Untervermietung in der Einraumwohnung

Von einer Überlassung eines Teils des Wohnraums an Dritte im Sinne der Vorschrift des § 553 Abs. 1 BGB ist regelmäßig bereits dann auszugehen, wenn der Mieter den Gewahrsam an dem Wohnraum nicht vollständig aufgibt¹. Danach kann ein Anspruch des Mieters gegen den Vermieter auf Gestattung der Gebrauchsüberlassung an Dritte grundsätzlich auch bei einer Einzimmerwohnung gegeben sein.

Nach § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB kann der Mieter vom Vermieter die Erlaubnis verlangen, einen Teil des Wohnraums einem Dritten zum Gebrauch zu überlassen, wenn für ihn nach Abschluss des Mietvertrags ein berechtigtes Interesse hieran entsteht. Dies gilt nach Satz 2 der Vorschrift nicht, wenn in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt, der Wohnraum übermäßig belegt würde oder dem Vermieter die Überlassung aus sonstigen Gründen nicht zugemutet werden kann.

Ein berechtigtes Interesse des Mieters im Sinne des § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB ist schon dann anzunehmen, wenn ihm vernünftige Gründe zur Seite stehen, die seinen Wunsch nach Überlassung eines Teils der Wohnung an Dritte nachvollziehbar erscheinen lassen². Hierbei ist als berechtigt jedes Interesse des Mieters von nicht ganz unerheblichem Gewicht anzusehen, das mit der geltenden Rechts- und Sozialordnung in Einklang steht³. Das berechtigte Interesse an der Überlassung eines Teils des Wohnraums an Dritte setzt dabei – worüber hier kein Streit besteht – nicht voraus, dass die Wohnung auch nach der Untervermietung Lebensmittelpunkt des Mieters bleibt⁴.

Daher ist der Wunsch des Mieters, der unter Beibehaltung seiner Wohnung eine (befristete) berufliche Tätigkeit im Ausland aufgenommen hat, nach einer Verringerung der von ihm zu tragenden Mietaufwendungen ohne Weiteres als berechtigtes Interesse an der Untervermietung eines Teils der Wohnung anzuerkennen. Denn der Gesetzgeber hat mit der Schaffung der Norm erkennbar unter anderem die Absicht verfolgt, dem Mieter eine Kostenentlastung durch eine Untervermietung zu ermöglichen⁵.

Dem Anspruch des Mieters auf Gestattung der teilweisen Gebrauchsüberlassung nach § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB steht es nicht entgegen, dass der Mieter Mieter einer Einzimmerwohnung ist.

Im hier entschiedenen Fall beabsichtigte der Mieter, für die Dauer seines Auslandsaufenthalts seine Einzimmerwohnung unterzuvermieten. Dabei behielt er einen Wohnungsschlüssel zurück und lagerte seine in der Wohnung verbliebenen persönlichen Gegenstände dort in einem Schrank und in einer Kommode sowie in einem am Ende des Flurs gelegenen, mit einem Vorhang abgetrennten und nur von ihm zu nutzenden Bereich von der Größe eines Quadratmeters. Soweit die Vermieterin die Auffassung vertritt, diese Umstände reichten nicht aus, um eine Überlassung lediglich eines Teils des Wohnraums im Sinne der Vorschrift des § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB anzunehmen, vermag sie damit nicht durchzudringen.

Wie der Bundesgerichtshof bereits (zu Wohnungen mit mehreren Zimmern) entschieden hat, stellt § 553 Abs. 1 BGB weder quantitative Vorgaben hinsichtlich des beim Mieter verbleibenden Anteils des Wohnraums noch qualitative Anforderungen bezüglich dessen weiterer Nutzung durch den Mieter auf⁶. Die Auslegung des Tatbestandsmerkmals der Überlassung eines Teils des Wohnraums hat sich letztlich allein daran auszurichten, dass der Gesetzgeber durch die Bestimmung des § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB dem Mieter, der ein nachträglich entstandenes berechtigtes Interesse an einer Untervermietung geltend macht, eine Untervermietungserlaubnis nur dann verwehren will, wenn er den gesamten Wohnraum an einen Dritten weitergeben möchte; denn in einem solchen Fall geht es dem Mieter nicht darum, sich den Wohnraum zu erhalten⁷. Dabei ist in Anbetracht des mieterschützenden Zwecks des § 553 Abs. 1 BGB, dem Mieter den Wohnraum zu erhalten, ein großzügiger Maßstab anzulegen⁸. Von einer Überlassung eines Teils des Wohnraums an einen Dritten im Sinne des § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB ist daher regelmäßig bereits dann auszugehen, wenn der Mieter den Gewahrsam an dem Wohnraum nicht vollständig aufgibt⁹.

Davon ausgehend kann ein Anspruch des Mieters auf die Erteilung einer Untervermietungserlaubnis im Sinne von § 553 Abs. 1 BGB grundsätzlich auch bei einer Einzimmerwohnung gegeben sein.

Dem stehtder Gesetzeswortlaut nicht entgegen. Die Vorschrift des § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB macht den Anspruch auf Gestattung der Untervermietung lediglich vom Vorliegen eines berechtigten Interesses des Mieters sowie davon abhängig, dass er einem Dritten nur einen Teil des Wohnraums überlässt. Wie ausgeführt, stellt die Bestimmung weder quantitative Vorgaben hinsichtlich des beim Mieter verbleibenden Anteils des Wohnraums – wie etwa eine bestimmte Zimmeranzahl oder anteilige Wohnfläche – noch qualitative Anforderungen bezüglich seiner weiteren Nutzung durch den Mieter auf¹⁰.

Auch aus der Entstehungsgeschichte der Norm ergibt sich nicht, dass der Gesetzgeber einen Anspruch auf Erteilung einer Untervermietungserlaubnis allein bei Mehrzimmerwohnungen gewähren wollte.

§ 553 BGB entspricht – von geringen redaktionellen Änderungen abgesehen – der Bestimmung des § 549 Abs. 2 BGB aF¹¹. Die Regelung wurde in das Mietrecht eingeführt, um einen billigen Ausgleich zwischen den Interessen des Vermieters und des Mieters zu schaffen. Dem Mieter, der die gemietete Wohnung einem Dritten zum Gebrauch überlassen will, stand bis zur Einführung des § 549 Abs. 2 BGB aF nach § 549 Abs. 1 Satz 2 BGB aF (heute § 540 Abs. 1 Satz 2 BGB) lediglich die Möglichkeit einer Kündigung des Mietverhältnisses zu, sofern der Vermieter die erforderliche Erlaubnis zur Gebrauchsüberlassung verweigerte. Dieses Kündigungsrecht sollte bei Vorliegen eines nach dem Mietvertragsabschluss entstandenen berechtigten Interesses des Mieters, einen Teil des Wohnraums einem Dritten zu überlassen, durch einen gesetzlichen Anspruch auf Gestattung der Untervermietung ergänzt werden¹². Insofern sollte die Neuregelung des § 549 Abs. 2 BGB aF nur eingreifen, wenn der Mieter einen Teil des Mietraums, nicht dagegen, wenn er „den ganzen Mietraum“ einem Dritten überlassen will; für letzteren Fall werde den berechtigten Interessen des Mieters schon durch das bereits in § 549 Abs. 1 Satz 2 BGB aF (heute § 540 Abs. 1 Satz 2 BGB) geregelte Sonderkündigungsrecht Genüge getan¹³.

Dass der Gesetzgeber bei der Ausfüllung des von ihm angenommenen Regelungsbedarfs zwischen Wohnungen mit mehreren Zimmern und solchen mit nur einem Zimmer unterscheiden wollte, lässt sich der Gesetzgebungsgeschichte nicht entnehmen. Insbesondere ist nicht ersichtlich, dass eine Überlassung bei Einzimmerwohnungen nach dem Willen des Gesetzgebers stets als eine solche des „ganzen Mietraums“ angesehen und eine teilweise Überlassung einer solchen Wohnung verhindert werden sollte.

Maßgeblich gegen den Ausschluss von Einzimmerwohnungen aus dem Anwendungsbereich der Bestimmung des § 553 Abs. 1 BGB spricht ihr mieterschützender Zweck, dem Mieter den Wohnraum möglichst zu erhalten¹⁴. Unter dessen Berücksichtigung sind die Voraussetzungen dieser Vorschrift auszulegen¹⁵.

Verlangte das Gesetz, dass der Mieter mindestens ein räumlich abgetrenntes Zimmer zurückbehält, liefe der Schutzzweck der Vorschrift für Mieter einer Einzimmerwohnung gänzlich leer. Sachgerechte Gründe dafür, solche Mieter insoweit als weniger schutzwürdig anzusehen als Mieter einer Mehrzimmerwohnung, erschließen sich indes nicht, denn auch dem Mieter einer Einzimmerwohnung kann es, namentlich bei – wie hier – befristeter Abwesenheit, darum gehen, sich den Wohnraum zu erhalten¹⁶. Wäre der Mieter einer Einzimmerwohnung jedoch auf das Sonderkündigungsrecht des § 540 Abs. 1 Satz 2 BGB beschränkt, trüge dies seinem berechtigten Interesse am Erhalt des Wohnraums nicht Rechnung.

Für die Anwendung des § 553 Abs. 1 BGB auch auf Einzimmerwohnungen spricht des Weiteren der in der heutigen Gesellschaft an Bedeutung zunehmende Aspekt der Mobilität und Flexibilität. Dies haben bereits die Gesetzesmaterialien zum Mietrechtsreformgesetz hervorgehoben¹⁷. Diesem Gesichtspunkt ist gerade auch bei Einzimmerwohnungen Bedeutung zuzumessen.

Daher ist auch bei Einzimmerwohnungen eine teilweise Überlassung von Wohnraum im Sinne des § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB grundsätzlich möglich, sofern der Mieter – ebenso wie bei Mehrzimmerwohnungen – seinen Gewahrsam an dem Wohnraum nicht vollständig aufgibt. Diese Beurteilung entspricht auch der ganz überwiegenden Auffassung im Schrifttum und in der Rechtsprechung der Instanzgerichte¹⁸.

Damit hat der Mieter im vorliegenden Fall den vorbezeichneten Anforderungen Rechnung getragen und dem Untermieter nur einen Teil des Wohnraums überlassen hat, ohne seinen Gewahrsam an der Wohnung vollständig aufzugeben. Wie oben ausgeführt, ist es für die lediglich teilweise Überlassung des Wohnraums im Sinne des § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB allein maßgeblich, dass der Mieter den Gewahrsam daran nicht vollständig aufgegeben hat¹⁹. Der Mieter muss Gewahrsam an einem Teil der Wohnung behalten, wobei es zu dessen Ausübung nicht erforderlich ist, dass er weiterhin in der Wohnung lebt; vielmehr kann auch derjenige Mieter Gewahrsam ausüben, der – wie hier – (zeitweise) ortsabwesend ist²⁰.

Es ist auch erforderlich, dass der zurückbehaltene Teil des Wohnraums (auch) zu Übernachtungszwecken genutzt werden kann. Dies ist, wie der Bundesgerichtshof bereits ausgesprochen hat, keine zwingend notwendige Voraussetzung, sondern – neben der Lagerung von Gegenständen – lediglich eine von mehreren Nutzungsmöglichkeiten²¹.

Ausgehend von diesen Grundsätzen ist die Beurteilung des Landgerichts Berlin²², dass der Mieter dem Untermieter die Einzimmerwohnung nur teilweise überlassen wollte, revisionsrechtlich nicht zu beanstanden. Der Mieter hat persönliche Gegenstände in der Wohnung in Bereichen zurückgelassen, die nach den rechtsfehlerfreien Feststellungen des Landgerichts Berlin der alleinigen Nutzung durch ihn vorbehalten waren. Den Zugriff hierauf hat er sich zudem durch Zurückbehaltung eines Wohnungsschlüssels gesichert. Hinzu tritt hier der Wille des Mieters, die Wohnung nur für die Zeit seines Auslandsaufenthalts teilweise einem Dritten zu überlassen.

Ebenfalls ohne Rechtsfehler hat das Landgericht Berlin auch das Vorliegen von Gründen verneint, die gemäß § 553 Abs. 1 Satz 2 BGB einem Anspruch auf Erteilung einer Erlaubnis zur Untervermietung entgegenstehen könnten. Tatsächliche Umstände, aus denen sich im Sinne dieser Vorschrift ergeben könnte, dass in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorläge, der in Rede stehende Wohnraum übermäßig belegt würde oder den Vermietern die Überlassung aus sonstigen Gründen nicht zugemutet werden könnte, hat das Landgericht Berlin nicht festgestellt. Übergangenen Sachvortrag zeigt die Revision nicht auf.

Das Landgericht Berlin hat – anders als die Revision meint – ebenfalls zu Recht angenommen, dass die von den Vermietern zweitinstanzlich erklärte außerordentliche fristlose, hilfsweise fristgemäße Kündigung des Mietverhältnisses dem geltend gemachten Anspruch nach § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB nicht entgegensteht. Zwar hat der Mieter durch die ohne Erlaubnis der Vermietern vorgenommene Untervermietung – unabhängig davon, ob er deren Erteilung beanspruchen konnte – seine Vertragspflichten verletzt²³. Hat der Mieter indes eine Erlaubnis zur Untervermietung rechtzeitig – vor Überlassung der Mieträumlichkeit an den Untermieter – erbeten, so ist es dem Vermieter – wie auch die Revision nicht verkennt – wegen des Verbots rechtsmissbräuchlichen Verhaltens (§ 242 BGB) verwehrt, sich bei einer Kündigung des Mietverhältnisses auf das Fehlen einer Erlaubnis zu berufen, die er dem Mieter hätte erteilen müssen, wenn er sich selbst vertragsgemäß verhalten hätte²⁴. Demgemäß ist die von den Vermietern erklärte, auf die fehlende Erlaubnis zur Untervermietung gestützte Kündigung rechtsmissbräuchlich, weil die Vermietern – wie ausgeführt – zur Erteilung der Erlaubnis verpflichtet waren.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 13. September 2023 – VIII ZR 109/22

1. Bestätigung von BGH, Urteil vom 11.06.2014 – VIII ZR 349/13, NJW 2014, 2717 Rn. 25, 30[↩]
2. vgl. BGH, Urteil vom 11.06.2014 – VIII ZR 349/13, NJW 2014, 2717 Rn. 13; BGH, Beschluss [Rechtsentscheid] vom 03.10.1984 – VIII ARZ 2/84, BGHZ 92, 213, 218 [zu § 549 Abs. 2 Satz 1 BGB in der Fassung vor Inkrafttreten des Gesetzes zur Neugliederung, Vereinfachung und Reform des Mietrechts – Mietrechtsreformgesetz – vom 19.06.2001, BGBl. I S. 1149, am 1.09.2001, im Folgenden aF][↩]
3. vgl. BGH, Urteile vom 23.11.2005 – VIII ZR 4/05, NJW 2006, 1200 Rn. 8; vom 11.06.2014 – VIII ZR 349/13, aaO Rn. 14; vom 31.01.2018 – VIII ZR 105/17, BGHZ 217, 263 Rn. 53; BGH, Beschluss [Rechtsentscheid] vom 03.10.1984 – VIII ARZ 2/84, aaO S. 219[↩]
4. so schon BGH, Urteil vom 23.11.2005 – VIII ZR 4/05, NJW 2006, 1200 Rn. 7 f., 13; ebenso BGH, Urteil vom 11.06.2014 – VIII ZR 349/13, aaO[↩]
5. vgl. BGH, Urteil vom 31.01.2018 – VIII ZR 105/17, aaO Rn. 55; siehe auch BGH, Urteile vom 11.06.2014 – VIII ZR 349/13, aaO; vom 23.11.2005 – VIII ZR 4/05, aaO Rn. 8[↩]
6. BGH, Urteil vom 11.06.2014 – VIII ZR 349/13, NJW 2014, 2717 Rn.19[↩]
7. BGH, Urteil vom 11.06.2014 – VIII ZR 349/13, aaO Rn. 29[↩]
8. BGH, Urteil vom 11.06.2014 – VIII ZR 349/13, aaO Rn. 30[↩]
9. BGH, Urteil vom 11.06.2014 – VIII ZR 349/13, aaO[↩]
10. vgl. BGH, Urteil vom 11.06.2014 – VIII ZR 349/13, aaO Rn.19 f.[↩]
11. BT-Drs. 14/4553, S. 49[↩]
12. vgl. BT-Drs. IV/806, S. 9 sowie Bericht des Rechtsausschusses, BT-Drs. IV/2195, S. 3 f.; BGH, Urteil vom 11.06.2014 – VIII ZR 349/13, NJW 2014, 2717 Rn. 22[↩]
13. BT-Drs. IV/806, aaO[↩]
14. BGH, Urteile vom 11.06.2014 – VIII ZR 349/13, NJW 2014, 2717 Rn. 30; vom 23.11.2005 – VIII ZR 4/05, NJW 2006, 1200 Rn. 11[↩]
15. BGH, Urteile vom 23.11.2005 – VIII ZR 4/05, aaO; vom 31.01.2018 – VIII ZR 105/17, BGHZ 217, 263 Rn. 53[↩]
16. vgl. BGH, Urteil vom 11.06.2014 – VIII ZR 349/13, NJW 2014, 2717 Rn. 25, 29 f.[↩]
17. BT-Drs. 14/4553, S. 38 [zu Kündigungsfristen]; vgl. BGH, Urteile vom 23.11.2005 – VIII ZR 4/05, NJW 2006, 1200 Rn. 13; vom 11.06.2014 – VIII ZR 349/13, NJW 2014, 2717 Rn. 24, 29[↩]
18. vgl. BeckOGK-BGB/Emmerich, Stand: 1.07.2023, § 553 Rn. 12; Siegmund in Blank/Börstinghaus/Siegmund, Miete, 7. Aufl., § 553 BGB Rn. 12; NK-BGB/Hinz, 4. Aufl., § 553 Rn. 8; Schmidt-Futterer/Flatow, Mietrecht, 15. Aufl., § 553 BGB Rn. 7; Erman/Lützenkirchen, BGB, 16. Aufl., § 553 Rn. 3; Oberndorfer, AnwZert MietR 13/2023 Anm. 1; LG Berlin, Beschluss vom 09.09.2019 – 64 T 65/19 4; AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 01.09.2011 – 14 C 212/11 25; AG Berlin-Mitte, Urteil vom 26.11.2020 – 25 C 16/20 17 f.; aA LG Berlin, Urteil vom 10.11.1994 – 61 S 204/94 7; MünchKomm-BGB/Bieber, 9. Aufl., § 553 Rn. 4 i.V.m. Fn. 4 und Rn. 6; Bieber, jurisPR-MietR 16/2022 Anm. 1[↩]
19. vgl. BGH, Urteil vom 11.06.2014 – VIII ZR 349/13, NJW 2014, 2717 Rn. 25, 30[↩]
20. vgl. BGH, Urteil vom 11.06.2014 – VIII ZR 349/13, NJW 2014, 2717 Rn. 13, 28; vgl. auch BGH, Urteil vom 23.11.2005 – VIII ZR 4/05, NJW 2006, 1200 Rn. 12 f.[↩]
21. vgl. BGH, Urteil vom 11.06.2014 – VIII ZR 349/13, NJW 2014, 2717 Rn. 30 [und/oder][↩]
22. LG Berlin, Urteil vom 07.04.2022 – 67 S 7/22, WuM 2022, 345[↩]
23. vgl. BGH, Urteil vom 02.02.2011 – VIII ZR 74/10, NJW 2011, 1065 Rn.20 mwN[↩]
24. vgl. BGH, Urteil vom 02.02.2011 – VIII ZR 74/10, aaO Rn. 22 f.[↩]