Veräußerung eines noch ungeteilten Gesamtgrundstücks – und das Vorkaufsrecht des Mieters

Ein Vorkaufsrecht des Mieters nach § 577 Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 BGB analog wird bei Veräußerung eines noch ungeteilten Gesamtgrundstücks und beabsichtigter Realteilung nur dann begründet, wenn der Verkäufer als Vorkaufsverpflichteter in dem mit dem Erwerber abgeschlossenen Kaufvertrag die Verpflichtung zur Aufteilung übernommen hat.

Ob dies der Fall ist, ist dem Kaufvertrag im Wege der Auslegung zu entnehmen. Weiter setzt die Entstehung eines solchen Vorkaufsrechts voraus, dass die vom Vorkaufsrecht erfasste zukünftige Einzelfläche in dem Kaufvertrag bereits hinreichend bestimmt oder zumindest bestimmbar ist¹.

§ 467 Satz 1 BGB sichert das Interesse des Vorkaufsberechtigten an der Ausübung seines Rechts beim Verkauf mehrerer Gegenstände, die nur zum Teil dem Vorkaufsrecht unterliegen, und schränkt damit den in § 464 Abs. 2 BGB enthaltenen Grundsatz der Vertragsidentität ein. Damit bestimmt das Vorkaufsrecht und nicht der den Vorkaufsfall auslösende Kaufvertrag, welche Gegenstände der Vorkaufsberechtigte in Ausübung seines Rechts erwerben kann².

§ 467 Satz 1 BGB ist auf den Fall des Verkaufs eines nur teilweise mit einem Vorkaufsrecht belasteten Grundstücks entsprechend anzuwenden³.

Der Vorkaufsverpflichtete kann jedoch gemäß § 467 Satz 2 BGB (analog) verlangen, dass der Vorkauf auf alle Gegenstände beziehungsweise auf das gesamte Grundstück erstreckt wird, wenn nach Abtrennung der vorkaufsbelasteten Gegenstände lediglich ein isoliert nicht sinnvoll nutzbarer Gegenstand verbliebe, für den sich kein adäquater Preis erzielen ließe⁴.

Die für die Begründung von Wohnungseigentum geltende Bestimmung des § 577 BGB ist auf die Realteilung eines Grundstücks, das mit zu Wohnzwecken vermieteten Reihenhäusern bebaut ist, entsprechend anzuwenden⁵. Dementsprechend kann ein Vorkaufsrecht des Mieters sowohl im Falle der Veräußerung eines Grundstücks nach vollzogener Realteilung (§ 577 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB analog), die neben einer Teilungserklärung des Grundstückseigentümers – und gegebenenfalls erforderlichen behördlichen Genehmigungen – die Eintragung im Grundbuch voraussetzt⁶, als auch im Falle der Veräußerung eines ungeteilten Grundstücks bei beabsichtigter Realteilung (§ 577 Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 BGB analog) in Betracht kommen⁷.

Ein Vorkaufsrecht des Mieters kann entsprechend § 577 Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 BGB bei Veräußerung eines noch ungeteilten Gesamtgrundstücks und beabsichtigter Realteilung nur dann begründet werden, wenn den Anforderungen sinngemäß entsprochen wird, die nach höchstrichterlicher Rechtsprechung für die Entstehung eines Vorkaufsrechts nach § 577 Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 BGB im Falle der Veräußerung eines ungeteilten Mehrfamilienhauses und beabsichtigter Begründung von Wohnungseigentum gefordert werden.

Das für den Fall der Veräußerung künftigen Wohnungseigentums in § 577 Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 BGB angeordnete Vorkaufsrecht soll gerade nicht zum Erwerb des gesamten Grundstücks berechtigen. Ebenso wenig soll der Mieter dauerhaft einen ideellen Miteigentumsanteil in einer Bruchteilsgemeinschaft ohne Sondereigentum erwerben. Gegenstand des Vorkaufsrechts ist vielmehr ein sachenrechtlich noch nicht vorhandenes, aber in seiner Entstehung bereits angelegtes Wohnungseigentum⁸.

Deshalb muss zunächst gewährleistet sein, dass der Mieter einen Anspruch auf die Begründung von Wohnungseigentum erwirbt⁹. Hierfür genügt die Teilungserklärung des Veräußerers gegenüber dem Grundbuchamt gemäß § 8 WEG nicht, denn sie ist bis zur Anlegung der Wohnungsgrundbücher frei widerruflich. Ebenso wenig reicht es aus, dass eine Aufteilung durch den oder die Erwerber durchgeführt werden soll, denn in diesem Fall erwirbt ein das Vorkaufsrecht ausübender Mieter keinen Rechtsanspruch auf Durchführung der Aufteilung¹⁰. Erforderlich ist vielmehr, dass der Verkäufer als Vorkaufsverpflichteter in dem Kaufvertrag eine Verpflichtung zur Aufteilung übernommen hat¹¹. Ob dies der Fall ist, ist dem Kaufvertrag im Wege der Auslegung zu entnehmen. Dabei kann sich bereits aus einer Bezugnahme auf eine erfolgte Teilungserklärung ergeben, dass vom Veräußerer die vollendete Aufteilung geschuldet ist¹².

Weitere Voraussetzung für das Entstehen eines Vorkaufsrechts nach § 577 Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 BGB ist, dass die von dem Vorkaufsrecht erfasste zukünftige Wohnungseigentumseinheit in dem Kaufvertrag mit dem Dritten bereits hinreichend bestimmt oder zumindest bestimmbar ist¹¹.

Die vorgenannten Anforderungen haben sinngemäß auch für die Entstehung eines Vorkaufsrechts nach § 577 Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 BGB analog bei einer beabsichtigten Realteilung eines Grundstücks zu gelten, das mit einem zu Wohnzwecken vermieteten Haus bebaut ist. Es reicht also nicht aus, dass der Vermieter das ungeteilte Grundstück an einen Dritten veräußert und dieser nach dem Erwerb die Realteilung durchführt. Vielmehr muss sich dem Kaufvertrag unter Anwendung der Auslegungsregeln nach §§ 133, 157 BGB entnehmen lassen, dass der Veräußerer auch den Vollzug der Realteilung schuldet und damit der Erwerber gegen den Veräußerer einen Anspruch auf die Begründung eines bestimmten oder wenigstens bestimmbaren Einzelgrundstücks erwirbt, das mit dem angemieteten Wohnhaus bebaut ist. Nur in diesem Fall ist gewährleistet, dass sich die mit der Ausübung des Vorkaufsrechts bewirkte Rechtsstellung des Mieters nicht darin erschöpft, einen sachenrechtlich noch nicht existierenden Gegenstand käuflich zu erwerben, sondern der Mieter die (künftige) Entstehung dieses Kaufgegenstands auch durchsetzen kann, weil ihm gegen den Veräußerer zugleich ein schuldrechtlicher Anspruch auf die Schaffung eines mit dem von ihm genutzten Wohnhaus bebauten Einzelgrundstücks zusteht.

Der Entstehung eines Vorkaufsrechts nach § 577 Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 BGB analog steht auch nicht der Umstand entgegen, dass sich für die Mieterin nach Erwerb des von ihr bewohnten Hausgrundstücks in tatsächlicher Hinsicht Nutzungsschwierigkeiten ergeben könnten, weil sie – anders als die ursprünglichen Käufer Nr. 5 – nicht Partei der unter den Erwerbern am 14.12 2012 getroffenen Vereinbarung über die künftige Ausgestaltung einer Miteigentümergemeinschaft geworden ist. Aus der von der Revisionserwiderung angeführten Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 23.06.2010¹³ lässt sich nicht herleiten, dass ein Vorkaufsrecht des Mieters nur in „geeigneten“ Fällen entstehen soll.

Ein Vorkaufsrecht gemäß § 577 Abs. 1 Satz 3 BGB analog kann, wie § 577 Abs. 1 Satz 3, § 467 Satz 1 BGB zeigen, nicht nur dann wirksam ausgeübt werden, wenn Mietgegenstand und Kaufgegenstand vollständig identisch sind.

§ 467 Satz 1 BGB sichert das Interesse des Vorkaufsberechtigten an der Ausübung seines Rechts für den Fall des Verkaufs mehrerer Gegenstände, die nur zum Teil dem Vorkaufsrecht unterliegen, und schränkt damit den in § 464 Abs. 2 BGB enthaltenen Grundsatz der Vertragsidentität ein¹⁴. Die Vorschrift des § 467 Satz 1 BGB ordnet an, dass sich der zwischen Vorkaufsverpflichtetem und Drittem vereinbarte Gesamtkaufpreis um den Anteil verringert, der auf die nicht vom Vorkaufsrecht erfassten Gegenstände entfällt. Damit bestimmt das Vorkaufsrecht und nicht der den Vorkaufsfall auslösende Kaufvertrag, welche Gegenstände der Vorkaufsberechtigte in Ausübung seines Rechts erwerben kann¹⁵. Mit der Ausübung des sich nur auf einen Teil der Kaufgegenstände erstreckenden Vorkaufsrechts wird also in Abweichung zu § 464 Abs. 2 BGB ein Kaufvertrag zwischen Vorkaufsverpflichtetem und Mieter begründet, der nicht in jeder Hinsicht den zwischen Veräußerer und Drittem vereinbarten Bedingungen entspricht. Die Bestimmung des § 467 Satz 1 BGB ist auf den Fall des Verkaufs eines nur teilweise mit einem Vorkaufsrecht belasteten Grundstücks entsprechend anzuwenden¹⁶.

Dass nach den vorstehenden Ausführungen bezüglich des verkauften Miteigentumsanteils an der nicht mitvermieteten Gemeinschaftsfläche kein Vorkaufsrecht der Mieterin gemäß § 577 Abs. 1 Satz 1 BGB analog besteht, bedeutet aber nicht, dass sie nicht gleichwohl Übertragung eines Miteigentumsanteils an diesem Grundstücksteil beanspruchen kann. Denn hier greifen nun die Vorschriften der § 577 Abs. 1 Satz 3, § 467 Satz 2 BGB analog ein¹⁷. Die Veräußerin hat von der ihr als Vorkaufsverpflichteter eingeräumten Möglichkeit Gebrauch gemacht, den Vorkauf auf alle Teilflächen zu erstrecken, die nicht ohne Nachteile für sie getrennt werden können.

Die Voraussetzungen des § 467 Satz 2 BGB analog sind in dem hier vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall erfüllt, weil nach Abtrennung der vorkaufsbelasteten Gegenstände lediglich ein isoliert nicht sinnvoll nutzbarer Gegenstand (Miteigentumsanteil an einer Gemeinschaftsteilfläche) verbleiben würde, für den sich kein adäquater Preis erzielen ließe¹⁸. Dies erschließt sich schon daraus, dass der isolierte Erwerb dieses Miteigentumsanteils selbst für die Käufer der übrigen bebauten Teilflächen wirtschaftlich betrachtet keinen Sinn machen würde, da diese bereits jeweils Miteigentumsanteile an der Gemeinschaftsteilfläche erworben haben, die ihnen eine gemeinschaftliche Nutzung sichern. Auch für einen anderen Käufer wäre ein isolierter Erwerb eines Miteigentumsanteils an der gemeinschaftlichen Teilfläche wirtschaftlich betrachtet nach Lage der Dinge nicht von Interesse. Dass der Miteigentumsanteil an der Teilfläche sich kaum gesondert verkaufen lassen würde, hat offenbar auch die Mieterin gesehen, denn sie hat sich in ihrer Ausübungserklärung trotz der Beschränkung auf die in § 2 Abs. 1 Buchst. d und g des Kaufvertrags genannten Flächen zur Zahlung des vollen Kaufpreises von 163.353 € bereitgefunden, also keinen Abzug für den auf die Teilfläche Nr. 11 entfallenden 11/100 Miteigentumsanteil vorgenommen.

Gemäß § 577 Abs. 1 Satz 3, § 467 Satz 1 BGB analog kann ein Vorkaufsrecht auch dann wirksam ausgeübt werden, wenn nicht nur der Gegenstand, auf den sich das Vorkaufsrecht bezieht, sondern auch weitere Gegenstände zu einem Gesamtkaufpreis an einen Dritten verkauft werden.Vorliegend erstreckt sich die Ausübungserklärung der Mieterin bei richtigem Verständnis auf alle angemieteten Flächen. Selbst wenn dies nicht der Fall wäre, würde dies nicht dazu führen, dass das Vorkaufsrecht nicht wirksam ausgeübt worden wäre, sondern lediglich dazu, dass nur bezüglich der vom Vorkaufsberechtigten ausgewählten Kaufgegenstände ein Kaufvertrag mit dem Verpflichteten zustande gekommen wäre. Denn ein Vorkaufsberechtigter, der an mehreren Kaufgegenständen Vorkaufsrechte hat (hier Teilfläche Nr. 5, nun Flurstück 185, und Miteigentumsanteil an Teilfläche Nr. 10, nun Flurstück 186), ist in entsprechender Anwendung des § 467 Satz 1 BGB nicht verpflichtet, das Vorkaufsrecht einheitlich für alle verkauften Gegenstände auszuüben¹⁹.

Bei der gebotenen, am objektiven Empfängerhorizont ausgerichteten Auslegung (§§ 133, 157 BGB) ist im vorliegenden Fall die – innerhalb der Frist des § 469 Abs. 2 BGB erfolgte – Erklärung dahin zu verstehen, dass die Mieterin ein Vorkaufsrecht bezüglich aller Teilflächen ausgeübt hat, die ihr nach dem Mietvertrag zur Nutzung überlassen worden sind. Dies betrifft zum einen das von ihr angemietete Wohnhaus nebst Hausgarten – wie in § 2 Abs. 1 Buchst. d des Kaufvertrags näher bezeichnet – und zum anderen den in § 2 Abs. 1Buchst. g des Kaufvertrags genannten Miteigentumsanteil von 11/100 an der Stellplatzfläche Nr. 10, verbunden mit einem schuldrechtlichen Sondernutzungsrecht an dem im Lageplan zum Kaufvertrag mit „H“ gekennzeichneten, von ihr angemieteten und im Mietvertrag mit Nr. 4 bezeichneten Stellplatz.

In Anbetracht des Umstands, dass die Erklärung ausdrücklich auf die Bestimmungen in § 2 Abs. 1 Buchst. d und g des Kaufvertrags Bezug nimmt und dort der jeweilige Kaufgegenstand näher beschrieben ist, ist für den Bundesgerichtshof die Annahme nicht nachvollziehbar, in der Ausübungserklärung werde eine „nicht näher bezeichnete Stellplatzfläche“ genannt. Bezüglich der Teilflächen Nr. 5 und Nr. 10 besteht also keine Abweichung zwischen dem Gegenstand des Kaufvertrags zwischen der Veräußerin und den betroffenen Erwerbern und dem Gegenstand der Ausübungserklärung.

Dass sich die Ausübungserklärung nicht auch auf den gemäß § 2 Abs. 1 Buchst. h des Kaufvertrags einen weiteren Kaufgegenstand bildenden Miteigentumsanteil von 11/100 an der Gemeinschaftsteilfläche Nr. 11 bezieht, erklärt sich – wie oben unter ausgeführt – daraus, dass insoweit ein Vorkaufsrecht nicht besteht. Dies führt aber nicht dazu, dass hinsichtlich der übrigen Teilflächen Nr. 5 und Nr. 10 ein Vorkaufsrecht nicht wirksam ausgeübt worden wäre, sondern würde allenfalls bedeuten, dass die Mieterin nicht auch die Übertragung eines 11/100 Miteigentumsanteils an Grundstücksfläche Nr. 11 verlangen könnte. Hier greifen aber nun – aus den oben unter – II 5 c dargestellten Gründen – die Regelungen der § 577 Abs. 1 Satz 3, § 467 Satz 2 BGB analog ein, so dass sich der Vorkauf infolge des von der Veräußerin gestellten Verlangens auch auf die Teilfläche Nr. 11 erstreckt.

Da der Mieterin ein Vorkaufsrecht an dem Flurstück 185 und hinsichtlich eines 11/100 Miteigentumsanteils an dem Flurstück 186 zusteht, sie dieses wirksam ausgeübt hat und sich der Vorkauf gemäß § 577 Abs. 1 Satz 3, § 467 Satz 2 BGB analog auch auf einen 11/100 Miteigentumsanteil an dem Flurstück 183 erstreckt, hat sie einen aus § 577 Abs. 1 Satz 3 BGB analog, § 464 Abs. 2, § 433 Abs. 2 BGB folgenden Anspruch auf Übereignung dieser Kaufgegenstände. Die zur Sicherung dieses Anspruchs angeordnete Vormerkung ist zu Recht ergangen.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 27. April 2016 – VIII ZR 61/15

1. Fortführung von BGH, Urteil vom 22.11.2013 – V ZR 96/12, BGHZ 199, 136 Rn. 17, 22 ff.[↩]
2. im Anschluss an BGH, Urteil vom 23.06.2006 – V ZR 17/06, BGHZ 168, 152 Rn. 21 ff.[↩]
3. im Anschluss an BGH, Urteil vom 10.10.1969 – V ZR 155/66, LM § 508 BGB aF Nr. 1[↩]
4. Fortführung von BGH, Urteil vom 27.01.2012 – V ZR 272/10, NJW 2012, 1354 Rn. 18[↩]
5. BGH, Urteile vom 28.05.2008 – VIII ZR 126/07, NZM 2008, 569 Rn. 8 f.; vom 23.06.2010 – VIII ZR 325/09, NJW 2010, 3571 Rn. 14[↩]
6. vgl. BGH, Beschluss vom 13.12 2012 – V ZB 49/12, NJW-RR 2013, 588 Rn. 5; MünchKomm-BGB/Kohler, 6. Aufl., § 890 Rn. 15, 16; Palandt/Bassenge, BGB, 75. Aufl., § 890 Rn. 6[↩]
7. BGH, Urteil vom 23.06.2010 – VIII ZR 325/09, aaO Rn. 14 einerseits und BGH, Urteil vom 28.05.2008 – VIII ZR 126/07, aaO Rn. 8 f. andererseits[↩]
8. BGH, Urteil vom 22.11.2013 – V ZR 96/12, BGHZ 199, 136 Rn. 22[↩]
9. BGH, Urteil vom 22.11.2013 – V ZR 96/12, aaO[↩]
10. BGH, Urteil vom 22.11.2013 – V ZR 96/12, aaO Rn. 24[↩]
11. BGH, Urteil vom 22.11.2013 – V ZR 96/12, aaO Rn. 17, 23[↩][↩]
12. BGH, Urteil vom 22.11.2013 – V ZR 96/12, aaO Rn. 23[↩]
13. BGH, Urteil vom 23.06.2010 – VIII ZR 325/09, aaO[↩]
14. BGH, Urteil vom 23.06.2006 – V ZR 17/06, BGHZ 168, 152, Rn. 21 ff.[↩]
15. BGH, Urteil vom 23.06.2006 – V ZR 17/06, aaO Rn. 24[↩]
16. BGH, Urteil vom 10.10.1969 – V ZR 155/66, LM § 508 BGB aF Nr. 1 unter 1; BayObLG, NJW-RR 1992, 1039, 1041 f.; jeweils mwN und jeweils zu der Vorgängerregelung § 508 Satz 1 BGB aF[↩]
17. vgl. hierzu BGH, Urteil vom 10.10.1969 – V ZR 155/66, aaO mwN[↩]
18. vgl. BGH, Urteil vom 27.01.2012 – V ZR 272/10, NJW 2012, 1354 Rn. 18[↩]
19. vgl. BGH, Urteil vom 23.06.2006 – V ZR 17/06, aaO Rn.19 [für den Fall des Verkaufs mehrerer vorkaufsbelasteter Grundstücke][↩]