“Vermieter: Erbengemeinschaft Meier”

Die Schriftform des § 550 BGB ist nicht gewahrt, wenn der Vermieter im Mietvertrag als “Erbengemeinschaft” mit Zusatz eines Familienamens bezeichnet ist und der Mietvertrag zwei Unterschriften trägt, von denen eine als Unterschrift einer natürlichen Person mit demselben Familiennamen lesbar ist. Dass die unterzeichnenden Personen als Grundstückseigentümer Vermieter sein sollen, muss aus der Vertragsurkunde selbst erkennbar sein.

“Vermieter: Erbengemeinschaft Meier”

Nach den Maßstäben der höchstrichterlichen Rechtsprechung will das Schriftformgebot des § 550 BGB in erster Linie sicherstellen, dass ein späterer Grundstückserwerber, der kraft Gesetzes auf Seiten des Vermieters in ein auf mehr als ein Jahr abgeschlossenes Mietverhältnis eintritt, dessen Bedingungen aus dem schriftlichen Vertrag ersehen kann1. Zur Einhaltung der Schriftform des § 550 BGB gehört auch, dass die Vertragsurkunde von beiden Parteien unterzeichnet ist2. Die Schriftform des § 550 BGB ist nach dieser Rechtsprechung grundsätzlich nur dann gewahrt, wenn sich die für den Abschluss des Vertrags notwendige Einigung über alle wesentlichen Vertragsbedingungen – insbesondere über den Mietgegenstand, den Mietzins sowie die Dauer und die Parteien des Mietverhältnisses – aus einer von beiden Vertragsparteien unterzeichneten Urkunde ergibt. Insbesondere muss bei einer Personenmehrheit klar sein, aus welchen Personen diese besteht3. Von der Schriftform ausgenommen sind nur solche vertraglichen Abreden, die für den Inhalt des Vertrags, auf den die Parteien sich geeinigt haben, von nur nebensächlicher Bedeutung sind2. Weil auch formbedürftige Vertragsklauseln grundsätzlich der Auslegung zugänglich sind, wenn sie sich als unklar und lückenhaft erweisen, brauchen auch wesentliche Tatbestandsmerkmale des Rechtsgeschäfts nicht vollständig bestimmt angegeben zu werden, sofern nur eine Einigung über sie beurkundet ist und ihr Inhalt bestimmbar bleibt. Die Bestimmbarkeit muss allerdings bereits im Zeitpunkt des Vertragsschlusses gegeben sein. Insoweit darf aber auf außerhalb der Urkunde liegende Umstände zurückgegriffen werden, die ebenfalls zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses bereits vorliegen müssen4. Werden wesentliche vertragliche Vereinbarungen nicht im Mietvertrag selbst schriftlich niedergelegt, sondern in Anlagen ausgelagert, müssen die Parteien die Zusammengehörigkeit dieser Schriftstücke in geeigneter Weise zweifelsfrei kenntlich machen5. Bei einer Personenmehrheit als Vertragspartei, insbesondere einer als Erbengemeinschaft bezeichneten Personenmehrheit, müssen die zu ihr gehörenden einzelnen Miterben aus der Vertragsurkunde bestimmbar sein3.

Hanseatisches Oberlandesgericht Hamburg, Urteil vom 19. März 2014 – 8 U 138/11

  1. BGH NJW 2008, 2178 Rn. 13 m. w. N. []
  2. BGH NJW 2008, 2178, 2179 [] []
  3. BGH NJW 2002, 3389 [] []
  4. BGH NJW 2008, 2178, 2179 m. w. N. []
  5. BGH NJW-RR 2010, 1309, 1310 []
  6. vgl. BGH, Urteil BGHZ 176, 301, 307 = NJW 2008, 2178 Rn. 24 []