Unbe­schränk­tes Nut­zungs­recht als Grund­dienst­bar­keit

Das Recht des Dienst­bar­keits­be­rech­tig­ten ist nicht auf eine Nut­zung des die­nen­den Grund­stücks in ein­zel­nen Bezie­hun­gen begrenzt, wenn es jeg­li­che Nut­zung im Rah­men der jewei­li­gen öffent­lich­recht­li­chen Vor­schrif­ten zulässt. Ein unbe­schränk­tes Nut­zungs­recht kann auch dann nicht Inhalt einer Grund­dienst­bar­keit sein, wenn sei­ne Aus­übung auf eine Teil­flä­che des die­nen­den Grund­stücks begrenzt ist.

Unbe­schränk­tes Nut­zungs­recht als Grund­dienst­bar­keit

Bei der Aus­le­gung des Grund­buch­in­halts ist vor­ran­gig auf den Wort­laut und den Sinn abzu­stel­len, wie er sich für einen unbe­fan­ge­nen Betrach­ter als nächst­lie­gen­de Bedeu­tung des Ein­ge­tra­ge­nen ergibt. Außer­halb die­ser Urkun­den lie­gen­de Umstän­de dür­fen nur inso­weit mit her­an­ge­zo­gen wer­den, als sie nach den beson­de­ren Ver­hält­nis­sen des Ein­zel­fal­les für jeder­mann ohne wei­te­res erkenn­bar sind 1.

Die Beschrei­bung des Rechts­in­halts, dass der Berech­tig­te das die­nen­de Grund­stück unter Aus­schluss des Eigen­tü­mers "in der nach den jewei­li­gen öffent­lich­recht­li­chen Vor­schrif­ten zuläs­si­gen Art" nut­zen darf, kann nur so ver­stan­den wer­den, dass der Berech­tig­te die Flä­che, auf die sich die Dienst­bar­keit bezieht, wie ein Eigen­tü­mer soll nut­zen kön­nen. Deut­li­cher als in der gewähl­ten For­mu­lie­rung kann der Wil­le, dem Dienst­bar­keits­be­rech­tig­ten alle dem Eigen­tü­mer nach § 903 Satz 1 BGB zuste­hen­den Nut­zungs­be­fug­nis­se zu gewäh­ren, kaum zum Aus­druck gebracht wer­den.

Etwas ande­res ergibt sich auch nicht aus dem Ver­weis auf die jeweils gel­ten­den öffent­lich­recht­li­chen Vor­schrif­ten. Das Recht des Dienst­bar­keits­be­rech­tig­ten ist nicht auf eine Nut­zung des die­nen­den Grund­stücks in ein­zel­nen Bezie­hun­gen (§ 1018 Alt. 1 BGB) begrenzt, wenn bestimmt wird, dass die Nut­zung nur im Rah­men der jewei­li­gen öffent­lich­recht­li­chen Vor­schrif­ten zuläs­sig ist. Dem Berech­tig­ten ste­hen des­we­gen kei­ne gerin­ge­ren Nut­zungs­be­fug­nis­se als dem Grund­stücks­ei­gen­tü­mer zu, da Ein­schrän­kun­gen aus dem öffent­li­chen Recht die­sen in der glei­chen Wei­se tref­fen.

Eine Ein­schrän­kung des bewil­lig­ten Nut­zungs­rechts ergibt sich auch nicht aus der nach­fol­gen­den Auf­zäh­lung ein­zel­ner Nut­zungs­ar­ten. Dass es sich hier­bei nicht um eine abschlie­ßen­de Bestim­mung, son­dern nur um eine bei­spiel­haf­te Auf­zäh­lung zuläs­si­ger Nut­zun­gen han­delt, folgt schon dar­aus, dass der Auf­zäh­lung das Wort "ins­be­son­de­re" vor­an­ge­stellt ist. Im all­ge­mei­nen Sprach­ge­brauch hat die­ses Wort die Bedeu­tung "vor allem" oder "beson­ders"; in Rechts­tex­ten wird es dazu ver­wen­det, um zu kenn­zeich­nen, dass die nach­fol­gen­de Enu­me­ra­ti­on nicht abschlie­ßend, son­dern bei­spiel­haft sein soll (vgl. § 308 Abs. 1 BGB, § 2 Abs. 1 UrhG). Irgend­wel­che Anhalts­punk­te dafür, dass ein unbe­fan­ge­ner Betrach­ter den Wort­sinn der Ein­tra­gungs­be­wil­li­gung anders – näm­lich als eine auf die nach­ste­hend genann­ten Nut­zungs­ar­ten beschränk­te Rechts­ge­wäh­rung – ver­ste­hen könn­te, sind nicht erkenn­bar; die gegen­tei­li­ge Aus­le­gung des Beschwer­de­ge­richts ist nicht halt­bar.

Ein sol­ches Nut­zungs­recht kann aller­dings nicht Inhalt einer Grund­dienst­bar­keit sein, da nach § 1018 Alt. 1 BGB als Dienst­bar­keit nur eine Belas­tung zuläs­sig ist, die es dem Berech­tig­ten erlaubt, das Grund­stück "in ein­zel­nen Bezie­hun­gen" zu nut­zen. Eine der­ar­ti­ge Nut­zung steht als eine bestimm­te, näher defi­nier­te Nut­zungs­art im Gegen­satz zu einem umfas­sen­den, nicht näher bezeich­ne­ten oder begrenz­ten Nut­zungs­recht 2. Ein nicht auf bestimm­te Nut­zun­gen beschränk­tes Nut­zungs­recht kann auch dann nicht Inhalt einer Grund­dienst­bar­keit nach § 1018 Alt. 1 BGB sein, wenn sei­ne Aus­übung auf eine Teil­flä­che des die­nen­den Grund­stücks begrenzt ist 3.

Die Ein­tra­gung einer Dienst­bar­keit mit dem im Ein­tra­gungs­ver­merk bezeich­ne­ten Inhalt ist inhalt­lich zuläs­sig und daher nicht nach § 53 Abs. 1 Satz 2 GBO von Amts wegen zu löschen. Eine Ein­tra­gung ist inhalt­lich unzu­läs­sig, wenn das Recht mit dem Inhalt oder der Aus­ge­stal­tung, wie es ein­ge­tra­gen ist, aus Rechts­grün­den nicht bestehen kann 4 oder wenn die Ein­tra­gung etwas Wider­sprüch­li­ches ver­laut­bart und ihre Bedeu­tung auch durch Aus­le­gung nicht ermit­telt wer­den kann 5. Bei­des trifft auf die im Grund­buch­ein­trag bezeich­ne­te Dienst­bar­keit nicht zu.

Das meh­re­re Nut­zun­gen gewäh­ren­de Recht kann Inhalt einer Grund­dienst­bar­keit sein. Nach § 1018 Alt. 1 BGB ist eine Benut­zungs­dienst­bar­keit auch mit einer Kom­bi­na­ti­on ver­schie­den­ar­ti­ger Befug­nis­se zur Nut­zung des die­nen­den Grund­stücks zuläs­sig 6. In der­ar­ti­gen Fäl­len ist aller­dings der ver­schie­den­ar­ti­ge Inhalt der Dienst­bar­keit im Grund­buch selbst anzu­ge­ben 7., weil der wesent­li­che Inhalt des Benut­zungs­rechts zumin­dest schlag­wort­ar­tig im Grund­buch selbst gekenn­zeich­net sein muss 8. Der vor­lie­gen­de Ein­trag im Grund­buch ent­spricht in Bezug auf die auf­ge­führ­ten Nut­zungs­ar­ten die­sen Anfor­de­run­gen.

Das in dem Ein­trag schlag­wort­ar­ti­ge bezeich­ne­te Bebau­ungs­recht hat auch einen sachen­recht­lich bestimm­ten Inhalt. Die die­sen Punkt betref­fen­den Angrif­fe der Rechts­be­schwer­de sind unbe­grün­det.

Das Bestimmt­heits­ge­bot erfor­dert, dass der Umfang der Belas­tung aus der Ein­tra­gung selbst oder in Ver­bin­dung mit der Ein­tra­gungs­be­wil­li­gung ohne wei­te­res ersicht­lich ist 9. Der Rechts­in­halt muss auf Grund objek­ti­ver Umstän­de erkenn­bar und für einen Drit­ten ver­ständ­lich sein, so dass die­ser in der Lage ist, die hier­aus fol­gen­de höchst­mög­li­che Belas­tung des Grund­stücks ein­zu­schät­zen und zumin­dest eine unge­fäh­re Vor­stel­lung davon zu gewin­nen, wel­che Bedeu­tung die Dienst­bar­keit für das Eigen­tum haben kann 10. Das Bestimmt­heits­ge­bot ist dage­gen nicht schon ver­letzt, wenn die Betei­lig­ten unter­schied­li­cher Auf­fas­sung über den Inhalt des Rechts sind (hier über die im Fal­le einer Bebau­ung der Teil­flä­che von dem Berech­tig­ten ein­zu­hal­ten­den Abstands­flä­chen), son­dern erst dann, wenn die rich­ter­li­che Aus­le­gung der Grund­buch­ein­tra­gung ergibt, dass der Inhalt der Grund­dienst­bar­keit mehr­deu­tig oder nicht voll­stän­dig gere­gelt ist 11.

Die mit dem Ein­trag gebuch­te Grund­dienst­bar­keit hat auch nicht des­halb einen unzu­läs­si­gen Inhalt, weil der Eigen­tü­mer des die­nen­den Grund­stücks auf der Teil­flä­che, auf der die Dienst­bar­keit aus­ge­übt wer­den kann, von jeder wirt­schaft­lich sinn­vol­len Nut­zung aus­ge­schlos­sen wor­den ist. Der Bun­des­ge­richts­hof hat bereits ent­schie­den, dass eine sol­che Grund­dienst­bar­keit jeden­falls dann inhalt­lich zuläs­sig ist, wenn – wie hier – dem Eigen­tü­mer die vol­le Nut­zung an dem von der Aus­übungs­be­fug­nis des Dienst­bar­keits­be­rech­tig­ten nicht erfass­ten Teil des Grund­stücks ver­bleibt 12.

Ent­hält eine im Grund­buch in Bezug genom­me­ne Ein­tra­gungs­be­wil­li­gung nicht ein­tra­gungs­fä­hi­ge Ver­ein­ba­run­gen, müs­sen die­se Tei­le durch die Ein­tra­gung eines Ver­merks von der Bezug­nah­me aus­ge­nom­men wer­den 13. Ein sol­cher Ver­merk kann auch zur Klar­stel­lung der Ein­tra­gung erfor­der­lich sein, wenn der vor­han­de­ne Ein­trag im Grund­buch Umfang und Inhalt des ein­ge­tra­ge­nen Rechts nicht in einer Wei­se ver­laut­bart, die Zwei­fel aus­schließt 14. So ver­hält es sich, wenn – wie hier – bei der Buchung des Rechts im Grund­buch zwar ganz oder teil­wei­se über den nach § 874 BGB zuläs­si­gen Umfang hin­aus auf die Ein­tra­gungs­be­wil­li­gung Bezug genom­men wor­den ist, die Ein­tra­gung des Rechts im Grund­buch selbst sich aber als inhalt­lich zuläs­sig dar­stellt. Das Grund­buch­amt hat dann von Amts wegen einen Ver­merk in das Grund­buch ein­zu­tra­gen, durch den klar­ge­stellt wird, wel­che Tei­le der Ein­tra­gungs­be­wil­li­gung nicht Inhalt des Grund­buchs gewor­den sind. Dadurch wird für den Ver­kehr deut­lich, dass dem Berech­tig­ten aus der­Dienst­bar­keit nur die sich aus dem Grund­buch­ein­trag selbst erge­ben­den Nut­zungs­be­fug­nis­se zuste­hen.

Bun­des­ge­richts­hof, Beschluss vom 6. Novem­ber 2014 – V ZB 131/​13

  1. st. Rspr.: BGH, Urteil vom 26.10.1984 – V ZR 67/​83, aaO; Urteil vom 07.07.2000 – V ZR 435/​98, BGHZ 145, 16, 20 f.; Urteil vom 08.02.2002 – V ZR 252/​00, NJW 2002, 1797, 1798; Urteil vom 15.11.2013 – V ZR 24/​13, NJW 2014, 311 Rn. 6[]
  2. BayO­bLG, BayO­bLGZ 1989, 442, 444 und BayO­bLGR 2003, 170; KG, DNotZ 1992, 673, 674; OLG Cel­le, NJW-RR 2005, 102[]
  3. BayO­bLGZ 1986, 54, 55; KG, aaO, OLG Cel­le, aaO; OLG Mün­chen, DNotZ 2010, 845, 846; Dem­har­ter, Mitt­BayNot 2010, 390, 391; Lem­ke, Fest­schrift Wen­zel, S. 391, 398; Münch-Komm-BGB/Joost, 6. Aufl., § 1018 Rn. 28; Palandt/​Bassenge, BGB, 73. Aufl., § 1018 Rn. 15[]
  4. BayO­bLG, NJW-RR 1986, 1209[]
  5. RGZ 113, 223, 231; BayO­bLGZ 1987, 390, 393[]
  6. vgl. Erman/​Grziwotz, BGB, 14. Aufl., § 1013 Rn. 13; Schöner/​Stöber, Grund­buch­recht, 14. Aufl., Rn. 1147; Staudinger/​Mayer, BGB [2009], § 1018 Rn. 31[]
  7. OLG Düs­sel­dorf, FGPrax 2010, 272, 273; Schöner/​Stöber, aaO; Staudinger/​Mayer, aaO[]
  8. BGH, Urteil vom 22.09.1961, BGHZ 35, 378, 382; Urteil vom 29.09.2007 – V ZR 25/​06, Rpfle­ger 2007, 34 Rn. 13[]
  9. Dem­har­ter, GBO, 29. Aufl., Anh. zu § 13 Rn. 5[]
  10. OLG Bran­den­burg, FGPrax 2009, 100; OLG Mün­chen, Not­BZ 2011, 299[]
  11. BayO­bLGZ 2004, 103, 106; OLG Mün­chen, aaO, S. 300[]
  12. BGH, Urteil vom 25.10.1991 – – V ZR 196/​90, NJW 1992, 1101[]
  13. vgl. OLG Frank­furt, NJW-RR 1992, 345; Hügel/​Kral, GBO, 2. Aufl., § 44 Rn. 91; Dem­har­ter, GBO, 29. Aufl., § 44 Rn. 39[]
  14. vgl. BGH, Beschluss vom 06.03.2014 – V ZB 27/​13, NJW 2014, 1450 Rn. 12[]