Über­fahrts­recht zuguns­ten eines sonst nicht anfahr­ba­ren Wohn­grund­stücks

Die zur Benut­zung eines Wohn­grund­stücks not­wen­di­ge Erreich­bar­keit mit Kraft­fahr­zeu­gen ist bereits dann gege­ben, wenn Kraft­fahr­zeu­ge in der Nähe des Grund­stücks abge­stellt wer­den kön­nen und das Grund­stück über einen mit Last­hil­fen begeh­ba­ren Ver­bin­dungs­weg zumut­bar erreich­bar ist.

Über­fahrts­recht zuguns­ten eines sonst nicht anfahr­ba­ren Wohn­grund­stücks

Die Eigen­tü­mer des betrof­fe­nen Wohn­grund­stücks kön­nen sich nicht auf ein Not­weg­recht nach § 917 BGB beru­fen. Die gefor­der­te Zufahrt ist zur ord­nungs­ge­mä­ßen Nut­zung des Wohn­grund­stücks der Grund­stücks­ei­gen­tü­mer nicht not­wen­dig und die bestehen­de Ver­bin­dung gemes­sen an den objek­tiv zu bestim­men­den Bedürf­nis­sen ihres Grund­stücks zu Ver­sor­gungs­zwe­cken aus­rei­chend.

Nach § 917 Abs. 1 BGB kann der Eigen­tü­mer eines Grund­stücks, dem die zur ord­nungs­ge­mä­ßen Benut­zung not­wen­di­ge Ver­bin­dung mit einem öffent­li­chen Weg fehlt, von den Nach­barn die Dul­dung der Benut­zung ihrer Grund­stü­cke zur Her­stel­lung der erfor­der­li­chen Ver­bin­dung ver­lan­gen. Die Pflicht zur Dul­dung der Benut­zung durch den Nach­barn stellt für den Eigen­tü­mer des Ver­bin­dungs­grund­stücks eine Beschrän­kung sei­nes Eigen­tums dar, die kraft Geset­zes mit dem Vor­lie­gen der Zugangs­not ent­steht. Die­se Eigen­tums­be­schrän­kung muss der Ver­pflich­te­te im Inter­es­se einer wirt­schaft­li­chen Aus­nut­zung des Grund und Bodens hin­neh­men 1. Auf Sei­ten des Berech­tig­ten führt der Not­weg­an­spruch zu einer Erwei­te­rung des Inhalts sei­nes Grund­stücks­ei­gen­tums. Wegen des schwer­wie­gen­den Ein­griffs, den ein Not­weg für das Eigen­tum des Nach­barn bedeu­tet, hat die Recht­spre­chung an die tat­be­stand­li­chen Erfor­der­nis­se des § 917 Abs. 1 BGB für ein Über­fahrts­recht stets einen stren­gen Maß­stab ange­legt und beson­ders sorg­fäl­tig geprüft, ob nach den Umstän­den des jewei­li­gen Ein­zel­falls die bean­spruch­te Zufahrts­mög­lich­keit tat­säch­lich für eine bedürf­nis­ge­rech­te Benut­zung des betref­fen­den Grund­stücks uner­läss­lich und damit im Sin­ne der gesetz­li­chen Rege­lung not­wen­dig ist 2. Wird die Not­wen­dig­keit bejaht, so besteht das gefor­der­te Not­weg­recht kraft Geset­zes. In dem damit ver­bun­de­nen Ein­griff in das Grund­stücks­ei­gen­tum des Nach­barn liegt der Grund für die Anle­gung des stren­gen Maß­sta­bes. Des­sen Inter­es­sen fin­den in § 917 Abs. 1 BGB bei der Fest­stel­lung der Ent­ste­hungs­vor­aus­set­zun­gen kei­ne Berück­sich­ti­gung 3. Eine Abwä­gung der bei­der­sei­ti­gen Inter­es­sen unter dem Gesichts­punkt der Ver­hält­nis­mä­ßig­keit und Berück­sich­ti­gung des Aus­ma­ßes der Beein­träch­ti­gung des Nach­bar­grund­stücks fin­det nicht statt 4.

Dem Grund­stück der Grund­stücks­ei­gen­tü­mer fehlt es im hier vom Ober­lan­des­ge­richt Karsl­ru­he ent­schie­de­nen Streit­fall schon nicht an einer Ver­bin­dung zu einem öffent­li­chen Weg. Das Grund­stück der Grund­stücks­ei­gen­tü­mer kann viel­mehr über einen Fuß- und Rad­weg ent­lang dem Bach­ufer der P sowohl von der E Stra­ße als auch von der P‑Gasse aus erreicht wer­den. Zwar steht eine vor­han­de­ne Ver­bin­dung der Zubil­li­gung eines Not­weg­recht nach § 917 Abs. 1 BGB dann nicht ent­ge­gen, wenn die­se für die ord­nungs­mä­ßi­ge Benut­zung des Grund­stücks nicht aus­reicht 5. Davon kann im Streit­fall aber nicht aus­ge­gan­gen wer­den. Viel­mehr ist die bestehen­de Ver­bin­dung, ins­be­son­de­re der Weg von der P‑Gasse aus zum Grund­stück der Grund­stücks­ei­gen­tü­mer zur Benut­zung des Wohn­grund­stücks der Grund­stücks­ei­gen­tü­mer aus­rei­chend.

Die ord­nungs­ge­mä­ße Benut­zung eines Grund­stücks ist nach objek­ti­ven Gesichts­punk­ten am Maß­stab der Bedürf­nis­se einer prak­ti­schen Wirt­schaft zu bestim­men, wobei es auf die Benut­zungs­art und Grö­ße des Grund­stücks, sei­ne Umge­bung und die sons­ti­gen Umstän­de des Ein­zel­fal­les ankommt 6. Gesichts­punk­te der Bequem­lich­keit und auch der Zweck­mä­ßig­keit recht­fer­ti­gen nicht die Inan­spruch­nah­me des Nach­bar­grund­stücks 7. Bei Wohn­grund­stü­cken ist nach der Recht­spre­chung die Erreich­bar­keit mit Kraft­fahr­zeu­gen zwar in der Regel not­wen­dig, u.a. für die Ver­sor­gung mit Ener­gie (Öllie­fe­rung) und die Ent­sor­gung von Müll 5. Eben­falls zur ord­nungs­ge­mä­ßen Benut­zung gehört die Mög­lich­keit, ein Wohn­grund­stück zur Anlie­fe­rung von Gegen­stän­den des täg­li­chen Lebens­be­darfs mit dem eige­nen Kraft­fahr­zeug anfah­ren zu kön­nen. Das gilt jeden­falls dann, wenn es nicht ledig­lich um das – objek­tiv nicht erfor­der­li­che – Abstel­len von Kraft­fahr­zeu­gen auf dem Grund­stück, son­dern um des­sen Erreich­bar­keit mit dem Fahr­zeug geht 5. Aller­dings kann dar­aus, dass es heu­te weit­ge­hend üblich ist, mit dem Kraft­fahr­zeug direkt auf das eige­ne Grund­stück zu fah­ren, nicht der recht­li­che Schluss gezo­gen wer­den, dass eine ord­nungs­ge­mä­ße Benut­zung des Grund­stücks zu Wohn­zwe­cken immer dann nicht mehr gewähr­leis­tet ist und es der Ein­räu­mung eines Not­we­ges bedarf, wenn eine direkt Befahr­bar­keit des eige­nen Grund­stücks mit Pkw auf­grund der Lage des Grund­stücks nicht mög­lich ist. Denn die blo­ße Befrie­di­gung des Inter­es­ses des Eigen­tü­mers, mit dem Fahr­zeug mög­lichst nahe an sein Haus zu gelan­gen, ist zur ord­nungs­mä­ßi­gen Benut­zung des Grund­stücks nicht not­wen­dig 8. Viel­mehr sind gera­de im inner­städ­ti­schen Bereich aber auch in dörf­li­chen, his­to­risch gewach­se­nen Orts­kern­la­gen die Fäl­le nicht sel­ten, in denen ein Wohn­grund­stück nicht direkt mit dem Pkw ange­fah­ren, son­dern nur fuß­läu­fig erreicht wer­den kann 9. Die Annah­me einer Zugangs­not i.S. von § 917 BGB immer dann, wenn eine Anfahrt mit dem Pkw "bis vor die Haus­tür" nicht gewähr­leis­tet ist, stell­te eine Umkeh­rung des § 917 BGB zugrun­de­lie­gen­den Regel-Aus­nah­me-Ver­hält­nis­ses dar, wonach bei Anle­gung des gebo­te­nen stren­gen Maß­stabs die Zubil­li­gung des Not­weg­rechts auf die Fäl­le beschränkt blei­ben soll, bei denen eine Not­stands­si­tua­ti­on auf dem abge­schnit­te­nen Grund­stück die Ein­rich­tung des Not­we­ges erfor­dert. Für die Beur­tei­lung der Bedürf­nis­se des ver­bin­dungs­lo­sen Grund­stücks, ins­be­son­de­re Art und Umfang der Erreich­bar­keit mit Kfz ist daher stets auf die Umstän­de des Ein­zel­falls abzu­stel­len.

Aus­ge­hend davon ist schon nach dem Vor­trag der Grund­stücks­ei­gen­tü­mer nichts dafür ersicht­lich, dass sie zur ord­nungs­ge­mä­ßen Wohn­nut­zung gera­de auf die Hal­tung eines Per­so­nen­kraft­wa­gens auf ihrem Grund­stück ange­wie­sen sind und eine Zufahrts­mög­lich­keit für Kraft­fahr­zeu­ge dafür uner­läss­lich wäre. Für die Grund­stücks­ei­gen­tü­mer ist eine Erreich­bar­keit ihres Wohn­grund­stücks mit Kraft­fahr­zeu­gen viel­mehr auch dann gege­ben, wenn das Kraft­fahr­zeug in zumut­ba­rer Nähe des Grund­stücks abge­stellt und das Grund­stück über einen begeh­ba­ren Ver­bin­dungs­weg erreicht wer­den kann 10. Die­se Vor­aus­set­zun­gen sind vor­lie­gend erfüllt. Die Grund­stücks­ei­gen­tü­mer kön­nen zu Ver­sor­gungs­zwe­cken ihr Grund­stück über den Weg von der P‑Gasse aus errei­chen, der so ange­legt ist, dass die Grund­stücks­ei­gen­tü­mer die ca. 75 m lan­ge Weg­stre­cke ent­we­der zu Fuß zurück­le­gen, aber auch mit Hand­wa­gen befah­ren kön­nen, wovon sich der Senat im Wege des Augen­scheins über­zeu­gen konn­te. Wei­ter­hin ergibt sich auch aus den von der Nach­barn vor­ge­leg­ten Licht­bil­dern, dass von den Grund­stücks­ei­gen­tü­mern auch ein Klein­trak­tor als Trans­port­hil­fe ein­ge­setzt wird. Eine Erreich­bar­keit des Grund­stücks der Grund­stücks­ei­gen­tü­mer zur Ver­sor­gung mit Gegen­stän­den des täg­li­chen Bedarfs ist auch über den ca. 25 m lan­gen Fuß­weg ent­lang der P von der E Stra­ße aus gewähr­leis­tet. Auch ohne unmit­tel­ba­re Befahr­bar­keit des eige­nen Grund­stücks ist über die bestehen­den Ver­bin­dungs­we­ge eine Ver­sor­gung mit Gegen­stän­den des täg­li­chen Bedarfs gewähr­leis­tet und eine Erreich­bar­keit für Ein­rich­tun­gen der Daseins­für­sor­ge (Müll­ent­sor­gung, Ener­gie­an­lie­fe­rung) eröff­net. Die Ein­rich­tung eines Not­we­ges wür­de im Streit­fall daher ledig­lich dem nach § 917 BGB nicht geschütz­ten Inter­es­se der Grund­stücks­ei­gen­tü­mer die­nen, mög­lichst nah an ihr Grund­stück her­an­fah­ren und das Fahr­zeug auf dem eige­nen Grund­stück abstel­len zu kön­nen. Dar­auf dass die bestehen­de Ver­bin­dung für die Grund­stücks­ei­gen­tü­mer umständ­li­cher und weni­ger kom­for­ta­bel ist, als der von ihnen bean­spruch­te Not­weg über das Hof­ge­län­de der Nach­barn, lässt sich ein Not­weg­recht nicht stüt­zen.

Da die vor­han­de­ne Ver­bin­dung der Grund­stücks­ei­gen­tü­mer zu einem öffent­li­chen Weg aus­rei­chend und die Zufahrt der Grund­stücks­ei­gen­tü­mer über das Grund­stück der Nach­barn nicht not­wen­dig ist, kommt es auf die wei­te­ren strei­ti­gen Fra­gen zu §§ 917, 918 BGB nicht an.

Ein Anspruch auf Ein­räu­mung eines Über­fahrts­rechts ergibt sich auch nicht aus dem nach­bar­li­chen Gemein­schafts­ver­hält­nis, das nach § 242 BGB die Pflicht zur gegen­sei­ti­gen Rück­sicht­nah­me begrün­det und wor­aus sich im Ein­zel­fall Duldungs‑, Hand­lungs- oder Unter­las­sungs­pflich­ten erge­ben kön­nen 11. Auf­grund der abschlie­ßen­den Rege­lung des Not­weg­rechts in § 917 BGB kann aber über das Insti­tut des nach­bar­li­chen Gemein­schafts­ver­hält­nis­ses ein Wege­recht unab­hän­gig von einer Zugangs­not i.S. des § 917 Abs. 1 BGB nicht begrün­det wer­den 12.

Ober­lan­des­ge­richt Karls­ru­he, Urteil vom 7. Janu­ar 2013 – 12 U 205/​11

  1. BGHZ 31, 159, 161[]
  2. BGHZ 75, 315, 319[]
  3. Staudinger/​Roth (2009) § 917 Rdnr.19[]
  4. BGH NJW 1964, 1321, 1323; OLG Karls­ru­he NJW-RR 1995, 1042; Staudinger/​Roth (2009) § 917 Rdnr.19[]
  5. BGH NJW-RR 2009, 515[][][]
  6. BGH NJW 1964, 1321,1322[]
  7. BGHZ 75, 315 ,319[]
  8. OLG Karls­ru­he NJW-RR 1995, 1042; OLG Hamm, Urteil vom 31.05.2007 – 5 U 21/​07, BeckRS 2007, 15777[]
  9. BGHZ 75, 315, 319; OLG Karls­ru­he NJW-RR 1995, 1042[]
  10. OLG Karls­ru­he NJW-RR 1995, 1042; OLGR Saar­brü­cken 2004, 391[]
  11. BGH NJW 2003, 1392[]
  12. Bran­den­bur­gi­sches OLG, Urteil vom 02.07.2009 – 5 U 120/​07; BGH, Urteil vom 22.06.1990 – V ZR 3/​89[]