Unwirk­sa­me Miet­erhö­hun­gen bei preis­ge­bun­de­nem Wohn­raum

Ist die vom Ver­mie­ter nach den Vor­schrif­ten für öffent­lich geför­der­ten, preis­ge­bun­de­nen Wohn­raum vor­ge­nom­me­ne Miet­erhö­hung unwirk­sam, kann der Mie­ter die von ihm zusätz­lich gezahl­ten Beträ­ge nicht unbe­schränkt zurück ver­lan­gen, ent­schied heu­te der Bun­des­ge­richts­hof in Karls­ru­he in dem Fall einer Ber­li­ner Mie­te­rin sowie in zwei wei­te­ren Par­al­lel­ver­fah­ren.

Unwirk­sa­me Miet­erhö­hun­gen bei preis­ge­bun­de­nem Wohn­raum

Die Klä­ge­rin des jetzt vom Bun­des­ge­richts­hof ent­schie­de­nen Ver­fah­rens ist seit 1981 Mie­te­rin einer Woh­nung in Ber­lin. Das Ende des 19. Jahr­hun­derts errich­te­te Gebäu­de wur­de Ende der 1970er Jah­re von der Rechts­vor­gän­ge­rin der beklag­ten Woh­nungs­bau­ge­sell­schaft mit öffent­li­chen Mit­teln saniert.

Im Miet­ver­trag heißt es in § 1:

"Art der Woh­nung: Neu­bau. Die Woh­nung ist öffent­lich geför­dert /​mit Mit­teln des § 46 StBauFG errich­tet (…)."

Die Grund­mie­te – ursprüng­lich 379,64 DM (194,11 €) – wur­de von der Ver­mie­te­rin mehr­fach nach § 10 in Ver­bin­dung mit § 8a Woh­nungs­bin­dungs­ge­setz erhöht, zuletzt ab Juli 2007 auf 481,59 €. Die Klä­ge­rin zahl­te die erhöh­te Mie­te jeweils in vol­lem Umfang. Mit der Kla­ge ver­langt sie Rück­zah­lung der von ihr in den Jah­ren 2004 bis 2007 gezahl­ten Mie­ten, soweit die Zah­lun­gen über einen Betrag von monat­lich 194,11 € hin­aus­ge­gan­gen sind – ins­ge­samt rund 12.600 €. Dar­über hin­aus begehrt die Klä­ge­rin die Fest­stel­lung, dass die Grund­mie­te ab 1. Janu­ar 2008 194,11 € nicht über­steigt. Sie meint, die Mie­te habe von der Beklag­ten nicht ein­sei­tig erhöht wer­den dür­fen, weil die in den sieb­zi­ger Jah­re durch­ge­führ­te Sanie­rung nicht die Vor­aus­set­zun­gen des § 17 Abs. 1 Satz 2 des II. Woh­nungs­bau- und Fami­li­en­heim­ge­set­zes erfül­le und es sich des­halb nicht um preis­ge­bun­de­nen Wohn­raum han­de­le. Die nach den Vor­schrif­ten des preis­ge­bun­de­nen Wohn­raums vor­ge­nom­me­nen ein­sei­ti­gen Miet­erhö­hun­gen der Ver­mie­te­rin sei­en daher unwirk­sam, so dass wei­ter­hin die ursprüng­lich ver­ein­bar­te Net­to­kalt­mie­te in Höhe von monat­lich 194,11 € gel­te.

Das Amts­ge­richt Char­lot­ten­burg hat der Kla­ge statt­ge­ge­ben 1. Auf die Beru­fung der beklag­ten Woh­nungs­bau­ge­sell­schaft hat das Land­ge­richt Ber­lin das amts­ge­richt­li­che Urteil auf­ge­ho­ben und die Kla­ge abge­wie­sen 2.

In sei­ner heu­ti­gen Ent­schei­dung hat der Bun­des­ge­richts­hof die Auf­fas­sung des Land­ge­richts Ber­lin gebil­ligt, dass die Preis­ge­bun­den­heit der von der Klä­ge­rin gemie­te­ten Woh­nung Geschäfts­grund­la­ge des Miet­ver­trags gewor­den und der Beklag­ten bei Feh­len die­ser Geschäfts­grund­la­ge ein unver­än­der­tes Fest­hal­ten am Ver­trag nicht zuzu­mu­ten ist. Denn die vor mehr als 25 Jah­ren ver­ein­bar­te Aus­gangs­mie­te beträgt nur 40 % der von der Beklag­ten zuletzt ver­lang­ten Kos­ten­mie­te und nur etwa 44 % der orts­üb­li­chen Ver­gleichs­mie­te des Jah­res 2007. Die Beklag­te kann Miet­erhö­hun­gen nach der für nicht preis­ge­bun­de­nen Wohn­raum gel­ten­den Vor­schrift des § 558 BGB für die Ver­gan­gen­heit nicht mehr nach­ho­len und den Stand der orts­üb­li­chen Ver­gleichs­mie­te auch für die Zukunft mit Rück­sicht auf die in § 558 BGB ent­hal­te­nen zeit­li­chen und pro­zen­tua­len Beschrän­kun­gen auf abseh­ba­re Zeit nicht errei­chen. Ohne eine Ver­trags­an­pas­sung bestün­de daher ein erheb­li­ches Miss­ver­hält­nis zwi­schen Leis­tung und Gegen­leis­tung.

Ober­gren­ze für eine Ver­trags­an­pas­sung ist nach der heu­ti­gen Ent­schei­dung des Bun­des­ge­richts­hof aber die orts­üb­li­che Ver­gleichs­mie­te; da die­se nach den Fest­stel­lun­gen des Beru­fungs­ge­richts im Jahr 2007 rund 45 € nied­ri­ger war als die von der Beklag­ten zuletzt ver­lang­te Kos­ten­mie­te, konn­te das Urteil des Beru­fungs­ge­richt des Land­ge­richts Ber­lin kei­nen Bestand haben.

Der Rechts­streit ist daher vom Bun­des­ge­richts­hof an das Land­ge­richt Ber­lin zurück­ver­wie­sen wor­den, weil noch zu klä­ren ist, ob – was das Beru­fungs­ge­richt offen gelas­sen hat – die Ende der 1970er Jah­re vor­ge­nom­me­ne Sanie­rung die Vor­aus­set­zun­gen des § 17 Abs. 1 Satz 2 des II. Woh­nungs­bau- und Fami­li­en­heim­ge­set­zes erfüllt, und wie sich die orts­üb­li­che Ver­gleichs­mie­te in den Jah­ren 2004 bis 2006 und 2008 ent­wi­ckelt hat.

Zwei Par­al­lel­sa­chen wur­den vom Bun­des­ge­richts­hof heu­te gleich­falls an das Beru­fungs­ge­richt zurück­ver­wie­sen.

Bun­des­ge­richts­hof, Urtei­le vom 24. März 2010 – VIII ZR 160/​09, VIII ZR 235/​09 und VIII ZR 60/​09

  1. AG Char­lot­ten­burg, Urteil vom 21.05.2008 – 203 C 611/​07[]
  2. LG Ber­lin, Urteil vom 12.05.2009 – 65 S 198/​08[]