Unwirt­schaft­lich­keit der Abrech­nungs­kos­ten für Hei­zung und Warmwasser

Eine ver­brauchs­ab­hän­gi­ge Abrech­nung für Hei­zung und Warm­was­ser ver­stößt gegen den Wirt­schaft­lich­keits­grund­satz, wenn die Kos­ten der Abrech­nung nach­hal­tig höher sind als 15 % der Gesamt­kos­ten sind.

Unwirt­schaft­lich­keit der Abrech­nungs­kos­ten für Hei­zung und Warmwasser

Dem Ver­hält­nis­mä­ßig­keits­grund­satz und dem Wirt­schaft­lich­keits­grund­satz wird in § 11 Nr. 1 HeizkV dadurch Rech­nung getra­gen, dass eine Aus­nah­me vom Gebot der ver­brauchs­ab­hän­gi­gen Kos­ten­ver­tei­lung für den Fall fest­ge­legt wird, dass unver­hält­nis­mä­ßig hohe Abrech­nungs­kos­ten ent­ste­hen würden.

Gene­rell gilt, dass die ver­brauchs­ab­hän­gi­ge Abrech­nung unver­hält­nis­mä­ßig ist, wenn die hier­für auf­ge­wen­de­ten Kos­ten höher sind als die zu erzie­len­de Ein­spa­rung [1]. Als Ein­spar­quo­te auf­grund ver­brauchs­ab­hän­gi­ger Abrech­nung kön­nen pau­schal 15 % der Gesamt­kos­ten zugrun­de­ge­legt wer­den. Die Heiz­kos­ten­ver­ord­nung geht von die­sen Pro­zent­satz aus, was auch in dem Kür­zungs­recht nach § 12 HeizkV zum Tra­gen kommt. Die­se Fest­le­gung beruht auf Unter­su­chun­gen, wonach durch­schnitt­lich Ein­spa­run­gen in die­ser Höhe erzielt wer­den [2]. Die Gren­ze von 15 % darf jedoch nicht als fes­te Gren­ze ange­se­hen wer­den und die Beur­tei­lung darf nicht nur anhand eines Abrech­nungs­jah­res vor­ge­nom­men wer­den. In der Lite­ra­tur wird hier­für ein Zeit­raum von 3–6 Jah­ren vor­ge­schla­gen [3]. Das Land­ge­richt geht davon aus, dass sich eine nach­hal­ti­ge Unwirt­schaft­lich­keit der ver­brauchs­be­zo­gen Abrech­nung dann ergibt, wenn die Abrech­nungs­kos­ten in 5 auf­ein­an­der­fol­gen­den Jah­ren die­se Gren­ze von 15 % der Gesamt­kos­ten über­stei­gen. In einem der­ar­ti­gen Zeit­raum dürf­ten sich wit­te­rungs­be­ding­te Schwan­kun­gen des Ener­gie­ver­brauchs aus­ge­gli­chen haben, so dass ersicht­lich wird, dass die Abrech­nungs­kos­ten dau­er­haft die­se Gren­ze von 15 % der Gesamt­kos­ten über­stei­gen und somit die Abrech­nung nach Ver­brauch unwirt­schaft­lich ist. Nach 5 Jah­ren dau­ern­der Über­schrei­tung die­ser Gren­ze ist das Vor­lie­gen der Unwirt­schaft­lich­keit für den Ver­mie­ter auch deut­lich ersicht­lich, so dass von einem Ver­stoß gegen das Wirt­schaft­lich­keits­ge­bot aus­zu­ge­hen ist.

Für die Berech­nung die­ser Gren­ze ist auf das Ver­hält­nis der Abrech­nungs­kos­ten zu den Gesamt­kos­ten ent­spre­chend § 12 Abs. 1 S. 1 HeizkV abzu­stel­len [4]. Das Land­ge­richt folgt hier der Ansicht von Schmid, weil die­se eher mit § 12 Abs. 1 S. 1 HeizkV zu ver­ein­ba­ren ist. Im vor­lie­gen­den Fall kann die Fra­ge sogar dahin­ste­hen da, wie aus der nach­fol­gen­den tabel­la­ri­schen Dar­stel­lung zu erse­hen ist, die 15 %-Gren­ze in den Jah­ren 2004–2009 sowohl beim Ver­gleich mit den Brenn­stoff­kos­ten als auch beim Ver­gleich mit den Gesamt­kos­ten durch­gän­gig über­schrit­ten war.

Für die­se Berech­nung ist zunächst fik­tiv aus­zu­ge­hen von den Brenn­stoff­kos­ten bzw. Gesamt­kos­ten bei nicht ver­brauchs­ab­hän­gi­ger Abrech­nung. Es ist anzu­neh­men, dass durch die tat­säch­lich durch­ge­führ­te ver­brauchs­ab­hän­gi­ge Abrech­nung eine Ein­spar­quo­te von 15 % erreicht wur­de. Es ist des­halb davon aus­zu­ge­hen, dass ohne ver­brauchs­ab­hän­gi­ge Abrech­nung höhe­re Kos­ten ent­stan­den wären. Die bei der tat­säch­lich durch­ge­führ­ten ver­brauchs­ab­hän­gi­gen Abrech­nung tat­säch­lich ent­stan­de­nen Kos­ten betra­gen somit ledig­lich 85 % der Kos­ten, die ent­stan­den wären, wenn nicht ver­brauchs­ab­hän­gig abge­rech­net wor­den wäre. Dies bedeu­tet, dass ein Auf­schlag von 15/​85 auf die tat­säch­lich ent­stan­de­nen Kos­ten vor­zu­neh­men ist, um die­je­ni­gen Kos­ten zu berech­nen, die ent­stan­den wären, wenn nicht ver­brauchs­ab­hän­gig abge­rech­net wor­den wäre (fik­ti­ve Kos­ten bei nicht ver­brauchs­ab­hän­gi­ger Abrech­nung). Die Ver­brauchs­ab­hän­gi­ge Abrech­nung ist (erst) dann unwirt­schaft­lich, wenn die Abrech­nungs­kos­ten 15 % der fik­ti­ven Kos­ten bei nicht ver­brauchs­ab­hän­gi­ges Abrech­nung übersteigen.

Rechts­fol­ge der Unwirt­schaft­lich­keit der ver­brauchs­ab­hän­gi­gen Abrech­nung ist, dass nur die Kos­ten der Ver­brauchs­er­fas­sung bis zur Wirt­schaft­lich­keits­gren­ze umge­legt wer­den kön­nen. Dies bedeu­tet für das Jahr 2009, dass ledig­lich 15 % von 31.664, 60 EUR (= Gesamt­kos­ten bei nicht ver­brauchs­ab­hän­gi­ger Abrech­nung), somit 4.749, 69 EUR für den Abrech­nungs­ser­vice ange­setzt und umge­legt wer­den dür­fen. Hin­zu kommt der Betriebs­strom mit 1.161, 02 EUR und die War­tung, § 35a EStG aus­weis­bar in Höhe von 243, 95 EUR, so dass sich die „Neben­kos­ten Wär­me“ auf 6.154, 66 EUR belau­fen. Zuzüg­lich der Ener­gie­kos­ten von 20.556, 68 EUR erge­ben sich „Gesamt­kos­ten Wär­me“ von 26.711, 34 EUR.

Die Ver­mie­te­rin kann sich nicht dar­auf beru­fen, dass über den Abrech­nungs­ser­vice ein Ver­trag mit einer fes­ten Lauf­zeit von 10 Jah­ren abge­schlos­sen wor­den ist, denn sie muss den Vor­aus­set­zun­gen von § 11 Nr. 1 HeizkV Rech­nung tra­gen kön­nen und darf sich daher nicht für so lan­ge Zeit an einen Abrech­nungs­ser­vice bin­den. Denn es muss der Ver­mie­te­rin mög­lich sein, nach einer gewis­sen Zeit der Beob­ach­tung von der ver­brauchs­be­zo­gen Abrech­nung abzu­se­hen, wenn die­se unwirt­schaft­lich ist. Die­se Mög­lich­keit darf sie sich nicht durch eine über­lan­ge Ver­trags­bin­dung an ein Abrech­nungs­un­ter­neh­men abschnei­den. Das in die­ser lan­gen ver­trag­li­chen Bin­dung lie­gen­de Risi­ko kann die Ver­mie­te­rin daher nicht auf die Mie­ter abwäl­zen. Dar­über hin­aus kann die Ver­mie­te­rin auch wei­ter­hin eine ver­brauchs­ab­hän­gi­ge Abrech­nung durch­füh­ren, ist aber bezüg­lich der Umla­ge der Abrech­nungs­kos­ten auf einen Anteil von 15 % an den Gesamt­kos­ten beschränkt. Sie erlei­det daher auch bei einer lang­fris­ti­gen Bin­dung an ein Abrech­nungs­un­ter­neh­men nur einen gering­fü­gi­gen Nachteil.

Nicht durch­grei­fend ist auch der Ein­wand der Ver­mie­te­rin, sie kön­ne als ein­fa­ches Mit­glied der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft nicht errei­chen, dass von einer ver­brauchs­ab­hän­gi­gen Abrech­nung abge­se­hen wer­de, weil sie nicht über ent­spre­chen­den Ein­fluss ver­fü­ge. Selbst wenn dies der Fall ist, betrifft dies ledig­lich das Ver­hält­nis der Ver­mie­te­rin zur Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft. Wenn inner­halb der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft in unwirt­schaft­li­cher Wei­se eine ver­brauchs­ab­hän­gi­ge Abrech­nung beschlos­sen und durch­ge­führt wird, muss sich die Ver­mie­te­rin wegen ihrer dadurch erlit­te­nen Schä­den und Nach­tei­le bei der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft erho­len und kann die dar­aus erwach­sen­den Nach­tei­le nicht auf die Mie­ter über­wäl­zen, indem die­sen die Rech­te auf Grund einer Ver­let­zung des Wirt­schaft­lich­keits­prin­zips abge­schnit­ten wer­den. Denn die Ver­hält­nis­se zwi­schen der Ver­mie­te­rin und der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft einer­seits und zwi­schen der Ver­mie­te­rin und dem Mie­ter sind getrennt von­ein­an­der zu betrach­ten. Sofern die Ver­mie­te­rin auf­grund ihrer Mit­glied­schaft in der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft gewis­sen Bin­dun­gen unter­liegt, kann sie die­se nicht ihren Mie­tern ent­ge­gen­hal­ten, weil sich die Rech­te und Pflich­ten zwi­schen der Ver­mie­te­rin und den Mie­tern nur aus dem Miet­ver­trag und den hier­auf anzu­wen­den­den Nor­men erge­ben, nicht aber aus dem Ver­hält­nis zwi­schen der Ver­mie­te­rin und der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft (Rela­ti­vi­tät der Schuldverhältnisse).

Land­ge­richt Hei­del­berg, Urteil vom 31. März 2014 – 5 S 48/​13

  1. Schmid, a. a. O., Rn. 6056; Wall, WuM 2002, 130, 131[]
  2. Wall, WuM 2002, 130, 132 bei Fuß­no­te 16 mit umfang­rei­chen wei­te­ren Nach­wei­sen[]
  3. Wall, WuM 2002, 130, 133[]
  4. Schmid, Hand­buch der Miet­ne­ben­kos­ten, Rn. 6058; ande­rer Ansicht Wall, WuM 2002, 130, 132, der nur die Brenn­stoff­kos­ten her­an­zie­hen will[]