Unpünkt­li­che Miet­zah­lung durch das Sozi­al­amt

Wird die Mie­te eines bedürf­ti­gen Mie­ters durch das Sozi­al­amt (oder den Trä­ger der Grund­si­che­rung) über­nom­men, so ist nach einem aktu­el­len Urteil des Bun­des­ge­richts­hofs eine frist­lo­se Kün­di­gung des Ver­mie­ters wegen unpünkt­li­cher Miet­zah­lun­gen durch das Sozi­al­amt unzu­läs­sig.

Unpünkt­li­che Miet­zah­lung durch das Sozi­al­amt

In dem jetzt vom Bun­des­ge­richts­hof ent­schie­de­nen Rechts­streit mie­te­ten die Beklag­ten mit Ver­trag vom 11. Mai 2007 ein Rei­hen­haus des Klä­gers in Weil­heim in Ober­bay­ern. Nach § 4 des Miet­ver­tra­ges ist die Mie­te jeweils bis zum 3. Werk­tag eines Monats im Vor­aus an den Ver­mie­ter zu zah­len. Die Beklag­ten trenn­ten sich noch im Jahr 2007; der Beklag­te zu 2 zog aus dem Rei­hen­haus aus. Die Miet­zah­lun­gen gin­gen beim Klä­ger für April 2008 am 11. April, für Mai 2008 am 7. Mai, für Juni 2008 am 6. Juni und für Juli 2008 am 8. Juli ein. Mit Schrei­ben vom 7. April und 13. Mai 2008 mahn­te der Klä­ger die ver­spä­te­ten Zah­lun­gen ab. Die Miet­zah­lun­gen erfolg­ten seit April 2008 durch das Job­cen­ter. Die­ses ist trotz Vor­la­ge der Abmah­nun­gen des Klä­gers durch die Beklag­te zu 1 nicht bereit, die Miet­zah­lun­gen frü­her anzu­wei­sen. Mit Schrei­ben vom 11. Juni 2008 kün­dig­te der Klä­ger das Miet­ver­hält­nis unter Beru­fung auf ver­spä­te­te Miet­zah­lun­gen. Er begehrt die Räu­mung des Rei­hen­hau­ses und die Erstat­tung vor­ge­richt­li­cher Aus­la­gen.

Das erst­in­stanz­lich mit der Räu­mungs­kla­ge befass­te Amts­ge­richt Weil­heim i.OB. hat die Kla­ge abge­wie­sen 1, das Land­ge­richt Mün­chen II die Beru­fung des Klä­gers zurück­ge­wie­sen 2. Und auch vor dem Bun­des­ge­richts­hof hat­te der Ver­mie­ter kei­nen Erfolg, der Bun­des­ge­richts­hof wies sei­ne vom Land­ge­richt Mün­chen II zuge­las­se­ne Revi­si­on zurück und ent­schied, dass der klä­ge­ri­sche Ver­mie­ter nicht berech­tigt war, das Miet­ver­hält­nis gemäß § 543 Abs. 1 BGB wegen der unpünkt­li­chen Miet­zah­lun­gen frist­los zu kün­di­gen.

Für die Beur­tei­lung, ob ein Grund zur frist­lo­sen Kün­di­gung nach die­ser Vor­schrift gege­ben ist, bedarf es, so der Bun­des­ge­richts­hof, der Wür­di­gung aller Umstän­de des Ein­zel­falls. Das Land­ge­richt Mün­chen II hat dabei nach Ansicht des BGH zu Recht nicht iso­liert auf die unpünkt­li­chen Zah­lun­gen abge­stellt, son­dern bei der Inter­es­sen­ab­wä­gung berück­sich­tigt, dass die beklag­ten Mie­ter seit April 2008 auf staat­li­che Sozi­al­leis­tun­gen ange­wie­sen sind und dass die seit­her ein­ge­tre­te­nen Zah­lungs­ver­zö­ge­run­gen von jeweils eini­gen Tagen dar­auf beru­hen, dass das Job­cen­ter nicht zu einer frü­he­ren Zah­lungs­an­wei­sung bereit ist. Die­se Wür­di­gung weist kei­nen Rechts­feh­ler auf.

Die Mie­ter müs­sen sich im Rah­men der Abwä­gung nach § 543 Abs. 1 auch nicht ein etwai­ges Ver­schul­den des Job­cen­ters zurech­nen las­sen. Das Job­cen­ter han­delt bei der Über­nah­me der Miet­zah­lun­gen nicht als Erfül­lungs­ge­hil­fe (§ 278 BGB) des Mie­ters, son­dern nimmt ihm oblie­gen­de hoheit­li­che Auf­ga­ben der Daseins­vor­sor­ge wahr. Der Mie­ter schal­tet die Behör­de nicht als Hilfs­per­son zur Erfül­lung sei­ner Zah­lungs­ver­pflich­tun­gen aus dem Miet­ver­hält­nis ein; viel­mehr wen­det er sich an die staat­li­che Stel­le, um den eige­nen Lebens­un­ter­halt sicher­zu­stel­len. Dabei macht es kei­nen Unter­schied, ob das Job­cen­ter anschlie­ßend die Kos­ten der Unter­kunft an den Hil­fe­be­dürf­ti­gen selbst zahlt oder direkt an den Ver­mie­ter über­weist.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 21. Okto­ber 2009 – VIII ZR 64/​09

  1. AG Weil­heim i. OB., Urteil vom 19.08.2008 – 1 C 214/​08[]
  2. LG Mün­chen II, Urteil vom 10.02.2009 – 12 S 4884/​08[]