Über­bau durch einen Mie­ter

Gemäß § 912 BGB hat der Nach­bar einen Über­bau zu dul­den, wenn der Eigen­tü­mer eines Grund­stü­ckes bei der Errich­tung eines Gebäu­des über die Gren­ze baut, ohne dass ihm inso­weit Vor­satz oder gro­be Fahr­läs­sig­keit zur Last fällt.

Über­bau durch einen Mie­ter

Sofern ein Über­bau recht­mä­ßig, also mit form­frei mög­li­cher Zustim­mung des Eigen­tü­mers des Nach­bar­grund­stü­ckes erfolgt, fin­det zwar kei­ne direk­te Anwen­dung der Vor­schrift statt. Rechts­fol­ge ist jedoch neben der Dul­dungs­pflicht des Nach­barn, dass der Eigen­tü­mer des Grund­stücks, von dem aus über­baut wird, Eigen­tü­mer des Gesamt­ge­bäu­des wird1. Der­ar­ti­ge Gebäu­de wer­den wesent­li­cher Bestand­teil des über­bau­en­den Grund­stü­ckes i.S.d. § 94 BGB.

§ 912 BGB setzt vor­aus, dass der Über­bau vom Eigen­tü­mer des Grund­stü­ckes vor­ge­nom­men wird. Ein Mie­ter oder Päch­ter steht dem Eigen­tü­mer nicht gleich, da unter Umstän­den auch der recht­mä­ßi­ge Über­bau gem. § 912 Abs. 2 BGB zu einer Ren­ten­pflicht führt und damit die Eigen­tums­rech­te belas­tet2.

Hin­zu­kommt, dass auch die Anwen­dung des § 94 BGB, nach dem die mit dem Grund und Boden fest ver­bun­de­nen Sachen wesent­li­cher Bestand­teil eines Grund­stü­ckes wer­den, auf einen Fall, in dem die Bebau­ung durch einen Mie­ter oder Päch­ter erfolgt, in der Regel nicht in Betracht kommt. Denn nach § 95 Abs. 1 BGB gehört nicht zu den Bestand­tei­len eines Grund­stü­ckes, was nur zu einem vor­über­ge­hen­den Zweck mit dem Grund und Boden ver­bun­den wird. Zur Fest­stel­lung die­ses Zwecks ist der Zeit­punkt der Ver­bin­dung mit dem Grund­stück ent­schei­dend. Beim Bau auf frem­den Grund und Boden durch einen Mie­ter oder Päch­ter wird regel­mä­ßig ver­mu­tet, dass die­ser im eige­nen Inter­es­se han­delt und nicht die Absicht hat, dass das erstell­te Werk nach Been­di­gung der Ver­trags­be­zie­hun­gen dem Grund­stücks­ei­gen­tü­mer zufällt3. Zur Wider­le­gung die­ser Annah­me ist im Gegen­zug nicht aus­rei­chend, dass der Erstel­ler des Bau­wer­kes erwar­tet, er müs­se es spä­ter nicht wie­der besei­ti­gen, son­dern die posi­ti­ve Absicht, es bei Been­di­gung der ver­trag­li­chen Grund­stücks­nut­zung in das Eigen­tum des Grund­stücks­ei­gen­tü­mers fal­len zu las­sen4.

Bei Über­bau­ten des Päch­ters bzw. Mie­ters wäre es dem Grund­stücks­ei­gen­tü­mer zwar mög­lich, den Über­bau zu geneh­mi­gen und ihn damit zu sei­nem Über­bau zu machen, sofern er tat­säch­lich von sei­nem Grund­stück aus­ging5. Eine sol­che Geneh­mi­gung hät­te rück­wir­ken­de Kraft. Aller­dings stün­de dem im vor­lie­gen­den Fall der Ein­wand wider­sprüch­li­chen Ver­hal­tens ent­ge­gen. Denn der Klä­ger wür­de mit einer sol­chen Geneh­mi­gung die Errich­tung eines Bau­wer­kes bil­li­gen und es sich zu Eigen machen, obwohl er seit Jah­ren auch mit gericht­li­cher Hil­fe des­sen Besei­ti­gung ver­langt. So hat der Klä­ger auch bereits im Kün­di­gungs­schrei­ben "ins­be­son­de­re" wegen des Boots­schup­pens auf die nach sei­ner Auf­fas­sung bestehen­de Rück­bau­ver­pflich­tung hin­ge­wie­sen.

Schles­wig ‑Hol­stei­ni­sches Ober­lan­des­ge­richt, Urteil vom 1. Juli 2016 – 1 U 173/​13

  1. Palandt-Bas­sen­ge, BGB, 75. Aufl., § 912 Rn. 2; Stau­din­ger-Roth, BGB, § 912 Rn. 4 []
  2. vgl. Stau­din­ger, a.a.O, Rn 11 []
  3. BGH NJW 1957, 457 []
  4. BGH MDR 1967, 749 []
  5. vgl. Stau­din­ger, aaO., Rn. 11 []