Treuhänderisches Grundstückseigentum für einen nicht eingetragenen Verein

Als Grund und Anlass für ein Treuhandverhältnis kommt in Betracht, dass der nicht im Vereinsregister eingetragene Verein nicht allein unter seinem Vereinsnamen in das Grundbuch eingetragen werden kann1, was für sich allein genommen noch kein Treuhandverhältnis belegt.

Treuhänderisches Grundstückseigentum für einen nicht eingetragenen Verein

Ein Treuhandverhältnis zwischen zwei oder mehreren Rechtssubjekten ist anzunehmen, wenn vertraglich oder kraft Gesetzes eine volle Rechtsmacht “zu treuen Händen” vom Treugeber an den Treunehmer (Treuhänder) übertragen wird. Im Außenverhältnis zu Dritten kann dabei eine vollständige Übertragung des Rechts, so – im Falle der Übertragungstreuhand – auch des Eigentums an einer Sache, erfolgen. Für diesen Fall besitzt der Empfänger und Verwalter der Sache im Außenverhältnis die volle Rechtsstellung eines Eigentümers. Im Falle der Beendigung des Treuhandverhältnisses folgt in der Regel aus dem Treuhandvertrag eine (Rück-)Übertragungspflicht des Treuhänders. Wird der Gegenstand nach Beendigung dieses Treuhandverhältnisses dem Treugeber herausgegeben, wird dessen Anspruch aus § 667 BGB erfüllt. Die Herausgabepflicht umfasst auch die Pflicht, ein Grundstück, das ihm im Rahmen des Treuhandverhältnisses zu Eigentum übertragen wurde, dem Treugeber aufzulassen. Vorbehaltlich abweichender Vereinbarungen ist in der Folge das Eigentum an dem Grundstück auf den Treugeber zurückzuübertragen. Der Treugeber ist indes berechtigt, den Treuhänder aus der Pflicht, ihm das Grundstück zurückzuübereignen, zu entlassen. Besitzt der Treuhänder die Verwertungsbefugnis, so ist er im Fall der Verwertung grundsätzlich verpflichtet, dem Treugeber den Verwertungserlös auszukehren.

Maßgeblich für die Beurteilung, ob Vereinsvermögen treuhänderisch gehalten wird, ist im Einklang mit der nicht eigentumsrechtlichen, sondern wirtschaftlichen Bestimmung des Begriffs des Vereinsvermögens eine wirtschaftliche Betrachtungsweise. Das Eigentum des Treuhänders muss mit den Zwecken des Vereins im wirtschaftlichen Zusammenhang stehen. Es darf nicht allein den Privatzwecken des Treuhänders zu dienen bestimmt sein2.

Ein solches Treuhandverhältnis kann auch dann grundsätzlich formlos begründet werden, wenn es auf ein Grundstück bezogen ist, und muss Dritten gegenüber nicht offengelegt werden (sog. verdeckte Treuhand). Ob ein derartiges Treuhandverhältnis wirksam begründet worden ist, kann in Fällen, in denen das Treuhandverhältnis nicht schriftlich vereinbart worden ist, zur Überzeugung des Gerichts auch aus einer Gesamtschau je für sich nicht zwingender Indizien geschlossen werden. An den Nachweis einer zivilrechtlich wirksamen Treuhandabrede sind grundsätzlich strenge Anforderungen zu stellen3.

Nach diesen Grundsätzen sprechen allerdings eine Reihe von Indizien mit erheblichem Gewicht für ein Treuhandverhältnis, bei dem das rechtlich im Eigentum einer Grundstücksgesellschaft bürgerlichen Rechts stehende Grundstück wirtschaftlich zu dem Vermögen des Vereins gehört:

Für einen selbst nicht grundbuchfähigen nichtrechtsfähigen Verein ist eine Möglichkeit, wirtschaftlich die Kontroll- und Verfügungsgewalt über ein Grundstück zu erwerben beziehungsweise zu erhalten, die Begründung eines entsprechenden Treuhandverhältnisses zu Personen oder einer Personenmehrheit, die für den Verein im Außenverhältnis das Grundstück halten. Insoweit besteht für einen Verein, der selbst Vereinsvermögen in Form auch von eintragungsbedürftigem Grundvermögen erwerben oder sichern will, zum Rückgriff auf eine “Umwegskonstruktion” keine Alternative.

Für ein zumindest erhebliches Interesse des Vereins an dem Erhalt und der Sicherung des Grundstücks selbst und eines Einflusses auf dessen Nutzung spricht, dass Gesellschafter schon der am Tag des Grundstückskaufs gegründeten Grundstücksgesellschaft wie auch der jeweils nachfolgenden Eigentümergesellschaften stets und ausschließlich natürliche Personen waren, die im Zeitpunkt ihrer Eintragung Mitglieder des Vereins waren.

Für die Annahme, dass die Gesellschaft(en) allein dazu bestimmt war(en), das Grundstück treuhänderisch für den Verein zu halten, sprechen zudem gewichtige Hinweise, dass auch die nicht im Grundbuch eingetragenen Mitglieder zu Geldzahlungen “für das Clubhaus” auch jenseits als geschuldet unterstellter Mietzahlungen herangezogen wurden.

Bundesverwaltungsgericht, Urteil vom 13. Dezember 2018 – 1 A 14.16

  1. BGH, Beschluss vom 21.01.2016 – V ZB 19/15ZIP 2016, 1163 Rn. 13 ff.; vgl. auch BVerwG, Urteil vom 05.08.2009 – 6 A 2.08, Buchholz 402.45 VereinsG Nr. 49 Rn. 25 []
  2. Schnorr, Öffentliches Vereinsrecht, 1965, § 10 VereinsG Rn. 7 f. []
  3. BVerwG, Urteile vom 04.09.2008 – 5 C 12.08, BVerwGE 132, 21 Rn.19; und vom 30.06.2010 – 5 C 2.10 12 f. []