Unter­las­sungs­an­sprü­che in der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft

Auch ein­zel­nen Woh­nungs­ei­gen­tü­mer steht ein Unter­las­sungs­an­spruch zu, dass Stö­run­gen des gemein­schaft­li­chen Eigen­tum unter­blei­ben. Eine indi­vi­du­el­le Rechts­ver­fol­gung durch ein­zel­ne Woh­nungs­ei­gen­tü­mer ist jedoch nicht mehr mög­lich, wenn die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer mehr­heit­lich beschlos­sen haben, dass ihre Ansprü­che gemein­schaft­lich gel­tend gemacht wer­den sol­len.

Unter­las­sungs­an­sprü­che in der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft

In dem jetzt vom Bun­des­ge­richts­hof ent­schie­de­nen Rechts­streit sind bei­de Par­tei­en Mit­glie­der der­sel­ben Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft. In der Woh­nung des Beklag­ten wird Pro­sti­tu­ti­on gewerb­lich aus­ge­übt. Am 14. Mai 2011 fass­ten die Eigen­tü­mer mehr­heit­lich den fol­gen­den Beschluss: „Die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer beschlie­ßen, dass die ihnen aus ihrem Eigen­tum zuste­hen­den Besei­ti­gungs- und Unter­las­sungs­an­sprü­che wegen der gewerbs­mä­ßi­gen Pro­sti­tu­ti­on im Objekt (…), gemein­schaft­lich durch den Ver­band (…) gel­tend gemacht wer­den sol­len. Die Ver­wal­tung wird beauf­tragt, einen Rechts­an­walt mit der gericht­li­chen Durch­set­zung der Besei­ti­gungs- und Unter­las­sungs­an­sprü­che zu den übli­chen Rechts­an­walts­ge­büh­ren zu beauf­tra­gen.” Mit sei­ner Kla­ge will der Klä­ger errei­chen, dass der Beklag­te es unter­las­sen muss, sei­ne Woh­nung zur Aus­übung der Pro­sti­tu­ti­on zu nut­zen, und sie Drit­ten nicht für sol­che Zwe­cke über­las­sen darf; die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft war vor Ein­lei­tung des vor­lie­gen­den Ver­fah­rens noch nicht gegen den Beklag­ten vor­ge­gan­gen.

Sowohl das erst­in­stanz­lich hier­mit befass­te Amts­ge­richt Nürn­berg-Fürth1 wie auch in der Beru­fungs­in­stanz das Land­ge­richt Nürn­berg-Fürth2 haben die Kla­ge als unzu­läs­sig ange­se­hen. Der Bun­des­ge­richts­hof bestä­tig­te dies nun und wies auch die Revi­si­on des Klä­gers zurück:

Wird die Sub­stanz oder die Nut­zung des Gemein­schafts­ei­gen­tums beein­träch­tigt, ste­hen dar­auf bezo­ge­ne Besei­ti­gungs- und Unter­las­sungs­an­sprü­che im Grund­satz den ein­zel­nen Woh­nungs­ei­gen­tü­mern zu und kön­nen durch die­se vor Gericht gel­tend gemacht wer­den. Gleich­wohl sind sol­che Ansprü­che gemein­schafts­be­zo­gen. Die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer kön­nen des­halb beschlie­ßen, dass sie gemein­schaft­lich gel­tend gemacht wer­den sol­len. Hier­durch wird eine allei­ni­ge Zustän­dig­keit der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft begrün­det, die die ein­zel­nen Woh­nungs­ei­gen­tü­mer von der gericht­li­chen Gel­tend­ma­chung des Anspruchs aus­schließt. Ein ent­schei­den­der Gesichts­punkt ist inso­weit, dass die Aus­übungs­be­fug­nis des Ver­bands dem Wil­len der Mehr­heit ent­spricht. Unter­las­sungs­an­sprü­che kön­nen auf unter­schied­li­che Wei­se durch­ge­setzt wer­den, etwa indem – als mil­de­res Mit­tel – nur die Ein­hal­tung bestimm­ter Auf­la­gen ver­langt wird. Dem Ver­band obliegt es von der Beschluss­fas­sung an, die mehr­heit­lich gewoll­te Lösung durch­zu­set­zen. Dies schützt auch den Schuld­ner vor einer mehr­fa­chen Inan­spruch­nah­me mit mög­li­cher­wei­se unter­schied­li­cher Ziel­set­zung. Setzt die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft den gefass­ten Beschluss nicht um, kann ein ein­zel­ner Woh­nungs­ei­gen­tü­mer im Innen­ver­hält­nis ver­lan­gen, dass sie Kla­ge ein­reicht. Eine eige­ne Kla­ge kann er nur erhe­ben, wenn die Stö­rung sein Son­der­ei­gen­tum unmit­tel­bar beein­träch­tigt.

Danach hat der Beschluss vom 14. Mai 2011 die allei­ni­ge Zustän­dig­keit der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft begrün­det. Der Klä­ger stützt sei­ne Kla­ge aus­schließ­lich auf Stö­run­gen des gemein­schaft­li­chen Eigen­tums durch den bor­dell­arti­gen Betrieb in Gestalt von Lärm­be­läs­ti­gung und Ver­schmut­zung von Trep­pen­haus und Flu­ren. Sein Son­der­ei­gen­tum wird durch nega­ti­ve Aus­wir­kun­gen auf den Ver­kehrs­wert und die Ver­miet­bar­keit nur indi­rekt betrof­fen. Ein rechts­miss­bräuch­li­ches Ver­zö­gern der Rechts­ver­fol­gung durch den Ver­band hat das Beru­fungs­ge­richt rechts­feh­ler­frei unter Hin­weis dar­auf ver­neint, dass die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft bereits meh­re­re Ver­fah­ren (gegen ande­re Woh­nungs­ei­gen­tü­mer) zur Unter­bin­dung der Pro­sti­tu­ti­on in der Anla­ge ein­ge­lei­tet habe.

Weil die Kla­ge unzu­läs­sig ist, muss nicht in der Sache selbst ver­han­delt wer­den; ob die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft die Unter­las­sung der Pro­sti­tu­ti­on ver­lan­gen kann, ist nicht Gegen­stand die­ses Ver­fah­rens.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 5. Dezem­ber 2014 – – V ZR 5/​14

  1. AG Nürn­berg-Fürth, Urteil vom 10.07.2013 – 4 C 1152/​12
  2. LG Nürn­berg-Fürth, Urteil vom 19.12.2013 – 14 S 5795/​13 WEG