Ver­kehrs­wert­ermitt­lung für Ent­schä­di­gun­gen nach dem Schuld­recht­an­pas­sungs­ge­setz

Bei der Ver­kehrs­wert­ermitt­lung nach § 12 Abs. 3 Schuld­RAn­pG ist auch der Wert des Bau­werks zu berück­sich­ti­gen, soweit dem Grund­stücks­ei­gen­tü­mer im Hin­blick auf sei­ne Dis­po­si­ti­ons­frei­heit über die wei­te­re Grund­stücks­nut­zung hin­aus durch das Bau­werk ein tat­säch­lich für ihn rea­li­sier­ba­rer Wert zufließt.

Ver­kehrs­wert­ermitt­lung für Ent­schä­di­gun­gen nach dem Schuld­recht­an­pas­sungs­ge­setz

Da § 12 Abs. 1 und 3 Schuld­RAn­pG kei­ne Regeln ent­hält, wie die Ver­kehrs­wert­erhö­hung fest­zu­stel­len ist, kann auf die Immo­bi­li­en­wert­ermitt­lungs­ver­ord­nung 1 zurück­ge­grif­fen wer­den, die aner­kann­te Grund­sät­ze für die Ermitt­lung des Ver­kehrs­werts von Grund­stü­cken ent­hält. Nach stän­di­ger Recht­spre­chung des Bun­des­ge­richts­hofs liegt die Wahl der Ermitt­lungs­me­tho­de im pflicht­ge­mä­ßen Ermes­sen des Tatrich­ters. Die von ihm gewähl­te Wert­ermitt­lungs­me­tho­de muss jedoch nach den Beson­der­hei­ten des kon­kre­ten Fal­les geeig­net sein, den vol­len Ver­kehrs­wert für den zu bewer­ten­den Gegen­stand zu erfas­sen, ohne das Wert­bild zu ver­zer­ren. Auf das Ertrags­wert­ver­fah­ren abzu­stel­len ist sinn­voll und damit sach­ge­recht, wenn das zu bewer­ten­de Grund­stück dazu bestimmt ist, nach- hal­ti­ge Erträ­ge zu erzie­len wie etwa bei Miet­wohn­häu­sern, Geschäfts- und Gewer­be­grund­stü­cken. Dem Käu­fer eines der­ar­ti­gen Grund­stücks kommt es näm­lich in ers­ter Linie dar­auf an, wel­che Ren­di­te ihm das ein­ge­setz­te Kapi­tal in Gestalt der durch die Ver­mie­tung oder Ver­pach­tung erziel­ten Erträ­ge erwirt­schaf­tet. Dem­ge­gen­über eig­net sich das Sach­wert­ver­fah­ren für Grund­stü­cke, die nach der Art ihrer Bebau­ung vor­nehm­lich nicht auf eine mög­lichst hohe Ren­di­te im Ver­hält­nis zu den auf­ge­wand­ten Kos­ten aus­ge­legt sind 2. Ent­spre­chend wur­de auch im Gesetz­ge­bungs­ver­fah­ren dar­auf hin­ge­wie­sen 3, dass sich bei Bau­wer­ken, die Erho­lungs­zwe­cken die­nen, die Bewer­tung in aller Regel am Sach­wert ori­en­tie­ren muss. Bei­de Wert­ermitt­lungs­ver­fah­ren bezie­hen aller­dings die Rest­nut­zungs­dau­er der bau­li­chen Anla­gen ein (§ 6 Abs. 5, 6 Immo­WertV), ent­we­der nach ihrem Ertrags­ni­veau (§§ 18 Abs. 1, 19 Immo­WertV) oder nach dem Sach­wert (§ 21 Abs. 2 Immo­WertV).

Eine danach gebo­te­ne Ein­be­zie­hung der bau­li­chen Anla­gen führt nicht dazu, dass der schutz­wür­di­ge Nut­zer in den Fäl­len des § 12 Abs. 2 Schuld­RAn­pG regel­mä­ßig eine gerin­ge­re Ent­schä­di­gung erhiel­te als der nicht schutz­wür­di­ge Nut­zer in den Fäl­len des § 12 Abs. 3 Schuld­RAn­pG.

Zwar trifft es zu, dass der Nut­zer, der durch sein eige­nes Ver­hal­ten Anlass zur Kün­di­gung aus wich­ti­gem Grund gibt, eine unter Umstän­den höhe­re Ent­schä­di­gung erhal­ten kann, als wenn er sich pflicht­ge­mäß ver­hal­ten hät­te.

Erhöht näm­lich wegen des bau­pla­nungs­recht­li­chen Bestands­schut­zes die vor­han­de­ne Bebau­ung den Boden­wert aus­nahms­wei­se über den Wert der bau­li­chen Anla­ge hin­aus, so führt die Kün­di­gung des Ver­mie­ters bei pflicht­wid­ri­gem Ver­hal­ten des Nut­zers (§ 12 Abs. 2 Satz 2 Schuld­RAn­pG) zu einer höhe­ren Ent­schä­di­gung als dann, wenn der Ver­mie­ter aus sons­ti­gen Grün­den kün­digt und nur der Zeit­wert des Bau­werks zu erset­zen ist. Die­ser Wider­spruch beruht aber wie der Bun­des­ge­richts­hof bereits ent­schie­den hat 4 auf einer Ent­schei­dung des Gesetz­ge­bers, nach des­sen Vor­stel­lung die durch das Bau­werk ein­ge­tre­te­ne Erhö­hung des Ver­kehrs­werts im Regel­fall gerin­ger ist als der Wert des Gebäu­des. Wie der Ent­wurfs­be­grün­dung zu ent­neh­men ist 5, liegt dem die Ein­schät­zung zugrun­de, dass der zu ent­schä­di­gen­de Wert­zu­wachs wesent­lich von der künf­ti­gen Art der Nut­zung des zurück­ge­ge­be­nen Grund­stücks abhängt. Auch kann unter Bei­be­hal­tung der bis­he­ri­gen Grund­stücks­nut­zung ein nicht mehr in ord­nungs­ge­mä­ßem Zustand befind- liches Bau­werk unter Kos­ten­be­tei­li­gung des Nut­zers abge­ris­sen (vgl. § 15 Schuld­RAn­pG) und durch ein neu­es ersetzt wer­den. In die­sen Fäl­len fließt dem Grund­stücks­ei­gen­tü­mer durch das Bau­werk kein tat­säch­lich für ihn rea­li­sier­ba­rer Wert zu, so dass ein nicht fort­zu­nut­zen­des Bau­werk den Ver­kehrs­wert nach den Maß­stä­ben des § 12 Abs. 3 Schuld­RAn­pG nicht erhöht ((vgl. BT-Drs.-. 12/​7135 S. 47; Kühn­lein VIZ 2000, 578, 582). Dadurch ist dem Ver­kehrs­wert im Sin­ne des § 12 Abs. 3 Schuld­RAn­pG eine von § 194 Bau­GB abwei­chen­de Bedeu­tung bei­gege­ben, da die­se Vor­schrift allein auf den Ver­äu­ße­rungs­wert (Markt­wert) abstellt.

Ein mög­li­cher Anspruch der Klä­ge­rin auf Ent­schä­di­gung nach dem Schuld­rechts­an­pas­sungs­ge­setz hängt somit davon ab, ob das Bau­werk für die Beklag­te wei­ter nutz­bar ist.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 15. Janu­ar 2014 – XII ZR 83/​13

  1. vom 19.05.2010, BGBl. I S. 639[]
  2. BGH, Urteil vom 12.03.2008 – XII ZR 156/​05 NJW-RR 2008, 1047 Rn. 25 mwN[]
  3. BT-Drs.-. 12/​7135 S. 47[]
  4. BGH, Urteil vom 12.03.2008 – XII ZR 156/​05 , NJW-RR 2008, 1047 Rn. 21[]
  5. BT-Drs. 12/​7135 S. 47[]