Umbau am Gemein­schafts­ei­gen­tum – bei der Erst­ver­äu­ße­rung einer Eigen­tums­woh­nung

Der Erwer­ber einer Eigen­tums­woh­nung, der mit dem tei­len­den Eigen­tü­mer eine von dem Tei­lungs­plan abwei­chen­de bau­li­che Aus­ge­stal­tung ver­ein­bart, ist hin­sicht­lich der sich dar­aus erge­ben­den Ver­än­de­run­gen des Gemein­schafts­ei­gen­tums nicht Stö­rer und daher gegen­über ande­ren Woh­nungs­ei­gen­tü­mern nicht zur Besei­ti­gung des plan­wid­ri­gen Zustands ver­pflich­tet.

Umbau am Gemein­schafts­ei­gen­tum – bei der Erst­ver­äu­ße­rung einer Eigen­tums­woh­nung

Soweit plan­wid­ri­ge Bau­maß­nah­men vor dem Ent­ste­hen einer wer­den­den Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft 1 durch­ge­führt wor­den sein soll­ten, folgt dies schon dar­aus, dass es an der von § 1004 Abs. 1 BGB vor­aus­ge­setz­ten Eigen­tums­be­ein­träch­ti­gung fehlt.

Zu dem genann­ten Zeit­punkt stand es dem tei­len­den Bau­trä­ger als Allein­ei­gen­tü­mer frei, mit der Sache auch bei der Bau­aus­füh­rung nach Belie­ben zu ver­fah­ren (§ 903 BGB). Nach der Tei­lung (§ 8 WEG) änder­te sich hier­an bis zum Ent­ste­hen der wer­den­den Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft nichts. Die Rechts­la­ge ist nicht anders, als wenn ein Eigen­tü­mer ein ihm gehö­ren­des Grund­stück nach sei­nen Vor­stel­lun­gen bebaut und dann Eigen­tum dar­an über­trägt 2.

Der Erwer­ber hat auch nach der Eigen­tums­um­schrei­bung kei­nen Anspruch aus § 1004 BGB gegen den frü­he­ren Eigen­tü­mer auf Besei­ti­gung von bau­li­chen Maß­nah­men, mögen die­se für sein Eigen­tum auch von Nach­teil sein und den ver­trag­li­chen Ansprü­chen wider­spre­chen 3. Das Eigen­tum des Erwer­bers ist durch die bau­li­chen Maß­nah­men nicht im Sin­ne des § 1004 BGB beein­träch­tigt, der frü­he­re Eigen­tü­mer schon des­halb nicht Stö­rer 4. Umso weni­ger kann ein ande­rer Erwer­ber, der mit dem tei­len­den Eigen­tü­mer eine von den ursprüng­li­chen Plä­nen abwei­chen­de bau­li­che Aus­ge­stal­tung ver­ein­bart hat und damit nur eine mit­tel­ba­re Ursa­che für die Aus­übung der dem Bau­trä­ger nach § 903 BGB zuste­hen­den sachen­recht­li­chen Befug­nis­se setzt, als Hand­lungs­stö­rer ange­se­hen wer­den 5. Auch eine Haf­tung die­ses Erwer­bers als Zustands­stö­rer schei­det in sol­chen Fäl­len aus 6.

Soweit die plan­wid­ri­ge Bau­aus­füh­rung erst nach dem Ent­ste­hen der wer­den­den Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft durch­ge­führt oder fer­tig­ge­stellt wor­den sein soll­te, schei­det eine Inan­spruch­nah­me der Erwer­ber auf Besei­ti­gung des plan­wid­ri­gen Zustan­des eben­falls aus. Die­se sind auch inso­weit nicht als Stö­rer zu qua­li­fi­zie­ren.

Bei der Bestim­mung der Stör­er­ei­gen­schaft nach § 1004 Abs. 1 BGB geht es um die Zurech­nung von Ursa­chen, die in Eigen­tums­be­ein­träch­ti­gun­gen ein­mün­den 7, und damit letzt­lich um den Zuschnitt von Ver­ant­wor­tungs­be­rei­chen.

In der Recht­spre­chung des Bun­des­ge­richts­hofs ist aner­kannt, dass für die Zurech­nung nicht schon die Sach­herr­schaft über die stö­ren­de Sache und die damit ein­her­ge­hen­de Mög­lich­keit genügt, die Stö­rung zu been­den, um jeman­den als Stö­rer im Sin­ne des § 1004 BGB anzu­se­hen. So ist Zustands­stö­rer nur der­je­ni­ge, durch des­sen maß­ge­ben­den Wil­len der beein­träch­ti­gen­de Zustand auf­recht­erhal­ten wird; die Beein­träch­ti­gung muss – wenigs­tens mit­tel­bar – auf den Wil­len des Eigen­tü­mers oder Besit­zers der stö­ren­den Sache zurück­ge­hen. Ob die­se Vor­aus­set­zung vor­liegt, kann nicht begriff­lich, son­dern nur in wer­ten­der Betrach­tung fest­ge­stellt wer­den. Ent­schei­dend ist, ob es nach den Umstän­den des jewei­li­gen Ein­zel­fal­les Sach­grün­de dafür gibt, der als Stö­rer in Betracht kom­men­den Per­son die Ver­ant­wor­tung für das Gesche­hen auf­zu­er­le­gen 8.

Als mit­tel­ba­rer Hand­lungs­stö­rer kommt nur der­je­ni­ge in Betracht, der die Beein­träch­ti­gung durch einen ande­ren in adäqua­ter Wei­se durch sei­ne Wil­lens­be­tä­ti­gung ver­ur­sacht und in der Lage ist, die unmit­tel­bar auf­tre­ten­de Stö­rung zu ver­hin­dern 9. Geht es – wie hier – um eine von dem Zustand einer Sache aus­ge­hen­de fort­dau­ern­de Eigen­tums­be­ein­träch­ti­gung, sind die Über­gän­ge zum Zustands­stö­rer aller­dings flie­ßend 10 und ent­zie­hen sich einer kla­ren Abgren­zung zum Hand­lungs­stö­rer jeden­falls dann, wenn der Han­deln­de spä­ter – wie hier – Eigen­tü­mer der Sache gewor­den ist. Denn auch bei der Ver­ur­sa­chung durch eine Hand­lung – wie hier bei der (teil­wei­se) plan­wid­ri­gen Errich­tung eines Bau­werks auf­grund bestimm­ter Wün­sche des Erwer­bers – wird die Beein­träch­ti­gung erst über den Zustand der Sache ver­mit­telt 11. Das lässt es sach­ge­recht erschei­nen, die Zurech­nung und den damit ein­her­ge­hen­den Zuschnitt der Ver­ant­wor­tungs­be­rei­che in der­ar­ti­gen Kon­stel­la­tio­nen auch bei der Bestim­mung des mit­tel­ba­ren Hand­lungs­stö­rers von einer wer­ten­den Betrach­tung abhän­gig zu machen 12.

Bei der danach gebo­te­nen wer­ten­den Betrach­tung sind die Erwer­ber weder als mit­tel­ba­re Hand­lungs- noch als Zustands­stö­rer anzu­se­hen. Es fehlt an aus­rei­chen­den Sach­grün­den dafür, den Erwer­ber die Ver­ant­wor­tung für das Gesche­hen auf­zu­er­le­gen.

Durch den Abschluss des Kauf­ver­trags haben die Erwer­ber zwar eine adäqua­te Ursa­che für die teil­wei­se plan­wid­ri­ge Errich­tung des Gebäu­des gesetzt. Unter Berück­sich­ti­gung der schutz­wür­di­gen Belan­ge des Rechts­ver­kehrs reicht dies jedoch nicht aus, dem Käu­fer die Ver­ant­wor­tung für die plan­wid­ri­ge Bau­aus­füh­rung durch den tei­len­den Bau­trä­ger zuzu­schrei­ben 12. Viel­mehr darf ein Käu­fer in aller Regel davon aus­ge­hen, dass der Bau­trä­ger die Bau­aus­füh­rung im Rah­men sei­ner (Eigentums-)Befugnisse bzw. – sofern der Bau erst nach Ent­ste­hen einer (wer­den­den) Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft fer­tig­ge­stellt wird – not­falls im Zuge einer Anpas­sung der Tei­lungs­er­klä­rung und in Über­ein­stim­mung mit den ander­weit ein­ge­gan­ge­nen ver­trag­li­chen Ver­pflich­tun­gen 13 durch­füh­ren wird. Woll­te man das anders sehen, wür­de Käu­fern von noch zu errich­ten­den Eigen­tums­woh­nun­gen ein erheb­li­ches Risi­ko auf­er­legt und damit der Kauf von Woh­nungs­ei­gen­tum ohne Not erschwert.

Zudem erscheint es kaum über­zeu­gend, dem Gestal­tungs­wün­sche äußern­den zukünf­ti­gen Erwer­ber eine Mit­ver­ant­wor­tung als Stö­rer je nach­dem auf­zu­er­le­gen, ob dem tei­len­den Bau­trä­ger die plan­wid­ri­ge Fer­tig­stel­lung des Gebäu­des noch vor Ent­ste­hen der (wer­den­den) Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft gelingt (dann kei­ne Zurech­nung) oder aber erst danach (dann Zurech­nung) 14. Auch hin­sicht­lich der Besei­ti­gungs­ver­pflich­tung ergä­ben sich Abgren­zungs­schwie­rig­kei­ten; denn ver­langt wer­den könn­te von dem Erwer­ber nach § 1004 BGB nur die Wie­der­her­stel­lung des bau­li­chen Zustan­des, der vor der Stö­rung, also im Zeit­punkt der – von Zufäl­lig­kei­ten abhän­gi­gen – Ent­ste­hung der wer­den­den Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft, bestand.

Der von dem Bun­des­ge­richts­hof befür­wor­te­te Zuschnitt der Ver­ant­wor­tungs­be­rei­che har­mo­niert damit, dass die erst­ma­li­ge plan­ge­rech­te Her­stel­lung des Gemein­schafts­ei­gen­tums nach den Bestim­mun­gen des Woh­nungs­ei­gen­tums­ge­set­zes nicht einem ein­zel­nen Woh­nungs­ei­gen­tü­mer obliegt, son­dern Sache aller Woh­nungs­ei­gen­tü­mer ist 15. Schutz­wür­di­ge Belan­ge der übri­gen Woh­nungs­ei­gen­tü­mer blei­ben dabei gewahrt.

Da unter Instand­set­zung auch die erst­ma­li­ge Her­stel­lung des Gemein­schafts­ei­gen­tums zu ver­ste­hen ist 16, kann jeder Woh­nungs­ei­gen­tü­mer nach § 21 Abs. 4 i.V.m. Abs. 5 Nr. 2 WEG von den übri­gen Mit­glie­dern der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft grund­sätz­lich ver­lan­gen, dass das Gemein­schafts­ei­gen­tum plan­ge­recht her­ge­stellt wird 17. Beschlie­ßen die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer die plan­ge­rech­te Her­rich­tung der Wohn­an­la­ge auf Kos­ten der Gemein­schaft 18 mehr­heit­lich nach § 21 Abs. 3 WEG, sind die hier­von betrof­fe­nen Woh­nungs­ei­gen­tü­mer ab die­sem Zeit­punkt nach § 14 Nr. 4 WEG zur Dul­dung des Umbaus ver­pflich­tet. § 22 WEG steht dem nicht ent­ge­gen, weil die erst­ma­li­ge plan­ge­rech­te Her­rich­tung kei­ne bau­li­che Ver­än­de­rung im Sin­ne der genann­ten Norm dar­stellt, und zwar im Grund­satz auch dann, wenn ein Gebäu­de plan­wid­rig erstellt wur­de und sodann die Plan­wid­rig­keit beho­ben wird 19.

Der Anspruch auf erst­ma­li­ge Her­stel­lung eines den Plä­nen ent­spre­chen­den Zustands wird aller­dings durch den Grund­satz von Treu und Glau­ben (§ 242 BGB) begrenzt und ent­fällt des­halb, wenn sei­ne Erfül­lung den übri­gen Woh­nungs­ei­gen­tü­mern nach den Umstän­den des Ein­zel­falls nicht zuzu­mu­ten ist 20. So kann es etwa lie­gen, wenn die plan­ge­rech­te Her­stel­lung tief­grei­fen­de Ein­grif­fe in das Bau­werk erfor­dert oder Kos­ten ver­ur­sacht, die auch unter Berück­sich­ti­gung der berech­tig­ten Belan­ge der von der abwei­chen­den Bau­aus­füh­rung unmit­tel­bar betrof­fe­nen Woh­nungs­ei­gen­tü­mer unver­hält­nis­mä­ßig sind. In einem sol­chen Fall sind die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer ver­pflich­tet, Tei­lungs­ver­trag und Auf­tei­lungs­plan so zu ändern, dass die­se der tat­säch­li­chen Bau­aus­füh­rung ent­spre­chen 21. Die Inter­es­sen der hier­von nach­tei­lig betrof­fe­nen Woh­nungs­ei­gen­tü­mer wer­den dadurch gewahrt, dass sie jeden­falls gra­vie­ren­de Abwei­chun­gen zu Las­ten ihres Son­der­ei­gen­tums unter Umstän­den nur gegen eine Aus­gleichs­zah­lung hin­neh­men müs­sen 22.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 14. Novem­ber 2014 – V ZR 118/​13

  1. dazu und zu den Vor­aus­set­zun­gen vgl. nur BGH, Urteil vom 11.05.2012 – – V ZR 196/​11, BGHZ 193, 219 Rn. 5 ff.[]
  2. BayO­bLG, NJW-RR 1987, 717, 718[]
  3. vgl. auch BGH, Urteil vom 30.05.1963 – – VII ZR 236/​61, BGHZ 39, 366, 367; BayO­bLG, NJW-RR 1988, 587, 588[]
  4. vgl. OLG Hamm, Beschluss vom 21.06.1993 – 15 W 386/​92 22 u. NJW-RR 1998, 371, 372[]
  5. vgl. BayO­bLG, NJW-RR 1986, 954, 955; OLG Frank­furt, NZM 2008, 322, 323 aE mwN; Mer­le in Bär­mann, WEG, 12. Aufl., § 22 Rn. 314[]
  6. Mer­le in Bär­mann, aaO, § 22 Rn. 315[]
  7. vgl. nur Münch­Komm-BGB/Bal­dus, 6. Aufl., § 1004 Rn. 149; Staudinger/​Gursky [2013], § 1004 Rn. 92[]
  8. zum Gan­zen BGH, Urteil vom 01.12 2006 – – V ZR 112/​06, NJW 2007, 437 Rn. 11 ff. mwN; vgl. auch BGH, Beschluss vom 04.03.2010 – – V ZB 130/​09, NJW-RR 2010, 807 Rn. 14[]
  9. std. Rspr., vgl. nur BGH, Urteil vom 16.05.2014 – – V ZR 131/​13, NJW 2014, 2640 Rn. 8 mwN[]
  10. zutref­fend Mer­le in Bär­mann, aaO, § 22 Rn. 328[]
  11. Münch­Komm-BGB/Bal­dus, aaO, § 1004 Rn. 153[]
  12. vgl. auch LG Mün­chen I, ZWE 2010, 411, 412; Mer­le in Bär­mann, aaO, § 22 Rn. 314[][]
  13. vgl. BGH, Urteil vom 17.06.2005 – V ZR 328/​03, NZBau 2005, 587 f.[]
  14. so jeden­falls im Ergeb­nis BayO­bLG, NJW-RR 1987, 717 f.; OLG Hamm, Beschluss vom 21.06.1993 – 15 W 386/​92 23 ff.[]
  15. vgl. nur BayO­bLG NJW-RR 1986, 954, 955; 1988, 587, 588; OLG Hamm, Beschluss vom 21.06.1993 – 15 W 386/​92, aaO, Rn. 24 u. NJW-RR 1998, 371, 372; Mer­le in Bär­mann, aaO, § 22 Rn. 22; vgl. auch OLG Frank­furt, NZM 2008, 322, 323 aE mwN[]
  16. vgl. nur Mer­le in Bär­mann, aaO, § 21 Rn. 118 mwN[]
  17. vgl. Mer­le in Bär­mann, aaO, § 22 Rn.20 u. 22 mwN; KG, NJW-RR 1991, 1421 f.[]
  18. vgl. BayO­bLG NJW-RR 1987, 717, 718; KG, NJW-RR 1991, 1421, 1422[]
  19. vgl. BayO­bLG, NJW-RR 1986, 954, 955; Hogen­schurz in Jen­ni­ßen, WEG, 4. Aufl., § 22 Rn. 7 f.; Mer­le in Bär­mann, aaO, § 22 Rn.20 u. 22; jeweils mwN[]
  20. vgl. BayO­bLG, ZMR 2004, 524, 525 mwN[]
  21. vgl. BGH, Urteil vom 05.12 2003 – – V ZR 447/​01, NJW 2004, 1798, 1800 für einen son­der­ei­gen­tums­lo­sen Mit­ei­gen­tums­an­teil; und Urteil vom 11.05.2012 – V ZR 189/​11, NJW-RR 2012, 1036 Rn. 11[]
  22. vgl. BGH, Urteil vom 05.12 2003 – V ZR 447/​01, aaO[]