Umlageschlüssel in der Wohnungseigentümergemeinschaft – und seine Änderung

§ 16 Abs. 3 WEG erlaubt unter näher geregelten Voraussetzungen eine generelle Änderung des gesetzlichen Verteilungsschlüssels gemäß § 16 Abs. 2 WEG durch Mehrheitsbeschluss.

Umlageschlüssel in der Wohnungseigentümergemeinschaft – und seine Änderung

Über ihren Wortlaut hinaus gilt sie zwar auch für die Änderung eines – wie hier – durch Vereinbarung festgelegten Verteilungsschlüssels1, aber stets nur im Hinblick auf die Betriebskosten des gemeinschaftlichen Eigentums oder des Sondereigentums im Sinne des § 556 Abs. 1 BGB und die Kosten der Verwaltung.

Dagegen setzt sich das vereinbarte „Nutzungsentgelt„, dessen Aufbringung der angefochtene Beschluss verändern soll, aus Betriebs- und Instandsetzungskosten zusammen; im Hinblick auf letztere kann die Kostenverteilung nur unter den Voraussetzungen von § 16 Abs. 4 WEG im Einzelfall, nicht aber generell geändert werden.

Der Beschluss kann auch nicht gemäß § 139 BGB, § 16 Abs. 3 WEG beschränkt auf die Betriebskosten aufrechterhalten bleiben. Nach dem hypothetischen Parteiwillen kann schon deshalb nicht zweifelsfrei davon ausgegangen werden, dass der Beschluss auch als Teilregelung beschlossen worden wäre2, weil dies zur Folge hätte, dass Betriebs- und Instandhaltungskosten nach unterschiedlichen Verteilungsschlüsseln abzurechnen wären.

Einer Klärung der umstrittenen und höchstrichterlich noch nicht entschiedenen Frage nach der Nichtigkeit eines solchen Beschlusses, bedarf es nach Ansicht des Bundesgerichtshofs gleichwohl nicht; denn in Fallkonstellationen wie der vorliegenden kann das Gericht den Beschluss ohne weiteres für ungültig erklären3.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 12. Dezember 2014 – V ZR 53/14

  1. BGH, Urteil vom 09.07.2010 – V ZR 202/09, NJW 2010, 2654 Rn. 9 mwN[]
  2. zu diesem Erfordernis näher BGH, Urteil vom 10.10.2014 – V ZR 315/13[]
  3. näher BGH, Urteil vom 02.10.2009 – V ZR 235/08, BGHZ 182, 307 Rn. 21 f.[]