Unge­sun­de Ver­tei­lung von Grund und Boden

Für die Ver­sa­gung einer Geneh­mi­gung nach dem Grund­stück­ver­kehrs­ge­setz wegen unge­sun­der Ver­tei­lung des Grund und Bodens nach § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrdstVG genügt ein mög­li­ches künf­ti­ges Inter­es­se poten­ti­el­ler Inter­es­sen­ten nicht.

Unge­sun­de Ver­tei­lung von Grund und Boden

Auch die Ver­sa­gung einer Geneh­mi­gung wegen gro­ben Miss­ver­hält­nis­ses zwi­schen dem Wert des Grund­stücks und dem ver­ein­bar­ten Kauf­preis kommt nur in Betracht, wenn von dem Ver­kauf ungüns­ti­ge Aus­wir­kun­gen auf die Agrar­struk­tur aus­ge­hen. Dies ist nur dann der Fall, wenn ein über­höh­ter Preis sich als Erschwer­nis für den Erwerb durch einen Land­wirt aus­wir­ken kann. Besteht kein kon­kre­tes Inter­es­se eines Land­wirts, das Grund­stück zu einem ange­mes­se­nen Preis zu erwer­ben, schei­det des­halb eine Ver­sa­gung der Geneh­mi­gung nach § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG aus.

Die Ver­äu­ße­rung eines Grund­stücks bedarf der Geneh­mi­gung nach § 2 Abs. 1 GrdstVG, wenn es sich um ein land­wirt­schaft­li­ches Grund­stück im Sin­ne von § 1 GrdstVG han­delt. Eine Aus­nah­me von der Geneh­mi­gungs­pflicht besteht in Baden-Würt­tem­berg nach § 1 des Baden-Würt­tem­ber­gi­schen Aus­füh­rungs­ge­set­zes zum Grund­stück­ver­kehrs­ge­setz und Lan­des­pacht­ver­kehrs­ge­setz (AGGrdstVG) für ver­äu­ßer­te Flä­che, die nicht grö­ßer ist als ein Hekt­ar.

Im hier vom Ober­lan­des­ge­richt Stutt­gart ent­schie­de­nen Fall sah das Ober­lan­des­ge­richt die Geneh­mi­gung aber als zu Unrecht ver­sagt: Die Geneh­mi­gung darf nach § 9 GrdstVG nur ver­sagt wer­den, wenn einer der in Absatz 1 genann­ten Ver­sa­gungs­grün­de vor­liegt. Die­se sah das Ober­lan­des­ge­richt jedoch nicht:

Unge­sun­de Ver­tei­lung des Grund und Bodens, § 9 Abs. 2 GrdstVG

Eine unge­sun­de Ver­tei­lung des Grund und Bodens ist nach § 9 Abs. 2 GrdstVG dann gege­ben, wenn die Ver­äu­ße­rung Maß­nah­men zur Ver­bes­se­rung der Agrar­struk­tur wider­spricht. Nach der ver­fas­sungs­kon­for­men Aus­le­gung des Ver­sa­gungs­grun­des dient die­se Bestim­mung allein dem Ziel, Gefah­ren für die Agrar­struk­tur abzu­wen­den, nicht aber dazu, den land­wirt­schaft­li­chen Grund­stücks­ver­kehr zu len­ken.

Nach stän­di­ger Recht­spre­chung des Bun­des­ge­richts­hofs liegt eine unge­sun­de Ver­tei­lung des Grund und Bodens vor, wenn ein land­wirt­schaft­lich genutz­tes Grund­stück an einen Nicht­land­wirt ver­äu­ßert wird, obwohl ein Land­wirt die Flä­che zur Auf­sto­ckung sei­nes Betriebs drin­gend benö­tigt und bereit und in der Lage ist, das Land zu den Bedin­gun­gen des Kauf­ver­trags zu erwer­ben 1.

Die­se Vor­aus­set­zun­gen lie­gen nicht vor. Für die zutref­fen­de Ent­schei­dung kommt es nicht auf den Zeit­punkt der Ver­sa­gung der Geneh­mi­gung am 16.01.2009 an, son­dern auf die im Zeit­punkt der Ent­schei­dung der letz­ten Tat­sa­chen­in­stanz vor­han­de­nen Ver­hält­nis­se 2. Eine ableh­nen­de Ent­schei­dung kann des­halb nicht mehr unter Beru­fung auf den zwi­schen­zeit­lich ver­stor­be­nen frü­he­ren Inter­es­sen­ten H… gerecht­fer­tigt wer­den. Es kann des­halb auch dahin­ge­stellt blei­ben, ob das Kauf­in­ter­es­se des Erwerbs­in­ter­es­sen­ten H… zu einem Ver­sa­gungs­grund geführt hät­te. Der Ver­weis auf mög­li­che Erben des Inter­es­sen­ten H… geht bereits des­halb fehl, da nichts dafür ersicht­lich ist, dass mög­li­che Erben Inter­es­se an einer Über­nah­me des hier in Rede ste­hen­den Grund­stücks zu land­wirt­schaft­li­chen Zwe­cken haben könn­ten. Im Übri­gen ist – wie durch Anla­ge K 19 nach­ge­wie­sen – über den Nach­lass des Inter­es­sen­ten H… das Insol­venz­ver­fah­ren eröff­net wor­den und der Insol­venz­ver­wal­ter stellt in sei­nem Bericht aus­drück­lich fest, dass eine Fort­set­zung der Pfer­de­zucht des Ver­stor­be­nen aus Sicht der Mas­se kei­nen Sinn mache.

Der Zeu­ge K… schei­det als berück­sich­ti­gungs­fä­hi­ger Inter­es­sent aus, da er nicht bereit ist, einen ange­mes­se­nen Kauf­preis zu ent­rich­ten. Wie sei­ner Stel­lung­nah­me gegen­über dem Land­rats­amt ent­nom­men wer­den kann, möch­te er maxi­mal 80 Cent pro Qua­drat­me­ter bezah­len. Nach­dem der Ver­kehrs­wert des Grund­stücks wie vom Sach­ver­stän­di­gen fest­ge­stellt aber bei einem Euro pro Qua­drat­me­ter liegt, kann das Gebot des Zeu­gen K… nicht berück­sich­tigt wer­den. Es kann des­halb auch dahin­ge­stellt blei­ben, ob der Zeu­ge K… tat­säch­lich Inter­es­se an dem Grund­stück hat­te.

Für eine Ver­sa­gung der Geneh­mi­gung genügt es nicht, dass abs­trakt gedacht wei­te­re Inter­es­sen­ten aus dem land­wirt­schaft­li­chen Bereich vor­han­den sein könn­ten. Ein Ver­sa­gungs­grund besteht nur dann, wenn bestimm­te Inter­es­sen­ten kon­kret benannt sind, die gewillt und fähig sind, das Grund­stück zu einem ange­mes­se­nen Preis zu erwer­ben. Dies ergibt sich aus der ver­fas­sungs­recht­lich gebo­te­nen engen Aus­le­gung der Ver­sa­gungs­grün­de des § 9 Abs. 1 GrdstVG 3. Eine unge­sun­de Boden­ver­tei­lung liegt bei ver­fas­sungs­ge­mä­ßer Aus­le­gung nur vor, wenn sich aus bestimm­ten Tat­sa­chen ergibt, dass die Eigen­tums­ver­schie­bung unter­nom­me­nen oder kon­kret beab­sich­tig­ten Maß­nah­men zur Ver­bes­se­rung der Agrar­struk­tur wider­spricht. Lie­gen sol­che Maß­nah­men nicht vor, kann die Ver­äu­ße­rung trotz­dem aus­nahms­wei­se eine unge­sun­de Boden­ver­tei­lung bedeu­ten, wenn nach­tei­li­ge Aus­wir­kun­gen auf die Agrar­struk­tur erkenn­bar sind 4. Erfor­der­lich hier­für ist aber eine kon­kre­te nach­tei­li­ge Aus­wir­kung auf einen bestehen­den Betrieb, wie sie bei einem drin­gen­den Auf­sto­ckungs­be­darf eines land­wirt­schaft­li­chen Betriebs, der durch den Ver­kauf ver­ei­telt wür­de, besteht. Ist dage­gen kein kon­kre­ter Inter­es­sent vor­han­den, schei­det eine Ver­sa­gung der Geneh­mi­gung nach § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrdstVG aus.

Gro­bes Miss­ver­hält­nis zwi­schen Grund­stücks­wert und Kauf­preis, § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG

Auch der Ver­sa­gungs­grund nach § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG liegt nicht vor. Zwar besteht ein gro­bes Miss­ver­hält­nis zwi­schen dem Wert des Grund­stücks und dem ver­ein­bar­ten Kauf­preis, jedoch fehlt es an ungüns­ti­gen Aus­wir­kun­gen auf die Agrar­struk­tur.

Ein gro­bes Miss­ver­hält­nis zwi­schen dem Wert eines Grund­stücks und dem ver­ein­bar­ten Kauf­preis liegt vor, wenn der ver­ein­bar­te Kauf­preis den Wert des Grund­stücks erheb­lich über­steigt. Nach gefes­tig­ter Recht­spre­chung ist dies der Fall, wenn die Gegen­leis­tung den wah­ren Wert um mehr als die Hälf­te über­steigt, sofern nicht in Aus­nah­me­fäl­len beson­de­re Umstän­de eine ande­re Beur­tei­lung recht­fer­ti­gen 5.

Der Sach­ver­stän­di­ge gelangt nach­voll­zieh­bar zu einem Ver­kehrs­wert von 19.730 €. Der Grund für die nied­ri­ge Bewer­tung durch den Sach­ver­stän­di­gen mit einem Euro pro Qua­drat­me­ter liegt an der deut­lich unter­durch­schnitt­li­chen Nutz­bar­keit des Grund­stücks. Das Gelän­de befin­det sich in Hang­la­ge, ist von Wald umge­ben und nur schwer zugäng­lich. Der Baum­be­stand ist gering und ein Groß­teil des Grund­stücks ist ver­buscht. Das gro­be Miss­ver­hält­nis zwi­schen dem Ver­kehrs­wert von 19.730,– € und der Ver­kaufs­sum­me von 69.055,– € ist offen­sicht­lich.

Das blo­ße Vor­lie­gen des gro­ben Miss­ver­hält­nis­ses in Bezug auf den Ver­kaufs­preis genügt aller­dings nicht, um eine Ver­sa­gung der Geneh­mi­gung zu recht­fer­ti­gen. Auch § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG unter­liegt der gesetz­ge­be­ri­schen Ziel­set­zung, Gefah­ren für die Agrar­struk­tur abzu­wen­den. Der Rege­lung liegt der Gedan­ke zu Grun­de, dass der Erwerb des zur Ver­bes­se­rung der Agrar­struk­tur drin­gend erfor­der­li­chen Lan­des durch inter­es­sier­te Land- und Forst­wir­te außer­or­dent­lich erschwert wür­de, wenn über­höh­te Prei­se gefor­dert wer­den könn­ten 6. Nur wenn ein zu über­höh­ten Prei­sen abge­schlos­se­ner Ver­trag die­sem Geset­zes­zweck zuwi­der­läuft, darf die Geneh­mi­gung des­halb unter Beru­fung auf § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG ver­wei­gert wer­den. Eine Ver­äu­ße­rung zu einem unan­ge­mes­sen hohen Preis ist somit nur dann zu miss­bil­li­gen, wenn eine ange­mes­se­ne Preis­ge­stal­tung einen agrar­struk­tu­rel­len Vor­teil brin­gen könn­te. Gehen von dem Ver­kauf dage­gen kei­ne ungüns­ti­gen Aus­wir­kun­gen auf die Agrar­struk­tur aus, kommt § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG nicht zur Anwen­dung 7.

Dar­aus folgt zum einen, dass der Ver­kaufs­preis nur in Aus­nah­me­fäl­len bean­stan­det wer­den darf, sofern der Erwer­ber selbst Land­wirt ist. Es ist dann Sache des kau­fen­den Land­wirts, selbst zu kal­ku­lie­ren, ob der ange­bo­te­ne Preis für ihn und sei­nen Betrieb wirt­schaft­lich sinn­voll ist. Das Gericht hat die­se eigen­stän­di­ge Kal­ku­la­ti­on des Land­wirts grund­sätz­lich nicht zu prü­fen 8.

Zum ande­ren ist bei einem Erwerb durch einen Nicht­land­wirt eine Ver­sa­gung der Geneh­mi­gung nur zu recht­fer­ti­gen, wenn ein erwerbs­be­rei­ter Land­wirt Inter­es­se an dem frag­li­chen Grund­stück bekun­det. Da § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG ver­hin­dern soll, dass der Erwerb des zur Ver­bes­se­rung der Agrar­struk­tur erfor­der­li­chen Lan­des durch inter­es­sier­te Land­wir­te erschwert wird, indem über­höh­te Prei­se gefor­dert wer­den kön­nen, kann für die Anwen­dung der Vor­schrift nur dann Raum sein, wenn ein über­höh­ter Preis sich als Erschwer­nis für den Erwerb durch einen Land­wirt aus­wir­ken kann. Ein man­geln­des Kauf­in­ter­es­se bäu­er­li­cher Bewer­ber führt dazu, dass eine Ver­äu­ße­rung mit einem agrar­struk­tu­rel­len Vor­teil schlecht­hin unmög­lich ist. Es besteht des­halb kein Anlass, in einem sol­chen Fall die Ver­äu­ße­rung an einen Nicht­land­wirt zu unter­sa­gen 9.

Wie bereits aus­ge­führt ist vor­lie­gend kein Land­wirt an dem Erwerb des streit­ge­gen­ständ­li­chen Grund­stücks zu einem ange­mes­se­nen Preis inter­es­siert. Auch der Ver­sa­gungs­grund des § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG ent­fällt somit.

Sons­ti­ge Ver­sa­gungs­grün­de

Eine Ver­sa­gung kommt auch nicht aus ande­ren Grün­den, ins­be­son­de­re wegen Umge­hung des Geset­zes­zwecks, in Betracht. Eine abwei­chen­de Ent­schei­dung ist ins­be­son­de­re nicht des­halb ange­zeigt, weil der frü­he­re Kauf­ver­trag, der meh­re­re Par­zel­len umfass­te, rück­gän­gig gemacht wur­de, als die Gel­tend­ma­chung eines sied­lungs­recht­li­chen Vor­kaufs­rechts droh­te, und weil die Nut­zung des Grund­stücks durch den lang­jäh­ri­gen Pacht­ver­trag zwi­schen den Betei­lig­ten für ande­re Erwer­ber erschwert wird. Zwar ist die Vor­ge­hens­wei­se der Betei­lig­ten dar­auf ange­legt, dem Antrag­stel­ler den Erwerb zu ermög­li­chen. Die Betei­lig­ten haben sich hier­bei jedoch weder unge­setz­lich noch in ande­rer Wei­se miss­bil­li­gens­wert ver­hal­ten. Das lang­jäh­ri­ge Pacht­ver­hält­nis wur­de dem Land­rats­amt ange­zeigt, wel­ches die­ses per Schrei­ben vom 20.11.2008 aus­drück­lich bil­lig­te. Der Abschluss des lang­jäh­ri­gen Pacht­ver­hält­nis­ses kann den Betei­lig­ten des­halb nicht zum Vor­wurf gemacht wer­den.

Eben­falls nicht zu bean­stan­den ist, dass die Betei­lig­ten ent­ge­gen ihrer ursprüng­li­chen Absicht nicht alle drei Par­zel­len auf ein­mal ver­kauf­ten, son­dern die­se Ver­äu­ße­run­gen auf meh­re­re Ver­trä­ge auf­teil­ten. Die Ver­trags­ge­stal­tung liegt grund­sätz­lich in der frei­en Dis­po­si­ti­on der Ver­trags­par­tei­en, wel­che nicht gezwun­gen sind, meh­re­re Grund­stü­cke in einem Ver­trag zu ver­äu­ßern.

Es liegt auch kei­ne Umge­hung des Grund­stück­ver­kehrs­ge­set­zes vor. Eine sol­che Umge­hung kann vor­lie­gen, wenn Ver­trags­par­tei­en ver­su­chen, der Geneh­mi­gungs­not­wen­dig­keit nach dem Grund­stück­ver­kehrs­ge­setz dadurch zu ent­kom­men, dass sie suk­zes­si­ve Tei­le eines Grund­stücks ver­äu­ßern, wenn die­se Tei­le, nicht aber das Aus­gangs­grund­stück unter­halb der für eine Geneh­mi­gung erfor­der­li­chen Min­dest­grö­ße lie­gen. Ein der­ar­ti­ges Vor­ge­hen kann zur Fol­ge haben, dass auch die Teil­ver­äu­ße­run­gen der Geneh­mi­gungs­pflicht nach dem GrdstVG unter­stellt wer­den 10. Die­se Fall­ge­stal­tung liegt aber nicht vor: Die Betei­lig­ten teil­ten nicht ein bestehen­des Grund­stück in meh­re­re klei­ne­re Grund­stü­cke auf, son­dern ver­äu­ßer­ten jeweils gan­ze Par­zel­len. Sie ent­zo­gen das streit­ge­gen­ständ­li­che Grund­stück auch nicht dem Gel­tungs­be­reich des Grund­stück­ver­kehrs­ge­set­zes, son­dern führ­ten das gesetz­lich vor­ge­se­he­ne Geneh­mi­gungs­ver­fah­ren nach dem Grund­stück­ver­kehrs­ge­setz durch. Dass die bei­den klei­ne­ren Par­zel­len bereits wegen ihrer unter einem Hekt­ar lie­gen­den Grö­ße nicht der Geneh­mi­gungs­pflicht unter­la­gen, kann den Betei­lig­ten nicht zum Nach­teil gerei­chen.

Die Geneh­mi­gung des Grund­stücks­kauf­ver­trags nach § 2 GrdstVG ist somit zu ertei­len. Nach § 22 Abs. 3 GrdstVG kann die Geneh­mi­gung durch das Gericht selbst erteilt wer­den.

Ober­lan­des­ge­richt Stutt­gart, Beschluss vom 29. März 2011 – 101 W 1/​10

  1. vgl. BGH, Beschluss vom 26.04.2002 – BLw 2/​02, m.w.N.[]
  2. vgl. Netz, Grund­stück­ver­kehrs­ge­setz, 3. Aufl. 2006, Sei­te 408[]
  3. zur ver­fas­sungs­kon­for­men engen Aus­le­gung vgl. BVerfG, Beschluss vom 12.01.1967 – 1 BvR 169/​63[]
  4. vgl. BVerfG a.a.O., RdNr. 18[]
  5. BGH, Beschluss vom 02.07.1968 – 5 BLw 10/​68, BGHZ 50, 297[]
  6. vgl. BVerfG, Beschluss vom 12.01.1967 – 1 BvR 335/​63[]
  7. vgl. Netz, a.a.O., Sei­te 559; BGH, Beschluss vom 03.06.1976 – 5 BLW 16/​75; OLG Karls­ru­he, Beschluss vom 06.02.1979 – WB 21/​78[]
  8. vgl. Netz, a.a.O., Sei­te 555[]
  9. vgl. Netz, a.a.O., Sei­te 559 f.; OLG Stutt­gart, Beschluss vom 17.02.1998 – 10 W (LW) 12/​97[]
  10. vgl. Netz, a.a.O., Sei­te 275[]