Unsicherheit über die Ursache eines Mangels und das arglistige Verschweigen

Das Unterlassen eines Hinweises des Verkäufers, dass er sich über die Ursache der sichtbaren Symptome eines Mangels (Feuchtigkeitsflecken) nicht sicher sei, stellt kein arglistiges Verschweigen eines Mangels dar.

Anlass für diese Entscheidung des Bundesgerichtshofs war ein verkauftes Hausgrundstück, bei dem das Haus einen Feuchtigkeitsbefall im Keller aufwies.

Feuchtigkeit im Keller als Sachmangel

Der Verkäufer hat damit seine Verpflichtung nach § 433 Abs. 1 Satz 2 BGB, die Sache den Käufern frei von Rechts- und Sachmängeln zu verschaffen, teilweise nicht erfüllt. Das verkaufte Hausgrundstück weist einen Sachmangel im Sinne des § 434 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 BGB auf. Bereits die Feuchtigkeit des Kellers (und nicht erst die Gefahr von Feuchtigkeit in den Wänden der darüber liegenden Wohnräume) stellt einen Mangel des verkauften Gebäudes im Sinne des § 434 BGB dar.

Richtig ist, dass bei Häusern, die zu einer Zeit errichtet wurden, als Kellerabdichtungen noch nicht üblich waren, nicht jede Feuchtigkeit im Keller einen Sachmangel begründet, sondern es auf die Umstände des Einzelfalls ankommt¹. Im Einzelnen ist von Bedeutung, ob das Haus in einem sanierten Zustand verkauft wurde, der Keller Wohnzwecken diente, welcher Zustand bei der Besichtigung erkennbar war und wie stark die Feuchtigkeitserscheinungen sind². Der bei Altbauten übliche Standard ist dann nicht maßgebend, wenn die Parteien eine abweichende Beschaffenheit vereinbart haben (§ 434 Abs. 1 Satz 1 BGB) oder wenn diese für die nach dem Vertrag vorausgesetzte Verwendung (Nutzung des Kellers als Aufenthaltsraum) erforderlich ist.

Gemessen daran ist die Feuchtigkeit im Keller, die auf das Fehlen einer dem Ausbauzustand der Kellerräume entsprechenden Isolierung zurückzuführen ist, als ein Sachmangel anzusehen. Die Kellerräume sind weder für die nach dem Vertrag vorausgesetzte Verwendung (§ 434 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 BGB) geeignet noch haben sie die nach den Äußerungen im Exposé von dem Käufer zu erwartende Beschaffenheit (§ 434 Abs. 1 Satz 3 i.V.m. § 434 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 BGB).

Vertraglich vorausgesetzt im Sinne von § 434 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 BGB ist die nicht vereinbarte, aber von beiden Parteien übereinstimmend unterstellte Verwendung der Kaufsache, die von der gewöhnlichen Verwendung (hier von der bei Altbauten üblichen Nutzung der Kellerräume als Lagerraum) abweichen kann³. Zur Sollbeschaffenheit der Kaufsache gehören nach § 434 Abs. 1 Satz 3 BGB zudem die Eigenschaften, die der Käufer nach den öffentlichen Äußerungen des Verkäufers oder der von ihm beauftragten Gehilfen erwarten darf, wozu auch die Angaben zur Nutzbarkeit eines Gebäudes in einem Exposé gehören⁴.

Die Eignung der Kellerräume zur Nutzung als Aufenthaltsräume war danach die von dem Verkäufer geschuldete Beschaffenheit. Die vertraglich vorausgesetzte Verwendung von Kellerräumen ergibt sich – wenn nichts anderes vereinbart ist – aus ihrem Ausbauzustand und ihrer konkreten Nutzung. Ein Käufer kann nämlich grundsätzlich davon ausgehen, dass Räume zu der Verwendung geeignet sind, zu der sie hergerichtet sind und auch tatsächlich genutzt werden. Diese Beschaffenheit ergab sich zudem aus der damit übereinstimmenden Angabe im Exposé, nach der das Souterrain „nicht wirklich Keller“ und das 37 m² große Zimmer zur Nutzung als Gästezimmer, Büro, Club oder Bibliothek geeignet sein sollte.

Dagegen ist es nicht entscheidend, dass das Exposé sich nicht dazu verhielt, ob die Kellerräume auch nach den öffentlichrechtlichen Vorschriften Wohnräume darstellten. Es stellte lediglich einen weiteren Sachmangel dar, wenn es an der für eine der Nutzung gemäß dem Ausbauzustand erforderlichen Baugenehmigung fehlen sollte⁵.

Gewährleistungsausschluss und arglistiges Verschweigen

Im Hinblick darauf, dass die Ansprüche des Käufers wegen eines Sachmangels ausgeschlossen sind, können sie von der Klägerin gegen den Verkäufer gemäß § 444 BGB nur dann geltend gemacht werden, wenn der Mangel von dem Verkäufer arglistig verschwiegen worden ist. Das ist nach Ansicht des Bundesgerichtshofs im hier entschiedenen Rechtsstreit nicht der Fall: Allein das Unterlassen eines Hinweises des Verkäufers, dass er sich über die Ursache der sichtbaren Symptome eines Mangels (Feuchtigkeitsflecken) nicht sicher sei, stellt kein arglistiges Verschweigen eines Mangels dar.

Allerdings besteht eine Aufklärungspflicht des Verkäufers über den Sachmangel, obwohl auf diesen hinweisende Merkmale (durch die Feuchtigkeitsflecken an den Kellerwänden) sichtbar waren, von den Käufern bei der Besichtigung wahrgenommen wurden und über die Flecken und deren mögliche Ursachen auch gesprochen wurde.

Bei einem Verkauf eines Gebäudegrundstücks besteht eine Pflicht nur zur Offenbarung verborgener Mängel oder von Umständen, die nach der Erfahrung auf die Entstehung und Entwicklung bestimmter Mängel schließen lassen, wenn es sich um Umstände handelt, die für den Entschluss des Käufers von Bedeutung sind, insbesondere die beabsichtigte Nutzung erheblich zu mindern geeignet sind⁶. Bei den Mängeln, die einer Besichtigung zugänglich und damit ohne weiteres erkennbar sind, besteht dagegen keine Offenbarungspflicht. Der Käufer kann insoweit eine Aufklärung nicht erwarten, weil er diese Mängel bei der im eigenen Interesse gebotenen Sorgfalt selbst wahrnehmen kann⁷.

Nicht ohne weiteres erkennbar sind indes solche Mängel, von denen bei einer Besichtigung zwar Spuren zu erkennen sind, die aber keinen tragfähigen Rückschluss auf Art und Umfang des Mangels erlauben⁸. In diesen Fällen muss der Verkäufer gemäß seinem Kenntnisstand aufklären und darf sein konkretes Wissen nicht zurückhalten⁸. Vermag der Verkäufer auf Grund eigener Sachkunde oder auf Grund eines von ihm eingeholten Gutachtens Schlüsse auf den Mangel und seine Ursachen zu ziehen, die sich dem Käufer bei einer Inaugenscheinnahme der Symptome nicht in gleicher Weise aufdrängen, kann der Käufer erwarten, dass ein redlicher Verkäufer ihm diese Schlussfolgerungen mitteilt⁹.

Jedoch werden die Anforderungen an die Offenbarungspflicht überspannt, wenn ein Verkäufer für verpflichtet gehalten wird, den Käufer auch darüber aufzuklären, dass die Schadensursache unklar und nähere Untersuchungen dazu nicht angestellt worden sind.

Richtig ist zwar, dass das Tatbestandsmerkmal der Arglist in § 444 BGB nicht nur ein Handeln des Verkäufers, das von betrügerischer Absicht getragen ist, sondern auch Verhaltensweisen erfasst, die auf bedingten Vorsatz im Sinne eines „Fürmöglichhaltens und Inkaufnehmens“ reduziert sind und mit denen kein moralisches Unwerturteil verbunden sein muss¹⁰. Voraussetzung für ein vorsätzliches Verschweigen eines Mangels ist jedoch stets, dass der Verkäufer den konkreten Mangel kennt oder zumindest für möglich hält¹¹.

An den dafür erforderlichen Feststellungen fehlt es jedoch in dem hier entschiedenen Fall: Das Berufungsgericht hat zu Gunsten des Verkäufers unterstellt, dass der Keller keine feststellbare erhöhte Feuchtigkeit aufgewiesen und dass der Verkäufer selbst keine positive Kenntnis von den Feuchtigkeitsschäden gehabt habe.

Danach kommt ein arglistiges Verschweigen nur in der Form eines bedingten Vorsatzes des Verkäufers infrage. Ein bedingt vorsätzliches Verschweigen des Mangels setzt jedoch voraus, dass der Verkäufer nach seinen Kenntnissen und seinen Erfahrung aus den äußerlichen Merkmalen (Feuchtigkeitsflecken) den Schluss auf das Vorhandensein des Mangels (Kellerfeuchtigkeit) und seine Ursache (schadhafte oder fehlende vertikale und horizontale Abdichtung) zu ziehen vermochten und dies den Käufern nicht offenbart haben. Das ist ebenfalls nicht festgestellt. Das Berufungsgericht geht nicht von Kenntnissen, sondern lediglich von einer Unsicherheit des Verkäufers über die Ursache der Feuchtigkeitsflecken aus.

Die Entscheidung ist auch nicht unter dem rechtlichen Gesichtspunkt im Ergebnis richtig, dass ein arglistiges Vorspiegeln bestimmter Eigenschaften oder der Abwesenheit von Mängeln dem arglistigen Verschweigen von Mängeln gleichsteht. Die Beklagte hat nicht vorgespiegelt, der Keller sei trocken.

Der Verkäufer ist zwar verpflichtet, Fragen des Käufers richtig und vollständig zu beantworten¹². Allein der Umstand, dass Fragen – hier die nach der Ursache der Feuchtigkeitsflecken – falsch beantwortet wurden, begründet jedoch noch nicht den Vorwurf der Arglist. Derjenige, der gutgläubig falsche Angaben macht, handelt nämlich grundsätzlich nicht arglistig, mag der gute Glaube auch auf Fahrlässigkeit oder selbst auf Leichtfertigkeit beruhen¹³. Anders ist es, wenn der Verkäufer auf Fragen des Käufers falsche Angaben ohne tatsächliche Grundlage – „ins Blaue hinein“ – macht, mit deren Unrichtigkeit er rechnet. Wer so antwortet, handelt grundsätzlich bedingt vorsätzlich¹⁴.

So liegt es hier jedoch nicht. Der Verkäufer hat nicht versichert, bestimmte Kenntnisse von der Mangelursache zu haben, die er in Wirklichkeit nicht hatte, was den Vorwurf der Arglist begründete¹⁵, sondern er hat lediglich seine Einschätzungen zu den Ursachen der sichtbaren feuchten Flecken mitgeteilt, indem er auf die Frage der Käufer – für sich genommen plausible – Vermutungen genannt hat.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 16. März 2012 – V ZR 18/11

1. BGH, Urteile vom 07.11.2008 – V ZR 138/07, Rn. 13; und vom 27.03.2009 – V ZR 30/08, BGHZ 180, 205, 208; Krüger, ZNotP 2010, 42, 43[↩]
2. BGH, Urteil vom 07.11.2008 – V ZR 138/07, Rn. 13; Krüger, ZNotP 2010, 42, 43[↩]
3. Lemke/D. Schmidt, Immobilienrecht, § 434 BGB Rn. 36; ders. in PWW, BGB, 6. Aufl., § 434 Rn. 40; NKBGB/Büdenbender, BGB, 2. Aufl., § 434 Rn. 21; Palandt/Weidenkaff, BGB, 71. Aufl., § 434 Rn.20; OLG Düsseldorf, NJW 2006, 2858, 2859[↩]
4. vgl. OLG Hamm, OLGR 2009, 161 [↩]
5. BGH, Urteile vom 20.03.1987 – V ZR 27/86, NJW 1987, 2511, 2512 und vom 26.04.1991 – V ZR 73/90, BGHZ 114, 260, 262[↩]
6. BGH, Urteile vom 07.06.1978 – V ZR 46/75, WM 1978, 1073, 1074; und vom 16.06.1989 – V ZR 74/88, Rn. 15[↩]
7. BGH, Urteile vom 02.02.1996 – V ZR 239/94, BGHZ 132, 30, 34; vom 20.10.2000 – V ZR 285/99, NJW 2001, 64; vom 12.04.2002 – V ZR 302/00, Rn. 11; und vom 07.02.2003 – V ZR 25/02, NJW-RR 2003, 772, 773 – std. Rspr.[↩]
8. vgl. BGH, Urteile vom 20.10.2000 – V ZR 285/99, NJW 2001, 64 und vom 12.01.2001 – V ZR 322/99, Rn. 9[↩][↩]
9. BGH, Urteil vom 07.02.2003 – V ZR 25/02, NJW-RR 2003, 772, 773[↩]
10. vgl. BGH, Urteile vom 03.03.1995 – V ZR 43/94, NJW 1995, 1549, 1550 und vom 22.11.1996 – V ZR 196/95, NJW-RR 1997, 270[↩]
11. vgl. BGH, Urteil vom 07.03.2003 V ZR 437/01, NJW-RR 2003, 989, 990[↩]
12. BGH, Urteile vom 20.09.1996 – V ZR 173/95, NJW-RR 1997, 144, 155 und vom 27.03.2009 – V ZR 30/08, BGHZ 180, 205, 215 Rn. 25[↩]
13. BGH, Urteil vom 08.05.1980 – IVa ZR 1/80, NJW 1980, 2460, 2461; BGH, Urteil vom 12.01.2001 – V ZR 322/99, BGHReport, 2001, 362, 363[↩]
14. BGH, Urteile vom 26.09.1997 – V ZR 29/96, NJW 1998, 302, 303 und vom 12.01.2001 V ZR 322/99, BGHReport 2001, 362, 363[↩]
15. vgl. BGH, Urteil vom 08.05.1980 – IVa ZR 1/80, NJW 1980, 2460, 2461 und BGH, Urteil vom 11.05.2001 – V ZR 14/00, NJW 2001, 2326, 2327[↩]