Tur­nus­mä­ßi­ge Flä­chen­zu­wei­sung an ein­zel­ne Woh­nungs­ei­gen­tü­mer

Die Zuwei­sung im Gemein­schafts­ei­gen­tum ste­hen­der Flä­chen an ein­zel­ne Woh­nungs­ei­gen­tü­mer zur aus­schließ­li­chen Nut­zung begrün­det auch dann ein Son­der­nut­zungs­recht und erfor­dert daher eine Ver­ein­ba­rung im Sin­ne von § 10 Abs. 2 Satz 2 WEG, wenn alle Woh­nungs­ei­gen­tü­mer eine gleich­wer­ti­ge Flä­che zur allei­ni­gen Nut­zung erhal­ten 1.

Tur­nus­mä­ßi­ge Flä­chen­zu­wei­sung an ein­zel­ne Woh­nungs­ei­gen­tü­mer

Eine Rege­lung, die im Inter­es­se eines geord­ne­ten Gebrauchs des Gemein­schafts­ei­gen­tums des­sen tur­nus­mä­ßi­ge Nut­zung durch ein­zel­ne Woh­nungs­ei­gen­tü­mer vor­sieht, führt dage­gen grund­sätz­lich nicht zu einem (befris­te­ten) Son­der­nut­zungs­recht; sie kann daher durch (Mehr­heits) Beschluss getrof­fen wer­den.

(Garten)Flächenzuweisung zur aus­schließ­li­chen Nut­zung

Nach § 15 Abs. 3 WEG kann ein Woh­nungs­ei­gen­tü­mer zwar den Abschluss einer inter­es­se­ge­rech­ten Gebrauchs­re­ge­lung über die Nut­zung des Gemein­schafts­ei­gen­tums ver­lan­gen, soweit sich, wie hier, aus Gesetz, Ver­ein­ba­run­gen oder Beschlüs­sen kei­ne Rege­lung ergibt. Sol­che Gebrauchs­re­ge­lun­gen kön­nen Bestim­mun­gen zur Nut­zungs­art und zweck ent­hal­ten. Mög­lich sind auch Nut­zungs­be­schrän­kun­gen bis hin zu einem Nut­zungs­ver­bot. Nicht unter § 15 WEG fällt aber eine Rege­lung, die im Gemein­schafts­ei­gen­tum ste­hen­de Flä­chen an einem Woh­nungs­ei­gen­tü­mer zum aus­schließ­li­chen Gebrauch zuweist. Eine sol­che Rege­lung stellt wegen des damit ver­bun­de­nen voll­stän­di­gen Aus­schlus­ses der ande­ren Woh­nungs­ei­gen­tü­mer von dem Mit­ge­brauch des Gemein­schafts­ei­gen­tums kei­ne Kon­kre­ti­sie­rung des Gebrauchs im Sin­ne von § 15 WEG dar. Sie ändert viel­mehr § 13 Abs. 2 WEG ab und führt zu einem Son­der­nut­zungs­recht des begüns­tig­ten Woh­nungs­ei­gen­tü­mers 2.

Das gilt auch dann, wenn allen Woh­nungs­ei­gen­tü­mern eine gleich­wer­ti­ge Flä­che des Gemein­schafts­ei­gen­tums zur allei­ni­gen Nut­zung zuge­wie­sen wird.

Aller­dings wird ver­schie­dent­lich unter Rück­griff auf den Kom­pen­sa­ti­ons­ge­dan­ken eine gleich­mä­ßi­ge räum­li­che Zuwei­sung von Gemein­schafts­ei­gen­tum zur allei­ni­gen Nut­zung durch die ein­zel­nen Woh­nungs­ei­gen­tü­mer als eine mög­li­che Gebrauchs­re­ge­lung im Sin­ne des § 15 WEG ange­se­hen. So han­de­le es sich bei­spiels­wei­se nicht um einen Aus­schluss vom Mit­ge­brauch, son­dern um eine Kon­kre­ti­sie­rung des gemein­schaft­li­chen Gebrauchs, wenn jedem Woh­nungs­ei­gen­tü­mer ein bestimm­ter Stell­platz zur dau­er­haf­ten oder befris­te­ten Nut­zung zuge­wie­sen wer­de. Für jeden Woh­nungs­ei­gen­tü­mer wer­de der Aus­schluss vom Mit­ge­brauch an den übri­gen Stell­plät­zen durch das Recht zum Allein­ge­brauch an einem bestimm­ten Stell­platz aus­ge­gli­chen. Es mache wer­tungs­mä­ßig kei­nen Unter­schied, ob der Aus­schluss vom Mit­ge­brauch – wie im Fall der Ver­mie­tung – durch einen ent­spre­chen­den Anteil an den Nut­zun­gen oder durch den unmit­tel­ba­ren aus­schließ­li­chen Eigen­ge­brauch an einer Teil­flä­che des Gemein­schafts­ei­gen­tums kom­pen­siert wer­de 3. Hier­an anknüp­fend wird auch eine räum­li­che Auf­tei­lung einer im Gemein­schafts­ei­gen­tum ste­hen­den Gar­ten­flä­che im Rah­men einer Gebrauchs­re­ge­lung für mög­lich gehal­ten. Die­se sei nicht zu bean­stan­den, wenn sie von der gleich­ran­gi­gen Nut­zungs­be­rech­ti­gung aller Mit­ei­gen­tü­mer an der Gesamt­flä­che aus­ge­he und sich auf eine räum­li­che Abgren­zung der Nut­zungs­be­rech­ti­gung beschrän­ke, die in dem glei­chen Maße, in dem sie bestimm­te Mit­ei­gen­tü­mer von der Nut­zung einer Teil­flä­che aus­schlie­ße, die­sen hin­sicht­lich des ihnen zuge­wie­se­nen Teil­stücks zugu­te­kom­me 4.

Rich­ti­ger­wei­se han­delt es sich aber auch bei einer gleich­mä­ßi­gen Zuwei­sung ver­schie­de­ner im Gemein­schafts­ei­gen­tum ste­hen­der Flä­chen zur allei­ni­gen Nut­zung, die alle Woh­nungs­ei­gen­tü­mer ein­be­zieht, nicht um eine Gebrauchs­re­ge­lung im Sin­ne des § 15 WEG. Eine der­ar­ti­ge räum­li­che Auf­tei­lung führt zu einem gänz­li­chen Aus­schluss der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer von dem Mit­ge­brauch des einem ande­ren Woh­nungs­ei­gen­tü­mer zuge­wie­se­nen Teils des Gemein­schafts­ei­gen­tums sowie gleich­zei­tig zu einem aus­schließ­li­chen Nut­zungs­recht an einer ande­ren Teil­flä­che. Damit han­delt es sich um gegen­ständ­lich begrenz­te Son­der­nut­zungs­rech­te 5; sie kön­nen nur durch eine Ver­ein­ba­rung gemäß § 10 Abs. 2 Satz 2 WEG begrün­det wer­den 6.

Dass der jewei­li­ge Woh­nungs­ei­gen­tü­mer eine gleich­wer­ti­ge Flä­che zur allei­ni­gen Nut­zung als Kom­pen­sa­ti­on des Aus­schlus­ses vom Mit­ge­brauch an ande­ren Flä­chen zuge­wie­sen erhal­ten hat, recht­fer­tigt kei­ne ande­re Bewer­tung. Mit der Über­las­sung einer gleich­wer­ti­gen Flä­che zur Allein­nut­zung wird die Ent­zie­hung der Mit­ge­brauchs­be­rech­ti­gung an den übri­gen Flä­chen nur ide­ell und wirt­schaft­lich, nicht aber – wor­auf es ent­schei­dend ankommt – recht­lich kom­pen­siert 7. Dar­in besteht auch der wesent­li­che Unter­schied zur Ver­mie­tung von Flä­chen, die im Gemein­schafts­ei­gen­tum ste­hen. Die Ver­mie­tung ent­zieht den Woh­nungs­ei­gen­tü­mern nicht das Recht zum Mit­ge­brauch, son­dern setzt es wei­ter­hin vor­aus und regelt nur die Art und Wei­se der Aus­übung, indem er die Mög­lich­keit des unmit­tel­ba­ren (Eigen)Gebrauchs durch die des mit­tel­ba­ren (Fremd)Gebrauchs ersetzt und an die Stel­le des unmit­tel­ba­ren Gebrauchs den Anteil an den Miet­ein­nah­men tre­ten lässt (§ 13 Abs. 2 Satz 2, § 16 Abs. 1 WEG) 8. Hin­zu kommt, dass die Fest­stel­lung, ob der Ent­zug der Gebrauchs­mög­lich­keit einer Flä­che in gleich­wer­ti­ger Wei­se durch die Zuwei­sung einer ande­ren Flä­che kom­pen­siert wird, erheb­li­che Schwie­rig­kei­ten berei­ten kann. Dies gilt gera­de für Rege­lun­gen in Bezug auf die Gar­ten­nut­zung, bei der die Lage der zuzu­wei­sen­den Teil­flä­chen von ent­schei­den­der Bedeu­tung ist. Ange­sichts die­ser Schwie­rig­kei­ten ist die Berück­sich­ti­gung einer aus­rei­chen­den Kom­pen­sa­ti­on bei der Abgren­zung zwi­schen Gebrauchs­re­ge­lung und Son­der­nut­zungs­recht auch unter dem Gesichts­punkt der Rechts­si­cher­heit nicht ange­zeigt.

(Garten)Flächenzuweisung zur tur­nus­mä­ßi­gen Nut­zung

Dage­gen begrün­det eine Rota­ti­ons­re­ge­lung für die Gar­ten­nut­zung kein Son­der­nut­zungs­recht und kann damit Gegen­stand einer Gebrauchs­re­ge­lung im Sin­ne des § 15 WEG sein.

Ganz über­wie­gend wird eine Tur­nus­re­ge­lung grund­sätz­lich nur als eine Kon­kre­ti­sie­rung des gemein­schaft­li­chen Gebrauchs ange­se­hen, da hier­durch eine gleich­wer­ti­ge Mit­be­nut­zung des Gemein­schafts­ei­gen­tums gewähr­leis­tet wer­de. Daher kön­ne eine Beschluss­fas­sung durch die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer erfol­gen 9. Etwas ande­res soll gel­ten, wenn die zeit­ab­schnitts­wei­se allei­ni­ge Nut­zung län­ger andau­ert. Je län­ger die­se sei, des­to eher sei von einem (befris­te­ten) Son­der­nut­zungs­recht aus­zu­ge­hen 10.

Der Bun­des­ge­richts­hof sieht eben­falls nicht in jed­we­dem Zeit­raum, für den ein Woh­nungs­ei­gen­tü­mer von der Nut­zung des gemein­schaft­li­chen Eigen­tums wegen der Zuwei­sung der Nut­zung an einen ande­ren Woh­nungs­ei­gen­tü­mer aus­ge­schlos­sen ist, einen Ent­zug der Befug­nis zum Mit­ge­brauch des Gemein­schafts­ei­gen­tums. Das kann, anders als ein­zel­ne Stim­men in der Lite­ra­tur mei­nen 11, auch dem Beschluss des Bun­des­ge­richts­hofs vom 20.02.2014 12 nicht ent­nom­men wer­den. Rich­ti­ger­wei­se führt eine Rege­lung, die im Inter­es­se eines geord­ne­ten Gebrauchs des Gemein­schafts­ei­gen­tums des­sen tur­nus­mä­ßi­ge Nut­zung durch ein­zel­ne Woh­nungs­ei­gen­tü­mer vor­sieht, grund­sätz­lich nicht zu einem befris­te­ten Son­der­nut­zungs­recht; sie kann daher durch (Mehr­heits) Beschluss getrof­fen wer­den.

Son­der­nut­zungs­rech­te sind dadurch gekenn­zeich­net, dass einem oder meh­re­ren Woh­nungs­ei­gen­tü­mern unter Aus­schluss der übri­gen Woh­nungs­ei­gen­tü­mer das Recht zur Nut­zung von Tei­len des Gemein­schafts­ei­gen­tums zuge­wie­sen wird 13. Bei einer Tur­nus­re­ge­lung kann ein Woh­nungs­ei­gen­tü­mer das Gemein­schafts­ei­gen­tum zu den ihm zuge­wie­se­nen Zei­ten zwar aus­schließ­lich nut­zen. Dient die Rege­lung dem geord­ne­ten, weil nicht gleich­zei­tig mög­li­chen oder zweck­mä­ßi­gen Gebrauch des Gemein­schafts­ei­gen­tums, wie etwa bei einem Wasch- und Tro­cken­raum, bedeu­tet dies aber nur eine Ein­schrän­kung, nicht dage­gen einen Ent­zug des Mit­ge­brauchs.

Auch bei der hier getrof­fe­nen Rota­ti­ons­re­ge­lung han­delt es sich nicht um ein befris­te­tes Son­der­nut­zungs­recht. Sie soll einen kon­flikt­frei­en Gebrauch des gemein­schaft­li­chen Gar­tens ermög­li­chen und beschränkt infol­ge des täg­li­chen Wech­sels des Nut­zungs­rechts die Aus­schließ­lich­keit der Nut­zung des Gar­tens für einen Woh­nungs­ei­gen­tü­mer auf einen der­art kur­zen Zeit­raum, dass ein gänz­li­cher Ent­zug der Nut­zungs­mög­lich­keit für den ande­ren Woh­nungs­ei­gen­tü­mer nicht gege­ben ist.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 8. April 2016 – V ZR 191/​15

  1. Fort­füh­rung von BGH, Beschluss vom 20.09.2000 – V ZB 58/​99, BGHZ 145, 158, 167 f.[]
  2. BGH, Beschluss vom 20.09.2000 – V ZB 58/​99, BGHZ 145, 158, 167; vgl. auch Schultz­ky in Jen­ni­ßen, WEG, 4. Aufl., § 15 Rn. 5[]
  3. Becker/​Kümmel, ZWE 2001, 128, 136; Wen­zel ZWE 2001, 226, 230 f.; Bärmann/​Suilmann, WEG, 13. Aufl., § 15 Rn. 22 – anders aller­dings § 13 Rn. 109; ähn­lich unter Hin­weis auf § 14 Nr. 1 WEG: Beck­OK WEG/​Dötsch, 26. Edi­ti­on, § 15 Rn. 48[]
  4. OLG Hamm, FGPrax 2005, 113 f.; Schmidt, ZWE 2007, 446, 447; vgl. auch KG, NJW-RR 1991, 1117, 1118 zu Kel­ler­räu­men[]
  5. eben­so OLG Mün­chen, ZMR 2008, 560, 561; OLG Düs­sel­dorf, NZM 2004, 107, 108; OLG Düs­sel­dorf, NZM 2003, 767; OLG Karls­ru­he, MDR 1983, 672; LG Köln, ZWE 2012, 187 f.; Hügel/​Elzer, WEG, § 15 Rn. 10; Riecke/​Schmid/​Abramenko, WEG, 4. Aufl., § 15 Rn. 14a; Bor­n­e­mann, Der Erwerb von Son­der­nut­zungs­rech­ten im Woh­nungs­ei­gen­tums­recht, 2000, S. 132 f.; Schwei­ger, Son­der­nut­zungs­rech­te im Woh­nungs­ei­gen­tum, 1987, S. 128 f.; wohl auch Schultz­ky in Jen­ni­ßen, WEG, 4. Aufl., § 13 Rn. 68; Spiel­bau­er in Spielbauer/​Then, WEG, 2. Aufl., § 13 Rn. 29; Häub­lein, Son­der­nut­zungs­rech­te und ihre Begrün­dung im Woh­nungs­ei­gen­tums­recht, 2003, S.200 f.[]
  6. vgl. BGH, Urteil vom 02.12 2011 – V ZR 74/​11, NJW 2012, 676 Rn. 10; Urteil vom 18.03.2016 – V ZR 75/​15, ZfIR 2016, 459 Rn. 22 mwN[]
  7. vgl. BGH, Beschluss vom 14.06.1984 – V ZB 32/​82, BGHZ 91, 343, 347 f.; Bor­n­e­mann, Der Erwerb von Son­der­nut­zungs­rech­ten im Woh­nungs­ei­gen­tums­recht, 2000, S. 132 f.; Schwei­ger, Son­der­nut­zungs­rech­te im Woh­nungs­ei­gen­tum, 1987, S. 129[]
  8. vgl. BGH, Beschluss vom 29.06.2000 – V ZB 46/​99, BGHZ 144, 386, 388[]
  9. BayO­bLG, WuM 1991, 301 f. zu Wasch- und Tro­cken­räu­men; OLG Karls­ru­he, MDR 1983, 672 zur Gar­ten­nut­zung nach Wochen­ta­gen; Suil­mann in Bär­mann, WEG, 13. Aufl., § 13 Rn. 109; Jennißen/​Schultzky, WEG, 4. Aufl., § 15 Rn. 5; Hügel/​Elzer, WEG, § 15 Rn. 11; Spiel­bau­er in Spielbauer/​Then, WEG, 2. Aufl., § 13 Rn. 29; Bärmann/​Pick, WEG, 19. Aufl., § 15 Rn. 48; Hogen­schurz, Das Son­der­nut­zungs­recht nach dem WEG, 2008, § 2 Rn. 115; vgl. auch OLG Frank­furt a. M., NJW-RR 2008, 320 zu einer Park­platz­nut­zung für bestimm­te Woh­nungs­ei­gen­tü­mer in dem Zeit­raum von 18 Uhr bis 8 Uhr; aA Bärmann/​Seuß/​Schneider, Pra­xis des Woh­nungs­ei­gen­tums, 6. Aufl., C. Rn. 276; Schöner/​Stöber, Grund­buch­recht, 15. Aufl., Rn. 2909a; Gan­ten, PiG 15, 71, 81[]
  10. Schwei­ger, Son­der­nut­zungs­rech­te im Woh­nungs­ei­gen­tum, 1987, S. 50 f.; Bor­n­e­mann, Der Erwerb von Son­der­nut­zungs­rech­ten im WEG, 2000, S. 56 f.; Häub­lein, Son­der­nut­zungs­rech­te und ihre Begrün­dung im Woh­nungs­ei­gen­tums­recht, 2003, S. 6 f.; vgl. auch Beck­OK WEG/​Dötsch, 25. Edi­ti­on, § 15 Rn. 43[]
  11. vgl. Hügel/​Elzer, WEG, § 15 Rn. 11[]
  12. BGH, Beschluss vom 20.02.3014 – V ZB 116/​13, NJW 2014, 1879 Rn. 16[]
  13. BGH, Urteil vom 02.12 2011 – V ZR 74/​11, NJW 2012, 676 Rn. 10[]