Umla­ge­fä­hig­keit einer Ter­ror­ver­si­che­rung

Mit der Fra­ge der Umla­ge­fä­hig­keit der Kos­ten für eine Ter­ror­scha­dens­ver­si­che­rung im Rah­men eines Gewer­be­raum­miet­ver­tra­ges hat­te sich jetzt der Bun­des­ge­richts­hof zu beschäf­ti­gen – und hat die Umla­ge­fä­hig­keit bejaht.

Umla­ge­fä­hig­keit einer Ter­ror­ver­si­che­rung

Die Ter­ror­scha­den­ver­si­che­rung ist eine Fol­ge von „Nine-Ele­ven“: Nach dem Ter­ror­an­schlag auf das World Tra­de Cen­ter waren die die Gebäu­de­ver­si­che­rer nicht mehr bereit, für Gebäu­de mit einer Ver­si­che­rungs­sum­me von mehr als 25 Mil­lio­nen € das Risi­ko eines Ter­ror­an­schlags, das bis dahin als zu ver­nach­läs­si­gen­des Risi­ko ange­se­hen wur­de und des­halb ohne zusätz­li­che Prä­mie in der Feu­er­ver­si­che­rung mit­ver­si­chert wor­den war, wei­ter­hin kos­ten­frei mit­zu­ver­si­chern.

Die nach den im Miet­ver­trag getrof­fe­nen Bestim­mun­gen in Ver­bin­dung mit Anla­ge 3 zu § 27 II. BV umla­ge­fä­hi­gen Betriebs­kos­ten umfas­sen gemäß deren Nr. 13 „die Kos­ten der Sach- und Haft­pflicht­ver­si­che­rung. Hier­zu gehö­ren nament­lich die Kos­ten der Ver­si­che­rung des Gebäu­des gegen Feu­er-, Sturm- und Was­ser­schä­den, der Glas­ver­si­che­rung, der Haft­pflicht­ver­si­che­rung für das Gebäu­de, den Öltank und den Auf­zug.“ Die Auf­zäh­lung ist nur bei­spiel­haft und damit nicht abschlie­ßend. Unter Nr. 13 der Anla­ge 3 zu § 27 II. BV fal­len somit grund­sätz­lich alle Sach- und Haft­pflicht­ver­si­che­run­gen, die dem Schutz des Gebäu­des und sei­ner Bewoh­ner und Besu­cher die­nen.

Die Ter­ror­ver­si­che­rung gehört als Gebäu­de­ver­si­che­rung (A § 3 All­ge­mei­ne Bedin­gun­gen für die Ter­ror­ver­si­che­rung) zu den Sach­ver­si­che­run­gen.

Der Umla­ge der Kos­ten für die Ter­ror­ver­si­che­rung steht auch nicht ent­ge­gen, dass die­se Kos­ten erst nach Miet­ver­trags­ab­schluss durch einen geson­dert abge­schlos­se­nen Ter­ror­ver­si­che­rungs­ver­trag ent­stan­den sind. Denn die Beklag­te ist gemäß § 3 Nr. 2 des Miet­ver­tra­ges ver­pflich­tet, den Mehr­be­trag, der durch die Erhö­hung oder Neu­ein­füh­rung von Betriebs­kos­ten ent­steht, vom Zeit­punkt der Ent­ste­hung an zu zah­len.

Die Umla­ge der Kos­ten für die Ter­ror­ver­si­che­rung ver­stößt auch nicht gegen das Wirt­schaft­lich­keits­ge­bot. Die­ses Gebot bezeich­net die auf Treu und Glau­ben beru­hen­de ver­trag­li­che Neben­pflicht des Ver­mie­ters, den Mie­ter nur mit Neben­kos­ten zu belas­ten, die erfor­der­lich und ange­mes­sen sind [1]. Nur sol­che Kos­ten darf der Ver­mie­ter in Ansatz brin­gen.

Für die Wohn­raum­mie­te ist die­se Ver­pflich­tung in § 556 Abs. 3 Satz 1, § 560 Abs. 5 BGB und § 24 Abs. 2 Satz 1 II. BV und § 20 Abs. 1 Satz 2 NMV gere­gelt. Sie gilt gemäß § 242 BGB auch für die Geschäfts­raum­mie­te. Auch der Ver­mie­ter von Geschäfts­räu­men darf nach Treu und Glau­ben nur sol­che Kos­ten auf den Mie­ter umle­gen, die dem Wirt­schaft­lich­keits­ge­bot genü­gen [2].

Zur Kon­kre­ti­sie­rung des Wirt­schaft­lich­keits­grund­sat­zes kann auf des­sen Defi­ni­ti­on in § 20 Abs. 1 Satz 2 NMV und § 24 Abs. 2 der II. BV zurück­ge­grif­fen wer­den. Danach dür­fen nur sol­che Kos­ten umge­legt wer­den, die bei gewis­sen-haf­ter Abwä­gung aller Umstän­de und bei ordent­li­cher Geschäfts­füh­rung gerecht­fer­tigt sind. Maß­ge­bend ist somit der Stand­punkt eines ver­nünf­ti­gen Ver­mie­ters, der ein ver­tret­ba­res Kos­ten-Nut­zen-Ver­hält­nis im Auge behält [3]. Dabei steht dem Ver­mie­ter ein Ent­schei­dungs­spiel­raum zu. Er ist nicht gehal­ten, stets die bil­ligs­te Lösung zu wäh­len, son­dern darf ande­re für eine ord­nungs­ge­mä­ße Bewirt­schaf­tung rele­van­te Kri­te­ri­en, wie z.B. die Zuver-läs­sig­keit des ande­ren Ver­trags­part­ners, mit in sei­ne Ent­schei­dungs­fin­dung ein­be­zie­hen [4].

Nach­dem die Gebäu­de­ver­si­che­rer auf­grund des Ter­ror­an­schlags auf das World Tra­de Cen­ter nicht mehr bereit waren, für Gebäu­de mit einer Ver­si­che­rungs­sum­me von mehr als 25 Mil­lio­nen € das Risi­ko eines Ter­ror­an­schlags, das bis dahin als zu ver­nach­läs­si­gen­des Risi­ko ange­se­hen wur­de und des­halb ohne zusätz­li­che Prä­mie in der Feu­er­ver­si­che­rung mit­ver­si­chert wor­den war, wei­ter­hin kos­ten­frei mit­zu­ver­si­chern, stell­te sich für die Gebäu­de­ei­gen­tü­mer die Fra­ge, ob sie eine geson­der­te Ter­ror­scha­dens­ver­si­che­rung abschlie­ßen soll­ten. Eine sol­che Ver­si­che­rung für Objek­te mit einem Ver­si­che­rungs­wert von mehr als 25 Mil­lio­nen € bot nach den Fest­stel­lun­gen des Beru­fungs­ge­richts im streit­ge­gen­ständ­li­chen Zeit­raum nur die E. Ver­si­che­rungs-AG an. Nach deren All­ge­mei­nen Bedin­gun­gen für die Ter­ror­ver­si­che­rung (ATB) sind Ter­ror­ak­te (A § 1 Nr. 2 ATB) jeg­li­che Hand­lun­gen von Per­so­nen oder Per­so­nen­grup­pen zur Errei­chung poli­ti­scher, reli­giö­ser, eth­ni­scher oder ideo­lo­gi­scher Zie­le, die geeig­net sind, Angst oder Schre­cken in der Bevöl­ke­rung oder Tei­len der Bevöl­ke­rung zu ver­brei­ten und dadurch auf eine Regie­rung oder staat­li­che Ein­rich­tun­gen Ein­fluss zu neh­men.

Ent­schließt sich der Eigen­tü­mer eines Gebäu­des mit einem Ver­si­che­rungs­wert von mehr als 25 Mil­lio­nen €, eine Ter­ror­ver­si­che­rung abzu­schlie­ßen, kann er die dadurch ent­ste­hen­den Kos­ten aller­dings nur dann auf die Mie­ter umle­gen, wenn die Kos­ten dem Grund­satz der Wirt­schaft­lich­keit genü­gen, d.h. erfor­der­lich und ange­mes­sen sind. Es muss daher für das jeweils ver­si­cher­te Gebäu­de geprüft wer­den, ob eine Ver­si­che­rung gegen Ter­ror­ak­te im Ein­zel­fall erfor­der­lich und ob die kon­kret abge­schlos­se­ne Ver­si­che­rung ange­mes­sen ist, d.h. ob ein ver­nünf­ti­ger Ver­mie­ter, der ein ver­tret­ba­res Kos­ten-Nut­zen-Ver­hält­nis im Auge hat, die Ver­si­che­rung abge­schlos­sen hät­te.

Unter Zugrun­de­le­gung die­ser Maß­stä­be ist davon aus­zu­ge­hen, dass ein ver­nünf­ti­ger Eigen­tü­mer eine mit erheb­li­chen Kos­ten ver­bun­de­ne Ter­ror­ver­si­che­rung nur abschlie­ßen wird, wenn kon­kre­te Umstän­de vor­lie­gen, die die Gefahr eines Gebäu­de­scha­dens durch einen ter­ro­ris­ti­schen Angriff begrün­den [5]. Ist dage­gen ein Gebäu­de­scha­den durch einen ter­ro­ris­ti­schen Angriff unwahr­schein­lich und kann ein sol­cher ledig­lich nicht mit letz­ter Sicher­heit aus­ge­schlos­sen wer­den, ent­spricht es kei­ner ver­nünf­ti­gen Bewirt­schaf­tung, die­ses rein theo­re­ti­sche Risi­ko mit erheb­li­chem finan­zi­el­lem Auf­wand abzu­si­chern.

Die Gegen­an­sicht [6] argu­men­tiert, der Ort von Ter­ror­an­schlä­gen sei nicht vor­her­seh­bar, des­halb sei jedes Gebäu­de der Welt gefähr­det und des­halb sei für jedes Gebäu­de eine Ter­ror­ver­si­che­rung erfor­der­lich und ange­mes­sen. Die­ses Argu­ment über­zeugt nicht. Ein wirt­schaft­lich den­ken­der Eigen­tü­mer wird für die Ver­si­che­rung eines fern lie­gen­den Risi­kos kei­ne erheb­li­chen Kos­ten auf­wen­den. Denn zwi­schen Kos­ten und Nut­zen besteht in die­sen Fäl­len ein deut­li­ches Ungleich­ge­wicht.

Für wel­che Gebäu­de eine begrün­de­te Gefahr von Ter­ror­an­schlä­gen besteht, lässt sich aus den Erfah­run­gen und den sich dar­aus erge­ben­den Moti­ven der Ter­ro­ris­ten her­lei­ten, die in der Defi­ni­ti­on von Ter­ror­ak­ten in den All­ge­mei­nen Bedin­gun­gen für die Ter­ror­ver­si­che­rung ihren Nie­der­schlag gefun­den haben. Danach bezwe­cken die Angrif­fe eine Schwä­chung tra­gen­der staat­li­cher Struk­tu­ren durch die Ver­brei­tung von Angst und Schre­cken in der Bevöl­ke­rung. Zu den gefähr­de­ten Gebäu­den gehö­ren des­halb ins­be­son­de­re Gebäu­de mit Sym­bol­cha­rak­ter (z.B. der Eif­fel­turm), Gebäu­de, in denen staat­li­che Macht aus­ge­übt wird (mili­tä­ri­sche Ein­rich­tun­gen, Regie­rungs- und Par­la­ments­ge­bäu­de), Gebäu­de, vor allem in Groß­städ­ten oder Bal­lungs­zen­tren, in denen sich regel­mä­ßig eine gro­ße Anzahl von Men­schen auf­hält (Bahn­hö­fe, Flug­hä­fen, Tou­ris­ten­at­trak­tio­nen, Sport­sta­di­en, Büro- oder Ein­kaufs­zen­tren), sowie Gebäu­de, die sich in unmit­tel­ba­rer Nach­bar­schaft der genann­ten Gebäu­de befin­den.

Im vor­lie­gen­den, vom Bun­des­ge­richt­hof ent­schie­de­nen Fall lie­gen die Miet­ob­jek­te in einem gro­ßen Gebäu­de­kom­plex mit außer­ge­wöhn­li­cher Archi­tek­tur, der einen Wert von ca. 286 Mil­lio­nen € hat. In den Miet­ob­jek­ten sind städ­ti­sche Ämter unter­ge­bracht. Der Gebäu­de­kom­plex befin­det sich in unmit­tel­ba­rer Nach­bar­schaft zum Sta­tis­ti­schen Bun­des­amt und in der Nähe eines Fuß­ball­sta­di­ons. Ange­sichts der Art des Gebäu­des, sei­ner Fre­quen­tie­rung, sei­ner Lage und sei­nes Wer­tes ist, wie das Beru­fungs­ge­richt zu Recht ange­nom­men hat, von einer Grund­ge­fähr­dung des Gebäu­des für Schä­den durch Ter­ror­an­schlä­ge aus­zu­ge­hen. Der Abschluss einer Ter­ror­ver­si­che­rung war des­halb aus der Sicht eines ver­nünf­ti­gen Ver­mie­ters erfor­der­lich, um bei Ein­tritt des Ver­si­che­rungs­falls die Sach­schä­den an dem Gebäu­de abzu­si­chern.

Die Umla­ge der Ter­ror­scha­dens­ver­si­che­rung ver­stößt auch nicht wegen der Höhe der Prä­mi­en gegen das Wirt­schaft­lich­keits­ge­bot.

Eine Ter­ror­ver­si­che­rung bot im streit­ge­gen­ständ­li­chen Zeit­raum für Objek­te mit einem Ver­si­che­rungs­wert von mehr als 25 Mil­lio­nen € nur die E. Ver­si­che­rungs-AG an. Die Klä­ge­rin konn­te des­halb eine sol­che Ver­si­che­rung nur bei die­ser abschlie­ßen.

Dabei war die Ver­mie­te­rin im Rah­men einer ord­nungs­ge­mä­ßen Bewirt­schaf­tung nicht gehal­ten, zur Redu­zie­rung der Prä­mi­en eine gerin­ge­re Jah­res­höchst­ent­schä­di­gung zu ver­ein­ba­ren. Die tatrich­ter­li­cher Wür­di­gung, dass sich die von der Klä­ge­rin bei einem Gesamt­ge­bäu­de­wert von 181.441.621 € im Jahr 2003 und ca. 286 Mil­lio­nen € im Jahr 2004 gewähl­te Jah­res­höchst­ent­schä­di­gung von 100 Mil­lio­nen € zur Deckung des Ter­ror­ri­si­kos inner­halb des dem Ver­mie­ter für ein ange­mes­se­nes Kos­ten-Nut­zen-Ver­hält­nis eröff­ne­ten Beur­tei­lungs­spiel­raums hält, ist revi­si­ons­recht­lich nicht zu bean­stan­den. Eine Lebens­er­fah­rung dahin, dass ein sol­cher Scha­den bei einem Ter­ror­an­schlag unwahr­schein­lich ist, gibt es nicht.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 13. Okto­ber 2010 – XII ZR 129/​09

  1. vgl. BGH, Urteil vom 28.11.2007 – VIII ZR 243/​06, NJW 2008, 440; Schmidt-Fut­te­rer/Lan­gen­berg Miet­recht 9. Aufl. § 560 Rn. 73[]
  2. KG Grund­ei­gen­tum 2008, 122; Bey­er­le in Lind­ner-Figu­ra/O­prée/Stell­mann Geschäfts­raum­mie­te 2. Aufl. Kap. 11 Rn. 9; Schmid Hand­buch der Mie­ten­ne­ben­kos­ten 11. Aufl. Rn. 1054; Lan­gen­berg Betriebs­kos­ten­recht der Wohn- und Gewer­be­raum­mie­te 5. Aufl. G Rn. 7; Fritz Gewer­be­raum­mie­te 4. Aufl. Rn. 137 g; Bey­er NZM 2007, 1, 2[]
  3. vgl. BGH, Urteil vom 28.11.2007 – VIII ZR 243/​06, NJW 2008, 440; OLG Bran­den­burg WuM 2007, 510; Schmid Hand­buch der Miet­ne­ben­kos­ten 11. Aufl. Rn. 1055 ff.[]
  4. vgl. Ster­nel Miet­recht aktu­ell 4. Aufl. Rn. V 337 a; Münch-Kom­m/­Schmid 5. Aufl. § 556 BGB Rn. 106[]
  5. Schmidt-Fut­te­rer/Lan­gen­berg 9. Aufl. Miet­recht § 556 Rn. 173; Bey­er­le in Lind­ner-Figu­ra/O­prée/Stell­mann Geschäfts­raum­mie­te 2. Aufl. Kap. 11 Rn. 110; Lan­gen­berg Betriebs­kos­ten­recht der Wohn- und Gewer­be­raum­mie­te 5. Aufl. G Rn. 37, A Rn. 102; Walz in: Eisenschmid/​Rips/​Wall Rn. 3679; AG Pan­kow-Wei­ßen­see Grund­ei­gen­tum 2009, 57; AG Span­dau Grund­ei­gen­tum 2005, 1255; Kin­ne Grund­ei­gen­tum 2004, 1500; Latt­ka ZMR 2008, 929, 933[]
  6. OLG Stutt­gart NZM 2007, 247; Schmid Hand­buch der Miet­ne­ben­kos­ten 11. Aufl. Rn. 5271 b; Lang­heid, Rupi­et­ta NJW 2005, 3233, 3237[]