Umla­ge­fä­hi­ge Betriebs­kos­ten und die Not­dienst­pau­scha­le

Kos­ten für eine Not­dienst­pau­scha­le zäh­len nicht zu den umla­ge­fä­hi­gen Betriebs­kos­ten, son­dern zu den Ver­wal­tungs­kos­ten, die der Ver­mie­ter zu tra­gen hat.

Mit die­ser Begrün­dung hat der Bun­des­ge­richts­hof in dem hier vor­lie­gen­den Fall der Kla­ge auf Zah­lung einer antei­li­gen Not­dienst­pau­scha­le von ins­ge­samt 102,84 Euro kei­nen Erfolg beschie­den. Gleich­zei­tig ist die Ent­schei­dung der Vor­in­stan­zen ^[1] bestä­tigt und die Revi­si­on zurück­ge­wie­sen wor­den. Ursa­che des Ver­fah­rens ist eine Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung. Seit dem 27.01.2003 haben die Beklag­ten von der Rechts­vor­gän­ge­rin der Klä­ge­rin in Ber­lin eine Woh­nung gemie­tet. Im Miet­ver­trag ist fest­ge­legt, dass die Beklag­ten die Betriebs­kos­ten gemäß der Berech­nungs­ver­ord­nung tra­gen und hier­auf monat­li­che Vor­aus­zah­lun­gen ent­rich­ten. In der Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung für das Jahr 2016 wur­de eine „Not­dienst­pau­scha­le“ in Höhe von ins­ge­samt 1.199,52 € aus­ge­wie­sen, die dem Haus­meis­ter für des­sen Not­dienst­be­reit­schaft außer­halb der übli­chen Geschäfts­zei­ten in Stö­rungs­fäl­len wie bei­spiels­wei­se Strom­aus­fall, Hei­zungs­aus­fall oder Was­ser­rohr­bruch von der Klä­ge­rin gezahlt wor­den war. Mit die­ser Vor­ge­hens­wei­se waren die Mie­ter nicht ein­ver­stan­den: Wäh­rend sie den übri­gen, sich aus der Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung erge­ben­den Nach­zah­lungs­be­trag begli­chen haben, ist der auf die antei­li­ge Not­dienst­pau­scha­le nebst Aus­fall­wag­nis ent­fal­len­de Betrag von 102,84 € nicht bezahlt wor­den.

Die Betriebs­kos­ten­ab­rech­nun­gen sind häu­fig mit einer Nach­zah­lung der Mie­ter ver­bun­den. Lei­der kommt es oft­mals vor, dass die­se nicht kor­rekt sind. Doch nicht jeder Mie­ter ist in der Lage, zu erken­nen, ob sich Feh­ler in sei­ne Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung ein­ge­schli­chen haben. Bevor man sich dazu ent­schließt, eine Nach­zah­lung nicht oder nicht ganz zu bezah­len, soll­te man sich über die abre­chen­ba­ren Pos­ten genau infor­mie­ren (z.B. im Inter­net). Eine ande­re Mög­lich­keit ist die Inan­spruch­nah­me kom­pe­ten­ter Hil­fe. So kann even­tu­ell ein unnö­ti­ger Rechts­streit ver­mie­den wer­den.

In die­sem Fall haben sich die Mie­ter dazu ent­schlos­sen, die Not­dienst­pau­scha­le nicht zu beglei­chen. Auf die Kla­ge der Ver­mie­te­rin hat ihnen das Amts­ge­richt Ber­lin-Char­lot­ten­burg Recht gege­ben. Dage­gen hat sich die Ver­mie­te­rin mit der Beru­fung gewehrt und vor dem Land­ge­richt Ber­lin ihr Ziel auf Zah­lung der gesam­ten Betriebs­kos­ten wei­ter ver­folgt. Nach Auf­fas­sung des Beru­fungs­ge­richts sei die Klä­ge­rin nicht berech­tigt, die Not­dienst­pau­scha­le auf die Beklag­ten umzu­le­gen. Es sei kei­ne Betriebs­kos­ten­po­si­ti­on im Sin­ne von §1 Abs. 1 Satz 1 BetrKV. Da sie Kos­ten betref­fe, die dafür anfie­len, dass auch außer­halb der nor­ma­len Geschäfts­zei­ten bei Not­fäl­len jemand erreich­bar sei. Daher han­de­le es sich nach Mei­nung des Land­ge­richts Ber­lin bei der Not­fall­pau­scha­le nicht um eine dem Sicher­heits­be­reich zuzu­ord­nen­de und umla­ge­fä­hi­ge Tätig­keit, son­dern viel­mehr um Tätig­kei­ten im Zusam­men­hang mit der Ver­wal­tung des Gebäu­des. Nach­dem das Begeh­ren der Ver­mie­te­rin vor dem Land­ge­richt Ber­lin erfolg­los geblie­ben war, hat die Klä­ge­rin ihr Ziel mit der vom Beru­fungs­ge­richt zuge­las­se­nen Revi­si­on wei­ter ver­folgt.

Zur Urteils­be­grün­dung hat der Bun­des­ge­richts­hof betont, dass ein Anspruch der Klä­ge­rin auf Zah­lung der den Beklag­ten antei­lig berech­ne­ten Not­dienst­pau­scha­le zu Recht vom Beru­fungs­ge­richt ver­neint wor­den ist. Die­se Kos­ten sind vom Ver­mie­ter zu tra­gen­de Ver­wal­tungs­kos­ten, die eben­so wie Kos­ten der Instand­set­zung von den umla­ge­fä­hi­gen Betriebs­kos­ten, abzu­gren­zen sind.

So führt der Bun­des­ge­richts­hof aus, dass in der Recht­spre­chung der Instanz­ge­rich­te über­wie­gend die Auf­fas­sung ver­tre­ten wird, es han­de­le sich dabei um umla­ge­fä­hi­ge Betriebs­kos­ten. Wobei als Begrün­dung ange­führt wird, dass die Stel­lung einer Not­dienst­be­reit­schaft im Inter­es­se des Mie­ters lie­ge, weil sie in ers­ter Linie dazu die­ne, die vom Mie­ter ein­ge­brach­ten Sachen vor Schä­den zu bewah­ren. Außer­dem wer­de die Umla­ge­fä­hig­keit einer Not­dienst­pau­scha­le des­we­gen ange­nom­men, weil die Erreich­bar­keit des Haus­meis­ters zur Stö­rungs­be­sei­ti­gung in Not­fäl­len auch außer­halb der (übli­chen) Geschäfts­zei­ten zu den dem Sicher­heits­be­reich ange­hö­ren­den Tätig­kei­ten eines Haus­meis­ters gehö­re ^[2]. Die­ser Sicht­wei­se ist der Bun­des­ge­richts­hof nicht gefolgt.

Dage­gen stimmt der Bun­des­ge­richts­hof der Rechts­auf­fas­sung zu, der sich auch das Beru­fungs­ge­richt ange­schlos­sen hat, wonach es sich bei den Kos­ten für eine Not­dienst­be­reit­schaft um Ver­wal­tungs­kos­ten han­delt. Hier wird damit argu­men­tiert, dass die Bereit­hal­tung für die Ent­ge­gen­nah­me von Män­gel-, Havarie‑, Scha­dens- und Not­fall­mel­dun­gen und die dar­auf­fol­gen­de Ver­an­las­sung von Repa­ra­tur­maß­nah­men zu den Tätig­kei­ten im Zusam­men­hang mit der Grund­stücks­ver­wal­tung gehört. Das zeigt sich nicht zuletzt dar­an, dass sol­che Mel­dun­gen wäh­rend der nor­ma­len Geschäfts­zei­ten übli­cher­wei­se an die Haus­ver­wal­tung gerich­tet wer­den. Es han­delt sich eben nicht um eine Ver­gü­tung für eine all­ge­mei­ne Kon­troll- und Über­wa­chungs­tä­tig­keit, son­dern um Auf­wen­dun­gen für die als Ver­wal­tungs­tä­tig­kei­ten ein­zu­ord­nen­de Ent­ge­gen­nah­me von Stö­rungs­mel­dun­gen und erfor­der­li­chen­falls die Ver­an­las­sung von Repa­ra­tur­maß­nah­men durch Drit­te.

Dar­über hin­aus habe auch das Argu­ment der Ver­mie­ter kei­ne Durch­schlags­kraft, dass der Schwer­punkt einer Not­fall­be­reit­schaft des Haus­meis­ters dar­in lie­ge, für den Mie­ter und sei­ne in das Objekt ein­ge­brach­ten Sachen z.B. im Fal­le eines Was­ser­rohr­bruchs oder eines Strom­aus­falls Sicher­heit zu gewähr­leis­ten und die­ses Inter­es­se des Mie­ters recht­fer­ti­ge die Umla­ge der Not­fall­pau­scha­le als Betriebs­kos­ten. Nach Auf­fas­sung des Bun­des­ge­richts­hofs ver­kennt die Klä­ge­rin die gesetz­li­che Defi­ni­ti­on der Betriebs­kos­ten, wonach es gera­de nicht dar­auf ankommt, ob sie dem Inter­es­se des Mie­ters die­nen.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 18. Dezem­ber 2019 – VIII ZR 62/​19

1. AG Ber­lin-Char­lot­ten­burg, Urteil vom 22.12.2017 – 209 C 103/​17; LG Ber­lin, Urteil vom 30.01.2019 – 64S 25/​18[↩]
2. AG Hohen­schön­hau­sen, Urteil vom 31.03.2008 – 16 C 205/​07; AG Bran­den­burg, Urteil vom 07. 06.2010 -31 C 210/​09[↩]