Ver­jäh­rung bei Wohn­geld­vor­schüs­sen

Die drei­jäh­ri­ge Ver­jäh­rungs­frist für Ansprü­che auf Zah­lung von Wohn­geld­vor­schüs­sen beginnt mit dem Ende des Jah­res, in dem die Vor­schüs­se fäl­lig sind. Der Beschluss über die Jah­res­ab­rech­nung führt nicht zu einem Neu­be­ginn der Ver­jäh­rung.

Ver­jäh­rung bei Wohn­geld­vor­schüs­sen

Der Anspruch der Gemein­schaft auf Zah­lung der in einem beschlos­se­nen Wirt­schafts­plan aus­ge­wie­se­nen Vor­schüs­se ent­steht zu dem Zeit­punkt, zu dem die­se auf­grund des Abrufs durch den Ver­wal­ter (§ 28 Abs. 2 WEG) zu leis­ten sind. Die drei­jäh­ri­ge Ver­jäh­rungs­frist des § 195 BGB beginnt folg­lich am Ende des Jah­res, in dem der jewei­li­ge Vor­schuss fäl­lig war (§ 199 Abs. 1 BGB).

Der Beschluss der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer über die Jah­res­ab­rech­nung führt nicht zu einem Neu­be­ginn der Ver­jäh­rung für die Vor­schuss­an­sprü­che.

Der Beschluss über die Jah­res­ab­rech­nung wirkt anspruchs­be­grün­dend nur hin­sicht­lich des auf den ein­zel­nen Woh­nungs­ei­gen­tü­mer ent­fal­len­den Betra­ges, wel­cher die in dem Wirt­schafts­plan für das abge­lau­fe­ne Jahr beschlos­se­nen Vor­schüs­se über­steigt (sog. Abrech­nungs­spit­ze 1). Zah­lungs­ver­pflich­tun­gen, die durch frü­he­re Beschlüs­se ent­stan­den sind, blei­ben hier­durch unbe­rührt. Dies gilt ins­be­son­de­re für die in dem Wirt­schafts­plan des abzu­rech­nen­den Jah­res beschlos­se­nen und damit nach § 28 Abs. 2 WEG geschul­de­ten Vor­schüs­se 2 und unab­hän­gig davon, ob zwi­schen­zeit­lich ein Eigen­tü­mer­wech­sel statt­ge­fun­den hat 3.

Grund hier­für ist, dass andern­falls bereits begrün­de­te Rech­te der Eigen­tü­mer­ge­mein­schaft hin­sicht­lich der Vor­schuss­for­de­run­gen, etwa auf Ver­zugs­zin­sen oder aus einer Titu­lie­rung, mit dem Beschluss über die Jah­res­ab­rech­nung hin­fäl­lig wür­den. Außer­dem ver­lö­re die Gemein­schaft im Fal­le der Nova­ti­on, d.h. einer Auf­he­bung des Beschlus­ses über den Wirt­schafts­plan und des­sen voll­stän­di­ger Erset­zung durch den Beschluss über die Jah­res­ab­rech­nung, bei einem zwi­schen­zeit­li­chen Eigen­tü­mer­wech­sel den gegen den Vor­ei­gen­tü­mer bestehen­den Anspruch auf Zah­lung rück­stän­di­ger Vor­schüs­se, weil die­ser nach sei­nem Aus­schei­den aus der Gemein­schaft durch einen spä­ter gefass­ten Beschluss nicht gebun­den wer­den kann 4.

Der Beschluss über die Jah­res­ab­rech­nung führt auch nicht zu einer Ver­dop­pe­lung des Rechts­grunds für rück­stän­di­ge Vor­schüs­se in dem Sin­ne, dass sie sowohl auf Grund des Beschlus­ses über den Wirt­schafts­plan als auch auf Grund des Beschlus­ses über die Jah­res­ab­rech­nung geschul­det wären 5.

Im Gesetz ist ein sol­cher dop­pel­ter Rechts­grund nicht ange­legt. Wie § 28 Abs. 2 WEG ver­deut­licht, haben die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer ihren Bei­trag zu den Kos­ten und Las­ten des gemein­schaft­li­chen Eigen­tums (§ 16 Abs. 2 WEG) in ers­ter Linie durch Vor­aus­zah­lun­gen zu erfül­len. Bei die­sen han­delt es sich nicht um gewöhn­li­che Abschlags­zah­lun­gen, für die cha­rak­te­ris­tisch ist, dass sie von dem Gläu­bi­ger nicht mehr ver­langt wer­den kön­nen, sobald eine Berech­nung der eigent­li­chen For­de­rung vor­liegt 6 oder jeden­falls mög­lich ist 7. Der Vor­schuss­an­spruch nach § 28 Abs. 2 WEG bleibt, wie dar­ge­legt, auch nach dem Beschluss über die Jah­res­ab­rech­nung und selbst dann unver­än­dert bestehen, wenn es wie hier für das Jahr 2004 zu einer Abrech­nung über­haupt nicht kommt. Der beson­de­re Cha­rak­ter des Vor­schuss­an­spruchs nach § 28 Abs. 2 WEG erklärt sich dar­aus, dass es sich bei den Vor­schüs­sen um das zen­tra­le Finan­zie­rungs­in­stru­ment der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft han­delt; nur die lau­fen­den Vor­aus­zah­lun­gen gewähr­leis­ten, dass die für die Bewirt­schaf­tung der Anla­ge not­wen­di­gen Mit­tel bereit­ste­hen. Die Jah­res­ab­rech­nung dient dem­ge­gen­über nicht der Ermitt­lung des „eigent­li­chen“ Bei­trags­an­spruchs, son­dern nur der Anpas­sung der lau­fend zu erbrin­gen­den Vor­schüs­se an die tat­säch­li­chen Kos­ten. Anhand der Rech­nungs­le­gung des Ver­wal­ters über die tat­säch­li­chen Ein­nah­men und Aus­ga­ben wird der bestehen­de Bei­trags­an­spruch der Gemein­schaft über­prüft und in Form eines Nach­zah­lungs­an­spruchs der Gemein­schaft oder Erstat­tungs­an­spruchs des Woh­nungs­ei­gen­tü­mers sowie durch Neu­fest­set­zung der Vor­schüs­se kor­ri­giert 8.

Aus der bestä­ti­gen­den und rechts­ver­stär­ken­den Wir­kung, die der Beschluss über die Jah­res­ab­rech­nung nach der Recht­spre­chung des Bun­des­ge­richts­hofs hin­sicht­lich offe­ner Vor­schuss­for­de­run­gen hat 1, folgt kein zusätz­li­cher Schuld­grund in Form eines Schuld­an­er­kennt­nis­ses oder eines Abrech­nungs­ver­tra­ges ent­spre­chend § 782 BGB. Denn die hier­zu not­wen­di­ge Ver­ein­ba­rung zwi­schen Gläu­bi­ger und Schuld­ner, also der Gemein­schaft und dem säu­mi­gen Woh­nungs­ei­gen­tü­mer, ver­mag ein Mehr­heits­be­schluss der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer nicht zu erset­zen. Soweit sich aus den nicht tra­gen­den Erwä­gun­gen des IX. Zivil­se­nats des Bun­des­ge­richts­hofs in des­sen Ent­schei­dung vom 10. März 1994 9 etwas ande­res ergibt, hat die­ser auf Anfra­ge erklärt, hier­an nicht fest­zu­hal­ten.

Die ver­stär­ken­de Wir­kung des Beschlus­ses über die Jah­res­ab­rech­nung besteht ledig­lich dar­in, dass der Kor­rek­tur­vor­be­halt, unter dem die Vor­schuss­zah­lun­gen ste­hen, ent­fällt. Soweit die antei­lig umge­leg­ten tat­säch­li­chen Las­ten und Kos­ten den mit dem Wirt­schafts­plan beschlos­se­nen Vor­schüs­sen ent­spre­chen oder sie über­stei­gen, belegt die Abrech­nung, dass die Vor­schüs­se für die Bewirt­schaf­tung der Anla­ge erfor­der­lich waren, rück­schau­end betrach­tet also zu Recht fest­ge­setzt wor­den sind. Das gilt unge­ach­tet der prak­tisch unver­meid­li­chen Abwei­chun­gen von den Posi­tio­nen des Wirt­schafts­plans. Inso­weit besei­tigt die Jah­res­ab­rech­nung die Unsi­cher­hei­ten, mit denen ein Wirt­schafts­plan natur­ge­mäß behaf­tet ist und ver­stärkt so die Berech­ti­gung der Gemein­schaft zur Ein­zie­hung der auf die­sem Plan grün­den­den Vor­schuss­an­sprü­che.

Allein das Inter­es­se der Gemein­schaft, aus Grün­den der Über­sicht­lich­keit rück­stän­di­ge Vor­schüs­se und Abrech­nungs­spit­zen aus der Jah­res­ab­rech­nung zu einer For­de­rung zusam­men­zie­hen 10, recht­fer­tigt es nicht, den gesetz­li­chen Bei­trags­an­spruch nach § 28 Abs. 2 WEG auf zwei­fa­cher Grund­la­ge ent­ste­hen zu las­sen. Es ist dem Ver­wal­ter zumut­bar, rück­stän­di­ge Bei­trä­ge eines Woh­nungs­ei­gen­tü­mers nach dem Jahr ihrer Fäl­lig­keit zusam­men­zu­fas­sen (z.B. rück­stän­di­ge Vor­schüs­se aus dem Jahr 2005 und die rück­stän­di­ge Abrech­nungs­spit­ze aus der im Jahr 2005 beschlos­se­nen Jah­res­ab­rech­nung 2004) und auf die­ser Grund­la­ge die gemäß § 199 Abs. 1 BGB ein­heit­lich zum Jah­res­en­de begin­nen­de Ver­jäh­rungs­frist zu über­wa­chen. Zudem erlaubt ihm die Frist von drei Jah­ren ohne wei­te­res, rück­stän­di­ge Bei­trä­ge aus dem Wirt­schafts­plan und der Abrech­nung des­sel­ben Jah­res äußer­lich zusam­men­zu­füh­ren und recht­zei­tig ver­jäh­rungs­hem­men­de Maß­nah­men zu ver­an­las­sen.

Schließ­lich kommt es nicht dar­auf an, ob die die Klä­ge­rin bil­den­den Woh­nungs­ei­gen­tü­mer bei der Beschluss­fas­sung über die Jah­res­ab­rech­nung 2005 den Wil­len hat­ten, die noch offe­nen Wohn­gel­der "erneut fäl­lig zu stel­len" und mit etwai­gen Abrech­nungs­spit­zen zu einer ein­heit­li­chen For­de­rung zusam­men­zu­zie­hen. Denn hier­für fehl­te ihnen die erfor­der­li­che Beschluss­kom­pe­tenz. Der Bun­des­ge­richts­hof hat bereits ent­schie­den, dass die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer nicht berech­tigt sind, eine bereits bestehen­de Schuld durch Mehr­heits­be­schluss erneut zu begrün­den und auf die­se Wei­se den Lauf der Ver­jäh­rungs­frist zu beein­flus­sen 11.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 1. Juni 2012 – V ZR 171/​11

  1. vgl. BGH, Beschluss vom 30.11.1995 V ZB 16/​95, BGHZ 131, 228, 231 f.; Beschluss vom 23.09.1999 V ZB 17/​99, BGHZ 142, 290, 296; Urteil vom 04.12.2009 V ZR 44/​09, NJW 2010, 2127, 2128 Rn. 13[][]
  2. vgl. BGH, Beschluss vom 30.11.1995 V ZB 16/​95, aaO; Urteil vom 09.03.2012 V ZR 147/​11 ZfIR 2012, 365[]
  3. unzu­tref­fend daher: OLG Hamm, NJW-RR 2009, 1388[]
  4. vgl. BGH, Urteil vom 02.12.2011 V ZR 113/​11, NJW-RR 2012, 217, 218 Rn. 9 mwN[]
  5. eben­so Nie­den­führ in Niedenführ/​Kümmel/​Vandenhouten, WEG, 9. Aufl., § 28 Rn. 174; Jaco­by, ZWE 2011, 61, 63; Schultz­ky, ZMR 2008, 757, 759; aA OLG Dres­den, ZMR 2006, 543; OLG Hamm, NJW-RR 2009, 1388; Mer­le in Bär­mann, WEG, 11. Aufl., § 28 Rn. 174; Wen­zel, WE 1997, 124, 126; Hau­ger, Fest­schrift für Bär­mann u. Weit­nau­er, 353, 361 ff.; ähn­lich Bub, ZWE 2011, 193, 195[]
  6. vgl. BGH, Urteil vom 20.08.2009 VII ZR 205/​07, BGHZ 182, 158 für Abschlags­zah­lun­gen nach § 16 Nr. 1 VOB/​B[]
  7. so für Betriebs­kos­ten­vor­aus­zah­lun­gen des Mie­ters: BGH, Urteil vom 16.06.2010 VIII ZR 258/​09, NJW 2011, 145, 146 Rn. 22[]
  8. vgl. Jaco­by, ZWE 2011, 61, 63[]
  9. BGH, Urteil vom 10.03.1994 – IX ZR 98/​93, NJW 1994, 1866, 1867[]
  10. vgl. Hau­ger, Fest­schrift für Bär­mann und Weit­nau­er, S. 353, 361[]
  11. BGH, Urteil vom 09.03.2012 – V ZR 147/​11, ZfIR 2012, 365[]