Treu­hän­de­ri­sches Grund­stücks­ei­gen­tum für einen nicht ein­ge­tra­ge­nen Ver­ein

Als Grund und Anlass für ein Treu­hand­ver­hält­nis kommt in Betracht, dass der nicht im Ver­eins­re­gis­ter ein­ge­tra­ge­ne Ver­ein nicht allein unter sei­nem Ver­eins­na­men in das Grund­buch ein­ge­tra­gen wer­den kann1, was für sich allein genom­men noch kein Treu­hand­ver­hält­nis belegt.

Treu­hän­de­ri­sches Grund­stücks­ei­gen­tum für einen nicht ein­ge­tra­ge­nen Ver­ein

Ein Treu­hand­ver­hält­nis zwi­schen zwei oder meh­re­ren Rechts­sub­jek­ten ist anzu­neh­men, wenn ver­trag­lich oder kraft Geset­zes eine vol­le Rechts­macht "zu treu­en Hän­den" vom Treu­ge­ber an den Treu­neh­mer (Treu­hän­der) über­tra­gen wird. Im Außen­ver­hält­nis zu Drit­ten kann dabei eine voll­stän­di­ge Über­tra­gung des Rechts, so – im Fal­le der Über­tra­gungs­treu­hand – auch des Eigen­tums an einer Sache, erfol­gen. Für die­sen Fall besitzt der Emp­fän­ger und Ver­wal­ter der Sache im Außen­ver­hält­nis die vol­le Rechts­stel­lung eines Eigen­tü­mers. Im Fal­le der Been­di­gung des Treu­hand­ver­hält­nis­ses folgt in der Regel aus dem Treu­hand­ver­trag eine (Rück-)Übertragungspflicht des Treu­hän­ders. Wird der Gegen­stand nach Been­di­gung die­ses Treu­hand­ver­hält­nis­ses dem Treu­ge­ber her­aus­ge­ge­ben, wird des­sen Anspruch aus § 667 BGB erfüllt. Die Her­aus­ga­be­pflicht umfasst auch die Pflicht, ein Grund­stück, das ihm im Rah­men des Treu­hand­ver­hält­nis­ses zu Eigen­tum über­tra­gen wur­de, dem Treu­ge­ber auf­zu­las­sen. Vor­be­halt­lich abwei­chen­der Ver­ein­ba­run­gen ist in der Fol­ge das Eigen­tum an dem Grund­stück auf den Treu­ge­ber zurück­zu­über­tra­gen. Der Treu­ge­ber ist indes berech­tigt, den Treu­hän­der aus der Pflicht, ihm das Grund­stück zurück­zu­über­eig­nen, zu ent­las­sen. Besitzt der Treu­hän­der die Ver­wer­tungs­be­fug­nis, so ist er im Fall der Ver­wer­tung grund­sätz­lich ver­pflich­tet, dem Treu­ge­ber den Ver­wer­tungs­er­lös aus­zu­keh­ren.

Maß­geb­lich für die Beur­tei­lung, ob Ver­eins­ver­mö­gen treu­hän­de­risch gehal­ten wird, ist im Ein­klang mit der nicht eigen­tums­recht­li­chen, son­dern wirt­schaft­li­chen Bestim­mung des Begriffs des Ver­eins­ver­mö­gens eine wirt­schaft­li­che Betrach­tungs­wei­se. Das Eigen­tum des Treu­hän­ders muss mit den Zwe­cken des Ver­eins im wirt­schaft­li­chen Zusam­men­hang ste­hen. Es darf nicht allein den Pri­vatz­we­cken des Treu­hän­ders zu die­nen bestimmt sein2.

Ein sol­ches Treu­hand­ver­hält­nis kann auch dann grund­sätz­lich form­los begrün­det wer­den, wenn es auf ein Grund­stück bezo­gen ist, und muss Drit­ten gegen­über nicht offen­ge­legt wer­den (sog. ver­deck­te Treu­hand). Ob ein der­ar­ti­ges Treu­hand­ver­hält­nis wirk­sam begrün­det wor­den ist, kann in Fäl­len, in denen das Treu­hand­ver­hält­nis nicht schrift­lich ver­ein­bart wor­den ist, zur Über­zeu­gung des Gerichts auch aus einer Gesamt­schau je für sich nicht zwin­gen­der Indi­zi­en geschlos­sen wer­den. An den Nach­weis einer zivil­recht­lich wirk­sa­men Treu­hand­ab­re­de sind grund­sätz­lich stren­ge Anfor­de­run­gen zu stel­len3.

Nach die­sen Grund­sät­zen spre­chen aller­dings eine Rei­he von Indi­zi­en mit erheb­li­chem Gewicht für ein Treu­hand­ver­hält­nis, bei dem das recht­lich im Eigen­tum einer Grund­stücks­ge­sell­schaft bür­ger­li­chen Rechts ste­hen­de Grund­stück wirt­schaft­lich zu dem Ver­mö­gen des Ver­eins gehört:

Für einen selbst nicht grund­buch­fä­hi­gen nicht­rechts­fä­hi­gen Ver­ein ist eine Mög­lich­keit, wirt­schaft­lich die Kon­troll- und Ver­fü­gungs­ge­walt über ein Grund­stück zu erwer­ben bezie­hungs­wei­se zu erhal­ten, die Begrün­dung eines ent­spre­chen­den Treu­hand­ver­hält­nis­ses zu Per­so­nen oder einer Per­so­nen­mehr­heit, die für den Ver­ein im Außen­ver­hält­nis das Grund­stück hal­ten. Inso­weit besteht für einen Ver­ein, der selbst Ver­eins­ver­mö­gen in Form auch von ein­tra­gungs­be­dürf­ti­gem Grund­ver­mö­gen erwer­ben oder sichern will, zum Rück­griff auf eine "Umwegs­kon­struk­ti­on" kei­ne Alter­na­ti­ve.

Für ein zumin­dest erheb­li­ches Inter­es­se des Ver­eins an dem Erhalt und der Siche­rung des Grund­stücks selbst und eines Ein­flus­ses auf des­sen Nut­zung spricht, dass Gesell­schaf­ter schon der am Tag des Grund­stücks­kaufs gegrün­de­ten Grund­stücks­ge­sell­schaft wie auch der jeweils nach­fol­gen­den Eigen­tü­mer­ge­sell­schaf­ten stets und aus­schließ­lich natür­li­che Per­so­nen waren, die im Zeit­punkt ihrer Ein­tra­gung Mit­glie­der des Ver­eins waren.

Für die Annah­me, dass die Gesell­schaft(en) allein dazu bestimmt war(en), das Grund­stück treu­hän­de­risch für den Ver­ein zu hal­ten, spre­chen zudem gewich­ti­ge Hin­wei­se, dass auch die nicht im Grund­buch ein­ge­tra­ge­nen Mit­glie­der zu Geld­zah­lun­gen "für das Club­haus" auch jen­seits als geschul­det unter­stell­ter Miet­zah­lun­gen her­an­ge­zo­gen wur­den.

Bun­des­ver­wal­tungs­ge­richt, Urteil vom 13. Dezem­ber 2018 – 1 A 14.16

  1. BGH, Beschluss vom 21.01.2016 – V ZB 19/​15ZIP 2016, 1163 Rn. 13 ff.; vgl. auch BVerwG, Urteil vom 05.08.2009 – 6 A 2.08, Buch­holz 402.45 Ver­einsG Nr. 49 Rn. 25 []
  2. Schnorr, Öffent­li­ches Ver­eins­recht, 1965, § 10 Ver­einsG Rn. 7 f. []
  3. BVerwG, Urtei­le vom 04.09.2008 – 5 C 12.08, BVerw­GE 132, 21 Rn.19; und vom 30.06.2010 – 5 C 2.10 12 f. []