Unsi­cher­heit über die Ursa­che eines Man­gels und das arg­lis­ti­ge Ver­schwei­gen

Das Unter­las­sen eines Hin­wei­ses des Ver­käu­fers, dass er sich über die Ursa­che der sicht­ba­ren Sym­pto­me eines Man­gels (Feuch­tig­keits­fle­cken) nicht sicher sei, stellt kein arg­lis­ti­ges Ver­schwei­gen eines Man­gels dar.

Unsi­cher­heit über die Ursa­che eines Man­gels und das arg­lis­ti­ge Ver­schwei­gen

Anlass für die­se Ent­schei­dung des Bun­des­ge­richts­hofs war ein ver­kauf­tes Haus­grund­stück, bei dem das Haus einen Feuch­tig­keits­be­fall im Kel­ler auf­wies.

Feuch­tig­keit im Kel­ler als Sach­man­gel

Der Ver­käu­fer hat damit sei­ne Ver­pflich­tung nach § 433 Abs. 1 Satz 2 BGB, die Sache den Käu­fern frei von Rechts- und Sach­män­geln zu ver­schaf­fen, teil­wei­se nicht erfüllt. Das ver­kauf­te Haus­grund­stück weist einen Sach­man­gel im Sin­ne des § 434 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 BGB auf. Bereits die Feuch­tig­keit des Kel­lers (und nicht erst die Gefahr von Feuch­tig­keit in den Wän­den der dar­über lie­gen­den Wohn­räu­me) stellt einen Man­gel des ver­kauf­ten Gebäu­des im Sin­ne des § 434 BGB dar.

Rich­tig ist, dass bei Häu­sern, die zu einer Zeit errich­tet wur­den, als Kel­ler­ab­dich­tun­gen noch nicht üblich waren, nicht jede Feuch­tig­keit im Kel­ler einen Sach­man­gel begrün­det, son­dern es auf die Umstän­de des Ein­zel­falls ankommt 1. Im Ein­zel­nen ist von Bedeu­tung, ob das Haus in einem sanier­ten Zustand ver­kauft wur­de, der Kel­ler Wohn­zwe­cken dien­te, wel­cher Zustand bei der Besich­ti­gung erkenn­bar war und wie stark die Feuch­tig­keits­er­schei­nun­gen sind 2. Der bei Alt­bau­ten übli­che Stan­dard ist dann nicht maß­ge­bend, wenn die Par­tei­en eine abwei­chen­de Beschaf­fen­heit ver­ein­bart haben (§ 434 Abs. 1 Satz 1 BGB) oder wenn die­se für die nach dem Ver­trag vor­aus­ge­setz­te Ver­wen­dung (Nut­zung des Kel­lers als Auf­ent­halts­raum) erfor­der­lich ist.

Gemes­sen dar­an ist die Feuch­tig­keit im Kel­ler, die auf das Feh­len einer dem Aus­bau­zu­stand der Kel­ler­räu­me ent­spre­chen­den Iso­lie­rung zurück­zu­füh­ren ist, als ein Sach­man­gel anzu­se­hen. Die Kel­ler­räu­me sind weder für die nach dem Ver­trag vor­aus­ge­setz­te Ver­wen­dung (§ 434 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 BGB) geeig­net noch haben sie die nach den Äuße­run­gen im Expo­sé von dem Käu­fer zu erwar­ten­de Beschaf­fen­heit (§ 434 Abs. 1 Satz 3 i.V.m. § 434 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 BGB).

Ver­trag­lich vor­aus­ge­setzt im Sin­ne von § 434 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 BGB ist die nicht ver­ein­bar­te, aber von bei­den Par­tei­en über­ein­stim­mend unter­stell­te Ver­wen­dung der Kauf­sa­che, die von der gewöhn­li­chen Ver­wen­dung (hier von der bei Alt­bau­ten übli­chen Nut­zung der Kel­ler­räu­me als Lager­raum) abwei­chen kann 3. Zur Soll­be­schaf­fen­heit der Kauf­sa­che gehö­ren nach § 434 Abs. 1 Satz 3 BGB zudem die Eigen­schaf­ten, die der Käu­fer nach den öffent­li­chen Äuße­run­gen des Ver­käu­fers oder der von ihm beauf­trag­ten Gehil­fen erwar­ten darf, wozu auch die Anga­ben zur Nutz­bar­keit eines Gebäu­des in einem Expo­sé gehö­ren 4.

Die Eig­nung der Kel­ler­räu­me zur Nut­zung als Auf­ent­halts­räu­me war danach die von dem Ver­käu­fer geschul­de­te Beschaf­fen­heit. Die ver­trag­lich vor­aus­ge­setz­te Ver­wen­dung von Kel­ler­räu­men ergibt sich – wenn nichts ande­res ver­ein­bart ist – aus ihrem Aus­bau­zu­stand und ihrer kon­kre­ten Nut­zung. Ein Käu­fer kann näm­lich grund­sätz­lich davon aus­ge­hen, dass Räu­me zu der Ver­wen­dung geeig­net sind, zu der sie her­ge­rich­tet sind und auch tat­säch­lich genutzt wer­den. Die­se Beschaf­fen­heit ergab sich zudem aus der damit über­ein­stim­men­den Anga­be im Expo­sé, nach der das Sou­ter­rain "nicht wirk­lich Kel­ler" und das 37 m² gro­ße Zim­mer zur Nut­zung als Gäs­te­zim­mer, Büro, Club oder Biblio­thek geeig­net sein soll­te.

Dage­gen ist es nicht ent­schei­dend, dass das Expo­sé sich nicht dazu ver­hielt, ob die Kel­ler­räu­me auch nach den öffent­lich­recht­li­chen Vor­schrif­ten Wohn­räu­me dar­stell­ten. Es stell­te ledig­lich einen wei­te­ren Sach­man­gel dar, wenn es an der für eine der Nut­zung gemäß dem Aus­bau­zu­stand erfor­der­li­chen Bau­ge­neh­mi­gung feh­len soll­te 5.

Gewähr­leis­tungs­aus­schluss und arg­lis­ti­ges Ver­schwei­gen

Im Hin­blick dar­auf, dass die Ansprü­che des Käu­fers wegen eines Sach­man­gels aus­ge­schlos­sen sind, kön­nen sie von der Klä­ge­rin gegen den Ver­käu­fer gemäß § 444 BGB nur dann gel­tend gemacht wer­den, wenn der Man­gel von dem Ver­käu­fer arg­lis­tig ver­schwie­gen wor­den ist. Das ist nach Ansicht des Bun­des­ge­richts­hofs im hier ent­schie­de­nen Rechts­streit nicht der Fall: Allein das Unter­las­sen eines Hin­wei­ses des Ver­käu­fers, dass er sich über die Ursa­che der sicht­ba­ren Sym­pto­me eines Man­gels (Feuch­tig­keits­fle­cken) nicht sicher sei, stellt kein arg­lis­ti­ges Ver­schwei­gen eines Man­gels dar.

Aller­dings besteht eine Auf­klä­rungs­pflicht des Ver­käu­fers über den Sach­man­gel, obwohl auf die­sen hin­wei­sen­de Merk­ma­le (durch die Feuch­tig­keits­fle­cken an den Kel­ler­wän­den) sicht­bar waren, von den Käu­fern bei der Besich­ti­gung wahr­ge­nom­men wur­den und über die Fle­cken und deren mög­li­che Ursa­chen auch gespro­chen wur­de.

Bei einem Ver­kauf eines Gebäu­de­grund­stücks besteht eine Pflicht nur zur Offen­ba­rung ver­bor­ge­ner Män­gel oder von Umstän­den, die nach der Erfah­rung auf die Ent­ste­hung und Ent­wick­lung bestimm­ter Män­gel schlie­ßen las­sen, wenn es sich um Umstän­de han­delt, die für den Ent­schluss des Käu­fers von Bedeu­tung sind, ins­be­son­de­re die beab­sich­tig­te Nut­zung erheb­lich zu min­dern geeig­net sind 6. Bei den Män­geln, die einer Besich­ti­gung zugäng­lich und damit ohne wei­te­res erkenn­bar sind, besteht dage­gen kei­ne Offen­ba­rungs­pflicht. Der Käu­fer kann inso­weit eine Auf­klä­rung nicht erwar­ten, weil er die­se Män­gel bei der im eige­nen Inter­es­se gebo­te­nen Sorg­falt selbst wahr­neh­men kann 7.

Nicht ohne wei­te­res erkenn­bar sind indes sol­che Män­gel, von denen bei einer Besich­ti­gung zwar Spu­ren zu erken­nen sind, die aber kei­nen trag­fä­hi­gen Rück­schluss auf Art und Umfang des Man­gels erlau­ben 8. In die­sen Fäl­len muss der Ver­käu­fer gemäß sei­nem Kennt­nis­stand auf­klä­ren und darf sein kon­kre­tes Wis­sen nicht zurück­hal­ten 8. Ver­mag der Ver­käu­fer auf Grund eige­ner Sach­kun­de oder auf Grund eines von ihm ein­ge­hol­ten Gut­ach­tens Schlüs­se auf den Man­gel und sei­ne Ursa­chen zu zie­hen, die sich dem Käu­fer bei einer Inaugen­sch­ein­nah­me der Sym­pto­me nicht in glei­cher Wei­se auf­drän­gen, kann der Käu­fer erwar­ten, dass ein red­li­cher Ver­käu­fer ihm die­se Schluss­fol­ge­run­gen mit­teilt 9.

Jedoch wer­den die Anfor­de­run­gen an die Offen­ba­rungs­pflicht über­spannt, wenn ein Ver­käu­fer für ver­pflich­tet gehal­ten wird, den Käu­fer auch dar­über auf­zu­klä­ren, dass die Scha­dens­ur­sa­che unklar und nähe­re Unter­su­chun­gen dazu nicht ange­stellt wor­den sind.

Rich­tig ist zwar, dass das Tat­be­stands­merk­mal der Arg­list in § 444 BGB nicht nur ein Han­deln des Ver­käu­fers, das von betrü­ge­ri­scher Absicht getra­gen ist, son­dern auch Ver­hal­tens­wei­sen erfasst, die auf beding­ten Vor­satz im Sin­ne eines „Für­mög­lich­hal­tens und Inkauf­neh­mens“ redu­ziert sind und mit denen kein mora­li­sches Unwert­ur­teil ver­bun­den sein muss 10. Vor­aus­set­zung für ein vor­sätz­li­ches Ver­schwei­gen eines Man­gels ist jedoch stets, dass der Ver­käu­fer den kon­kre­ten Man­gel kennt oder zumin­dest für mög­lich hält 11.

An den dafür erfor­der­li­chen Fest­stel­lun­gen fehlt es jedoch in dem hier ent­schie­de­nen Fall: Das Beru­fungs­ge­richt hat zu Guns­ten des Ver­käu­fers unter­stellt, dass der Kel­ler kei­ne fest­stell­ba­re erhöh­te Feuch­tig­keit auf­ge­wie­sen und dass der Ver­käu­fer selbst kei­ne posi­ti­ve Kennt­nis von den Feuch­tig­keits­schä­den gehabt habe.

Danach kommt ein arg­lis­ti­ges Ver­schwei­gen nur in der Form eines beding­ten Vor­sat­zes des Ver­käu­fers infra­ge. Ein bedingt vor­sätz­li­ches Ver­schwei­gen des Man­gels setzt jedoch vor­aus, dass der Ver­käu­fer nach sei­nen Kennt­nis­sen und sei­nen Erfah­rung aus den äußer­li­chen Merk­ma­len (Feuch­tig­keits­fle­cken) den Schluss auf das Vor­han­den­sein des Man­gels (Kel­ler­feuch­tig­keit) und sei­ne Ursa­che (schad­haf­te oder feh­len­de ver­ti­ka­le und hori­zon­ta­le Abdich­tung) zu zie­hen ver­moch­ten und dies den Käu­fern nicht offen­bart haben. Das ist eben­falls nicht fest­ge­stellt. Das Beru­fungs­ge­richt geht nicht von Kennt­nis­sen, son­dern ledig­lich von einer Unsi­cher­heit des Ver­käu­fers über die Ursa­che der Feuch­tig­keits­fle­cken aus.

Die Ent­schei­dung ist auch nicht unter dem recht­li­chen Gesichts­punkt im Ergeb­nis rich­tig, dass ein arg­lis­ti­ges Vor­spie­geln bestimm­ter Eigen­schaf­ten oder der Abwe­sen­heit von Män­geln dem arg­lis­ti­gen Ver­schwei­gen von Män­geln gleich­steht. Die Beklag­te hat nicht vor­ge­spie­gelt, der Kel­ler sei tro­cken.

Der Ver­käu­fer ist zwar ver­pflich­tet, Fra­gen des Käu­fers rich­tig und voll­stän­dig zu beant­wor­ten 12. Allein der Umstand, dass Fra­gen – hier die nach der Ursa­che der Feuch­tig­keits­fle­cken – falsch beant­wor­tet wur­den, begrün­det jedoch noch nicht den Vor­wurf der Arg­list. Der­je­ni­ge, der gut­gläu­big fal­sche Anga­ben macht, han­delt näm­lich grund­sätz­lich nicht arg­lis­tig, mag der gute Glau­be auch auf Fahr­läs­sig­keit oder selbst auf Leicht­fer­tig­keit beru­hen 13. Anders ist es, wenn der Ver­käu­fer auf Fra­gen des Käu­fers fal­sche Anga­ben ohne tat­säch­li­che Grund­la­ge – „ins Blaue hin­ein“ – macht, mit deren Unrich­tig­keit er rech­net. Wer so ant­wor­tet, han­delt grund­sätz­lich bedingt vor­sätz­lich 14.

So liegt es hier jedoch nicht. Der Ver­käu­fer hat nicht ver­si­chert, bestimm­te Kennt­nis­se von der Man­gel­ur­sa­che zu haben, die er in Wirk­lich­keit nicht hat­te, was den Vor­wurf der Arg­list begrün­de­te 15, son­dern er hat ledig­lich sei­ne Ein­schät­zun­gen zu den Ursa­chen der sicht­ba­ren feuch­ten Fle­cken mit­ge­teilt, indem er auf die Fra­ge der Käu­fer – für sich genom­men plau­si­ble – Ver­mu­tun­gen genannt hat.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 16. März 2012 – V ZR 18/​11

  1. BGH, Urtei­le vom 07.11.2008 – V ZR 138/​07, Rn. 13; und vom 27.03.2009 – V ZR 30/​08, BGHZ 180, 205, 208; Krü­ger, ZNotP 2010, 42, 43[]
  2. BGH, Urteil vom 07.11.2008 – V ZR 138/​07, Rn. 13; Krü­ger, ZNotP 2010, 42, 43[]
  3. Lemke/​D. Schmidt, Immo­bi­li­en­recht, § 434 BGB Rn. 36; ders. in PWW, BGB, 6. Aufl., § 434 Rn. 40; NKBGB/​Büdenbender, BGB, 2. Aufl., § 434 Rn. 21; Palandt/​Weidenkaff, BGB, 71. Aufl., § 434 Rn.20; OLG Düs­sel­dorf, NJW 2006, 2858, 2859[]
  4. vgl. OLG Hamm, OLGR 2009, 161 []
  5. BGH, Urtei­le vom 20.03.1987 – V ZR 27/​86, NJW 1987, 2511, 2512 und vom 26.04.1991 – V ZR 73/​90, BGHZ 114, 260, 262[]
  6. BGH, Urtei­le vom 07.06.1978 – V ZR 46/​75, WM 1978, 1073, 1074; und vom 16.06.1989 – V ZR 74/​88, Rn. 15[]
  7. BGH, Urtei­le vom 02.02.1996 – V ZR 239/​94, BGHZ 132, 30, 34; vom 20.10.2000 – V ZR 285/​99, NJW 2001, 64; vom 12.04.2002 – V ZR 302/​00, Rn. 11; und vom 07.02.2003 – V ZR 25/​02, NJW-RR 2003, 772, 773 – std. Rspr.[]
  8. vgl. BGH, Urtei­le vom 20.10.2000 – V ZR 285/​99, NJW 2001, 64 und vom 12.01.2001 – V ZR 322/​99, Rn. 9[][]
  9. BGH, Urteil vom 07.02.2003 – V ZR 25/​02, NJW-RR 2003, 772, 773[]
  10. vgl. BGH, Urtei­le vom 03.03.1995 – V ZR 43/​94, NJW 1995, 1549, 1550 und vom 22.11.1996 – V ZR 196/​95, NJW-RR 1997, 270[]
  11. vgl. BGH, Urteil vom 07.03.2003 V ZR 437/​01, NJW-RR 2003, 989, 990[]
  12. BGH, Urtei­le vom 20.09.1996 – V ZR 173/​95, NJW-RR 1997, 144, 155 und vom 27.03.2009 – V ZR 30/​08, BGHZ 180, 205, 215 Rn. 25[]
  13. BGH, Urteil vom 08.05.1980 – IVa ZR 1/​80, NJW 1980, 2460, 2461; BGH, Urteil vom 12.01.2001 – V ZR 322/​99, BGH­Re­port, 2001, 362, 363[]
  14. BGH, Urtei­le vom 26.09.1997 – V ZR 29/​96, NJW 1998, 302, 303 und vom 12.01.2001 V ZR 322/​99, BGH­Re­port 2001, 362, 363[]
  15. vgl. BGH, Urteil vom 08.05.1980 – IVa ZR 1/​80, NJW 1980, 2460, 2461 und BGH, Urteil vom 11.05.2001 – V ZR 14/​00, NJW 2001, 2326, 2327[]