Ver­jähr­te Betriebs­kos­ten­nach­for­de­run­gen – und die Miet­kau­ti­on

Betriebs­kos­ten­nach­for­de­run­gen aus Jah­res­ab­rech­nun­gen des Ver­mie­ters sind wie­der­keh­ren­de Leis­tun­gen im Sin­ne des § 216 Abs. 3 BGB. Dem Ver­mie­ter ist es des­halb nach § 216 Abs. 3 BGB ver­wehrt, sich wegen bereits ver­jähr­ter Betriebs­kos­ten­nach­for­de­run­gen aus der Miet­si­cher­heit zu befrie­di­gen.

Ver­jähr­te Betriebs­kos­ten­nach­for­de­run­gen – und die Miet­kau­ti­on

Gemäß § 216 Abs. 1 BGB hin­dert die Ver­jäh­rung eines Anspruchs, für den ein Pfand­recht bestellt ist, den Gläu­bi­ger nicht, sei­ne Befrie­di­gung aus dem belas­te­ten Gegen­stand zu suchen. Die­ses Ver­wer­tungs­recht besteht aller­dings nicht unein­ge­schränkt. Denn § 216 Abs. 1 BGB fin­det nach § 216 Abs. 3 BGB kei­ne Anwen­dung auf die Ver­jäh­rung von Zin­sen und ande­ren wie­der­keh­ren­den Leis­tun­gen. So ver­hält es sich bei den hier in Rede ste­hen­den For­de­run­gen der Ver­mie­te­rin auf Betriebs­kos­ten­nach­zah­lun­gen.

Wegen des in § 216 Abs. 3 BGB (frü­her: § 223 Abs. 3 BGB aF) ver­wen­de­ten unbe­stimm­ten Rechts­be­griffs der "wiederkehrende[n] Leis­tun­gen" kann auf die Recht­spre­chung des Bun­des­ge­richts­hofs zu § 197 Abs. 2 BGB zurück­ge­grif­fen wer­den. Dem­nach sind wie­der­keh­ren­de Leis­tun­gen sol­che, die nach Gesetz oder Par­tei­ver­ein­ba­rung zu von vor­ne­her­ein bestimm­ten regel­mä­ßig wie­der­keh­ren­den Ter­mi­nen erbracht wer­den müs­sen. Ob die Leis­tung, sofern sie in einer Geld­zah­lung besteht, in der immer glei­chen Sum­me erbracht wird, ist für die Beur­tei­lung ohne Bedeu­tung; der zu zah­len­de Betrag kann schwan­ken oder auch zu man­chen Ter­mi­nen ganz aus­blei­ben 1.

So ver­hält es sich grund­sätz­lich auch bei (Nachzahlungs-)Forderungen aus Betriebs­kos­ten­jah­res­ab­rech­nun­gen. Soweit dies in der miet­recht­li­chen Lite­ra­tur teil­wei­se anders gese­hen wird 2, bezie­hen sich die­se Stim­men auf die – hier nicht zur Ent­schei­dung ste­hen­de – Fra­ge, ob Rück­stän­de aus Betriebs­kos­ten­jah­res­ab­rech­nun­gen zum Miet­be­griff des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB zäh­len und des­halb eine frist­lo­se Kün­di­gung des Miet­ver­hält­nis­ses (mit)begründen kön­nen.

Die dis­po­si­ti­ve Rege­lung des § 556b Abs. 1 Satz 1 BGB sieht vor, dass die Mie­te nach bestimm­ten Zeit­ab­schnit­ten (peri­odisch) zu ent­rich­ten ist. Die ver­trag­li­chen Ver­ein­ba­run­gen über die Miet­zah­lungs­pflicht fol­gen in der Regel die­ser gesetz­li­chen Vor­ga­be. Es unter­liegt kei­nem Zwei­fel, dass der­ar­ti­ge Miet­zah­lun­gen als regel­mä­ßig wie­der­keh­ren­de Leis­tun­gen im Sin­ne des § 216 Abs. 3 BGB bezie­hungs­wei­se des § 197 Abs. 2 BGB zu qua­li­fi­zie­ren sind. Zu der peri­odisch zu leis­ten­den Mie­te zäh­len indes nicht nur die Grund­mie­te, son­dern – soweit sie auf­grund ver­trag­li­cher Ver­ein­ba­rung gemäß § 556 Abs. 1 Satz 1 BGB auf den Mie­ter umge­legt sind – auch die Vor­aus­zah­lun­gen auf die für das jewei­li­ge Jahr zu erwar­ten­den Betriebs­kos­ten nach § 556 Abs. 2 Satz 1 BGB 3. Dar­in ähnelt der Anspruch auf Betriebs­kos­ten­vor­aus­zah­lung dem Anspruch der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft auf (Vor­aus)Zah­lung von Wohn­geld, der auf gesetz­li­cher Grund­la­ge (§ 28 Abs. 2 WEG) beruht und der je nach Ver­an­schla­gung des jähr­lich auf­zu­stel­len­den Wirt­schafts­plans der Gemein­schaft in der Höhe schwan­ken kann 4.

Den Cha­rak­ter als wie­der­keh­ren­de Leis­tung ver­lie­ren Betriebs­kos­ten­zah­lun­gen des Mie­ters indes nicht dadurch, dass sie als Sal­do einer Betriebs­kos­ten­jah­res­ab­rech­nung ver­langt wer­den, zumal auch die sich dar­aus erge­ben­den, übli­cher­wei­se von Jahr zu Jahr in der Höhe schwan­ken­den Zah­lun­gen – wenn die Abrech­nung einen Sal­do zuguns­ten des Ver­mie­ters ergibt – regel­mä­ßig wie­der­keh­rend zu erbrin­gen sind, da der Ver­mie­ter über die Betriebs­kos­ten jähr­lich abzu­rech­nen hat (§ 556 Abs. 3 Satz 1 BGB).

Der Abrech­nungs­vor­gang als sol­cher stellt den Cha­rak­ter der sich aus ihm (etwaig) erge­ben­den Zah­lung als wie­der­keh­ren­de Leis­tung nicht in Fra­ge. Denn der Betriebs­kos­ten­jah­res­ab­rech­nung kommt kein rechts­ge­schäft­li­cher Erklä­rungs­wert zu; die Jah­res­ab­rech­nung ist viel­mehr ein rei­ner Rechen­vor­gang im Sin­ne des § 259 BGB, der (ledig­lich) die Fäl­lig­keit des Nach­for­de­rungs­an­spruchs her­bei­führt 5. Die Betriebs­kos­ten­jah­res­ab­rech­nung ist somit nicht rechts­be­grün­dend (kon­sti­tu­tiv) für den Leis­tungs­an­spruch. Der Anspruch ist viel­mehr bereits mit der (regel­mä­ßig zu Miet­be­ginn getrof­fe­nen) ver­trag­li­chen Ver­ein­ba­rung gemäß § 556 Abs. 1 Satz 1 BGB zur Über­tra­gung der Betriebs­kos­ten­last auf den Mie­ter dem Grun­de nach ent­stan­den. Dar­in unter­schei­det er sich etwa von dem Anspruch eines Gesell­schaf­ters einer Gesell­schaft bür­ger­li­chen Rechts auf Aus­zah­lung des Gewinn­an­teils, der kei­ne wie­der­keh­ren­de Leis­tung zum Gegen­stand hat. Denn letz­te­rer erfor­dert zu sei­ner Ent­ste­hung einen rechts­be­grün­den­den Akt in Gestalt eines Gesell­schaf­ter­be­schlus­ses über die Auf­stel­lung und Fest­stel­lung der Bilanz 6.

Im Ergeb­nis darf sich die Ver­mie­te­rin daher gemäß § 216 Abs. 3, Abs. 1 BGB nicht mehr wegen der Nach­for­de­run­gen für sol­che Jah­re aus der Sicher­heit befrie­di­gen, für die die­se Nach­for­de­run­gen ver­jährt sind.

Aus aus § 215 BGB folgt nichts Abwei­chen­des. Nach die­ser Vor­schrift schließt die Ver­jäh­rung die Auf­rech­nung und die Gel­tend­ma­chung eines Zurück­be­hal­tungs­rechts nicht aus, wenn der Anspruch in dem Zeit­punkt noch nicht ver­jährt war, in dem erst­mals auf­ge­rech­net oder die Leis­tung ver­wei­gert wer­den konn­te. Wie bereits aus­ge­führt, wird der Anspruch auf Frei­ga­be der Sicher­heit jedoch erst fäl­lig, wenn kei­ne gesi­cher­ten For­de­run­gen mehr vor­han­den sind; die Fra­ge eines Zurück­be­hal­tungs­rechts stellt sich somit gegen­über dem Frei­ga­be­an­spruch nicht 7. Im Übri­gen ist die Fra­ge, ob der Gläu­bi­ger sich wegen eines ver­jähr­ten Anspruchs noch aus der Sicher­heit befrie­di­gen kann, in § 216 Abs. 1, 3 BGB abschlie­ßend gere­gelt. Der mit die­ser Rege­lung ver­folg­te Zweck besteht dar­in, dass hin­sicht­lich wie­der­keh­ren­der Leis­tun­gen für die Befrie­di­gung des Gläu­bi­gers aus einer Sicher­heit nur ein begrenz­ter Zeit­raum zur Ver­fü­gung ste­hen soll, so dass der Schuld­ner nach Ablauf die­ses Zeit­raums und Ein­tritt der Ver­jäh­rung der gesi­cher­ten For­de­rung die Ver­wer­tung der Sicher­heit wegen der­ar­ti­ger Ansprü­che ver­hin­dern und somit die Sicher­heit zurück­er­hal­ten kann, wenn kei­ne sons­ti­gen gesi­cher­ten For­de­run­gen mehr bestehen. Die­ser Zweck wür­de indes ver­ei­telt, wenn der Gläu­bi­ger in einem sol­chen Fall die Rück­ga­be einer Sicher­heit unter Ver­weis auf ein Zurück­be­hal­tungs­recht wegen ver­jähr­ter wie­der­keh­ren­der Leis­tun­gen ver­wei­gern könn­te.

Bun­des­ge­richts­hof, Ver­säum­nis­ur­teil vom 20. Juli 2016 – VIII ZR 263/​14

  1. BGH, Urtei­le vom 23.09.1958 – I ZR 106/​57, BGHZ 28, 144, 150 f.; vom 06.04.1981 – II ZR 186/​80, BGHZ 80, 357 f.[]
  2. Staudinger/​V. Emme­rich, BGB, Neubearb.2014, § 543 Rn. 49; Schmidt-Fut­te­rer/Blank, Miet­recht, 12. Aufl., § 543 BGB Rn. 87; Palandt/​Weidenkaff, BGB, 75. Aufl., § 543 Rn. 23[]
  3. vgl. BGH, Urtei­le vom 23.07.2008 – XII ZR 134/​06, NJW 2008, 3210 Rn. 31; vom 12.05.2010 – VIII ZR 96/​09, NJW 2010, 3015 Rn. 41[]
  4. vgl. BGH, Urteil vom 24.06.2005 – V ZR 350/​03, NJW 2005, 3146 unter – III 2 b[]
  5. BGH, Urteil vom 10.08.2010 – VIII ZR 319/​09, NJW-RR 2010, 1598 Rn. 6 mwN; Staudinger/​Weitemeyer, aaO, § 556 Rn. 82[]
  6. BGH, Urteil vom 06.04.1981 – II ZR 186/​80, aaO S. 358[]
  7. vgl. BGH, Urteil vom 24.03.1999 – XII ZR 124/​97, aaO[]
  8. vgl. BGH, Beschluss vom 28.10.2015 – III ZR 36/​15[]