Kosten für eine Notdienstpauschale zählen nicht zu den umlagefähigen Betriebskosten, sondern zu den Verwaltungskosten, die der Vermieter zu tragen hat.

Mit dieser Begründung hat der Bundesgerichtshof in dem hier vorliegenden Fall der Klage auf Zahlung einer anteiligen Notdienstpauschale von insgesamt 102,84 Euro keinen Erfolg beschieden. Gleichzeitig ist die Entscheidung der Vorinstanzen [1] bestätigt und die Revision zurückgewiesen worden. Ursache des Verfahrens ist eine Betriebskostenabrechnung. Seit dem 27.01.2003 haben die Beklagten von der Rechtsvorgängerin der Klägerin in Berlin eine Wohnung gemietet. Im Mietvertrag ist festgelegt, dass die Beklagten die Betriebskosten gemäß der Berechnungsverordnung tragen und hierauf monatliche Vorauszahlungen entrichten. In der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2016 wurde eine „Notdienstpauschale“ in Höhe von insgesamt 1.199,52 € ausgewiesen, die dem Hausmeister für dessen Notdienstbereitschaft außerhalb der üblichen Geschäftszeiten in Störungsfällen wie beispielsweise Stromausfall, Heizungsausfall oder Wasserrohrbruch von der Klägerin gezahlt worden war. Mit dieser Vorgehensweise waren die Mieter nicht einverstanden: Während sie den übrigen, sich aus der Betriebskostenabrechnung ergebenden Nachzahlungsbetrag beglichen haben, ist der auf die anteilige Notdienstpauschale nebst Ausfallwagnis entfallende Betrag von 102,84 € nicht bezahlt worden.
Die Betriebskostenabrechnungen sind häufig mit einer Nachzahlung der Mieter verbunden. Leider kommt es oftmals vor, dass diese nicht korrekt sind. Doch nicht jeder Mieter ist in der Lage, zu erkennen, ob sich Fehler in seine Betriebskostenabrechnung eingeschlichen haben. Bevor man sich dazu entschließt, eine Nachzahlung nicht oder nicht ganz zu bezahlen, sollte man sich über die abrechenbaren Posten genau informieren (z.B. im Internet). Eine andere Möglichkeit ist die Inanspruchnahme kompetenter Hilfe. So kann eventuell ein unnötiger Rechtsstreit vermieden werden.
In diesem Fall haben sich die Mieter dazu entschlossen, die Notdienstpauschale nicht zu begleichen. Auf die Klage der Vermieterin hat ihnen das Amtsgericht Berlin-Charlottenburg Recht gegeben. Dagegen hat sich die Vermieterin mit der Berufung gewehrt und vor dem Landgericht Berlin ihr Ziel auf Zahlung der gesamten Betriebskosten weiter verfolgt. Nach Auffassung des Berufungsgerichts sei die Klägerin nicht berechtigt, die Notdienstpauschale auf die Beklagten umzulegen. Es sei keine Betriebskostenposition im Sinne von §1 Abs. 1 Satz 1 BetrKV. Da sie Kosten betreffe, die dafür anfielen, dass auch außerhalb der normalen Geschäftszeiten bei Notfällen jemand erreichbar sei. Daher handele es sich nach Meinung des Landgerichts Berlin bei der Notfallpauschale nicht um eine dem Sicherheitsbereich zuzuordnende und umlagefähige Tätigkeit, sondern vielmehr um Tätigkeiten im Zusammenhang mit der Verwaltung des Gebäudes. Nachdem das Begehren der Vermieterin vor dem Landgericht Berlin erfolglos geblieben war, hat die Klägerin ihr Ziel mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision weiter verfolgt.
Zur Urteilsbegründung hat der Bundesgerichtshof betont, dass ein Anspruch der Klägerin auf Zahlung der den Beklagten anteilig berechneten Notdienstpauschale zu Recht vom Berufungsgericht verneint worden ist. Diese Kosten sind vom Vermieter zu tragende Verwaltungskosten, die ebenso wie Kosten der Instandsetzung von den umlagefähigen Betriebskosten, abzugrenzen sind.
So führt der Bundesgerichtshof aus, dass in der Rechtsprechung der Instanzgerichte überwiegend die Auffassung vertreten wird, es handele sich dabei um umlagefähige Betriebskosten. Wobei als Begründung angeführt wird, dass die Stellung einer Notdienstbereitschaft im Interesse des Mieters liege, weil sie in erster Linie dazu diene, die vom Mieter eingebrachten Sachen vor Schäden zu bewahren. Außerdem werde die Umlagefähigkeit einer Notdienstpauschale deswegen angenommen, weil die Erreichbarkeit des Hausmeisters zur Störungsbeseitigung in Notfällen auch außerhalb der (üblichen) Geschäftszeiten zu den dem Sicherheitsbereich angehörenden Tätigkeiten eines Hausmeisters gehöre [2]. Dieser Sichtweise ist der Bundesgerichtshof nicht gefolgt.
Dagegen stimmt der Bundesgerichtshof der Rechtsauffassung zu, der sich auch das Berufungsgericht angeschlossen hat, wonach es sich bei den Kosten für eine Notdienstbereitschaft um Verwaltungskosten handelt. Hier wird damit argumentiert, dass die Bereithaltung für die Entgegennahme von Mängel-, Havarie‑, Schadens- und Notfallmeldungen und die darauffolgende Veranlassung von Reparaturmaßnahmen zu den Tätigkeiten im Zusammenhang mit der Grundstücksverwaltung gehört. Das zeigt sich nicht zuletzt daran, dass solche Meldungen während der normalen Geschäftszeiten üblicherweise an die Hausverwaltung gerichtet werden. Es handelt sich eben nicht um eine Vergütung für eine allgemeine Kontroll- und Überwachungstätigkeit, sondern um Aufwendungen für die als Verwaltungstätigkeiten einzuordnende Entgegennahme von Störungsmeldungen und erforderlichenfalls die Veranlassung von Reparaturmaßnahmen durch Dritte.
Darüber hinaus habe auch das Argument der Vermieter keine Durchschlagskraft, dass der Schwerpunkt einer Notfallbereitschaft des Hausmeisters darin liege, für den Mieter und seine in das Objekt eingebrachten Sachen z.B. im Falle eines Wasserrohrbruchs oder eines Stromausfalls Sicherheit zu gewährleisten und dieses Interesse des Mieters rechtfertige die Umlage der Notfallpauschale als Betriebskosten. Nach Auffassung des Bundesgerichtshofs verkennt die Klägerin die gesetzliche Definition der Betriebskosten, wonach es gerade nicht darauf ankommt, ob sie dem Interesse des Mieters dienen.
Bundesgerichtshof, Urteil vom 18. Dezember 2019 – VIII ZR 62/19
- AG Berlin-Charlottenburg, Urteil vom 22.12.2017 – 209 C 103/17; LG Berlin, Urteil vom 30.01.2019 – 64S 25/18[↩]
- AG Hohenschönhausen, Urteil vom 31.03.2008 – 16 C 205/07; AG Brandenburg, Urteil vom 07. 06.2010 ‑31 C 210/09[↩]
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