Ver­ein­bar­te Umbau­maß­nah­men am Miet­ob­jekt – und die Schrift­form

Sind Ver­ein­ba­run­gen zu am Miet­ob­jekt (hier: einer Zahn­arzt­pra­xis) durch­zu­füh­ren­den Um- und Aus­bau­maß­nah­men form­be­dürf­tig? Der Bun­des­ge­richt jeden­falls bejah­te jetzt die­se Fra­ge:

Ver­ein­bar­te Umbau­maß­nah­men am Miet­ob­jekt – und die Schrift­form

Die von §§ 578 Abs. 1 und 2, 550 BGB gefor­der­te Schrift­form ist nur gewahrt, wenn sich die für den Abschluss des Ver­trags not­wen­di­ge Eini­gung über alle wesent­li­chen Ver­trags­be­din­gun­gen, ins­be­son­de­re über den Miet­ge­gen­stand, die Mie­te sowie die Dau­er und die Par­tei­en des Miet­ver­hält­nis­ses, aus einer von bei­den Par­tei­en unter­zeich­ne­ten Urkun­de ergibt 1. Von der Schrift­form aus­ge­nom­men sind ledig­lich sol­che Abre­den, die für den Inhalt des Ver­trags, auf den die Par­tei­en sich geei­nigt haben, von nur neben­säch­li­cher Bedeu­tung sind 2. Für Ver­trags­än­de­run­gen gilt nichts ande­res als für den Ursprungs­ver­trag. Sie müs­sen daher eben­falls der Schrift­form des § 550 BGB genü­gen, es sei denn, dass es sich um unwe­sent­li­che Ände­run­gen han­delt 3.

Nach der Recht­spre­chung des Bun­des­ge­richts­hofs unter­lie­gen auch Neben- abre­den der Schrift­form, wenn sie den Inhalt des Miet­ver­hält­nis­ses gestal­ten und nach dem Wil­len der Ver­trags­par­tei­en wesent­li­che Bedeu­tung haben 4. Tref­fen die Miet­ver­trags­par­tei­en Ver­ein­ba­run­gen zu am Miet­ob­jekt vor­zu­neh­men­den Um- und Aus­bau­ar­bei­ten und dazu, wer die­se vor­zu­neh­men und wer die Kos­ten zu tra­gen hat, so liegt die Annah­me nicht fern, dass die­sen Abre­den ver­trags­we­sent­li­che Bedeu­tung zukommt 5. Dies gilt im vor­lie­gen­den Fall umso mehr, als dass der Grund des Ver­trags­ab­schlus­ses die Ver­grö­ße­rung der Zahn­arzt­pra­xis war.

Eine ver­trags­we­sent­li­che Neben­ab­re­de zu Um- und Aus­bau­ar­bei­ten kann nicht nur bei einer Flä­chen­ver­grö­ße­rung oder bei einem ver­lo­re­nen Bau­kos­ten­zu­schuss vor­lie­gen. Im Übri­gen setzt ein ver­lo­re­ner Bau­kos­ten­zu­schuss ent­ge­gen der Annah­me des Beru­fungs­ge­richts nicht zwin­gend eine Zuschuss­zah­lung des Mie­ters vor­aus, son­dern kann auch etwa in Bau­leis­tun­gen auf Kos­ten des Mie­ters bestehen 6.

Einer even­tu­el­len Form­be­dürf­tig­keit der Abre­den zu den Umbau­maß­nah­men steht im Übri­gen nicht ent­ge­gen, dass die Maß­nah­men gege­be­nen­falls im unmit­tel­ba­ren zeit­li­chen Zusam­men­hang mit dem Ver­trags­schluss durch­ge­führt wer­den soll­ten. Auch dann stün­de nicht ohne wei­te­res fest, dass die­se Abre­den einen poten­zi­el­len Grund­stücks­er­wer­ber kei­nes­falls beträ­fen oder jeden­falls kei­ne län­ge­re Gül­tig­keits­dau­er als ein Jahr hät­ten 7. Die Pflicht des Mie­ters zur Vor­nah­me ein­schließ­lich Kos­ten­tra­gung kann sich eben­so ohne wei­te­res noch nach der Jah­res­frist des § 550 Satz 2 BGB aus­wir­ken wie die Pflicht des Ver­mie­ters zur Dul­dung. Vor allem kann ein ver­lo­re­ner Bau­kos­ten­zu­schuss auch nach Jah­ren noch dazu füh­ren, dass bei vor­zei­ti­ger Ver­trags­be­en­di­gung etwa auf­grund außer­or­dent­li­cher Kün­di­gung des Ver­mie­ters wegen des noch nicht "abge­wohn­ten" Teils ein Berei­che­rungs­an­spruch des Mie­ters besteht 8. Der Schutz des poten­zi­el­len Grund­stücks­er­wer­bers gebie­tet daher auch in einem sol­chen Fall, des­sen Infor­ma­ti­on durch die Schrift­form sicher­zu­stel­len.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 25. Novem­ber 2015 – XII ZR 114/​14

  1. BGH, Urteil vom 30.04.2014 – XII ZR 146/​12, NJW 2014, 2102, Rn. 23 mwN[]
  2. BGH, Urteil vom 22.04.2015 – XII ZR 55/​14, NJW 2015, 2034, Rn. 15 mwN[]
  3. st. Rspr. des BGH, vgl. etwa BGH, Urtei­le vom 13.11.2013 – XII ZR 142/​12, NJW 2014, 52, Rn. 22 mwN; und vom 30.01.2013 – XII ZR 38/​12, NJW 2013, 1083, Rn. 22 mwN[]
  4. BGH, Urteil vom 22.12 1999 – XII ZR 339/​97, NJW 2000, 1105, 1106[]
  5. vgl. Ghas­se­mi-Tabar/Guhlin­g/Wei­te­mey­er/­Schweit­zer Gewer­be­raum­mie­te § 550 BGB Rn. 43; Lind­ner-Figu­ra in Lind­ner-Figu­ra/O­prée/Stell­mann Geschäfts­raum­mie­te 3. Aufl. Kap. 6 Rn. 31 f.[]
  6. vgl. BGH Urteil vom 22.05.1967 – VIII ZR 25/​65, NJW 1967, 2255, 2256; Ghas­se­mi-Tabar/Guhlin­g/Wei­te­mey­er/Guhling Gewer­be­raum­mie­te § 547 BGB Rn. 6; Schmidt-Fut­te­rer/Streyl Miet­recht 12. Aufl. § 547 Rn. 13[]
  7. vgl. dazu BGH, Urteil BGHZ 163, 27 = NJW 2005, 1861, 1862; Ghas­se­mi-Tabar/Guhlin­g/Wei­te­mey­er/­Schweit­zer Gewer­be­raum­mie­te § 550 BGB Rn. 46; Staudinger/​Emmerich BGB [2014; Updatestand: 22.09.2015] § 550 Rn. 25 f.[]
  8. vgl. Ghas­se­mi-Tabar/Guhlin­g/Wei­te­mey­er/Guhling Gewer­be­raum­mie­te § 547 BGB Rn. 6; Schmidt-Fut­te­rer/Streyl Miet­recht 12. Aufl. § 547 Rn. 15 ff.[]