Umbau­maß­nah­men wäh­rend eines bestehen­den Miet­ver­tra­ges

Ist eine Rechts­an­walts­kanz­lei auf­grund des Miet­ver­tra­ges zur umfas­sen­den Nut­zung ohne jede zeit­li­che Ein­schrän­kung berech­tigt, muss sie Umbau- und Moder­ni­sie­rungs­ar­bei­ten der Ver­mie­ter nicht dul­den.

Umbau­maß­nah­men wäh­rend eines bestehen­den Miet­ver­tra­ges

So hat das Ober­lan­des­ge­richt Frank­furt am Main in dem hier vor­lie­gen­den Fall ent­schie­den und einer Rechts­an­walts­kanz­lei Recht gege­ben. Im 4. Stock eines Gebäu­des in Frank­furt am Main/​Westend hat sich eine Rechts­an­walts­kanz­lei ein­ge­mie­tet. Das Miet­ver­hält­nis ist bis zum 31.12.2023 befris­tet. Die Beklag­ten erwar­ben die Lie­gen­schaft 2018 und baten die Klä­ge­rin um vor­zei­ti­gen Aus­zug. Sie plan­ten, das Gebäu­de selbst zum Betrieb ihres Bank­in­sti­tuts zu nut­zen. Nach­dem die Klä­ge­rin einem vor­zei­ti­gen Mie­ten­de nicht zuge­stimmt hat­te, kün­dig­ten die Beklag­ten mehr­fach umfang­rei­che Umbau- und Moder­ni­sie­rungs­ar­bei­ten an. Da die Klä­ge­rin sich nach­fol­gend auch nicht gegen Abstands­zah­lung auf einen vor­zei­ti­gen Aus­zug ein­ge­las­sen hat­te, wie­sen die Beklag­ten erneut auf die bevor­ste­hen­de umfas­sen­de Sanie­rung des Objekts hin. Seit Mit­te Novem­ber 2018 wer­den die Bau­ar­bei­ten in den unte­ren Geschos­sen durch­ge­führt, u.a. der Abbruch mas­si­ver Innen­wän­de, die Ent­fer­nung des gesam­ten Boden­be­lags und wei­te­re Ent­ker­nungs­maß­nah­men.

Die Klä­ge­rin nimmt die Beklag­ten auf Unter­las­sen der Umbau­maß­nah­men in Anspruch. Das Land­ge­richt Frank­furt am Main 1 hat ihrem Antrag auf Erlass einer einst­wei­li­gen Ver­fü­gung statt­ge­ge­ben. Dage­gen rich­tet sich die Beru­fung der Beklag­ten.

In sei­ner Ent­schei­dung hat das Ober­lan­des­ge­richt Frank­furt am Main aus­ge­führt, dass die Beklag­ten der Klä­ge­rin den ver­trags­ge­mä­ßen Gebrauch der Räu­me bis zum Ver­trags­en­de am 31.12.2023 gewäh­ren. Der ver­trag­li­che Nut­zungs­zweck der Räu­me lie­ge in dem Betrieb eines Rechts­an­walts- und Nota­ri­ats­bü­ros. Die hier­mit zusam­men­hän­gen­den geis­tig-gedank­li­chen Tätig­kei­ten müss­ten grund­sätz­lich unge­stört durch­ge­führt wer­den kön­nen. Die Beklag­ten hät­ten des­halb „Stö­run­gen die­ses ver­trags­ge­mä­ßen Gebrauchs, ins­be­son­de­re durch Lärm, Erschüt­te­run­gen, Staub, Ver­schmut­zun­gen oder sons­ti­ge Immis­sio­nen grund­sätz­lich zu unter­las­sen und zugleich sol­che Stö­run­gen durch Drit­te abzu­weh­ren“. Die bereits durch­ge­führ­ten und noch geplan­ten Bau­ar­bei­ten ver­letz­ten „auf­grund ihrer Art, ihres Umfangs, ihrer Inten­si­tät und ihrer Dau­er den ver­trags­ge­mä­ßen Gebrauch der Miet­sa­che“. Der geplan­te Abbruch sämt­li­cher Zwi­schen­wän­de sowie Boden­be­lä­ge in allen Stock­wer­ken mit­tels elek­trisch betrie­be­ner Schlag­bohr­ma­schi­nen und Vor­schlag­ham­mer ver­ur­sa­che zwangs­läu­fig ganz erheb­li­che Lärm- und Staub­be­läs­ti­gun­gen sowie mas­si­ve Erschüt­te­run­gen.

Der­art umfäng­li­che Arbei­ten stell­ten auch kei­ne Reno­vie­rungs- und Umbau­ar­bei­ten dar, mit denen ein Mie­ter – etwa im Zusam­men­hang mit einem Mie­ter­wech­sel – rech­nen müs­se und die des­halb hin­zu­neh­men sei­en. Eine Dul­dungs­pflicht erge­be sich auch nicht aus § 9.1 des Miet­ver­trags. Die Arbei­ten dien­ten nicht der „Moder­ni­sie­rung“ oder „Ver­bes­se­rung“ in die­sem Sin­ne. Es feh­le an einer dafür erfor­der­li­chen nach­hal­ti­gen objek­ti­ven Erhö­hung des Gebrauchs­werts. Allein die Reno­vie­rung und Umge­stal­tung im Inter­es­se einer ande­ren Nut­zung genü­ge nicht.

Schließ­lich sei die Klä­ge­rin auch nicht aus Treu und Glau­ben her­aus ver­pflich­tet, die Bau­maß­nah­men zu dul­den. Die erheb­li­chen Beein­träch­ti­gun­gen des Miet­ge­brauchs sei­en ihr viel­mehr unzu­mut­bar. Die Beklag­ten müss­ten sich dage­gen an den bestehen­den Ver­trag hal­ten; ihnen sei das Unter­las­sen der geplan­ten Umbau­ar­bei­ten bis zum Ende des Miet­ver­tra­ges auch zumut­bar.

Es bestehe auch kei­ne Ver­pflich­tung der Klä­ge­rin, die Umbau­maß­nah­men jeden­falls zeit­wei­se etwa außer­halb der übli­chen Büro­zei­ten oder zu bestimm­ten Nacht­zei­ten oder am Wochen­en­de zu dul­den. Die Klä­ge­rin sei auf­grund des Miet­ver­tra­ges zur umfas­sen­den Nut­zung ohne jede zeit­li­che Ein­schrän­kung berech­tigt. Es sei „gerichts­be­kannt, dass Rechts­an­wäl­te sowie auch Nota­re nicht nur wäh­rend übli­cher Geschäfts­zei­ten, son­dern regel­mä­ßig auch in den spä­ten Abend­stun­den sowie an Sams­ta­gen und mit­un­ter auch an Sonn- und Fei­er­ta­gen in den Büro­räu­men arbei­te­ten oder Bespre­chun­gen durch­führ­ten“. Dies ste­he ihnen völ­lig frei und sei im Übri­gen nicht plan­bar.

Nach Auf­fas­sung des Ober­lan­des­ge­richts Frank­furt am Main kön­ne die Klä­ge­rin das Unter­las­sen der Umbau­ar­bei­ten ver­lan­gen. Durch die mas­si­ven Beein­träch­ti­gun­gen wer­de sie rechts­wid­rig in ihrem miet­ver­trag­li­chen Besitz­recht beein­träch­tigt. Es bestehe kei­ne Ver­pflich­tung, die­se Beein­träch­ti­gun­gen zu dul­den.

Ober­lan­des­ge­richt Frank­furt am Main, Urteil vom 12. März 2019 – 2 U 3/​19

  1. LG Frank­furt am Main, Urteil vom 08.01.2019 – 2-28 O 246/​18[]