Über­las­sung der Ver­wal­ter­un­ter­la­gen an einen Woh­nungs­ei­gen­tü­mer

Über­lässt der Ver­wal­ter einem Woh­nungs­ei­gen­tü­mer Ver­wal­tungs­un­ter­la­gen zur Prü­fung außer­halb sei­ner Geschäfts­räu­me, kommt regel­mä­ßig ein Leih­ver­trag zustan­de mit der Fol­ge, dass der Ver­wal­ter die Her­aus­ga­be der Unter­la­gen im eige­nen Namen ver­lan­gen kann.

Über­las­sung der Ver­wal­ter­un­ter­la­gen an einen Woh­nungs­ei­gen­tü­mer

Der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer hat einen gegen den Ver­wal­ter gerich­te­ten Anspruch auf Ein­sicht­nah­me in Ver­wal­tungs­un­ter­la­gen; der Ver­wal­ter ist aber nicht ver­pflich­tet, die Ein­sicht außer­halb sei­ner Geschäfts­räu­me zu ermög­li­chen [1]. Ent­spricht er gleich­wohl einer dahin­ge­hen­den Bit­te eines Woh­nungs­ei­gen­tü­mers, kommt still­schwei­gend ein Leih­ver­trag zustan­de, weil der Ver­wal­ter regel­mä­ßig nicht nur aus Gefäl­lig­keit han­delt.

Ob eine Par­tei mit Rechts­bin­dungs­wil­len han­delt, ist danach zu beur­tei­len, ob die ande­re Par­tei nach Treu und Glau­ben mit Rück­sicht auf die Ver­kehrs­sit­te auf einen sol­chen Wil­len schlie­ßen muss­te. Maß­geb­lich ist ins­be­son­de­re die wirt­schaft­li­che und recht­li­che Bedeu­tung der Ange­le­gen­heit für die Par­tei­en [2]. Gemes­sen dar­an muss­te die Beklag­te ohne Zwei­fel davon aus­ge­hen, dass ihr die Unter­la­gen nur unter Ver­ein­ba­rung einer ver­trag­li­chen Rück­ga­be­pflicht über­las­sen wur­den.

Wie die Beklag­te wuss­te, hat­te die Klä­ge­rin als Ver­wal­te­rin ihre Pflich­ten gegen­über der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft zu erfül­len. Sie war auf­grund des Ver­wal­ter­ver­trags nicht nur zur Auf­be­wah­rung der Unter­la­gen für fünf Jah­re ver­pflich­tet, son­dern muss­te neben der Erstel­lung von Abrech­nun­gen auch die Ein­sicht­nah­me ermög­li­chen kön­nen. Kam sie die­sen Pflich­ten nicht nach, war nicht nur mit einer Kün­di­gung des Ver­wal­ter­ver­trags, son­dern auch mit Scha­dens­er­satz­an­sprü­chen zu rech­nen.

Der Ver­wal­ter kann auch nicht – wie die Revi­si­ons­er­wi­de­rung meint – dar­auf ver­wie­sen wer­den, im Namen der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft zu kla­gen. Dazu bedürf­te er näm­lich gemäß § 27 Abs. 3 Nr. 7 WEG einer Ermäch­ti­gung. Die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer haben aber kein ver­nünf­ti­ges Inter­es­se dar­an, das ent­ste­hen­de Pro­zess­kos­ten­ri­si­ko zu über­neh­men, weil es aus ihrer Sicht Sache des Ver­wal­ters ist, das Ein­sichts­recht ein­schließ­lich der Rück­erlan­gung der von ihm selbst her­aus­ge­ge­be­nen Unter­la­gen abzu­wi­ckeln. Eben­so wenig kann der Ver­wal­ter auf eine gewill­kür­te Pro­zess­stand­schaft ver­wie­sen wer­den. Abge­se­hen davon, dass das erfor­der­li­che schutz­wür­di­ge Eigen­in­ter­es­se nur noch in engen Gren­zen in Betracht kommt [3], bedürf­te es auch inso­weit einer Ermäch­ti­gung der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft.

Ins­ge­samt gese­hen lie­fe eine Über­ga­be ohne ver­trag­li­che Bin­dung damit einer prak­ti­ka­blen Abwick­lung des Ein­sichts­rechts zuwi­der und wäre in hohem Maße unbe­frie­di­gend. Aus die­sem Grund ent­spricht sie im Regel­fall nicht dem Par­tei­wil­len. Weil es sich bei der Annah­me eines Leih­ver­trags um eine recht­li­che Wür­di­gung han­delt, bedurf­te es nicht ent­spre­chen­den Vor­trags der Par­tei­en.

Ist ein Leih­ver­trag zustan­de gekom­men, kann der Ent­lei­her dem Rück­ga­be­ver­lan­gen nicht ent­ge­gen­hal­ten, dass Eigen­tü­mer der Sache ein Drit­ter ist [4].

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 15. Juli 2011 – V ZR 21/​11

  1. BGH, Urteil vom 11.02.2011 – V ZR 66/​10, NJW 2011, 1137 Rn. 8 f.[]
  2. vgl. nur BGH, Urteil vom 18.12.2008 – IX ZR 12/​05, NJW 2009, 1141 Rn. 7 mwN[]
  3. BGH, Urteil vom 28.01.2011 – V ZR 145/​10, NJW 2011, 1361 Rn. 8 ff., vor­ge­se­hen zum Abdruck in BGHZ[]
  4. Palandt/​Weidenkaff, BGB, 70. Aufl., § 604 Rn. 3[]