Ver­län­ger­te Ver­jäh­rungs­fris­ten für Ver­mie­ter­an­sprü­che

Kann der ein Ver­mie­ter die in § 548 Abs. 1 BGB gere­gel­te sechs­mo­na­ti­ge Ver­jäh­rung sei­ner gegen den Mie­ter gerich­te­ten Ersatz­an­sprü­che nach Rück­ga­be der Miet­sa­che durch for­mu­lar­ver­trag­li­che Rege­lun­gen (All­ge­mei­ne Geschäfts­be­din­gun­gen) ver­län­gern kann? Die­se Fra­ge zur Wirk­sam­keit der­ar­ti­ger in For­mu­lar­ver­trä­gen im Wohn­raum­miet­recht weit ver­brei­te­ten Klau­seln hat­te jetzt der Bun­des­ge­richts­hof zu klä­ren:

Ver­län­ger­te Ver­jäh­rungs­fris­ten für Ver­mie­ter­an­sprü­che

Anlass hier­für bot dem Bun­des­ge­richts­hof ein Fall aus Ber­lin-Neu­kölln: Nach Kün­di­gung des seit 2003 bestehen­den Miet­ver­hält­nis­ses durch die Mie­te­rin erhielt die Ver­mie­te­rin die Woh­nung Ende Dezem­ber 2014 zurück. Erst mit im Okto­ber 2015 zuge­stell­ter Kla­ge nahm die Ver­mie­te­rin die Mie­te­rin auf Zah­lung von Scha­dens­er­satz in Höhe von rund 16.000 € wegen an der Woh­nung ein­ge­tre­te­ner Schä­den in Anspruch. Der hier­ge­gen von der Mie­te­rin unter Bezug­nah­me auf § 548 Abs. 1 BGB erho­be­nen Ein­re­de der Ver­jäh­rung begeg­ne­te die Ver­mie­te­rin mit einem Ver­weis auf eine in dem von ihr ver­wen­de­ten For­mu­lar­miet­ver­trag ent­hal­te­ne Bestim­mung, nach wel­cher Ersatz­an­sprü­che des Ver­mie­ters wegen Ver­än­de­run­gen oder Ver­schlech­te­run­gen der Miet­sa­che (eben­so wie Ansprü­che des Mie­ters auf Auf­wen­dungs­er­satz oder Gestat­tung der Weg­nah­me von Ein­rich­tun­gen) erst in zwölf Mona­ten nach Been­di­gung des Miet­ver­hält­nis­ses ver­jäh­ren wür­den.

Die von der Ver­mie­te­rin erho­be­ne Kla­ge hat­te in den Vor­in­stan­zen vor dem Amts­ge­richt Ber­lin-Neu­kölln 1 und dem Land­ge­richt Ber­lin 2 kei­nen Erfolg. Mit ihrer vom Land­ge­richt im Beru­fungs­ur­teil zuge­las­se­nen Revi­si­on ver­folgt die Ver­mie­te­rin ihr Zah­lungs­be­geh­ren wei­ter, hat­te nun aber auch vor dem Bun­des­ge­richts­hof kei­nen Erfolg:

Eine Rege­lung in einem For­mu­lar­miet­ver­trag, durch die ein Ver­mie­ter die nach dem Gesetz vor­ge­se­he­ne sechs­mo­na­ti­ge Ver­jäh­rung sei­ner Ersatz­an­sprü­che nach Rück­ga­be der Miet­sa­che ver­län­gert, ist, wie der Bun­des­ge­richts­hof nun bestä­tig­te, wegen unan­ge­mes­se­ner Benach­tei­li­gung des Mie­ters nach § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirk­sam.

Die im streit­ge­gen­ständ­li­chen For­mu­lar­miet­ver­trag ent­hal­te­ne Klau­sel erschwert den Ein­tritt der Ver­jäh­rung der in § 548 Abs. 1 Satz 1 BGB genann­ten Ansprü­che des Ver­mie­ters gegen­über der gesetz­li­chen Rege­lung in zwei­fa­cher Hin­sicht. Zum einen wird die Frist, nach deren Ablauf die­se Ansprü­che ver­jäh­ren, von sechs auf zwölf Mona­te ver­dop­pelt. Zum ande­ren ver­än­dert die Klau­sel zusätz­lich den Beginn des Frist­laufs, indem sie nicht auf den Zeit­punkt des Rück­erhalts der Sache, son­dern auf das (recht­li­che) Miet­ver­trags­en­de abstellt. Bei­de Rege­lungs­in­hal­te sind mit wesent­li­chen Grund­ge­dan­ken des § 548 BGB nicht zu ver­ein­ba­ren und stel­len bereits aus die­sem Grund eine unan­ge­mes­se­ne Benach­tei­li­gung der Mie­te­rin dar. Dies führt zur Unwirk­sam­keit der Klau­sel nach § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB.

Denn die in § 548 Abs. 1 BGB gere­gel­te kur­ze Ver­jäh­rung der Ansprü­che des Ver­mie­ters ist durch berech­tig­te Inter­es­sen des Mie­ters im Rah­men der Abwick­lung des Miet­ver­hält­nis­ses begrün­det. Der Mie­ter hat nach der Rück­ga­be der Miet­sa­che an den Ver­mie­ter auf die­se kei­nen Zugriff mehr und kann somit ab die­sem Zeit­punkt regel­mä­ßig auch kei­ne beweis­si­chern­den Fest­stel­lun­gen mehr tref­fen. Dem­ge­gen­über wird der Ver­mie­ter durch die Rück­ga­be der Miet­sa­che, an die das Gesetz den Ver­jäh­rungs­be­ginn für des­sen Ansprü­che anknüpft, in die Lage ver­setzt, sich Klar­heit dar­über zu ver­schaf­fen, ob ihm gegen den Mie­ter Ansprü­che wegen Ver­schlech­te­rung oder Ver­än­de­rung der Miet­sa­che zuste­hen und er die­se durch­set­zen oder gege­be­nen­falls inner­halb der sechs­mo­na­ti­gen Ver­jäh­rungs­frist erfor­der­li­che ver­jäh­rungs­hem­men­de Maß­nah­men ergrei­fen will. Es ist nicht ersicht­lich, dass die­se Prü­fung nicht regel­mä­ßig in der vom Gesetz vor­ge­se­hen Ver­jäh­rungs­frist von sechs Mona­ten vor­ge­nom­men wer­den könn­te. Vor die­sem Hin­ter­grund war es – unter Berück­sich­ti­gung der Inter­es­sen sowohl des Mie­ters als auch des Ver­mie­ters – das aus­drück­lich erklär­te Ziel des Gesetz­ge­bers, mit der kur­zen Ver­jäh­rungs­re­ge­lung in § 548 BGB aus Grün­den der Rechts­si­cher­heit und Rechts­klar­heit zeit­nah zur Rück­ga­be der Miet­sa­che eine "mög­lichst schnel­le" Klä­rung über bestehen­de Ansprü­che im Zusam­men­hang mit dem Zustand der Miet­sa­che zu errei­chen.

Die unan­ge­mes­se­ne Benach­tei­li­gung des Mie­ters im Sin­ne von § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB ent­fällt schließ­lich nicht dadurch, dass die streit­ge­gen­ständ­li­che Klau­sel spie­gel­bild­lich eine Ver­län­ge­rung auch sei­ner Ansprü­che auf Ersatz von Auf­wen­dun­gen und auf Gestat­tung der Weg­nah­me einer Ein­rich­tung vor­sieht. Denn auch die spie­gel­bild­li­che Ver­län­ge­rung bei­der Ver­jäh­rungs­fris­ten ändert nichts an dem berech­tig­ten und zen­tra­len Inter­es­se des Mie­ters an einer mög­lichst kur­zen, an die Rück­ga­be der Miet­sa­che anknüp­fen­den Ver­jäh­rungs­frist – zumal den in § 548 Abs. 1 BGB genann­ten Ersatz­an­sprü­chen des Ver­mie­ters eine gro­ße prak­ti­sche Bedeu­tung zukommt, wäh­rend Strei­tig­kei­ten über Weg­nah­me von Ein­rich­tun­gen und Auf­wen­dungs­er­satz des Mie­ters (§ 548 Abs. 2 BGB) deut­lich sel­te­ner vor­kom­men dürf­ten.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 8. Novem­ber 2017 – VIII ZR 13/​17

  1. AG Ber­lin-Neu­kölln, Urteil vom 15.06.2016 – 9 C 244/​15[]
  2. LG Ber­lin, Urteil vom 26.10.2016 – 65 S 305/​16[]