Unwirksame Mieterhöhungen bei preisgebundenem Wohnraum

Ist die vom Vermieter nach den Vorschriften für öffentlich geförderten, preisgebundenen Wohnraum vorgenommene Mieterhöhung unwirksam, kann der Mieter die von ihm zusätzlich gezahlten Beträge nicht unbeschränkt zurück verlangen, entschied heute der Bundesgerichtshof in Karlsruhe in dem Fall einer Berliner Mieterin sowie in zwei weiteren Parallelverfahren.

Unwirksame Mieterhöhungen bei preisgebundenem Wohnraum

Die Klägerin des jetzt vom Bundesgerichtshof entschiedenen Verfahrens ist seit 1981 Mieterin einer Wohnung in Berlin. Das Ende des 19. Jahrhunderts errichtete Gebäude wurde Ende der 1970er Jahre von der Rechtsvorgängerin der beklagten Wohnungsbaugesellschaft mit öffentlichen Mitteln saniert.

Im Mietvertrag heißt es in § 1:

„Art der Wohnung: Neubau. Die Wohnung ist öffentlich gefördert / mit Mitteln des § 46 StBauFG errichtet (…).“

Die Grundmiete – ursprünglich 379,64 DM (194,11 €) – wurde von der Vermieterin mehrfach nach § 10 in Verbindung mit § 8a Wohnungsbindungsgesetz erhöht, zuletzt ab Juli 2007 auf 481,59 €. Die Klägerin zahlte die erhöhte Miete jeweils in vollem Umfang. Mit der Klage verlangt sie Rückzahlung der von ihr in den Jahren 2004 bis 2007 gezahlten Mieten, soweit die Zahlungen über einen Betrag von monatlich 194,11 € hinausgegangen sind – insgesamt rund 12.600 €. Darüber hinaus begehrt die Klägerin die Feststellung, dass die Grundmiete ab 1. Januar 2008 194,11 € nicht übersteigt. Sie meint, die Miete habe von der Beklagten nicht einseitig erhöht werden dürfen, weil die in den siebziger Jahre durchgeführte Sanierung nicht die Voraussetzungen des § 17 Abs. 1 Satz 2 des II. Wohnungsbau- und Familienheimgesetzes erfülle und es sich deshalb nicht um preisgebundenen Wohnraum handele. Die nach den Vorschriften des preisgebundenen Wohnraums vorgenommenen einseitigen Mieterhöhungen der Vermieterin seien daher unwirksam, so dass weiterhin die ursprünglich vereinbarte Nettokaltmiete in Höhe von monatlich 194,11 € gelte.

Das Amtsgericht Charlottenburg hat der Klage stattgegeben1. Auf die Berufung der beklagten Wohnungsbaugesellschaft hat das Landgericht Berlin das amtsgerichtliche Urteil aufgehoben und die Klage abgewiesen2.

In seiner heutigen Entscheidung hat der Bundesgerichtshof die Auffassung des Landgerichts Berlin gebilligt, dass die Preisgebundenheit der von der Klägerin gemieteten Wohnung Geschäftsgrundlage des Mietvertrags geworden und der Beklagten bei Fehlen dieser Geschäftsgrundlage ein unverändertes Festhalten am Vertrag nicht zuzumuten ist. Denn die vor mehr als 25 Jahren vereinbarte Ausgangsmiete beträgt nur 40 % der von der Beklagten zuletzt verlangten Kostenmiete und nur etwa 44 % der ortsüblichen Vergleichsmiete des Jahres 2007. Die Beklagte kann Mieterhöhungen nach der für nicht preisgebundenen Wohnraum geltenden Vorschrift des § 558 BGB für die Vergangenheit nicht mehr nachholen und den Stand der ortsüblichen Vergleichsmiete auch für die Zukunft mit Rücksicht auf die in § 558 BGB enthaltenen zeitlichen und prozentualen Beschränkungen auf absehbare Zeit nicht erreichen. Ohne eine Vertragsanpassung bestünde daher ein erhebliches Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung.

Obergrenze für eine Vertragsanpassung ist nach der heutigen Entscheidung des Bundesgerichtshof aber die ortsübliche Vergleichsmiete; da diese nach den Feststellungen des Berufungsgerichts im Jahr 2007 rund 45 € niedriger war als die von der Beklagten zuletzt verlangte Kostenmiete, konnte das Urteil des Berufungsgericht des Landgerichts Berlin keinen Bestand haben.

Der Rechtsstreit ist daher vom Bundesgerichtshof an das Landgericht Berlin zurückverwiesen worden, weil noch zu klären ist, ob – was das Berufungsgericht offen gelassen hat – die Ende der 1970er Jahre vorgenommene Sanierung die Voraussetzungen des § 17 Abs. 1 Satz 2 des II. Wohnungsbau- und Familienheimgesetzes erfüllt, und wie sich die ortsübliche Vergleichsmiete in den Jahren 2004 bis 2006 und 2008 entwickelt hat.

Zwei Parallelsachen wurden vom Bundesgerichtshof heute gleichfalls an das Berufungsgericht zurückverwiesen.

Bundesgerichtshof, Urteile vom 24. März 2010 – VIII ZR 160/09, VIII ZR 235/09 und VIII ZR 60/09

  1. AG Charlottenburg, Urteil vom 21.05.2008 – 203 C 611/07[]
  2. LG Berlin, Urteil vom 12.05.2009 – 65 S 198/08[]

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