber sind die­se Maß­nah­men von der Inten­si­tät des Ein­griffs in die Gebäu­de­sub­stanz her dem erst­ma­li­gen Aus­bau eines Dach­ge­schos­ses für eine Wohn­nut­zung nicht gleich­zu­stel­len. Nach den von der Revi­si­on nicht ange­grif­fe­nen Fest­stel­lun­gen des Beru­fungs­ge­richts haben die Streit­hel­fer in ihrer Woh­nung nur den Boden­be­lag aus­ge­tauscht; der dar­un­ter lie­gen­de Est­rich und die Geschoss­de­cke sind unver­än­dert geblie­ben. Es han­delt sich also aus­schließ­lich um sol­che Arbei­ten, die auf­grund der Abnut­zung des Fuß­bo­dens zum Zwe­cke der Instand­hal­tung der Woh­nungs­aus­stat­tung von Zeit zu Zeit erfor­der­lich sind, ohne dass damit eine Ver­än­de­rung oder Moder­ni­sie­rung des Gebäu­des als sol­chem ein­her­geht.

Bei einem blo­ßen Aus­tausch des Fuß­bo­den­be­lags in der Ober­woh­nung, sei es durch den Ver­mie­ter selbst, sei es durch einen ande­ren Son­der­ei­gen­tü­mer, kann der Mie­ter nicht erwar­ten, dass die Maß­nah­me so durch­ge­führt wird, dass der Tritt­schall­schutz anschlie­ßend den höhe­ren Anfor­de­run­gen der zur Zeit des Aus­tauschs gel­ten­den DIN-Nor­men genügt. Die damit ver­bun­de­nen Ein­grif­fe in die Gebäu­de­sub­stanz sind – anders als der erst­ma­li­ge Aus­bau des Dach­ge­schos­ses zur Wohn­nut­zung – mit einem Neu­bau oder einer grund­le­gen­den Ver­än­de­rung des Gebäu­des nicht ver­gleich­bar. Der Mie­ter kann des­halb nicht ver­lan­gen, dass bei ihrer Durch­füh­rung höhe­re Lärm­schutz­wer­te ein­ge­hal­ten wer­den, als sie bis dahin für das Gebäu­de gal­ten.

Der Mie­ter kann, sofern nicht etwas ande­res ver­ein­bart ist, auch nicht erwar­ten, dass Ver­än­de­run­gen des Fuß­bo­den­be­lags in der Woh­nung über ihm, sei es durch den Ver­mie­ter selbst, sei es durch einen ande­ren Son­der­ei­gen­tü­mer, unter­blei­ben, wenn dadurch die schall­schutz­tech­ni­sche Situa­ti­on zwar ver­schlech­tert wird, der Tritt­schall­schutz aber – wie hier – auch nach der Ver­än­de­rung den tech­ni­schen Nor­men genügt, die bei Errich­tung des Gebäu­des gal­ten und deren Ein­hal­tung vom Ver­mie­ter geschul­det ist. Dafür kommt es nicht dar­auf an, ob der Ver­mie­ter selbst nach § 14 Nr. 1 WEG von dem han­deln­den Woh­nungs­ei­gen­tü­mer Unter­las­sung der Maß­nah­me oder jeden­falls deren fach­ge­rech­te Aus­füh­rung zum Zwe­cke der Ver­rin­ge­rung der Lärm­im­mis­sio­nen ver­lan­gen könn­te. Weist das Gebäu­de im Zeit­punkt der Begrün­dung des Miet­ver­hält­nis­ses tat­säch­lich einen schall­schutz­tech­ni­schen Stan­dard auf, der höher ist, als der Mie­ter nach den maß­geb­li­chen tech­ni­schen Nor­men vom Ver­mie­ter ver­lan­gen kann, kann der Mie­ter im All­ge­mei­nen nicht davon aus­ge­hen, dass der Ver­mie­ter ihm gegen­über dafür ein­ste­hen will, dass die­ser Zustand wäh­rend der gesam­ten Dau­er des Miet­ver­hält­nis­ses erhal­ten bleibt. Man­gels kon­kre­ter Anhalts­punk­te für die Über­nah­me einer dahin­ge­hen­den Ver­pflich­tung durch den Ver­mie­ter kann der Mie­ter viel­mehr sowohl zu Beginn des Miet­ver­hält­nis­ses als auch im wei­te­ren Ver­lauf nur erwar­ten, dass die für den Schall­schutz ein­schlä­gi­gen DIN-Nor­men ein­ge­hal­ten wer­den.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 17. Juni 2009 – VIII ZR 131/​08

  1. Abgren­zung zu BGH, Urteil vom 6. Okto­ber 2004 – VIII ZR 355/​03, NJW 2005, 218[]
  2. BGH, Urteil vom 6. Okto­ber 2004 – VIII ZR 355/​03, NJW 2005, 218, unter II 1[]
  3. BGH, Urtei­le vom 26. Juli 2004 – VIII ZR 281/​03, WuM 2004, 527, unter II A 1 b bb, und vom 6. Okto­ber 2004, aaO[]
  4. BGH, Urteil vom 6. Okto­ber 2004, aaO[]