Unter­bre­chung einer Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ver­samm­lung – für ein Man­dan­ten­ge­spräch?

Die Unter­bre­chung einer Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ver­samm­lung für ein Man­dan­ten­ge­spräch zwi­schen den von einem Beschluss­an­fech­tungs­ver­fah­ren betrof­fe­nen Woh­nungs­ei­gen­tü­mer und ihrem Pro­zess­be­voll­mäch­tig­ten ent­spricht nur bei Vor­lie­gen beson­de­rer Umstän­de ord­nungs­mä­ßi­ger Durch­füh­rung der Ver­samm­lung.

Unter­bre­chung einer Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ver­samm­lung – für ein Man­dan­ten­ge­spräch?

Die wäh­rend der Dau­er der Unter­bre­chung der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ver­samm­lung geführ­te Unter­re­dung der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer mit ihrem Pro­zess­be­voll­mäch­tig­ten ist nicht als Teil der Eigen­tü­mer­ver­samm­lung zu qua­li­fi­zie­ren. Durch den Aus­schluss drei­er, nicht von die­sem Rechts­an­walt ver­tre­te­nen, Woh­nungs­ei­gen­tü­mer von die­sem Gespräch sind die­se daher nicht in ihrem Recht auf Teil­nah­me an der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ver­samm­lung 1 beschnit­ten wor­den.

Wird eine Eigen­tü­mer­ver­samm­lung von dem Ver­samm­lungs­lei­ter unter­bro­chen, sind die wäh­rend der Unter­bre­chung geführ­ten Unter­re­dun­gen zwi­schen den Eigen­tü­mern unter­ein­an­der oder mit einem exter­nen Drit­ten nicht Bestand­teil der Eigen­tü­mer­ver­samm­lung. Ein Aus­schluss ein­zel­ner Woh­nungs­ei­gen­tü­mer von einem wäh­rend der Unter­bre­chung geführ­ten Gespräch einer Grup­pe von Woh­nungs­ei­gen­tü­mern stellt daher kei­nen Aus­schluss von der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ver­samm­lung dar. Unter­re­dun­gen der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer wäh­rend einer Unter­bre­chung sind auch dann nicht als Fort­set­zung der Eigen­tü­mer­ver­samm­lung zu qua­li­fi­zie­ren, wenn kein sach­li­cher Grund für eine Unter­bre­chung bestand. Das Feh­len eines sach­li­chen Grun­des für die Vor­nah­me einer Unter­bre­chung kann dazu füh­ren, dass die Ent­schei­dung über die Unter­bre­chung ermes­sens­feh­ler­haft ist, ändert aber nichts dar­an, dass wäh­rend der Unter­bre­chung gera­de kei­ne Eigen­tü­mer­ver­samm­lung statt­fin­det. Eben­so wenig wer­den wäh­rend der Unter­bre­chung geführ­te Gesprä­che der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer dadurch zu sol­chen der Eigen­tü­mer­ver­samm­lung, dass sie einen sach­li­chen Bezug zu den The­men der Eigen­tü­mer­ver­samm­lung auf­wei­sen, was nicht sel­ten bei einer Unter­bre­chung der Fall ist.

Danach ist durch den Aus­schluss des Woh­nungs­ei­gen­tü­mers von dem Man­dan­ten­ge­spräch des­sen Recht auf Teil­nah­me an der Eigen­tü­mer­ver­samm­lung nicht beschränkt wor­den. Nach den Fest­stel­lun­gen des Beru­fungs­ge­richts hat­te der Ver­samm­lungs­lei­ter die Eigen­tü­mer­ver­samm­lung for­mal unter­bro­chen, bevor die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer – unter Abwe­sen­heit des Ver­samm­lungs­lei­ters – das Gespräch mit ihrem Rechts­an­walt auf­nah­men. Soweit das Beru­fungs­ge­richt dar­auf abstellt, es sei weder ersicht­lich, dass das Gespräch auf einem Wunsch der Eigen­tü­mer beruht habe, noch erkenn­bar, wes­halb inmit­ten der Dis­kus­si­on über die Wie­der­be­stel­lung der Ver­wal­te­rin ein geson­der­tes Man­dan­ten­ge­spräch erfor­der­lich gewe­sen sei, betrifft dies die Fra­ge, ob die Ent­schei­dung über die Unter­bre­chung ermes­sens­feh­ler­haft war, führt aber nicht dazu, dass die wäh­rend der Unter­bre­chung geführ­te Unter­re­dung eines Teils der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer mit ihrem Pro­zess­be­voll­mäch­tig­ten als Fort­set­zung der Eigen­tü­mer­ver­samm­lung zu bewer­ten ist.

Die Ent­schei­dung des Ver­samm­lungs­lei­ters über die Vor­nah­me einer Unter­bre­chung war jedoch ermes­sens­feh­ler­haft.

Der Ver­samm­lungs­lei­ter hat die Befug­nis, die Eigen­tü­mer­ver­samm­lung zu unter­bre­chen, wenn dies ord­nungs­mä­ßi­ger Durch­füh­rung der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ver­samm­lung ent­spricht 2. Er ent­schei­det über die Vor­nah­me einer – auf ein ange­mes­se­nes zeit­li­ches Maß beschränk­ten – Unter­bre­chung nach pflicht­ge­mä­ßem Ermes­sen 3.

Die Unter­bre­chung einer Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ver­samm­lung zu dem Zweck, den von einem Beschluss­an­fech­tungs­ver­fah­ren betrof­fe­nen Woh­nungs­ei­gen­tü­mern ein Infor­ma­ti­ons­ge­spräch mit ihrem Pro­zess­be­voll­mäch­tig­ten zu ermög­li­chen, ent­spricht regel­mä­ßig nicht einer ord­nungs­mä­ßi­gen Durch­füh­rung der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ver­samm­lung. Zwar liegt es im Inter­es­se der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer, sich durch ihren Pro­zess­be­voll­mäch­tig­ten über einen lau­fen­den Anfech­tungs­pro­zess, des­sen Aus­gang, mög­li­che Kon­se­quen­zen und die wei­te­re Vor­ge­hens­wei­se zu infor­mie­ren und recht­lich bera­ten zu las­sen. Eine sach­ge­rech­te Bera­tung hier­zu erfor­dert es aber nicht, das Man­dan­ten­ge­spräch auf den Zeit­punkt einer bereits lau­fen­den Eigen­tü­mer­ver­samm­lung zu legen. Viel­mehr ist es den Woh­nungs­ei­gen­tü­mern zumut­bar, Infor­ma­ti­ons­ge­sprä­che mit ihrem Pro­zess­be­voll­mäch­tig­ten zeit­lich so zu legen, dass die Eigen­tü­mer­ver­samm­lung hier­von unbe­rührt bleibt 4. Nur bei Vor­lie­gen beson­de­rer Umstän­de, etwa wenn ein Bera­tungs­be­darf erst auf­grund der in der Eigen­tü­mer­ver­samm­lung geführ­ten Dis­kus­si­on zu einem bestimm­ten Tages­ord­nungs­punkt ent­steht, kann eine Unter­bre­chung zum Zwe­cke eines Man­dan­ten­ge­sprä­ches in Betracht kom­men.

Beson­de­re Umstän­de, die eine Unter­bre­chung der Eigen­tü­mer­ver­samm­lung für ein Gespräch von Woh­nungs­ei­gen­tü­mern mit ihrem Pro­zess­be­voll­mäch­tig­ten sach­lich gebo­ten hät­ten, lie­gen hier nicht vor. Im vor­lie­gen­den Fall hat der Ver­wal­ter als Ver­samm­lungs­lei­ter die Eigen­tü­mer­ver­samm­lung unmit­tel­bar nach Auf­ruf von TOP 4 und dem anschlie­ßen­den Bericht über den Stand des gericht­li­chen Ver­fah­rens über die Anfech­tung sei­ner Bestel­lung unter­bro­chen, damit der Pro­zess­be­voll­mäch­tig­te mit den von ihm ver­tre­te­nen nicht anfech­ten­den- Woh­nungs­ei­gen­tü­mern ein Man­dan­ten­ge­spräch füh­ren konn­te. Eine Not­wen­dig­keit für ein geson­der­tes Man­dan­ten­ge­spräch inmit­ten der Eigen­tü­mer­ver­samm­lung war nicht erkenn­bar. Das Ver­samm­lungs­pro­to­koll ent­hält kei­nen Hin­weis dar­auf, dass sich ein Gesprächs­be­darf wäh­rend einer Dis­kus­si­on zu einem Tages­ord­nungs­punkt erge­ben hat­te und des­halb aus den Rei­hen der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer der Wunsch nach einem Bera­tungs­ge­spräch mit ihrem Rechts­an­walt geäu­ßert wor­den war. Viel­mehr hat der Geschäfts­füh­rer der Ver­wal­te­rin ohne erkenn­ba­ren Anlass den Rechts­an­walt in den Ver­samm­lungs­raum gebe­ten und sodann die Eigen­tü­mer­ver­samm­lung zum Zwe­cke eines Man­dan­ten­ge­sprä­ches unter­bro­chen. Damit fehl­te es nicht nur an dem erfor­der­li­chen sach­li­chen Grund für eine Unter­bre­chung; viel­mehr war die Vor­ge­hens­wei­se des Ver­samm­lungs­lei­ters auch geeig­net, bei den aus­ge­schlos­se­nen Woh­nungs­ei­gen­tü­mern den Anschein zu erwe­cken, dass die Ver­wal­te­rin ein­sei­tig die Inter­es­sen einer Eigen­tü­mer­grup­pe wahr­nimmt und damit gegen ihre Neu­tra­li­täts­pflicht ver­stößt.

Hin­zu­kommt, dass der Ver­samm­lungs­lei­ter die Unter­bre­chung, die sich nach den Anga­ben der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer auf eine Stun­de erstreckt haben soll, nicht auf einen vor­her bestimm­ten Zeit­raum begrenzt hat­te, son­dern die von dem Man­dan­ten­ge­spräch aus­ge­schlos­se­nen Woh­nungs­ei­gen­tü­mer über den Zeit­punkt der Fort­set­zung der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ver­samm­lung völ­lig im Unge­wis­sen ließ. Eine Unter­bre­chung der Eigen­tü­mer­ver­samm­lung ohne eine zumin­dest unge­fäh­re vor­her­ge­hen­de Fest­le­gung der Unter­bre­chungs­dau­er ist mit einer ord­nungs­mä­ßi­gen Ver­samm­lungs­füh­rung nicht ver­ein­bar.

Ob die ermes­sens­feh­ler­haf­te Unter­bre­chung der Eigen­tü­mer­ver­samm­lung hier die Anfecht­bar­keit des im Anschluss an die Unter­bre­chung gefass­ten Beschlus­ses zur Fol­ge hat, muss nicht geklärt wer­den, da die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer den Feh­ler nicht inner­halb der Anfech­tungs­be­grün­dungs­frist des § 46 Abs. 1 Satz 2 WEG gerügt haben. Die Kla­ge könn­te nur Erfolg haben, wenn der Beschluss nach § 23 Abs. 4 Satz 1 WEG nich­tig ist 5. Dies ist aber nicht der Fall, da auch eine rechts­miss­bräuch­li­che Aus­nut­zung for­ma­ler Gestal­tungs­mög­lich­kei­ten nicht aus­rei­chen wür­de, um die Nich­tig­keit eines Beschlus­ses zu begrün­den 6.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 8. Juli 2016 – V ZR 261/​15

  1. vgl. dazu BGH, Urteil vom 10.12 2010 – V ZR 60/​10, NJW 2011, 679 Rn. 8[]
  2. Bärmann/​Merle, WEG, 13. Aufl., § 24 Rn. 115; Staudinger/​Bub, BGB [2005], § 24 WEG Rn. 103[]
  3. Schmidt, Anw­Zert MietR 6/​2012 Anm.1[]
  4. vgl. Dras­do, NZM 2016, 174, 176; Dötsch, juris­PR-MietR 12/​2016 Anm. 5[]
  5. vgl. BGH, Urteil vom 16.01.2009 – V ZR 74/​08, BGHZ 182, 307 Rn.19[]
  6. vgl. Bärmann/​Merle, WEG, 13. Aufl., § 23 Rn. 138[]