Ver­kauf eines unge­teil­ten Mehr­fa­mi­li­en­hau­ses im

Das Vor­kaufs­recht des Mie­ters nach § 577 Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 BGB ent­steht bei dem Ver­kauf eines mit einem Mehr­fa­mi­li­en­haus bebau­ten unge­teil­ten Grund­stücks im Grund­satz nur dann, wenn sich der Ver­äu­ße­rer ver­trag­lich zur Durch­füh­rung der Auf­tei­lung gemäß § 8 WEG ver­pflich­tet und fer­ner die von dem Vor­kaufs­recht erfass­te zukünf­ti­ge Woh­nungs­ei­gen­tums­ein­heit in dem Ver­trag bereits hin­rei­chend bestimmt oder zumin­dest bestimm­bar ist. Es ent­steht in der Regel nicht, wenn erst die Erwer­ber Woh­nungs­ei­gen­tum begrün­den sol­len, und zwar auch dann nicht, wenn die­se beab­sich­ti­gen, die neu geschaf­fe­nen Ein­hei­ten jeweils selbst zu nut­zen („Erwer­ber­mo­dell“).

Ver­kauf eines unge­teil­ten Mehr­fa­mi­li­en­hau­ses im

In dem jetzt vom Bun­des­ge­richs­hof ent­schie­de­nen Ver­fah­ren war die Beklag­te Eigen­tü­me­rin eines mit einem Mehr­fa­mi­li­en­haus bebau­ten Grund­stücks. Eine der vier in dem Gebäu­de vor­han­de­nen Woh­nun­gen ver­mie­te­te sie an die Klä­ge­rin. Nach­dem das zustän­di­ge Land­rats­amt die Abge­schlos­sen­heits­be­schei­ni­gung erteilt hat­te, ver­kauf­te die Beklag­te den unge­teil­ten Grund­be­sitz am 11.03.2009 an drei Erwer­ber zum Preis von 120.000 €. Die­se lie­ßen noch am glei­chen Tag und bei dem­sel­ben Notar eine Tei­lungs­ver­ein­ba­rung gemäß § 3 WEG beur­kun­den. Mit Erklä­rung vom 14.03.2011 übte die Klä­ge­rin gegen­über der Beklag­ten das auf § 577 Abs. 1 Satz 1 BGB gestütz­te Vor­kaufs­recht aus. Mit ihrer Kla­ge will sie fest­stel­len las­sen, dass zwi­schen ihr und der Beklag­ten ein Kauf­ver­trag über die von ihr gemie­te­te Woh­nung zum Preis von 30.000 € zustan­de gekom­men ist.

Sowohl das erst­in­stanz­lich hier­mit befass­te Land­ge­richt Essen [1] wie auch in der Beru­fungs­in­stanz das Ober­lan­des­ge­richt Hamm [2] haben die Kla­ge abge­wie­sen. Der Bun­des­ge­richts­hof bestä­tig­te dies nun und wies die Revi­si­on der Klä­ge­rin eben­falls zurück:

Der Klä­ge­rin steht kein Vor­kaufs­recht gemäß § 577 Abs. 1 Satz 1 BGB zu. Nach die­ser Bestim­mung ist ein Mie­ter zum Vor­kauf berech­tigt, wenn ver­mie­te­te Wohn­räu­me, an denen nach der Über­las­sung an den Mie­ter Woh­nungs­ei­gen­tum begrün­det wor­den ist oder begrün­det wer­den soll, an einen Drit­ten ver­kauft wer­den. Zwar waren der Klä­ge­rin die Wohn­räu­me im Zeit­punkt des Ver­kaufs als Mie­te­rin über­las­sen. Ein Vor­kaufs­recht nach der ers­ten Alter­na­ti­ve der Norm schei­det aber schon des­halb aus, weil das Woh­nungs­ei­gen­tum erst nach dem Ver­kauf begrün­det wor­den ist; auch die Vor­aus­set­zun­gen für die zwei­te Alter­na­ti­ve des § 577 Abs. 1 Satz 1 BGB lie­gen nicht vor.

Aller­dings ist umstrit­ten, unter wel­chen Vor­aus­set­zun­gen Woh­nungs­ei­gen­tum im Sin­ne von § 577 Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 BGB „begrün­det wer­den soll“, wenn wie hier ein unge­teil­tes Mehr­fa­mi­li­en­haus ver­äu­ßert wird.

Nach über­wie­gen­der Ansicht setzt die Ent­ste­hung des Vor­kaufs­rechts zum einen vor­aus, dass bei Abschluss des Kauf­ver­tra­ges beab­sich­tigt gewe­sen sei, Woh­nungs­ei­gen­tum zu begrün­den; zum ande­ren müs­se die von dem Mie­ter bewohn­te Woh­nung einen recht­lich bestimm­ten oder zumin­dest bestimm­ba­ren Teil des Ver­trags­ge­gen­stands bil­den [3].

Im Hin­blick auf die ers­te Vor­aus­set­zung wird unein­heit­lich beant­wor­tet, wann die Umwand­lungs­ab­sicht aus­rei­chend mani­fes­tiert ist.

Teil­wei­se wird ver­tre­ten, es genü­ge schon, dass sich die Umwand­lungs­ab­sicht in einer „belie­bi­gen äuße­ren Form kon­kre­ti­siert“ habe [4], etwa wenn wie hier – im Zeit­punkt des Kauf­ver­trags­ab­schlus­ses eine Abge­schlos­sen­heits­be­schei­ni­gung erteilt oder jeden­falls bean­tragt wor­den sei [5].

Nach ganz über­wie­gen­der Ansicht rei­chen rei­ne Vor­be­rei­tungs­hand­lun­gen zu denen auch das Bewir­ken der Abge­schlos­sen­heits­be­schei­ni­gung gezählt wird – dage­gen nicht aus. Der gesetz­li­chen Rege­lung kön­ne nicht ent­nom­men wer­den, dass der Gesetz­ge­ber die Aus­übung des Vor­kaufs­rechts auch bei einer Gesamt­ver­äu­ße­rung eines Grund­stücks habe zulas­sen wol­len, des­sen Umwand­lung in Woh­nungs­ei­gen­tum noch nicht ein­ge­lei­tet sei [6]. Genü­gen soll es vor­nehm­lich, wenn bei Ver­trags­schluss bereits eine Tei­lungs­er­klä­rung nach § 8 WEG beur­kun­det ist [7]. Aus­rei­chen soll es auch, wenn sich der Ver­käu­fer zu der Tei­lung ver­pflich­tet [8] oder die Par­tei­en gegen­sei­ti­ge Ver­trags­pflich­ten über­neh­men, die die Begrün­dung von Woh­nungs­ei­gen­tum her­bei­füh­ren sol­len [9].

Ob die erfor­der­li­che Umwand­lungs­ab­sicht auch dann besteht, wenn wie hier erst die Erwer­ber Woh­nungs­ei­gen­tum begrün­den sol­len, ist strei­tig. Man­che hal­ten eine Tei­lungs­ver­ein­ba­rung der Erwer­ber gemäß § 3 WEG all­ge­mein für aus­rei­chend [10]. Über­wie­gend wird dies jedoch ver­neint [11].

Die zwei­te Vor­aus­set­zung – die Bestimmt­heit oder Bestimm­bar­keit des zukünf­ti­gen Woh­nungs­ei­gen­tums – soll erfüllt sein, wenn die Woh­nung in dem Kauf­ver­trag selbst als Teil­ob­jekt so hin­rei­chend bestimmt ist, dass sie in Ver­bin­dung mit einem Mit­ei­gen­tums­an­teil an dem Grund­stück der recht­lich selb­stän­di­ge Gegen­stand eines rechts­gül­ti­gen Kauf­ver­trags sein kann [12]. Dafür ist es als aus­rei­chend ange­se­hen wor­den, dass bei Abschluss des Kauf­ver­trags ein Auf­tei­lungs­plan vor­lag [13]. Nicht genü­gen soll es dage­gen, wenn das Grund­stück „als Gan­zes“ ver­kauft wird [14].

Geson­dert betrach­tet wer­den häu­fig soge­nann­te „Erwer­ber­mo­del­le“, bei denen wie hier – ein Miets­haus mit meh­re­ren Woh­nun­gen en bloc an eine Mehr­heit von Erwer­bern ver­kauft wird, die erst nach dem Erwerb Woh­nungs­ei­gen­tum begrün­den wol­len, um die neu geschaf­fe­nen Ein­hei­ten spä­ter jeweils selbst zu nut­zen.

Hier soll nach ver­brei­te­ter Ansicht ein Vor­kaufs­recht auch dann ent­ste­hen, wenn auf die Erwer­ber nicht unmit­tel­bar Woh­nungs­ei­gen­tum über­tra­gen wird, son­dern ande­re rechts­ge­schäft­li­che Gestal­tungs­for­men gewählt wer­den, wie etwa die Begrün­dung von Mit­ei­gen­tum und die anschlie­ßen­de Schaf­fung von Woh­nungs­ei­gen­tum [15]. Gegen­stand des Vor­kaufs­rechts sei der betrof­fe­ne Mit­ei­gen­tums­an­teil [16].

Teil­wei­se wird dar­über hin­aus gefor­dert, dass jedem Erwer­ber von vorn­her­ein eine hin­rei­chend bestimm­te Woh­nung zur allei­ni­gen Nut­zung zuge­wie­sen sein müs­se [17].

Wie­der ande­re hal­ten auch mit Blick auf Erwer­ber­mo­del­le dar­an fest, dass das Vor­kaufs­recht nur dann ent­ste­he, wenn die Umwand­lung durch den Ver­äu­ße­rer erfol­ge, nicht aber, wenn erst die Erwer­ber eine Tei­lung gemäß § 3 WEG ver­ein­bar­ten [18].

Der Bun­des­ge­richts­hof ent­schei­det die Streit­fra­ge dahin­ge­hend, dass das Vor­kaufs­recht des Mie­ters nach § 577 Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 BGB bei dem Ver­kauf eines (noch) unge­teil­ten Mehr­fa­mi­li­en­hau­ses im Grund­satz nur dann ent­steht, wenn sich der Ver­äu­ße­rer ver­trag­lich zur Durch­füh­rung der Auf­tei­lung gemäß § 8 WEG ver­pflich­tet und fer­ner die von dem Vor­kaufs­recht erfass­te zukünf­ti­ge Woh­nungs­ei­gen­tums­ein­heit in dem Ver­trag bereits hin­rei­chend bestimmt oder zumin­dest bestimm­bar ist; dies gilt auch im Fall eines Erwer­ber­mo­dells.

Der Wort­laut der Vor­schrift, wonach Woh­nungs­ei­gen­tum „begrün­det wer­den soll“, ist für die Anfor­de­run­gen an die Ent­ste­hung des Vor­kaufs­rechts im Ein­zel­nen uner­gie­big. Er lässt offen, ob die Par­tei­en des Kauf­ver­tra­ges die Umwand­lung ver­ein­ba­ren müs­sen, ob die erkenn­ba­re sub­jek­ti­ve Umwand­lungs­ab­sicht des Erwer­bers aus­reicht oder die Umwand­lung nur objek­tiv mit einer bestimm­ten Wahr­schein­lich­keit bevor­ste­hen muss.

Auch die his­to­ri­sche Aus­le­gung führt nicht zu einem ein­deu­ti­gen Ergeb­nis. Die Rege­lung geht zurück auf § 2b WoBindG aF, der zum 1.07.1980 in Kraft trat und ein Vor­kaufs­recht zunächst nur für öffent­lich geför­der­te Miet­woh­nun­gen ein­führ­te, „um den spe­ku­la­ti­ven Ver­drän­gun­gen von Mie­tern ins­be­son­de­re im Zusam­men­hang mit dem Auf­kauf und der Umwand­lung gan­zer Sozi­al­miet­wohn­an­la­gen zu begeg­nen und gleich­zei­tig die Ver­äu­ße­rung der Woh­nun­gen grund­sätz­lich an den bis­he­ri­gen Mie­ter zu sichern“ [19]. Ande­re Gestal­tungs­for­men wie die Begrün­dung von Mit­ei­gen­tum wer­den in den Geset­zes­ma­te­ria­li­en zwar kurz erwähnt, aber nur im Zusam­men­hang mit der Mit­tei­lungs­pflicht gegen­über der zustän­di­gen Behör­de [20]. Durch die zum 1.09.1993 in Kraft getre­te­ne Vor­schrift des dama­li­gen § 570b BGB wur­de das Vor­kaufs­recht auf alle Miet­woh­nun­gen aus­ge­wei­tet [21]; ein vor­an­ge­hen­der Ent­wurf, der „ande­re recht­li­che Gestal­tun­gen“, die „zu einem wirt­schaft­lich ver­gleich­ba­ren Ergeb­nis füh­ren“, mit Blick auf die Bil­dung von Bruch­teils­ei­gen­tum der Umwand­lung gleich­set­zen soll­te [22], ist nicht Gesetz gewor­den. Spä­ter wur­de der Rege­lungs­ge­halt des § 570b BGB in den jet­zi­gen § 577 BGB über­nom­men [23]. Mit den Anfor­de­run­gen an die gemäß § 577 Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 BGB noch bevor­ste­hen­de Begrün­dung von Woh­nungs­ei­gen­tum im Ein­zel­nen hat sich der Gesetz­ge­ber nicht befasst [24].

Dass der Ver­äu­ße­rer sich ver­trag­lich zur Durch­füh­rung der Auf­tei­lung gemäß § 8 WEG ver­pflich­ten muss, ergibt sich vor allem aus sys­te­ma­ti­schen Über­le­gun­gen.

Auf das Vor­kaufs­recht fin­den gemäß § 577 Abs. 1 Satz 3 BGB ergän­zend die all­ge­mei­nen Bestim­mun­gen über den Vor­kauf Anwen­dung (§§ 463 ff. BGB). Gemäß § 464 Abs. 2 BGB wird durch die Aus­übung des Vor­kaufs­rechts als Gestal­tungs­recht zwi­schen dem Berech­tig­ten und dem Ver­pflich­te­ten ein (wei­te­rer) selb­stän­di­ger Kauf­ver­trag neu begrün­det zu den glei­chen Bedin­gun­gen, wie er zwi­schen dem Ver­pflich­te­ten und dem Drit­ten abge­schlos­sen war; der Berech­tig­te tritt also nicht in den zwi­schen dem Ver­pflich­te­ten und dem Dritt­käu­fer geschlos­se­nen Ver­trag ein [25]. Viel­mehr bestehen zwei Ver­trä­ge, soweit der Ver­trag mit dem Dritt­käu­fer nicht unter einer auf­lö­sen­den Bedin­gung steht [26]. Die bei­den Kauf­ver­trä­ge unter­schei­den sich in der Regel nur dar­in, dass als Käu­fer anstel­le des Drit­ten der Berech­tig­te steht [27].

Das Vor­kaufs­recht gemäß § 577 Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 BGB soll aller­dings gera­de nicht zum Erwerb des gesam­ten Grund­stücks berech­ti­gen. Eben­so wenig soll der Mie­ter dau­er­haft einen ideel­len Mit­ei­gen­tums­an­teil in einer Bruch­teils­ge­mein­schaft ohne Son­der­ei­gen­tum an der ange­mie­te­ten Woh­nung erwer­ben. Viel­mehr ist ein zwar sachen­recht­lich noch nicht vor­han­de­nes, aber in sei­ner Ent­ste­hung bereits ange­leg­tes Woh­nungs­ei­gen­tum Gegen­stand des Vor­kaufs­rechts [28]. Das folgt aus dem sys­te­ma­ti­schen Bezug des Vor­kaufs­rechts zu der Umwand­lung in Woh­nungs­ei­gen­tum. Es ent­spricht auch sei­nem Zweck, dem Mie­ter unge­ach­tet der Auf­tei­lung die wei­te­re allei­ni­ge Nut­zung der bis­lang miet­wei­se über­las­se­nen Wohn­räu­me zu sichern. Des­halb muss zunächst gewähr­leis­tet sein, dass der Mie­ter einen Anspruch auf die Begrün­dung des Woh­nungs­ei­gen­tums erwirbt.

Dies ist nur der Fall, wenn der Ver­käu­fer als Vor­kaufs­ver­pflich­te­ter in dem Kauf­ver­trag eine Ver­pflich­tung zur Auf­tei­lung über­nom­men hat. Die Tei­lungs­er­klä­rung des Ver­äu­ße­rers gegen­über dem Grund­buch­amt gemäß § 8 WEG reicht für sich genom­men nicht aus. Die­se wird näm­lich erst mit der Anle­gung der Woh­nungs­grund­bü­cher wirk­sam und ist bis dahin frei wider­ruf­lich [29]. Aus die­sem Grund muss die Aus­le­gung des Kauf­ver­trags erge­ben, dass die voll­ende­te Auf­tei­lung geschul­det ist; das kann auch aus einer Bezug­nah­me auf die Tei­lungs­er­klä­rung fol­gen. Fehlt es dar­an, kann der Umstand, dass der Ver­käu­fer im Zusam­men­hang mit der Ver­äu­ße­rung eine Tei­lungs­er­klä­rung ein­reicht, ein Indiz für eine dahin­ge­hen­de Ver­trags­pflicht im Wege einer Neben­ab­re­de sein; ist die­se zum Zwe­cke der Umge­hung des Vor­kaufs­rechts nicht in die Ver­trags­ur­kun­de auf­ge­nom­men wor­den, dürf­te sich der Ver­äu­ße­rer gegen­über dem Mie­ter nicht auf die Form­un­wirk­sam­keit der Neben­ab­re­de beru­fen (§ 242 BGB). Jeden­falls besteht nur bei einer ver­trag­li­chen Ver­pflich­tung ein Anspruch auf Durch­füh­rung der Auf­tei­lung, den auch der Mie­ter als Vor­kaufs­be­rech­tig­ter gegen­über dem Ver­äu­ße­rer gel­tend machen kann. Ver­trags­ge­gen­stand des zwei­ten Ver­trags zwi­schen dem Ver­äu­ße­rer und dem Mie­ter ist sofern die wei­te­re Vor­aus­set­zung vor­liegt, das zukünf­ti­ge Woh­nungs­ei­gen­tum also ver­trag­lich hin­rei­chend bestimmt oder bestimm­bar ist – die Durch­füh­rung der Auf­tei­lung und Über­eig­nung des an den von dem Mie­ter bewohn­ten Räu­men neu begrün­de­ten Son­der­ei­gen­tums mit einem ent­spre­chen­den Mit­ei­gen­tums­an­teil; als Gegen­leis­tung schul­det der Mie­ter eben­so wie bei dem gebün­del­ten Ver­kauf meh­re­rer Eigen­tums­woh­nun­gen nach bereits voll­zo­ge­ner Auf­tei­lung – den auf sei­ne Woh­nung ent­fal­len­den antei­li­gen Kauf­preis [30].

Nicht aus­rei­chend ist es dage­gen, wenn die Auf­tei­lung durch den oder die Erwer­ber durch­ge­führt wer­den soll. Ver­ein­ba­ren meh­re­re Erwer­ber die Tei­lung gemäß § 3 WEG, so erwirbt der Mie­ter kei­nen Rechts­an­spruch auf die Durch­füh­rung der Auf­tei­lung. Wird die Tei­lungs­ver­ein­ba­rung wie hier erst nach dem Ver­kauf beur­kun­det, besteht bei Abschluss des Kauf­ver­trags nur eine (noch) unver­bind­li­che Umwand­lungs­ab­sicht; dies ergibt sich schon aus der Form­be­dürf­tig­keit einer Ver­ein­ba­rung gemäß § 3 WEG (§ 4 Abs. 3 WEG, § 311b Abs. 1 BGB). Aber selbst dann, wenn die Beur­kun­dung schon vor Abschluss des Kauf­ver­trags erfolgt, ent­steht das Vor­kaufs­recht nicht, weil der Mie­ter nicht in die Tei­lungs­ver­ein­ba­rung ein­tritt. Ein Vor­kaufs­recht begrün­det grund­sätz­lich kei­ne Rechts­be­zie­hun­gen des Mie­ters zu den tei­len­den Erwer­bern als den Dritt­käu­fern [31]. Es rich­tet sich gegen den Ver­käu­fer und erstreckt sich des­halb nicht auf Ver­ein­ba­run­gen der Käu­fer unter­ein­an­der. Die Erwer­ber schul­den gegen­über dem Mie­ter kei­ne sei­nen Inter­es­sen ent­spre­chen­de Auf­tei­lung des Grund­stücks. Sie könn­ten von der zuvor geplan­ten Auf­tei­lung ohne wei­te­res Abstand neh­men und eine bereits beur­kun­de­te Tei­lungs­ver­ein­ba­rung ein­ver­ständ­lich auf­he­ben, ohne dass der Mie­ter dies ver­hin­dern könn­te [32]. Eben­so liegt es, wenn ein ein­zel­ner Erwer­ber bei Abschluss des Kauf­ver­trags die Absicht hat, nach der Über­eig­nung eine Tei­lung gemäß § 8 WEG vor­zu­neh­men.

Rechts­miss­bräu­chen, die dadurch gekenn­zeich­net sind, dass die Par­tei­en des Kauf­ver­trags nur zur Aus­schal­tung des Vor­kaufs­rechts bewusst auf eine an sich beab­sich­tig­te Tei­lung durch den Ver­äu­ße­rer ver­zich­ten und die Tei­lung den Erwer­bern über­las­sen, kann im Ein­zel­fall mit der Anwen­dung von § 242 BGB begeg­net wer­den [33]. Dafür reicht es aller­dings nicht aus, dass der Ver­käu­fer den Käu­fern die für die Tei­lung erfor­der­li­chen Infor­ma­tio­nen zukom­men lässt oder Kennt­nis von der Auf­tei­lungs­ab­sicht der Erwer­ber hat. Denn den Par­tei­en steht es im Prin­zip frei, die mit der Ein­räu­mung des Son­der­ei­gen­tums ver­bun­de­nen Abre­den den Käu­fern zu über­las­sen. Hier­für kann es nach­voll­zieh­ba­re Grün­de geben, etwa weil der Ver­käu­fer die Gewähr für eine den Vor­stel­lun­gen der Erwer­ber ent­spre­chen­de Auf­tei­lung nicht über­neh­men möch­te oder die Erwer­ber den Zuschnitt der Ein­hei­ten und die Ein­räu­mung von Son­der­nut­zungs­rech­ten nicht dem Ver­käu­fer über­las­sen wol­len. Wie das Beru­fungs­ge­richt der Sache nach zutref­fend aus­führt, setzt ein Umge­hungs­ge­schäft des­halb jeden­falls ein eige­nes Inter­es­se des Ver­käu­fers an der spä­te­ren Auf­tei­lung vor­aus.

Die­se Aus­le­gung wider­spricht nicht dem Zweck des § 577 BGB, den Mie­ter vor einer Ver­drän­gung im Zuge der Umwand­lung von Mehr­fa­mi­li­en­häu­sern in Woh­nungs­ei­gen­tum zu schüt­zen.

Geschützt ist der Mie­ter ohne­hin, wenn der oder die Erwer­ber die Tei­lung durch­füh­ren wol­len, um das jewei­li­ge Woh­nungs­ei­gen­tum als Kapi­tal­an­la­ge zu nut­zen. Denn das Miet­ver­hält­nis bleibt durch den Ver­kauf unbe­rührt (§ 566 Abs. 1 BGB), eine Eigen­be­darfs­kün­di­gung ist nicht beab­sich­tigt und der (ein­ma­li­ge) Vor­kaufs­fall tritt dann ein, wenn das Woh­nungs­ei­gen­tum nach der Auf­tei­lung erst­mals an einen Drit­ten ver­äu­ßert wird (§ 577 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB) [34].

Anders liegt es aller­dings dann, wenn der Erwerb zum Zwe­cke der spä­te­ren Eigen­nut­zung erfolgt. Ent­hält der Ver­trag kei­ne Auf­tei­lungs­pflicht des Ver­käu­fers und spre­chen die Erwer­ber vor oder nach Abschluss der Tei­lungs­ver­ein­ba­rung erfolg­reich eine Kün­di­gung wegen Eigen­be­darfs aus, kommt der Mie­ter nicht in den Genuss eines Vor­kaufs­rechts, weil es an einer (wei­te­ren) Ver­äu­ße­rung fehlt. Die­ses Ergeb­nis ist des­halb hin­zu­neh­men, weil – auch im Inter­es­se des Mie­ters – ver­hin­dert wer­den muss, dass er anstel­le von Woh­nungs­ei­gen­tum einen Mit­ei­gen­tums­an­teil erwirbt, der es ihm nicht ermög­licht, die Auf­tei­lung durch­zu­set­zen. Andern­falls wäre die Aus­übung des Vor­kaufs­rechts für den Mie­ter mit ganz erheb­li­chen Risi­ken ver­bun­den, die umso schwe­rer wie­gen, als die Aus­übung ohne vor­an­ge­hen­de nota­ri­el­le Bera­tung durch pri­vat­schrift­li­che Erklä­rung erfol­gen kann (§ 577 Abs. 3 BGB). Denn ein ideel­ler Mit­ei­gen­tums­an­teil kann die allei­ni­ge Nut­zung der gemie­te­ten Woh­nung nicht ohne wei­te­res sichern. Dar­über hin­aus haf­tet ein Mit­ei­gen­tü­mer gegen­über Drit­ten in der Regel unbe­schränkt, ein Woh­nungs­ei­gen­tü­mer gegen­über Gläu­bi­gern der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft dage­gen grund­sätz­lich nur nach dem Ver­hält­nis sei­nes Mit­ei­gen­tums­an­teils (§ 10 Abs. 8 WEG). Ins­be­son­de­re wäre ein Mit­ei­gen­tums­an­teil im Ver­gleich zu Woh­nungs­ei­gen­tum in der Regel nur unter erschwer­ten und finan­zi­ell weni­ger attrak­ti­ven Bedin­gun­gen ver­äu­ßer­lich; die Auf­he­bung der Gemein­schaft könn­te, sofern sich die Mit­ei­gen­tü­mer nicht über die Ver­äu­ße­rung des gesam­ten Grund­stücks einig wer­den, nur im Wege der Tei­lungs­ver­stei­ge­rung erfol­gen (§§ 180 ff. ZVG) [35].

Schließ­lich hat der Gesetz­ge­ber die Kün­di­gungs­be­schrän­kung des § 577a Abs. 1 BGB wäh­rend des Revi­si­ons­ver­fah­rens durch die am 1.05.2013 in Kraft getre­te­ne Vor­schrift des § 577a Abs. 1a BGB auf die Ver­äu­ße­rung an eine Erwer­ber­mehr­heit erstreckt [36]. Auf die­se Wei­se hat er das Ver­drän­gungs­ri­si­ko für den Mie­ter ent­schärft, das in der Ver­gan­gen­heit in die­ser Fall­grup­pe vor allem des­halb beson­ders hoch war, weil inso­weit die Beschrän­kung der Kün­di­gung wegen Eigen­be­darfs gemäß § 577a BGB in der bis zum 30.04.2013 gel­ten­den Fas­sung der Norm nicht galt [37]. Damit hat der Gesetz­ge­ber eine im Kün­di­gungs­schutz­recht bestehen­de Geset­zes­lü­cke geschlos­sen. Dass in Alt­fäl­len weder die Sper­re für die Eigen­be­darfs­kün­di­gung ein­greift noch ein Vor­kaufs­recht ent­steht, ist aus den genann­ten Grün­den hin­zu­neh­men [38].

Wei­te­re Vor­aus­set­zung für die Ent­ste­hung des Vor­kaufs­rechts ist, dass das Woh­nungs­ei­gen­tum ver­trag­lich bereits hin­rei­chend bestimmt oder zumin­dest bestimm­bar ist. Die­se Anfor­de­rung stellt kei­ne Beson­der­heit des Mie­ter­vor­kaufs­rechts gemäß § 577 BGB dar. All­ge­mein kann ein unselb­stän­di­ger Teil einer Sache nur dann Gegen­stand eines Kauf­ver­tra­ges oder eines Vor­kaufs­rechts sein, wenn er im Zeit­punkt des Kauf­ver­trags­schlus­ses bereits recht­lich bestimmt oder zumin­dest bestimm­bar ist [39].

Wel­che Anfor­de­run­gen an die Bestimmt­heit des zukünf­ti­gen Woh­nungs­ei­gen­tums im Ein­zel­nen zu stel­len sind, kann dahin­ste­hen. Denn hier fehlt es schon an einer recht­li­chen Ver­pflich­tung der Beklag­ten zu der Auf­tei­lung in dem Kauf­ver­trag. Auch ein Umge­hungs­ge­schäft schei­det aus, weil das Beru­fungs­ge­richt nach­voll­zieh­bar aus­führt, der Beklag­ten sei nicht zu wider­le­gen, dass sie das Objekt stets als Ein­heit ange­bo­ten und kein eige­nes Inter­es­se an der Auf­tei­lung gehabt habe. Danach hat die Klä­ge­rin nicht bewie­sen, dass die Par­tei­en statt einer an sich beab­sich­tig­ten Tei­lung durch die Beklag­te die Tei­lungs­ver­ein­ba­rung der Erwer­ber gewählt haben, um das Vor­kaufs­recht zu umge­hen.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 22. Novem­ber 2013 – V ZR 96/​12

  1. LG Essen, Urteil vom 09.06.2011 – 3 O 11/​11 []
  2. OLG Hamm, Urteil vom 30.03.2012 – I30 U 126/​11 []
  3. so zu § 2b WoBindG aF: KG, KGR 1994, 146, 148 die Revi­si­on wur­de nicht ange­nom­men: BGH, Beschluss vom 24.03.1994 – V ZR 111/​93, unver­öf­fentl.; Münch­Komm-BGB/Häub­lein, 6. Aufl., § 577 Rn. 7; Soergel/​Heintzmann, BGB, 13. Aufl., § 577 Rn. 3; Staudinger/​Rolfs, BGB [2011], § 577 Rn. 23, 31; Emmerich/​Sonnenschein/​Rolfs, Mie­te, 10. Aufl., § 577 Rn. 13; Beck­OK BGB/​Hannappel, Edi­ti­on 26, § 577 Rn. 8 f.; Heintz, Vor­kaufs­recht des Mie­ters [1998], § 5 Rn. 150 ff., 176; Wirth, NZM 1998, 390, 392; vgl. auch Bay­O­bLGZ 1992, 100 ff. zu § 2b WoBindG aF[]
  4. Staudinger/​Rolfs, BGB [2011], § 577 Rn. 23[]
  5. Staudinger/​Rolfs, aaO; Kan­del­hard in Herrlein/​Kandelhard, Miet­recht, § 577 BGB, 4. Aufl., Rn. 8 f.; Ster­nel, Miet­recht aktu­ell, 4. Aufl., Rn. – XI 262[]
  6. Bay­O­bLGZ 1992, 100, 109 zu § 2b Abs. 1 WoBindG aF[]
  7. Bay­O­bLGZ 1992, 100, 109 iVm 106; Lam­mel, Wohn­raum­miet­recht, 3. Aufl., § 577 BGB Rn. 16; Schöner/​Stöber, Grund­buch­recht, 15. Aufl., Rn. 4184; Spielbauer/​Krenek, Miet­recht, § 577 Rn.20 ff.; Möss­ner in: juris­PK-BGB, 6. Aufl., § 577 Rn. 22 mwN; Rüß­mann, RNotZ 2012, 97, 110; F. Schmidt, WE 1993, 328, 334[]
  8. Schmidt-Fut­te­rer/­Blank, Miet­recht, 11. Aufl., § 577 BGB Rn. 17; Der­le­der, NJW 1996, 2817, 2821; Langhein, DNotZ 1993, 650, 654 f.[]
  9. KG, KGR 1994, 146 ff.[]
  10. Ster­nel, Miet­recht aktu­ell, 4. Aufl., Rn. – XI 262; Wie­ni­cke, WuM 1980, 93, 96 zu § 2b WoBindG aF[]
  11. Lam­mel, Wohn­raum­miet­recht, 3. Aufl., § 577 BGB Rn.19; Schmidt-Fut­te­rer/­Blank, Miet­recht, 11. Aufl., § 577 BGB Rn. 16; Schöner/​Stöber, Grund­buch­recht, 15. Aufl., Rn. 4184; Beck­OK BGB/​Hannappel, Edi­ti­on 26, § 577 Rn. 8; Wirth, NZM 1998, 390, 392[]
  12. Bay­O­bLGZ 1992, 100 ff.; Lam­mel, Wohn­raum­miet­recht, 3. Aufl., § 577 BGB Rn. 22, 24; Klühs, RNotZ 2012, 555, 561 f.; Wirth, NZM 1998, 390, 392; Schilling/​Meyer, ZMR 1994, 497, 503 f.[]
  13. KG, KGR 1994, 146, 148 zu § 2b WoBindG aF[]
  14. Schmidt-Fut­te­rer/­Blank, Miet­recht, 11. Aufl., § 577 BGB Rn. 18; Blank, WuM 1993, 573, 578[]
  15. Münch­Komm-BGB/Häub­lein, 6. Aufl., § 577 Rn. 8; Staudinger/​Rolfs, BGB [2011], § 577 Rn. 32: § 577 BGB ana­log; Der­le­der, NJW 1996, 2817, 2821; Son­nen­schein, NJW 1980, 2055, 2057; Wie­ni­cke, WuM 1980, 93, 96[]
  16. Staudinger/​Rolfs, BGB [2011], § 577 Rn. 32; Blank, WuM 1993, 573, 578; Macie­jew­ski, MM 1994, 137, 138[]
  17. Emmerich/​Sonnenschein/​Rolfs, Mie­te, 10. Aufl., § 577 Rn. 13; Staudinger/​Rolfs, BGB [2011], § 577 Rn. 32; Kan­del­hard in Herrlein/​Kandelhard, Miet­recht, 4. Aufl., § 577 BGB Rn. 8; Heintz, Vor­kaufs­recht des Mie­ters [1998], § 5 Rn. 178 ff., 184; Blank, WuM 1993, 573, 578[]
  18. Schmidt-Fut­te­rer/­Blank, Miet­recht, 11. Aufl., § 577 BGB Rn. 16 und 20; Lam­mel, Wohn­raum­miet­recht, 3. Aufl., § 577 BGB Rn.19; Klühs, RNotZ 2012, 555, 561 f.; Wirth, NZM 1998, 390, 392[]
  19. BT-Drs. 8/​3403, S. 35, vgl. auch BVerfG, NZM 2011, 479, 480[]
  20. Aus­schuss­be­richt zu §§ 2a, 2b WoBindG aF, BT-Drs. 8/​3403, S. 40[]
  21. BT-Drs. 12/​3254, S. 40[]
  22. BT-Drs. 12/​3013, S. 8, 18[]
  23. BT-Drs. 14/​4553, S. 72[]
  24. vgl. Bay­O­bLGZ 1992, 100, 108[]
  25. BGH, Urteil vom 13.03.2009 – V ZR 157/​08, NJW-RR 2009, 1172 Rn.14; RGZ 121, 137, 138[]
  26. dazu BGH, Urteil vom 13.03.2009 – V ZR 157/​08, aaO, Rn. 16 f.[]
  27. BGH, Urteil vom 13.06.1980 – V ZR 11/​79, BGHZ 77, 359, 362[]
  28. vgl. Bay­O­bLGZ 1992, 100, 109[]
  29. Arm­brüs­ter in Bär­mann, WEG, 12. Aufl., § 8 Rn. 21; Then in Spielbauer/​Then, WEG, 2. Aufl., § 8 Rn. 5[]
  30. ein­ge­hend BGH, Urteil vom 22.06.2007 – V ZR 269/​06, NJW 2007, 2699 Rn. 11[]
  31. vgl. RGZ 121, 137, 138 f.; Palandt/​Weidenkaff, BGB, 72. Aufl., vor § 463 Rn. 9, § 464 Rn. 5[]
  32. vgl. Klühs, RNotZ 2012, 555, 561 f.; all­ge­mein Arm­brüs­ter in Bär­mann, WEG, 12. Aufl., § 8 Rn. 17[]
  33. vgl. BGH, Urteil vom 22.06.2007 – V ZR 269/​06, NJW 2007, 2699 Rn. 9 a.E.; Urteil vom 11.10.1991 – V ZR 127/​90, BGHZ 115, 335, 340; BGH, Urteil vom 14.04.1999 – VIII ZR 384/​97, BGHZ 141, 194, 200[]
  34. vgl. BGH, Urteil vom 22.06.2007 – V ZR 269/​06, NJW 2007, 2699 Rn. 8 f.; BGH, Urteil vom 29.03.2006 – VIII ZR 250/​05, BGHZ 167, 58, 60 ff.[]
  35. vgl. Arm­brüs­ter in Bär­mann, WEG, 12. Aufl., § 8 Rn. 17[]
  36. vgl. BT-Drs. 17/​10485, S. 2, 26[]
  37. BGH, Urteil vom 16.07.2009 – VIII ZR 231/​08, NJW 2009, 2738 f.[]
  38. a.A. Staudinger/​Rolfs, BGB [2011], § 577 Rn. 23[]
  39. zum Kauf noch zu begrün­den­den Woh­nungs­ei­gen­tums: BGH, Urteil vom 08.11.1985 – V ZR 113/​84, NJW 1986, 845; zum Vor­kaufs­recht Bay­O­bLG, NJW-RR 1998, 86 f.; Soergel/​Wertenbruch, BGB, 13. Aufl., § 463 Rn. 32; Münch­Komm-BGB/­Wes­ter­mann, 6. Aufl., § 463 Rn. 14[]