Über­zo­ge­ne Sub­stan­ti­ie­rungs­an­for­de­run­gen

Da die Hand­ha­bung der Sub­stan­ti­ie­rungs­an­for­de­run­gen durch das Gericht die­sel­ben ein­schnei­den­den Fol­gen hat wie die Anwen­dung von Prä­k­lu­si­ons­vor­schrif­ten, ver­letzt sie Art. 103 Abs. 1 GG bereits dann, wenn sie offen­kun­dig unrich­tig ist 1.

Über­zo­ge­ne Sub­stan­ti­ie­rungs­an­for­de­run­gen

So lag es im hier vom Bun­des­ge­richts­hof ent­schie­de­nen Fall:

Im Aus­gangs­punkt zutref­fend ging in der Vor­in­stanz das Ber­li­ner Kam­mer­ge­richt 2 von der stän­di­gen höchst­rich­ter­li­chen Recht­spre­chung zu der Berech­nung eines Scha­dens aus, der wegen einer Pflicht­ver­let­zung bei Ver­trags­schluss (§ 280 Abs. 1 BGB i.V.m. § 311 Abs. 2 Nr. 1 BGB) zu erset­zen ist. Danach wird der Geschä­dig­te dann, wenn er – wie hier – an dem Kauf­ver­trag fest­hal­ten will, so behan­delt, als wäre es ihm bei Kennt­nis der wah­ren Sach­la­ge gelun­gen, den Ver­trag zu einem nied­ri­ge­ren Preis abzu­schlie­ßen; als Scha­den ist der Betrag anzu­se­hen, um den der Geschä­dig­te den Kauf­ge­gen­stand zu teu­er erwor­ben hat 3.

Die Auf­fas­sung, die Klä­ge­rin habe einen sol­chen Scha­den nicht hin­rei­chend dar­ge­legt, ist offen­kun­dig unrich­tig.

Nach stän­di­ger Recht­spre­chung des Bun­des­ge­richts­hofs ist ein Vor­trag schlüs­sig und aus­rei­chend sub­stan­ti­iert, wenn die vor­ge­tra­ge­nen Tat­sa­chen in Ver­bin­dung mit einem Rechts­satz geeig­net sind, das gel­tend gemach­te Recht zu begrün­den 4. Kommt es auf den Ver­kehrs­wert einer Sache an, ist es grund­sätz­lich aus­rei­chend, wenn die dar­le­gungs­pflich­ti­ge Par­tei einen bestimm­ten Wert behaup­tet und durch Sach­ver­stän­di­gen­gut­ach­ten unter Beweis stellt. Unbe­acht­lich ist eine sol­che Behaup­tung nur dann, wenn sie ohne greif­ba­re Anhalts­punk­te für das Vor­lie­gen eines bestimm­ten Sach­ver­halts will­kür­lich aufs Gera­te­wohl, gleich­sam "ins Blaue hin­ein" auf­ge­stellt wor­den ist; bei der Annah­me eines sol­chen recht­miss­bräuch­li­chen Ver­hal­tens ist aller­dings Zurück­hal­tung gebo­ten 5.

Hier­an gemes­sen über­spannt das Beru­fungs­ge­richt die Anfor­de­run­gen an das Vor­brin­gen der Klä­ge­rin.

Davon, dass der genann­te Min­der­wert von 300.000 € als unbe­acht­li­che Behaup­tung aufs Gera­te­wohl zu wer­ten ist, geht das Beru­fungs­ge­richt selbst nicht aus. Es hält viel­mehr den Bezugs­punkt der Scha­dens­be­rech­nung für falsch. Die Klä­ge­rin ver­glei­che den Wert des Objekts mit aus­bau­fä­hi­gem Dach­ge­schoss mit dem­je­ni­gen ohne aus­bau­fä­hi­ges Dach­ge­schoss. Damit las­se sie außer Acht, dass die Geneh­mi­gungs­fä­hig­keit sowohl in dem Expo­sé als auch nach den Äuße­run­gen des Beklag­ten offen geblie­ben sei. Inso­weit rügt die Klä­ge­rin mit der Nicht­zu­las­sungs­be­schwer­de zu Recht, dass das Beru­fungs­ge­richt ihren Vor­trag nicht rich­tig zur Kennt­nis genom­men hat. Sie hat näm­lich in dem in Bezug genom­me­nen Schrift­satz aus­drück­lich aus­ge­führt, das Objekt habe "mit der Mög­lich­keit – oder der ‚Chan­ce‘, wobei die Zuläs­sig­keit bzw. Unzu­läs­sig­keit bei Ver­trags­schluss nicht bekannt war – des Aus­baus des Dach­ge­schos­ses in zwei­ter Ebe­ne im Jahr 2010 einen Wert von ca.02.475.000 €" gehabt, wäh­rend sich der Wert mit dem wert­lo­sen, da nicht aus­bau­fä­hi­gen Dach­ge­schoss auf 2.167.500 € belau­fen habe. Der recht­li­chen Unsi­cher­heit soll ihrer Ansicht nach durch einen Abschlag von rund 30 % von dem Wert eines geneh­mig­ten Aus­baus Rech­nung getra­gen wer­den. Damit hat sie sub­stan­ti­iert dar­ge­legt, dass der Ver­kehrs­wert der recht­lich noch unge­si­cher­ten Aus­bau­mög­lich­keit 300.000 € beträgt; zugleich hat sie Beweis durch Ein­ho­lung eines Sach­ver­stän­di­gen­gut­ach­tens ange­bo­ten. Ob ihre Behaup­tung rich­tig und der Wert zutref­fend ver­an­schlagt oder ob ein höhe­rer Abschlag ange­zeigt ist, muss im Wege der Beweis­erhe­bung geklärt wer­den.

Selbst wenn man den Vor­trag der Klä­ge­rin des­halb anders ver­ste­hen woll­te, weil sie – wor­auf das Beru­fungs­ge­richt ent­schei­dend abstellt – die Ange­mes­sen­heit eines Abschlags von 30 % mit dem Wert eines aus­bau- und geneh­mi­gungs­fä­hi­gen Dach­ge­schos­ses begrün­det, recht­fer­tig­te dies kei­nes­falls die voll­stän­di­ge Abwei­sung der Kla­ge. Da es gera­de um die Bewer­tung einer recht­li­chen Unsi­cher­heit geht, wird der Wert des Dach­ge­schos­ses mit einem recht­lich unge­si­cher­ten Aus­bau von die­ser Scha­dens­be­rech­nung zumin­dest als "Minus" umfasst. Infol­ge­des­sen wäre es Auf­ga­be des Gerichts, dem ange­bo­te­nen Beweis nach­zu­ge­hen und mit sach­ver­stän­di­ger Hil­fe zu klä­ren, wel­chen Wert der Ver­kehr einem Dach­ge­schoss mit einer recht­lich unge­si­cher­ten Chan­ce auf Geneh­mi­gung bei­misst, und ob etwa wegen erhöh­ter Risi­ken der Geneh­mi­gungs­fä­hig­keit ein höhe­rer Abschlag ange­zeigt ist, wenn es sich um ein denk­mal­ge­schütz­tes Objekt han­delt.

Der Ver­stoß gegen den Anspruch der Klä­ge­rin auf Gewäh­rung recht­li­chen Gehörs ist auch ent­schei­dungs­er­heb­lich, weil die Annah­me des Beru­fungs­ge­richts, der Klä­ge­rin ste­he dem Grun­de nach ein Scha­dens­er­satz­an­spruch gemäß § 280 Abs. 1 BGB i.V.m. § 311 Abs. 2 Nr. 1 BGB zu, aus Rechts­grün­den nicht zu bean­stan­den ist. Infol­ge­des­sen ist das Beru­fungs­ur­teil gemäß § 544 Abs. 7 ZPO auf­zu­he­ben und die Sache zur Nach­ho­lung der erfor­der­li­chen Fest­stel­lun­gen an das Beru­fungs­ge­richt zurück­zu­ver­wei­sen.

Bun­des­ge­richts­hof, Beschluss vom 12. Okto­ber 2017 – V ZR 17/​17

  1. vgl. BGH, Beschluss vom 12.06.2008 – V ZR 221/​07, WM 2008, 2068 Rn. 5 mwN[]
  2. KG, Urteil vom 14.12.2016 – 11 U 21/​14[]
  3. vgl. BGH, Urteil vom 19.05.2006 – V ZR 264/​05, BGHZ 168, 35 Rn. 22 mwN[]
  4. vgl. nur BGH, Beschluss vom 02.04.2009 – V ZR 177/​08, NJW-RR 2009, 1236 Rn. 10; Beschluss vom 12.06.2008 – V ZR 221/​07, WM 2008, 2068 Rn. 6 mwN[]
  5. BGH, Beschluss vom 02.04.2009 – V ZR 177/​08, NJW-RR 2009, 1236 Rn. 11 mwN[]