"Ver­mie­ter: Erben­ge­mein­schaft Mei­er"

Die Schrift­form des § 550 BGB ist nicht gewahrt, wenn der Ver­mie­ter im Miet­ver­trag als "Erben­ge­mein­schaft" mit Zusatz eines Fami­liena­mens bezeich­net ist und der Miet­ver­trag zwei Unter­schrif­ten trägt, von denen eine als Unter­schrift einer natür­li­chen Per­son mit dem­sel­ben Fami­li­en­na­men les­bar ist. Dass die unter­zeich­nen­den Per­so­nen als Grund­stücks­ei­gen­tü­mer Ver­mie­ter sein sol­len, muss aus der Ver­trags­ur­kun­de selbst erkenn­bar sein.

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Nach den Maß­stä­ben der höchst­rich­ter­li­chen Recht­spre­chung will das Schrift­form­ge­bot des § 550 BGB in ers­ter Linie sicher­stel­len, dass ein spä­te­rer Grund­stücks­er­wer­ber, der kraft Geset­zes auf Sei­ten des Ver­mie­ters in ein auf mehr als ein Jahr abge­schlos­se­nes Miet­ver­hält­nis ein­tritt, des­sen Bedin­gun­gen aus dem schrift­li­chen Ver­trag erse­hen kann 1. Zur Ein­hal­tung der Schrift­form des § 550 BGB gehört auch, dass die Ver­trags­ur­kun­de von bei­den Par­tei­en unter­zeich­net ist 2. Die Schrift­form des § 550 BGB ist nach die­ser Recht­spre­chung grund­sätz­lich nur dann gewahrt, wenn sich die für den Abschluss des Ver­trags not­wen­di­ge Eini­gung über alle wesent­li­chen Ver­trags­be­din­gun­gen – ins­be­son­de­re über den Miet­ge­gen­stand, den Miet­zins sowie die Dau­er und die Par­tei­en des Miet­ver­hält­nis­ses – aus einer von bei­den Ver­trags­par­tei­en unter­zeich­ne­ten Urkun­de ergibt. Ins­be­son­de­re muss bei einer Per­so­nen­mehr­heit klar sein, aus wel­chen Per­so­nen die­se besteht 3. Von der Schrift­form aus­ge­nom­men sind nur sol­che ver­trag­li­chen Abre­den, die für den Inhalt des Ver­trags, auf den die Par­tei­en sich geei­nigt haben, von nur neben­säch­li­cher Bedeu­tung sind 2. Weil auch form­be­dürf­ti­ge Ver­trags­klau­seln grund­sätz­lich der Aus­le­gung zugäng­lich sind, wenn sie sich als unklar und lücken­haft erwei­sen, brau­chen auch wesent­li­che Tat­be­stands­merk­ma­le des Rechts­ge­schäfts nicht voll­stän­dig bestimmt ange­ge­ben zu wer­den, sofern nur eine Eini­gung über sie beur­kun­det ist und ihr Inhalt bestimm­bar bleibt. Die Bestimm­bar­keit muss aller­dings bereits im Zeit­punkt des Ver­trags­schlus­ses gege­ben sein. Inso­weit darf aber auf außer­halb der Urkun­de lie­gen­de Umstän­de zurück­ge­grif­fen wer­den, die eben­falls zum Zeit­punkt des Ver­trags­schlus­ses bereits vor­lie­gen müs­sen 4. Wer­den wesent­li­che ver­trag­li­che Ver­ein­ba­run­gen nicht im Miet­ver­trag selbst schrift­lich nie­der­ge­legt, son­dern in Anla­gen aus­ge­la­gert, müs­sen die Par­tei­en die Zusam­men­ge­hö­rig­keit die­ser Schrift­stü­cke in geeig­ne­ter Wei­se zwei­fels­frei kennt­lich machen 5. Bei einer Per­so­nen­mehr­heit als Ver­trags­par­tei, ins­be­son­de­re einer als Erben­ge­mein­schaft bezeich­ne­ten Per­so­nen­mehr­heit, müs­sen die zu ihr gehö­ren­den ein­zel­nen Mit­er­ben aus der Ver­trags­ur­kun­de bestimm­bar sein 3.

Han­sea­ti­sches Ober­lan­des­ge­richt Ham­burg, Urteil vom 19. März 2014 – 8 U 138/​11

  1. BGH NJW 2008, 2178 Rn. 13 m. w. N.[]
  2. BGH NJW 2008, 2178, 2179[][]
  3. BGH NJW 2002, 3389[][]
  4. BGH NJW 2008, 2178, 2179 m. w. N.[]
  5. BGH NJW-RR 2010, 1309, 1310[]