Über­bau und Sachen­rechts­be­rei­ni­gung – der War­ne­mün­der Veran­den­streit

Für einen Über­bau besteht kein Ankaufs­recht nach dem Sachen­rechts­be­rei­ni­gungs­ge­setz, auch wenn der Über­bau sei­ner­zeit auf einem volks­ei­ge­nen Grund­stück erfolg­te.

Über­bau und Sachen­rechts­be­rei­ni­gung – der War­ne­mün­der Veran­den­streit

Der Aus­gangs­sach­ver­halt[↑]

Die Klä­ger kauf­ten Anfang 1968 von einer Bür­ge­rin deren Wohn­grund­stück in der Innen­stadt von Ros­tock-War­ne­mün­de. Das Grund­stück war sei­ner­zeit mit einem Wohn­ge­bäu­de bebaut, das sich zur Stra­ße hin mit einer abbruch­rei­fen über­dach­ten Veran­da in Holz­bau­wei­se fort­setz­te. Die Veran­da stand auf einer Flä­che von etwa 25 m² auf dem angren­zen­den – sei­ner­zeit volks­ei­ge­nen – Grund­stück, das heu­te der beklag­ten Stadt Ros­tock gehört. Auf Grund einer Bau­ge­neh­mi­gung vom Mai 1968 wur­de u. a. die Holz­ve­ran­da samt Fun­da­ment voll­stän­dig abge­ris­sen und durch einen Mas­siv­bau aus Mau­er­werk mit mas­si­vem neu­en Fun­da­ment und Beton­de­cke ersetzt. Bei dem Erwerb des Grund­stücks und den spä­te­ren Bau­maß­nah­men nah­men die Klä­ger an, sie hät­ten auch die Flä­che erwor­ben, auf der die abge­ris­se­ne Holz­ve­ran­da stand. Im Jhar 2010 kün­dig­te die Stadt Ros­tock einen angeb­lich bestehen­den Leih­ver­trag über die mit dem Anbau bebau­te Teil­flä­che ihres Grund­stücks und ver­langt von den Klä­gern die Zah­lung eines Nut­zungs­ent­gel­tes, zuletzt – für die Zeit ab dem 1.01.2012 – in Höhe von 602,04 € im Jahr.

Die Klä­ger mei­nen, sie sei­en berech­tigt, die für den Anbau in Anspruch genom­me­ne Flä­che nach dem Sachen­rechts­be­rei­ni­gungs­ge­setz anzu­kau­fen. Jeden­falls han­de­le es sich bei dem Anbau um einen von der Stadt Ros­tock zu dul­den­den Über­bau. Sie bean­tra­gen die Fest­stel­lung ihrer Ankaufs­be­rech­ti­gung nach dem Sachen­rechts­be­rei­ni­gungs­ge­setz und die Fest­stel­lung, dass der Beklag­ten kein Anspruch auf Nut­zungs­ent­gelt in der bean­spruch­ten Höhe zusteht.

Die Kla­ge ist in den Vor­in­stan­zen vor dem Land­ge­richt Ros­tock 1 und dem Ober­lan­des­ge­richt Ros­tok 2 ohne Erfolg geblie­ben. Der Bun­des­ge­richt­hof hat bestä­tigt, dass den Klä­gern kein Ankaufs­recht nach dem Sachen­rechts­be­rei­ni­gungs­ge­setz zusteht, das Beru­fungs­ur­teil im Übri­gen aber auf­ge­ho­ben:

Ankaufs­be­rech­ti­gung nach dem Sachen­rechts­be­rei­ni­gungs­ge­setz?[↑]

Nach dem Sachen­rechts­be­rei­ni­gungs­ge­setz haben Nut­zer einen gesetz­li­chen Anspruch, von ihnen mit Bil­li­gung staat­li­cher Stel­len bau­lich genutz­te frem­de Grund­stü­cke zum hal­ben Boden­wert anzu­kau­fen, oder einen Anspruch auf Bestel­lung eines Erb­bau­rechts zur Hälf­te des übli­chen Erb­bau­zin­ses. Dafür reicht aber nicht schon die bau­li­che Nut­zung an sich. Dem Nut­zer muss viel­mehr für die bau­li­che Nut­zung zu Zei­ten der DDR ein Nut­zungs­recht ver­lie­hen oder zuge­wie­sen wor­den sein; dem steht es gleich, wenn die Ver­lei­hung oder Zuwei­sung eines sol­chen Nut­zungs­rechts in der DDR zu errei­chen gewe­sen wäre und wegen eines für die dama­li­ge Zeit typi­schen Voll­zugs­de­fi­zits aus­ge­blie­ben ist. Dar­an fehlt es hier. Die Klä­ger haben ein mit einem Wohn­haus bebau­tes Grund­stück gekauft und bei des­sen Umbau den Anbau über die Gren­ze gebaut. Sol­che Über­bau­ungs­fäl­le sind nicht die Fol­ge eines für die DDR typi­schen Voll­zugs­de­fi­zits, son­dern die Fol­ge von Feh­lern bei der Pla­nung und Aus­füh­rung von Bau­ten durch den Eigen­tü­mer. Sie kamen schon immer und kom­men nach wie vor im gesam­ten Bun­des­ge­biet vor. Sie sind seit dem Inkraft­tre­ten des BGB am 1.01.1900 in § 912 BGB (Über­bau) gere­gelt und hat­ten auch in der ehe­ma­li­gen DDR eine ähn­li­che Aus­ge­stal­tung gefun­den (§ 320 ZGB). Sol­che Fäl­le waren befrie­di­gend gere­gelt und bedurf­ten kei­ner Berei­ni­gung.

Der Anbau als zu dul­den­der Über­bau?[↑]

An sich müss­te der­je­ni­ge, der sein Gebäu­de ohne Gestat­tung des Nach­barn über die Gren­ze baut, den Über­bau besei­ti­gen. Das wür­de aber zu einer Zer­stö­rung wirt­schaft­li­cher Wer­te füh­ren, die nicht gerecht­fer­tigt ist, wenn den Über­bau­en­den kei­ne gro­be Fahr­läs­sig­keit trifft. Des­halb bestimmt § 912 BGB, dass ein Über­bau unter die­ser Vor­aus­set­zung gegen Zah­lung einer Geld­ren­te hin­ge­nom­men wer­den muss. Das gilt nicht nur, wenn die Grund­stücks­gren­ze bei Errich­tung eines Gebäu­des über­schrit­ten wird, son­dern auch, wenn dies bei einem spä­te­ren Um- oder Aus­bau geschieht. Eine sol­che Ren­te ist in aller Regel deut­lich gerin­ger als eine Pacht oder eine Nut­zungs­ent­schä­di­gung. Die Klä­ger akzep­tie­ren eine Geld­ren­te nach § 912 Abs. 2 BGB, weh­ren sich aber gegen die Zah­lung einer höhe­ren Nut­zungs­ent­schä­di­gung.

Das Beru­fungs­ge­richt ver­neint schon einen Über­bau. Der Anbau ste­he voll­stän­dig auf dem städ­ti­schen Grund; es feh­le folg­lich an einer Über­schrei­tung der Grund­stücks­gren­ze. Dem ist der Bun­des­ge­richts­hof nicht gefolgt: Die ent­spre­chen­de Anwen­dung von § 912 BGB auf einen nach­träg­li­chen über die Gren­ze gebau­ten Anbau hängt nicht davon ab, in wel­chem Umfang der Anbau auf dem über­bau­ten Grund­stück steht, son­dern von den mit dem Abbruch des Anbaus ver­bun­de­nen Fol­gen für das auf dem Grund­stück des Über­bau­en­den ste­hen­de Gebäu­de.

Der Bun­des­ge­richts­hof hat die Sache wegen des Nut­zungs­ent­gelts an das Ober­lan­des­ge­richt zurück­ver­wie­sen. Das Ober­lan­des­ge­richt muss jetzt fest­stel­len, ob die Vor­aus­set­zun­gen eines Über­baus nach § 912 BGB vor­lie­gen. Dafür muss auf­ge­klärt wer­den, wel­che Fol­gen ein Abbruch des Anbaus für das Haus der Klä­ger hät­te und ob sie grob fahr­läs­sig über die Gren­ze gebaut haben. Eine Rol­le könn­te auch die Fra­ge spie­len, ob die Stadt Ros­tock den Über­bau in der Ver­gan­gen­heit gestat­tet hat und ob die­se Gestat­tung wider­ruf­lich war. Soll­te sie die Errich­tung sol­cher Anbau­ten wider­ruf­lich gestat­tet haben, wäre sie zu deren Dul­dung nur bis zu einem Wider­ruf ver­pflich­tet.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 15. Juli 2016 – – V ZR 195/​15

  1. LG Ros­tock, Urteil vom 06.06.2014 – 3 O 1023/​12[]
  2. OLG Ros­tock, Urteil vom 20.07.2015 – 3 U 82/​14[]