Über­bau durch einen Erwei­te­rungs­bau

Vor­aus­set­zung für einen Über­bau im Sin­ne von § 912 Abs. 1 BGB ist, dass bei der Errich­tung eines ein­heit­li­chen Gebäu­des über die Gren­ze gebaut wor­den ist. Ob ein ein­heit­li­ches Gebäu­de vor­liegt, muss unter Wür­di­gung aller Umstän­de des Sach­ver­hal­tes beant­wor­tet wer­den. Neben der kör­per­li­chen bau­tech­ni­schen Beschaf­fen­heit kommt es auf die funk­tio­na­le Ein­heit an 1.

Über­bau durch einen Erwei­te­rungs­bau

Liegt sachen­recht­lich ein Über­bau nach § 912 Abs. 1 BGB vor und hat der beein­träch­tig­te Grund­stücks­ei­gen­tü­mer die­sem zuge­stimmt (recht­mä­ßi­ger Über­bau), fal­len dem Über­bau­en­den erst recht weder Vor­satz, noch Fahr­läs­sig­keit zur Last, so dass der jewei­li­ge Eigen­tü­mer des über­bau­ten Grund­stücks ana­log § 912 BGB den Über­bau stets zu dul­den hat und dem jewei­li­gen Eigen­tü­mer des Stamm­grund­stücks das Eigen­tum am über­bau­ten Gebäu­de­teil und ein Recht zum Besitz an der über­bau­ten Flä­che zuste­hen. Dar­in liegt eine Ver­ding­li­chung der obli­ga­to­ri­schen Zustim­mung in Anse­hung der Dul­dungs­pflicht, das heißt der Rechts­nach­fol­ger im Eigen­tum an dem über­bau­ten Grund­stück hat die Über­bau­ung nach § 912 Abs. 1 BGB zu dul­den 2.

Ist ein Gebäu­de­teil nicht bei der Errich­tung eines Gebäu­des, son­dern nach­träg­lich durch Anbau an ein schon bestehen­des Gebäu­de über die Gren­ze gebaut wor­den, fin­det § 912 BGB zwar kei­ne unmit­tel­ba­re Anwen­dung. Die Vor­schrift ist aber Aus­druck eines all­ge­mei­nen Grund­sat­zes, wel­cher über den unmit­tel­bar im Gesetz gere­gel­ten Fall hin­aus auf ähn­li­che Tat­be­stän­de aus­ge­dehnt wer­den kann. Sie will die mit der Besei­ti­gung eines Über­baus ver­bun­de­ne Zer­schla­gung wirt­schaft­li­cher Wer­te ver­mei­den, die dadurch ent­steht, dass sich der Abbruch eines über­bau­ten Gebäu­de­teils meist nicht auf die­sen beschrän­ken lässt, son­dern zu einer Beein­träch­ti­gung und Wert­min­de­rung auch des bestehen blei­ben­den, auf eige­nem Grund gebau­ten Gebäu­de­teils führt. Zu die­sem Zweck stellt § 912 BGB das Inter­es­se an dem Erhalt der Gebäu­de­ein­heit über das Inter­es­se des Nach­barn an der Durch­set­zung sei­ner Eigen­tums­rech­te, sofern der Über­bau­er nicht grob fahr­läs­sig oder vor­sätz­lich gehan­delt und der Nach­bar dem Über­bau nicht sofort wider­spro­chen hat. Die­se Wer­tung kann grund­sätz­lich auch zum Aus­gleich wider­strei­ten­der Inter­es­sen von Nach­barn her­an­ge­zo­gen wer­den, die bestehen, wenn eine Grund­stücks­gren­ze in Fol­ge nach­träg­li­cher Ver­än­de­run­gen eines – zunächst inner­halb der Gren­zen errich­te­ten – Gebäu­des über­baut wur­de. Dabei ist eine ent­spre­chen­de Anwen­dung von § 912 BGB nicht auf bestimm­te Bau­maß­nah­men, wie die Erwei­te­rung des vor­han­de­nen Bau­kör­pers, beschränkt. Bei Ver­än­de­run­gen eines bestehen­den Gebäu­des wird der Grund­ge­dan­ke des § 912 BGB aller­dings nicht in jedem Fall zum Tra­gen kom­men und daher nicht stets von einem Über­bau im Rechts­sin­ne aus­zu­ge­hen sei. Dies gilt ins­be­son­de­re bei nach­träg­lich ange­füg­ten Gebäu­de­tei­len, wie Fens­ter­lä­den und Mar­ki­sen, weil bei deren Besei­ti­gung nicht von der Zer­stö­rung wirt­schaft­li­cher Wer­te gespro­chen wer­den kann. Die Mög­lich­keit einer ent­spre­chen­den Anwen­dung von § 912 BGB hängt des­halb aber nicht von der Art der Bau­maß­nah­me ab, son­dern von den mit einem Rück­bau ver­bun­de­nen Fol­gen. Ent­schei­dend ist, ob sich eine Besei­ti­gung des Über­baus nicht auf die­sen beschrän­ken lässt, son­dern die Gebäu­de­ein­heit beein­träch­tigt und auf die­se Wei­se zwangs­läu­fig zu einem Wert­ver­lust der inner­halb der Grund­stücks­gren­zen befind­li­chen Gebäu­de­tei­le führt 3.

Bei einer Erwei­te­rung des bestehen­den Bau­kör­pers ist Vor­aus­set­zung, dass das erwei­ter­te Gebäu­de nun mit wesent­li­chen Tei­len auf zwei Grund­stü­cken steht. Ein Über­bau liegt auch dann nicht vor, wenn nach­träg­lich ein Anbau wie z.B. eine Gara­ge errich­tet wird, der voll­stän­dig auf dem Nach­bar­grund­stück durch­ge­führt wird und ohne Nach­teil für das Haupt­ge­bäu­de abge­ris­sen wer­den kann. Anders liegt es, wenn die Gara­ge etwa in Fol­ge eines gemein­sa­men Haus­da­ches in den Bau­kör­per des Gebäu­des ein­be­zo­gen ist und ein Abriß dann auch das sich inner­halb des Grund­stücks befind­li­che Gebäu­de beein­träch­tigt 4.

Land­ge­richt Ros­tock, Urteil vom 25. Novem­ber 2014 – 3 O 31/​13

  1. BGH, Urteil vom 02.06.1989, V ZR 167/​88[]
  2. BGH, Urteil vom 16.01.2004 V ZR 243/​03, Text­zif­fer 14, Urteil vom 28.01.2011, V ZR 147/​10, Text­zif­fer 37; Roth in Stau­din­ger, Kom­men­tar zum BGB, Neu­be­ar­bei­tung 2009, § 912 BGB, Rn. 69, 71[]
  3. BGH, Urteil vom 19.09.2008, V ZR 152/​07, Text­zif­fer 9 und 10[]
  4. Roth, aaO, § 912 BGB, Rn. 17[]