Ver­kauf land­wirt­schaft­li­cher Grund­stü­cke im Mit­ei­gen­tum des Bun­des

Die Bun­des­re­pu­blik Deutsch­land ist auch dann Ver­trags­teil im Sin­ne von § 4 Nr. 1 GrdstVG, wenn sie nicht Allein­ei­gen­tü­me­rin des ver­kauf­ten Grund­stücks ist, son­dern zusam­men mit ande­ren Eigen­tü­mern eine Erben­ge­mein­schaft bil­det. In die­sem Fall ist die Ver­äu­ße­rung eines land- oder forst­wirt­schaft­li­chen Grund­stücks geneh­mi­gungs­frei.

Ver­kauf land­wirt­schaft­li­cher Grund­stü­cke im Mit­ei­gen­tum des Bun­des

Nach § 4 Nr. 1 GrdstVG sind an sich geneh­mi­gungs­be­dürf­ti­ge Kauf­ver­trä­ge über land­wirt­schaft­li­che Grund­stü­cke geneh­mi­gungs­frei, wenn an ihnen u.a. der Bund betei­ligt, er also ent­we­der Käu­fer oder Ver­käu­fer ist.

Der Bund (hier: die Bun­des­an­stalt für Immo­bi­li­en­auf­ga­ben) ist auch als Mit­ei­gen­tü­mer (Mit-)Verkäufer und damit Ver­trags­teil im Sin­ne von § 4 Nr. 1 GrdstVG. Dass die Bun­des­an­stalt für Immo­bi­li­en­auf­ga­ben nicht Allein­ei­gen­tü­me­rin ist, son­dern zusam­men mit einem wei­te­ren Betei­lig­ten eine Erben­ge­mein­schaft bil­det, steht dem nicht ent­ge­gen.

Eigen­tü­me­rin der ver­kauf­ten Grund­stü­cke ist nicht eine aus den Betei­lig­ten bestehen­de Erben­ge­mein­schaft. Denn die­se ist anders als die Außen­ge­sell­schaft bür­ger­li­chen Rechts und die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft – nicht rechts­fä­hig. Sie ist kein eigen­stän­di­ges, hand­lungs­fä­hi­ges Rechts­sub­jekt, son­dern ledig­lich eine gesamt­hän­de­risch ver­bun­de­ne Per­so­nen­mehr­heit, der mit dem Nach­lass ein Son­der­ver­mö­gen zuge­ord­net ist 1. Die Erben­ge­mein­schaft kann somit nicht Trä­ger von Rech­ten und Pflich­ten sein. Die Fol­ge davon ist, dass die Bun­des­an­stalt für Immob­bi­li­en­auf­ga­ben und der wei­te­re Erbe, gesamt­hän­de­risch ver­bun­den in der Erben­ge­mein­schaft, Grund­stücks­ei­gen­tü­mer sind.

Die unge­teil­te Gesamt­be­rech­ti­gung ver­mit­telt der ein­zel­nen Erbin zwar kei­ne ding­li­che Berech­ti­gung an den ver­kauf­ten Grund­stü­cken 2. Sie kann über ihren Anteil an ein­zel­nen Nach­lass­ge­gen­stän­den nicht ver­fü­gen. Aber die Ver­wal­tung des Son­der­ver­mö­gens "Nach­lass" steht ihr und dem Mit­er­ben gemein­schaft­lich zu (§ 2038 Abs. 1 Satz 1 BGB). Bei­de Mit­glie­der der Erben­ge­mein­schaft kön­nen gemein­schaft­lich über zum Nach­lass gehö­ren­de Grund­stü­cke ver­fü­gen (§ 2040 Abs. 1 BGB). Ver­kau­fen und über­eig­nen sie sol­che Grund­stü­cke, geben sie die dafür not­wen­di­gen Wil­lens­er­klä­run­gen nicht für die Gemein­schaft und erst recht nicht für das Son­der­ver­mö­gen ab, son­dern für sich selbst.

Sie sind Hand­lungs­sub­jek­te und damit unmit­tel­bar an dem Geschäft betei­ligt. Ein Fall der mit­tel­ba­ren Bun­des­ver­wal­tung liegt somit nicht vor. Die Ver­tre­tung durch die Bun­des­an­stalt für Immo­bi­li­en­auf­ga­ben ändert an der Rechts­stel­lung und Betei­li­gung der Bun­des­re­pu­blik an dem Ver­trag nichts.

Hin­zu kommt, dass die gesamt­hän­de­ri­sche Ver­bun­den­heit der Mit­glie­der einer Erben­ge­mein­schaft dazu führt, dass die für die Ver­wal­tung des Nach­las­ses und für die Ver­fü­gung über Nach­lass­ge­gen­stän­de not­wen­di­gen Wil­lens­er­klä­run­gen unab­hän­gig von der Anzahl der Mit­er­ben die­sel­be recht­li­che Wir­kung haben wie die Wil­lens­er­klä­rung eines Allein­be­rech­tig­ten.

Die Geneh­mi­gungs­frei­heit des Kauf­ver­trags bei der Betei­li­gung der Bun­des­re­pu­blik Deutsch­land als eines von zwei Mit­glie­dern einer Erben­ge­mein­schaft auf der Ver­käu­fer­sei­te steht in Ein­klang mit dem Sinn und Zweck der Rege­lung in § 4 Nr. 1 GrdstVG. Nach der Vor­stel­lung des Gesetz­ge­bers wirkt sich die Frei­stel­lung von der Geneh­mi­gungs­pflicht in zwei­er­lei Hin­sicht aus: Zum einen ist die Unter­tei­lung in geneh­mi­gungs­freie Rechts­ge­schäf­te (§ 4 GrdstVG) und in sol­che, deren Geneh­mi­gung beim Vor­lie­gen beson­de­rer Vor­aus­set­zun­gen nicht ver­wei­gert wer­den darf (§ 8 GrdstVG), des­halb gewählt wor­den, weil bei den nicht geneh­mi­gungs­be­dürf­ti­gen Rechts­ge­schäf­ten sofort für den Grund­buch­be­am­ten klar zu erken­nen sei, ob ein Ver­trag in die­se Grup­pe fal­le, hin­ge­gen bei den ande­ren Rechts­ge­schäf­ten der Land­wirt­schafts­be­hör­de vor­be­hal­ten blei­ben müs­se, das Vor­lie­gen der sach­li­chen Vor­aus­set­zun­gen zu prü­fen; zum ande­ren sei bei der Betei­li­gung des Bun­des oder eines Lan­des als Ver­trags­teil die Über­wa­chung der einen Behör­de durch die ande­re nach­ge­ord­ne­te Behör­de nicht angän­gig 3. Bei­des trifft auch für die Fäl­le zu, in denen der Bund mit ande­ren Per­so­nen gesamt­hän­de­risch ver­bun­den ist.

Bun­des­ge­richts­hof, Beschluss vom 28. April 2014 – BLw 2/​13

  1. BGH, Beschluss vom 17.10.2006 – VIII ZB 94/​05, NJW 2006, 3715 f. Rn.7[]
  2. BGH, Beschluss vom 24.01.2001 – IV ZB 24/​00, NJW 2001, 2396, 2397; Urteil vom 17.11.2000 – V ZR 487/​99, WM 2001, 477, 478[]
  3. Ent­wurf der Bun­des­re­gie­rung eines Grund­stücks­ver­kehrs­ge­set­zes, BT-Drs. 3/​119 S. 17; schrift­li­cher Bericht des Aus­schus­ses für Ernäh­rung, Land­wirt­schaft und Fors­ten zu dem Ent­wurf, BT-Drs. 3/​2635 S. 6[]