Ver­dachts­kün­di­gung eines Miet­ver­hält­nis­ses – oder: wenn der Mie­ter den Ver­mie­ter tötet

Besteht gegen den Geschäfts­füh­rer des Mie­ters der drin­gen­de Tat­ver­dacht, den Ver­mie­ter getö­tet zu haben, recht­fer­tigt dies eine frist­lo­se Kün­di­gung des Miet­ver­hält­nis­ses über Gewer­be­räu­me. Die Grund­sät­ze der Ver­dachts­kün­di­gung kön­nen auf das gewerb­li­che Miet­recht über­tra­gen wer­den, so dass es hier nicht des Bewei­ses einer schwe­ren Pflicht­ver­let­zung bedarf.

Ver­dachts­kün­di­gung eines Miet­ver­hält­nis­ses – oder: wenn der Mie­ter den Ver­mie­ter tötet

Mit die­ser Begrün­dung gab jetzt das Ober­lan­des­ge­richt Frank­furt am Main einer Räu­mungs­kla­ge statt:

Die Grund­stücks­ei­gen­tü­mer, ein Ehe­paar, hat­ten seit 2011 eine Gewer­be­flä­che und Räu­me zum Betrieb eines Kfz-Han­dels an den Geschäfts­füh­rer der beklag­ten GmbH ver­mie­tet. Nach Unstimm­mig­kei­ten 2015 schlos­sen die Par­tei­en einen Ver­gleich, wonach das Objekt nun­mehr von der GmbH gegen Über­nah­me zahl­rei­cher Ver­pflich­tun­gen genutzt wer­den durf­te. Weil ver­schie­de­ne Ver­pflich­tun­gen von der GmbH nicht ein­ge­hal­ten wur­den, spra­chen die Ver­mie­ter meh­re­re frist­lo­se Kün­di­gun­gen des Miet­ver­hält­nis­ses aus.

Das erst­in­stanz­lich hier­mit befass­te Land­ge­richt Hanau hat­te die Räu­mungs­kla­ge abge­wie­sen1. Wäh­rend des Beru­fungs­ver­fah­rens, Anfang die­ses Jah­res, wur­de der Ver­mie­ter ver­misst gemel­det. Gegen den Geschäfts­füh­rer der GmbH wird wegen des Ver­dachts des Tot­schlags des Ver­mie­ters ermit­telt. Der Geschäfts­füh­rer befin­det sich gegen­wär­tig in Unter­su­chungs­haft. Wegen die­ses Ver­dachts kün­dig­te die Ver­mie­ter­sei­te das Miet­ver­hält­nis erneut frist­los. Die Beru­fung der Ver­mie­ter hat­te nun­mehr vor dem Ober­lan­des­ge­richt Frank­furt Erfolg:

Die Ver­mie­ter kön­nen Räu­mung und Her­aus­ga­be ver­lan­gen, ent­schied das OLG, da das Miet­ver­hält­nis wirk­sam durch die frist­lo­se Kün­di­gung been­det wor­den sei. Gegen den Geschäfts­füh­rer der GmbH bestehe der Ver­dacht, einen der bei­den Ver­mie­ter getö­tet zu haben, nach­dem die­ser Ende Janu­ar 2021 spur­los ver­schwun­den und nur sein Auto und Tele­fon gefun­den wor­den seien.

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Die Grund­sät­ze einer Ver­dachts­kün­di­gung aus dem Arbeits­recht sei­en inso­weit auf das gewerb­li­che Miet­recht über­trag­bar. Grund­sätz­lich könn­ten Tät­lich­kei­ten des Mie­ters gegen­über dem Ver­mie­ter auch ohne Abmah­nung zu einer frist­lo­sen Kün­di­gung des Miet­ver­hält­nis­ses füh­ren. Sie müss­ten aller­dings grund­sätz­lich bewie­sen sein. Han­de­le es sich aber um eine beson­ders schwe­re Pflicht­ver­let­zung, wie etwa den Ver­dacht, dass der Mie­ter den Ver­mie­ter vor­sätz­lich getö­tet oder ermor­det habe, so rei­che eine über­wie­gen­de Wahr­schein­lich­keit für die Bege­hung der Tat aus, falls wegen die­ser gegen den Mie­ter Unter­su­chungs­haft ange­ord­net wor­den sei.

Es sei für die Ver­mie­ter­sei­te nicht zumut­bar, zunächst die rechts­kräf­ti­ge Ver­ur­tei­lung des Mie­ters abzu­war­ten. Dies kön­ne bei ander­wei­ti­gen Ver­feh­lun­gen und Straf­ta­ten anders sein, etwa bei Sach­be­schä­di­gung, Dieb­stahl oder Beein­träch­ti­gung der Ver­mö­gens­in­ter­es­sen des Ver­mie­ters, nicht jedoch bei Mord oder Tot­schlag, stellt das Ober­lan­des­ge­richt heraus.

Ober­lan­des­ge­richt Frank­furt am Main, Urteil vom 31. März 2021 – 2 U 13/​20

  1. LG Hanau, Urteil vom 19.12.2019 – 7 O 916/​19[]

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