Unbeschränktes Nutzungsrecht als Grunddienstbarkeit

Das Recht des Dienstbarkeitsberechtigten ist nicht auf eine Nutzung des dienenden Grundstücks in einzelnen Beziehungen begrenzt, wenn es jegliche Nutzung im Rahmen der jeweiligen öffentlichrechtlichen Vorschriften zulässt. Ein unbeschränktes Nutzungsrecht kann auch dann nicht Inhalt einer Grunddienstbarkeit sein, wenn seine Ausübung auf eine Teilfläche des dienenden Grundstücks begrenzt ist.

Unbeschränktes Nutzungsrecht als Grunddienstbarkeit

Bei der Auslegung des Grundbuchinhalts ist vorrangig auf den Wortlaut und den Sinn abzustellen, wie er sich für einen unbefangenen Betrachter als nächstliegende Bedeutung des Eingetragenen ergibt. Außerhalb dieser Urkunden liegende Umstände dürfen nur insoweit mit herangezogen werden, als sie nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalles für jedermann ohne weiteres erkennbar sind1.

Die Beschreibung des Rechtsinhalts, dass der Berechtigte das dienende Grundstück unter Ausschluss des Eigentümers “in der nach den jeweiligen öffentlichrechtlichen Vorschriften zulässigen Art” nutzen darf, kann nur so verstanden werden, dass der Berechtigte die Fläche, auf die sich die Dienstbarkeit bezieht, wie ein Eigentümer soll nutzen können. Deutlicher als in der gewählten Formulierung kann der Wille, dem Dienstbarkeitsberechtigten alle dem Eigentümer nach § 903 Satz 1 BGB zustehenden Nutzungsbefugnisse zu gewähren, kaum zum Ausdruck gebracht werden.

Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus dem Verweis auf die jeweils geltenden öffentlichrechtlichen Vorschriften. Das Recht des Dienstbarkeitsberechtigten ist nicht auf eine Nutzung des dienenden Grundstücks in einzelnen Beziehungen (§ 1018 Alt. 1 BGB) begrenzt, wenn bestimmt wird, dass die Nutzung nur im Rahmen der jeweiligen öffentlichrechtlichen Vorschriften zulässig ist. Dem Berechtigten stehen deswegen keine geringeren Nutzungsbefugnisse als dem Grundstückseigentümer zu, da Einschränkungen aus dem öffentlichen Recht diesen in der gleichen Weise treffen.

Eine Einschränkung des bewilligten Nutzungsrechts ergibt sich auch nicht aus der nachfolgenden Aufzählung einzelner Nutzungsarten. Dass es sich hierbei nicht um eine abschließende Bestimmung, sondern nur um eine beispielhafte Aufzählung zulässiger Nutzungen handelt, folgt schon daraus, dass der Aufzählung das Wort “insbesondere” vorangestellt ist. Im allgemeinen Sprachgebrauch hat dieses Wort die Bedeutung “vor allem” oder “besonders”; in Rechtstexten wird es dazu verwendet, um zu kennzeichnen, dass die nachfolgende Enumeration nicht abschließend, sondern beispielhaft sein soll (vgl. § 308 Abs. 1 BGB, § 2 Abs. 1 UrhG). Irgendwelche Anhaltspunkte dafür, dass ein unbefangener Betrachter den Wortsinn der Eintragungsbewilligung anders – nämlich als eine auf die nachstehend genannten Nutzungsarten beschränkte Rechtsgewährung – verstehen könnte, sind nicht erkennbar; die gegenteilige Auslegung des Beschwerdegerichts ist nicht haltbar.

Ein solches Nutzungsrecht kann allerdings nicht Inhalt einer Grunddienstbarkeit sein, da nach § 1018 Alt. 1 BGB als Dienstbarkeit nur eine Belastung zulässig ist, die es dem Berechtigten erlaubt, das Grundstück “in einzelnen Beziehungen” zu nutzen. Eine derartige Nutzung steht als eine bestimmte, näher definierte Nutzungsart im Gegensatz zu einem umfassenden, nicht näher bezeichneten oder begrenzten Nutzungsrecht2. Ein nicht auf bestimmte Nutzungen beschränktes Nutzungsrecht kann auch dann nicht Inhalt einer Grunddienstbarkeit nach § 1018 Alt. 1 BGB sein, wenn seine Ausübung auf eine Teilfläche des dienenden Grundstücks begrenzt ist3.

Die Eintragung einer Dienstbarkeit mit dem im Eintragungsvermerk bezeichneten Inhalt ist inhaltlich zulässig und daher nicht nach § 53 Abs. 1 Satz 2 GBO von Amts wegen zu löschen. Eine Eintragung ist inhaltlich unzulässig, wenn das Recht mit dem Inhalt oder der Ausgestaltung, wie es eingetragen ist, aus Rechtsgründen nicht bestehen kann4 oder wenn die Eintragung etwas Widersprüchliches verlautbart und ihre Bedeutung auch durch Auslegung nicht ermittelt werden kann5. Beides trifft auf die im Grundbucheintrag bezeichnete Dienstbarkeit nicht zu.

Das mehrere Nutzungen gewährende Recht kann Inhalt einer Grunddienstbarkeit sein. Nach § 1018 Alt. 1 BGB ist eine Benutzungsdienstbarkeit auch mit einer Kombination verschiedenartiger Befugnisse zur Nutzung des dienenden Grundstücks zulässig6. In derartigen Fällen ist allerdings der verschiedenartige Inhalt der Dienstbarkeit im Grundbuch selbst anzugeben7., weil der wesentliche Inhalt des Benutzungsrechts zumindest schlagwortartig im Grundbuch selbst gekennzeichnet sein muss8. Der vorliegende Eintrag im Grundbuch entspricht in Bezug auf die aufgeführten Nutzungsarten diesen Anforderungen.

Das in dem Eintrag schlagwortartige bezeichnete Bebauungsrecht hat auch einen sachenrechtlich bestimmten Inhalt. Die diesen Punkt betreffenden Angriffe der Rechtsbeschwerde sind unbegründet.

Das Bestimmtheitsgebot erfordert, dass der Umfang der Belastung aus der Eintragung selbst oder in Verbindung mit der Eintragungsbewilligung ohne weiteres ersichtlich ist9. Der Rechtsinhalt muss auf Grund objektiver Umstände erkennbar und für einen Dritten verständlich sein, so dass dieser in der Lage ist, die hieraus folgende höchstmögliche Belastung des Grundstücks einzuschätzen und zumindest eine ungefähre Vorstellung davon zu gewinnen, welche Bedeutung die Dienstbarkeit für das Eigentum haben kann10. Das Bestimmtheitsgebot ist dagegen nicht schon verletzt, wenn die Beteiligten unterschiedlicher Auffassung über den Inhalt des Rechts sind (hier über die im Falle einer Bebauung der Teilfläche von dem Berechtigten einzuhaltenden Abstandsflächen), sondern erst dann, wenn die richterliche Auslegung der Grundbucheintragung ergibt, dass der Inhalt der Grunddienstbarkeit mehrdeutig oder nicht vollständig geregelt ist11.

Die mit dem Eintrag gebuchte Grunddienstbarkeit hat auch nicht deshalb einen unzulässigen Inhalt, weil der Eigentümer des dienenden Grundstücks auf der Teilfläche, auf der die Dienstbarkeit ausgeübt werden kann, von jeder wirtschaftlich sinnvollen Nutzung ausgeschlossen worden ist. Der Bundesgerichtshof hat bereits entschieden, dass eine solche Grunddienstbarkeit jedenfalls dann inhaltlich zulässig ist, wenn – wie hier – dem Eigentümer die volle Nutzung an dem von der Ausübungsbefugnis des Dienstbarkeitsberechtigten nicht erfassten Teil des Grundstücks verbleibt12.

Enthält eine im Grundbuch in Bezug genommene Eintragungsbewilligung nicht eintragungsfähige Vereinbarungen, müssen diese Teile durch die Eintragung eines Vermerks von der Bezugnahme ausgenommen werden13. Ein solcher Vermerk kann auch zur Klarstellung der Eintragung erforderlich sein, wenn der vorhandene Eintrag im Grundbuch Umfang und Inhalt des eingetragenen Rechts nicht in einer Weise verlautbart, die Zweifel ausschließt14. So verhält es sich, wenn – wie hier – bei der Buchung des Rechts im Grundbuch zwar ganz oder teilweise über den nach § 874 BGB zulässigen Umfang hinaus auf die Eintragungsbewilligung Bezug genommen worden ist, die Eintragung des Rechts im Grundbuch selbst sich aber als inhaltlich zulässig darstellt. Das Grundbuchamt hat dann von Amts wegen einen Vermerk in das Grundbuch einzutragen, durch den klargestellt wird, welche Teile der Eintragungsbewilligung nicht Inhalt des Grundbuchs geworden sind. Dadurch wird für den Verkehr deutlich, dass dem Berechtigten aus derDienstbarkeit nur die sich aus dem Grundbucheintrag selbst ergebenden Nutzungsbefugnisse zustehen.

Bundesgerichtshof, Beschluss vom 6. November 2014 – V ZB 131/13

  1. st. Rspr.: BGH, Urteil vom 26.10.1984 – V ZR 67/83, aaO; Urteil vom 07.07.2000 – V ZR 435/98, BGHZ 145, 16, 20 f.; Urteil vom 08.02.2002 – V ZR 252/00, NJW 2002, 1797, 1798; Urteil vom 15.11.2013 – V ZR 24/13, NJW 2014, 311 Rn. 6 []
  2. BayObLG, BayObLGZ 1989, 442, 444 und BayObLGR 2003, 170; KG, DNotZ 1992, 673, 674; OLG Celle, NJW-RR 2005, 102 []
  3. BayObLGZ 1986, 54, 55; KG, aaO, OLG Celle, aaO; OLG München, DNotZ 2010, 845, 846; Demharter, MittBayNot 2010, 390, 391; Lemke, Festschrift Wenzel, S. 391, 398; Münch-Komm-BGB/Joost, 6. Aufl., § 1018 Rn. 28; Palandt/Bassenge, BGB, 73. Aufl., § 1018 Rn. 15 []
  4. BayObLG, NJW-RR 1986, 1209 []
  5. RGZ 113, 223, 231; BayObLGZ 1987, 390, 393 []
  6. vgl. Erman/Grziwotz, BGB, 14. Aufl., § 1013 Rn. 13; Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 14. Aufl., Rn. 1147; Staudinger/Mayer, BGB [2009], § 1018 Rn. 31 []
  7. OLG Düsseldorf, FGPrax 2010, 272, 273; Schöner/Stöber, aaO; Staudinger/Mayer, aaO []
  8. BGH, Urteil vom 22.09.1961, BGHZ 35, 378, 382; Urteil vom 29.09.2007 – V ZR 25/06, Rpfleger 2007, 34 Rn. 13 []
  9. Demharter, GBO, 29. Aufl., Anh. zu § 13 Rn. 5 []
  10. OLG Brandenburg, FGPrax 2009, 100; OLG München, NotBZ 2011, 299 []
  11. BayObLGZ 2004, 103, 106; OLG München, aaO, S. 300 []
  12. BGH, Urteil vom 25.10.1991 – – V ZR 196/90, NJW 1992, 1101 []
  13. vgl. OLG Frankfurt, NJW-RR 1992, 345; Hügel/Kral, GBO, 2. Aufl., § 44 Rn. 91; Demharter, GBO, 29. Aufl., § 44 Rn. 39 []
  14. vgl. BGH, Beschluss vom 06.03.2014 – V ZB 27/13, NJW 2014, 1450 Rn. 12 []