Verdachtskündigung eines Mietverhältnisses – oder: wenn der Mieter den Vermieter tötet

Besteht gegen den Geschäftsführer des Mieters der dringende Tatverdacht, den Vermieter getötet zu haben, rechtfertigt dies eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses über Gewerberäume. Die Grundsätze der Verdachtskündigung können auf das gewerbliche Mietrecht übertragen werden, so dass es hier nicht des Beweises einer schweren Pflichtverletzung bedarf.

Verdachtskündigung eines Mietverhältnisses – oder: wenn der Mieter den Vermieter tötet

Mit dieser Begründung gab jetzt das Oberlandesgericht Frankfurt am Main einer Räumungsklage statt:

Die Grundstückseigentümer, ein Ehepaar, hatten seit 2011 eine Gewerbefläche und Räume zum Betrieb eines Kfz-Handels an den Geschäftsführer der beklagten GmbH vermietet. Nach Unstimmmigkeiten 2015 schlossen die Parteien einen Vergleich, wonach das Objekt nunmehr von der GmbH gegen Übernahme zahlreicher Verpflichtungen genutzt werden durfte. Weil verschiedene Verpflichtungen von der GmbH nicht eingehalten wurden, sprachen die Vermieter mehrere fristlose Kündigungen des Mietverhältnisses aus.

Das erstinstanzlich hiermit befasste Landgericht Hanau hatte die Räumungsklage abgewiesen1. Während des Berufungsverfahrens, Anfang dieses Jahres, wurde der Vermieter vermisst gemeldet. Gegen den Geschäftsführer der GmbH wird wegen des Verdachts des Totschlags des Vermieters ermittelt. Der Geschäftsführer befindet sich gegenwärtig in Untersuchungshaft. Wegen dieses Verdachts kündigte die Vermieterseite das Mietverhältnis erneut fristlos. Die Berufung der Vermieter hatte nunmehr vor dem Oberlandesgericht Frankfurt Erfolg:

Die Vermieter können Räumung und Herausgabe verlangen, entschied das OLG, da das Mietverhältnis wirksam durch die fristlose Kündigung beendet worden sei. Gegen den Geschäftsführer der GmbH bestehe der Verdacht, einen der beiden Vermieter getötet zu haben, nachdem dieser Ende Januar 2021 spurlos verschwunden und nur sein Auto und Telefon gefunden worden seien.

Die Grundsätze einer Verdachtskündigung aus dem Arbeitsrecht seien insoweit auf das gewerbliche Mietrecht übertragbar. Grundsätzlich könnten Tätlichkeiten des Mieters gegenüber dem Vermieter auch ohne Abmahnung zu einer fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses führen. Sie müssten allerdings grundsätzlich bewiesen sein. Handele es sich aber um eine besonders schwere Pflichtverletzung, wie etwa den Verdacht, dass der Mieter den Vermieter vorsätzlich getötet oder ermordet habe, so reiche eine überwiegende Wahrscheinlichkeit für die Begehung der Tat aus, falls wegen dieser gegen den Mieter Untersuchungshaft angeordnet worden sei.

Es sei für die Vermieterseite nicht zumutbar, zunächst die rechtskräftige Verurteilung des Mieters abzuwarten. Dies könne bei anderweitigen Verfehlungen und Straftaten anders sein, etwa bei Sachbeschädigung, Diebstahl oder Beeinträchtigung der Vermögensinteressen des Vermieters, nicht jedoch bei Mord oder Totschlag, stellt das Oberlandesgericht heraus.

Oberlandesgericht Frankfurt am Main, Urteil vom 31. März 2021 – 2 U 13/20

  1. LG Hanau, Urteil vom 19.12.2019 – 7 O 916/19[]

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