Verkauf landwirtschaftlicher Grundstücke im Miteigentum des Bundes

Die Bundesrepublik Deutschland ist auch dann Vertragsteil im Sinne von § 4 Nr. 1 GrdstVG, wenn sie nicht Alleineigentümerin des verkauften Grundstücks ist, sondern zusammen mit anderen Eigentümern eine Erbengemeinschaft bildet. In diesem Fall ist die Veräußerung eines land- oder forstwirtschaftlichen Grundstücks genehmigungsfrei.

Verkauf landwirtschaftlicher Grundstücke im Miteigentum des Bundes

Nach § 4 Nr. 1 GrdstVG sind an sich genehmigungsbedürftige Kaufverträge über landwirtschaftliche Grundstücke genehmigungsfrei, wenn an ihnen u.a. der Bund beteiligt, er also entweder Käufer oder Verkäufer ist.

Der Bund (hier: die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben) ist auch als Miteigentümer (Mit-)Verkäufer und damit Vertragsteil im Sinne von § 4 Nr. 1 GrdstVG. Dass die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben nicht Alleineigentümerin ist, sondern zusammen mit einem weiteren Beteiligten eine Erbengemeinschaft bildet, steht dem nicht entgegen.

Eigentümerin der verkauften Grundstücke ist nicht eine aus den Beteiligten bestehende Erbengemeinschaft. Denn diese ist anders als die Außengesellschaft bürgerlichen Rechts und die Wohnungseigentümergemeinschaft – nicht rechtsfähig. Sie ist kein eigenständiges, handlungsfähiges Rechtssubjekt, sondern lediglich eine gesamthänderisch verbundene Personenmehrheit, der mit dem Nachlass ein Sondervermögen zugeordnet ist1. Die Erbengemeinschaft kann somit nicht Träger von Rechten und Pflichten sein. Die Folge davon ist, dass die Bundesanstalt für Immobbilienaufgaben und der weitere Erbe, gesamthänderisch verbunden in der Erbengemeinschaft, Grundstückseigentümer sind.

Die ungeteilte Gesamtberechtigung vermittelt der einzelnen Erbin zwar keine dingliche Berechtigung an den verkauften Grundstücken2. Sie kann über ihren Anteil an einzelnen Nachlassgegenständen nicht verfügen. Aber die Verwaltung des Sondervermögens “Nachlass” steht ihr und dem Miterben gemeinschaftlich zu (§ 2038 Abs. 1 Satz 1 BGB). Beide Mitglieder der Erbengemeinschaft können gemeinschaftlich über zum Nachlass gehörende Grundstücke verfügen (§ 2040 Abs. 1 BGB). Verkaufen und übereignen sie solche Grundstücke, geben sie die dafür notwendigen Willenserklärungen nicht für die Gemeinschaft und erst recht nicht für das Sondervermögen ab, sondern für sich selbst.

Sie sind Handlungssubjekte und damit unmittelbar an dem Geschäft beteiligt. Ein Fall der mittelbaren Bundesverwaltung liegt somit nicht vor. Die Vertretung durch die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben ändert an der Rechtsstellung und Beteiligung der Bundesrepublik an dem Vertrag nichts.

Hinzu kommt, dass die gesamthänderische Verbundenheit der Mitglieder einer Erbengemeinschaft dazu führt, dass die für die Verwaltung des Nachlasses und für die Verfügung über Nachlassgegenstände notwendigen Willenserklärungen unabhängig von der Anzahl der Miterben dieselbe rechtliche Wirkung haben wie die Willenserklärung eines Alleinberechtigten.

Die Genehmigungsfreiheit des Kaufvertrags bei der Beteiligung der Bundesrepublik Deutschland als eines von zwei Mitgliedern einer Erbengemeinschaft auf der Verkäuferseite steht in Einklang mit dem Sinn und Zweck der Regelung in § 4 Nr. 1 GrdstVG. Nach der Vorstellung des Gesetzgebers wirkt sich die Freistellung von der Genehmigungspflicht in zweierlei Hinsicht aus: Zum einen ist die Unterteilung in genehmigungsfreie Rechtsgeschäfte (§ 4 GrdstVG) und in solche, deren Genehmigung beim Vorliegen besonderer Voraussetzungen nicht verweigert werden darf (§ 8 GrdstVG), deshalb gewählt worden, weil bei den nicht genehmigungsbedürftigen Rechtsgeschäften sofort für den Grundbuchbeamten klar zu erkennen sei, ob ein Vertrag in diese Gruppe falle, hingegen bei den anderen Rechtsgeschäften der Landwirtschaftsbehörde vorbehalten bleiben müsse, das Vorliegen der sachlichen Voraussetzungen zu prüfen; zum anderen sei bei der Beteiligung des Bundes oder eines Landes als Vertragsteil die Überwachung der einen Behörde durch die andere nachgeordnete Behörde nicht angängig3. Beides trifft auch für die Fälle zu, in denen der Bund mit anderen Personen gesamthänderisch verbunden ist.

Bundesgerichtshof, Beschluss vom 28. April 2014 – BLw 2/13

  1. BGH, Beschluss vom 17.10.2006 – VIII ZB 94/05, NJW 2006, 3715 f. Rn.7 []
  2. BGH, Beschluss vom 24.01.2001 – IV ZB 24/00, NJW 2001, 2396, 2397; Urteil vom 17.11.2000 – V ZR 487/99, WM 2001, 477, 478 []
  3. Entwurf der Bundesregierung eines Grundstücksverkehrsgesetzes, BT-Drs. 3/119 S. 17; schriftlicher Bericht des Ausschusses für Ernährung, Landwirtschaft und Forsten zu dem Entwurf, BT-Drs. 3/2635 S. 6 []
  4. BGH, Urteil vom 11.09.2002 - XII ZR 187/00, NJW 2002 []