Umzugs­kos­ten als Kün­di­gungs­fol­ge­scha­den

Der Ein­wand recht­mä­ßi­gen Alter­na­tiv­ver­hal­tens gegen­über dem auf Erstat­tung von Umzugs­kos­ten als Kün­di­gungs­fol­ge­scha­den gerich­te­ten Scha­den­er­satz­an­spruch des Mie­ters ist aus­ge­schlos­sen.

Umzugs­kos­ten als Kün­di­gungs­fol­ge­scha­den

Nach der stän­di­gen Recht­spre­chung des Bun­des­ge­richts­hofs ist die Miet­ver­trags­par­tei, die durch eine von ihr zu ver­tre­ten­de Ver­trags­ver­let­zung die ande­re Par­tei zu einer wirk­sa­men außer­or­dent­li­chen Kün­di­gung des Miet­ver­tra­ges ver­an­lasst hat, die­ser Par­tei zum Ersatz des hier­durch ver­ur­sach­ten Scha­dens (sog. Kün­di­gungs- oder Kün­di­gungs­fol­ge­scha­den) ver­pflich­tet 1. Grund­la­ge für einen auf Ersatz des Kün­di­gungs­fol­ge­scha­dens gerich­te­ten Scha­den­er­satz­an­spruch des Mie­ters ist ent­we­der § 280 Abs. 1 BGB oder – wie im vor­lie­gen­den Fall – § 536 a Abs. 1 BGB, wenn die außer­or­dent­li­che Kün­di­gung wegen eines Umstands erfolgt, der zugleich einen Man­gel der Miet­sa­che im Sin­ne des § 536 BGB begrün­det 2. Der Anspruch setzt die Wirk­sam­keit der außer­or­dent­li­chen Kün­di­gung vor­aus, weil er gera­de den­je­ni­gen Scha­den erfasst, wel­cher infol­ge der vor­zei­ti­gen Been­di­gung des Miet­ver­hält­nis­ses ent­stan­den ist 3. Wird das Miet­ver­hält­nis dem­ge­gen­über nicht gekün­digt oder ist eine von dem Mie­ter aus­ge­spro­che­ne Kün­di­gung etwa aus for­mel­len Grün­den unwirk­sam, kön­nen die mit der Anmie­tung von Ersatz­räu­men und der damit ein­her­ge­hen­den Frei­ga­be der bis­he­ri­gen Mieträu­me ver­bun­de­nen Ver­mö­gens­schä­den des Mie­ters nach § 536 a Abs. 1 BGB auch als Man­gel­scha­den erstat­tungs­fä­hig sein. Das ist dann der Fall, wenn der Mie­ter bestehen­de Män­gel der Miet­sa­che berech­tig­ter­wei­se zum Anlass nimmt, wegen einer nicht mehr vor­han­de­nen Taug­lich­keit der Mieträu­me zum ver­trags­ge­mä­ßen Gebrauch den Umstän­den nach ange­mes­se­ne neue Räu­me anzu­mie­ten 4.

Wird der Mie­ter des­halb zu einer außer­or­dent­li­chen Kün­di­gung aus wich­ti­gem Grund her­aus­ge­for­dert, weil ihm der Ver­mie­ter den ver­trags­ge­mä­ßen Gebrauch der Miet­sa­che auf­grund eines anfäng­li­chen Man­gels nicht gewährt oder wie­der ent­zo­gen hat, haf­tet der Ver­mie­ter im Wege einer ver­schul­dens­un­ab­hän­gi­gen Garan­tie­haf­tung (§ 536 a Abs. 1, 1. Alt. BGB) nach all­ge­mei­ner Ansicht auch für den kün­di­gungs­be­ding­ten Scha­den des Mie­ters 5. Soweit behörd­li­che Beschrän­kun­gen den ver­trags­ge­mä­ßen Gebrauch der Miet­sa­che beein­träch­ti­gen, setzt ein auf eine öffent­lich­recht­li­che Gebrauchs­be­schrän­kung gestütz­ter anfäng­li­cher Man­gel im Sin­ne von § 536 a Abs. 1, 1. Alt. BGB min­des­tens vor­aus, dass schon im Zeit­punkt der Ge- brauchs­über­las­sung mit einem spä­te­ren behörd­li­chen Ein­schrei­ten wäh­rend der ver­ein­bar­ten Ver­trags­zeit zu rech­nen ist und die Behör­de auf­grund der ein­schlä­gi­gen Vor­schrif­ten nicht nur dazu berech­tigt, son­dern dazu ver­pflich­tet ist, die ver­trag­lich vor­ge­se­he­ne Nut­zung der Miet­sa­che zu unter­sa­gen 6.

Hat der Mie­ter das Miet­ver­hält­nis nach einem ver­trags­wid­ri­gen Ver­hal­ten des Ver­mie­ters wirk­sam gekün­digt, umfasst der ihm zu erset­zen­de Kün­di­gungs­fol­ge­scha­den auch die not­wen­di­gen Umzugs­kos­ten 7.

Eine scha­dens­recht­li­che Berück­sich­ti­gung von Umzugs­kos­ten ist auch nciht unter dem Gesichts­punkt eines recht­mä­ßi­gen Alter­na­tiv­ver­hal­tens des­halb aus­ge­schlos­sen, weil die Ver­mie­te­rin das Miet­ver­hält­nis ihrer­seits hät­te kün­di­gen kön­nen.

Aller­dings kann die Beru­fung des Schä­di­gers auf ein recht­mä­ßi­ges Alter­na­tiv­ver­hal­ten, d.h. der Ein­wand, der Scha­den wäre auch bei einer eben­falls mög­li­chen, recht­mä­ßi­gen Ver­hal­tens­wei­se ent­stan­den, nach der Recht­spre­chung des Bun­des­ge­richts­hofs für die Zurech­nung eines Scha­dens­er­folgs beacht­lich sein. Die Erheb­lich­keit des Ein­wands rich­tet sich nach dem Schutz­zweck der jeweils ver­letz­ten Norm 8. Vor­aus­set­zung ist zudem, dass der­sel­be Erfolg effek­tiv her­bei­ge­führt wor­den wäre; die blo­ße Mög­lich­keit, ihn recht­mä­ßig her­bei­füh­ren zu kön­nen, reicht nicht aus 9.

Die­se Vor­aus­set­zun­gen lie­gen nicht vor. Wäre die Außen­fas­sa­de des Miet­ob­jekts nicht bau­ord­nungs­wid­rig mit brenn­ba­ren Mate­ria­li­en aus­ge­führt wor­den bzw. hät­te die Ver­mie­te­rin die genann­ten Män­gel recht­zei­tig vor der Nut­zungs­un­ter­sa­gung durch die Stadt B. besei­tigt, wäre das Miet­ver­hält­nis nach den Fest­stel­lun­gen des Beru­fungs­ge­richts nicht gekün­digt wor­den und der mit den Umzugs­kos­ten ver­bun­de­ne Ver­mö­gens­cha­den beim Mie­ter nicht ein­ge­tre­ten. Der Ein­wand der Ver­mie­te­rin, sie hät­te das Miet­ver­hält­nis nach der behörd­li­chen Nut­zungs­un­ter­sa­gung ihrer­seits ordent­lich oder – wie sie erst­mals in der Revi­si­ons­in­stanz für sich rekla­miert – außer­or­dent­lich gekün­digt, ist mit Blick auf den Schutz­zweck der §§ 536 Abs. 1, 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BGB nicht erheb­lich.

Die­se Vor­schrif­ten bezwe­cken es gera­de, den Mie­ter dage­gen zu sichern, dass der Ver­mie­ter die Fort­set­zung des Miet­ver­hält­nis­ses durch man­gel­be­ding­te Nicht­ge­wäh­rung oder Ent­zie­hung des ver­trags­ge­mä­ßen Gebrauchs für den Mie­ter unzu­mut­bar macht. Greift der Mie­ter des­halb berech­tigt zur Kün­di­gung, büßt er sein ver­trag­li­ches Recht zum Gebrauch der Miet­sa­che ein, so dass der Ver­mie­ter dann ver­pflich­tet ist, dem Mie­ter den Scha­den zu erset­zen, den er durch die­sen Rechts­ver­lust erlei­det 10. Ande­rer­seits geht der Schutz­zweck der §§ 536 Abs. 1, 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BGB frei­lich nicht dahin, dem Mie­ter den ver­trags­ge­mä­ßen Gebrauch der Miet­sa­che unab­hän­gig von sons­ti­gen mög­li­chen Been­di­gungs­grün­den für das Miet­ver­hält­nis dau­er­haft zu gewähr­leis­ten. Damit steht es in Ein­klang, dass der Mie­ter einen kün­di­gungs­be­ding­ten Scha­den­er­satz wegen des ent­gan­ge­nen Gebrauchs der Miet­sa­che nach der Recht­spre­chung des Bun­des­ge­richts­hofs nur für den Zeit­raum ver­lan­gen kann, in dem der Ver­mie­ter auch gegen sei­nen Wil­len am Miet­ver­trag fest­ge­hal­ten wer­den konn­te 11. Ins­be­son­de­re die Ansprü­che des Mie­ters auf Erstat­tung der Miet­dif­fe­renz wegen der Mehr­kos­ten der kün­di­gungs­be­dingt ange­mie­te­ten Ersatz­woh­nung sind daher auf den Zeit­raum bis zum Ablauf der ver­ein­bar­ten Ver­trags­dau­er oder bis zur Wirk­sam­keit der ers­ten mög­li­chen Kün­di­gung durch den Ver­mie­ter beschränkt 12.

Soweit es um ein­ma­li­ge Auf­wen­dun­gen für die Beschaf­fung von Ersatz­räu­men, die Her­rich­tung die­ser Räu­me und den Umzug geht, wird für deren Erstat­tungs­fä­hig­keit maß­geb­lich dar­auf abzu­stel­len sein, ob die­se Kos­ten durch eine in abseh­ba­rer Zeit bevor­ste­hen­de Ver­trags­be­en­di­gung unab­hän­gig von den zur Mie­ter­kün­di­gung füh­ren­den Umstän­den ohne­hin ent­stan­den wären 13. Kann dem­ge­gen­über – wie hier – nicht fest­ge­stellt wer­den, dass das Miet­ver­hält­nis ohne die zur außer­or­dent­li­chen Kün­di­gung des Mie­ters füh­ren­de; und vom Ver­mie­ter zu ver­tre­ten­de man­gel­be­ding­te Gebrauchs­ent­zie­hung über­haupt been­det wor­den wäre, schließt der Schutz­zweck der §§ 536 Abs. 1, 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BGB den auf recht­mä­ßi­ges Alter­na­tiv­ver­hal­ten gestütz­ten Ein­wand des Ver­mie­ters aus, dass er das Miet­ver­hält­nis sei­ner­seits gekün­digt hät­te, weil er infol­ge des Schei­terns der Man­gel­be­sei­ti­gungs­ver­su­che dem Mie­ter den ver­trags­ge­mä­ßen Gebrauch der Miet­sa­che nicht mehr habe gewäh­ren kön­nen.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 2. Novem­ber 2016 – XII ZR 153/​15

  1. vgl. BGH, Urteil vom 15.03.2000 – XII ZR 81/​97 , NJW 2000, 2342 f.; BGH Urtei­le vom 13.06.2007 – VIII ZR 281/​06 , NJW 2007, 2474 Rn. 9; und vom 04.04.1984 – VIII ZR 313/​82 , NJW 1984, 2687[]
  2. vgl. BGH, Urteil vom 31.10.2012 – XII ZR 126/​11 , NJW 2013, 223 Rn. 35; Staudinger/​Emmerich BGB [2014] § 543 Rn. 103[]
  3. Alberts in Ghas­se­mi-Tabar/Guhlin­g/Wei­te­mey­er Gewer­be­raum­mie­te § 543 BGB Rn. 86[]
  4. BGH Urteil vom 03.07.2013 – VIII ZR 191/​12 , NJW 2013, 2660 Rn. 9 f.[]
  5. vgl. Schmidt-Fut­te­rer/Blank Miet­recht 12. Aufl. § 543 BGB Rn. 114; Alberts in Ghas­se­mi-Tabar/Guhlin­g/Wei­te­mey­er Gewer­be­raum­mie­te § 543 BGB Rn. 86; Pietz/​Oprée in Lind­ner-Figu­ra/O­prée/Stell­mann Geschäfts­raum­mie­te 3. Aufl. Kap. 16 Rn. 323[]
  6. vgl. BGHZ 68, 294, 297 = NJW 1977, 1285, 1286[]
  7. vgl. bereits BGH Urteil vom 06.02.1974 – VIII ZR 239/​72MDR 1974, 838[]
  8. vgl. BGHZ 96, 157, 173 = NJW 1986, 576, 579 und BGHZ 120, 281, 286 = NJW 1993, 520, 521; BGH Urtei­le vom 19.07.2016 – VI ZR 75/​15VersR 2016, 1191 Rn. 7; und vom 09.03.2012 – V ZR 156/​11 , NJW 2012, 2022 Rn. 17[]
  9. BGHZ 120, 281, 287 = NJW 1993, 520, 522; BGH Urteil vom 09.03.2012 – V ZR 156/​11 , NJW 2012, 2022 Rn. 17; vgl. bereits BGH Urteil vom 30.04.1959 – III ZR 4/​58 , NJW 1959, 1316, 1317[]
  10. vgl. BGH Urteil vom 06.02.1974 – VIII ZR 239/​72MDR 1974, 838[]
  11. vgl. BGH, Urteil vom 17.03.2004 – XII ZR 254/​00GuT 2004, 120, 121; BGH Urteil vom 12.01.1972 – VIII ZR 26/​71WM 1972, 335, 337[]
  12. vgl. bereits BGH Urteil vom 15.06.1964 – VIII ZR 255/​62WM 1964, 831, 833[]
  13. vgl. auch BGH Urteil vom 06.02.1974 – VIII ZR 239/​72MDR 1974, 838; Gra­pen­tin in Bub/​Treier Hand­buch der Geschäfts- und Wohn­raum­mie­te 4. Aufl. Rn. 309[]