Ver­mie­ter-Gere­de

Bei einem gewerb­li­chen Miet­ver­hält­nis kann für den Mie­ter ein Recht zur frist­lo­sen Kün­di­gung gemäß § 543 Abs. 1 BGB bestehen, wenn der Ver­mie­ter gegen­über Drit­ten ohne berech­tig­tes Inter­es­se Behaup­tun­gen auf­stellt, die geeig­net sind, den Gewer­be­be­trieb des Mie­ters nach­hal­tig zu beein­träch­ti­gen, und des­halb die das Schuld­ver­hält­nis tra­gen­de Ver­trau­ens­grund­la­ge der­art zer­stört ist, dass dem Mie­ter unter Abwä­gung der bei­der­sei­ti­gen Inter­es­sen die Fort­set­zung des Miet­ver­hält­nis­ses bis zum Ablauf der Kün­di­gungs­frist oder bis zur sons­ti­gen Been­di­gung des Miet­ver­hält­nis­ses auch bei Anle­gung eines stren­gen Maß­sta­bes nicht mehr zuge­mu­tet wer­den kann.

Ver­mie­ter-Gere­de

Nach § 543 Abs. 1 Satz 1 BGB kann jede Par­tei das Miet­ver­hält­nis aus wich­ti­gem Grund außer­or­dent­lich frist­los kün­di­gen. Ein wich­ti­ger Grund liegt vor, wenn dem Kün­di­gen­den unter Berück­sich­ti­gung aller Umstän­de des Ein­zel­falls, ins­be­son­de­re eines Ver­schul­dens der Ver­trags­par­tei­en, und unter Abwä­gung der bei­der­sei­ti­gen Inter­es­sen die Fort­set­zung des Miet­ver­hält­nis­ses bis zum Ablauf der Kün­di­gungs­frist oder bis zur sons­ti­gen Been­di­gung des Miet­ver­hält­nis­ses nicht zuge­mu­tet wer­den kann (§ 543 Abs. 1 Satz 2 BGB).

Für eine Miet­ver­trags­par­tei kann ein Recht zur frist­lo­sen Kün­di­gung gemäß § 543 Abs. 1 BGB bestehen, wenn infol­ge des Ver­hal­tens des ande­ren Ver­trags­teils die Durch­füh­rung des Ver­tra­ges wegen der Zer­stö­rung der das Schuld­ver­hält­nis tra­gen­den Ver­trau­ens­grund­la­ge der­art gefähr­det ist, dass dem Kün­di­gen­den unter Abwä­gung der bei­der­sei­ti­gen Inter­es­sen die Fort­set­zung des Miet­ver­hält­nis­ses bis zum Ablauf der Kün­di­gungs­frist oder bis zur sons­ti­gen Been­di­gung des Miet­ver­hält­nis­ses auch bei Anle­gung eines stren­gen Maß­sta­bes nicht mehr zuge­mu­tet wer­den kann1. Über die Wirk­sam­keit einer außer­or­dent­li­chen Kün­di­gung nach § 543 Abs. 1 BGB ist auf Grund einer umfas­sen­den Inter­es­sen­ab­wä­gung zu ent­schei­den2. Hier­für sind die Inter­es­sen des Kün­di­gen­den an der Ver­trags­be­en­di­gung und die Inter­es­sen der ande­ren Ver­trags­par­tei an der Fort­dau­er des Miet­ver­hält­nis­ses zu ermit­teln und zu bewer­ten3. Frü­he­re Ver­trags­ver­let­zun­gen des Kün­di­gungs­geg­ners kön­nen berück­sich­tigt wer­den, selbst wenn die­se für sich genom­men eine Kün­di­gung nicht recht­fer­ti­gen wür­den4.

Die Vor­fäl­le las­sen auf eine nach­hal­ti­ge Zer­rüt­tung des Ver­trau­ens­ver­hält­nis­ses zwi­schen den Par­tei­en schlie­ßen und sind daher zumin­dest in ihrer Gesamt­heit geeig­net, eine außer­or­dent­li­che Kün­di­gung gemäß § 543 Abs. 1 BGB zu begrün­den.

Nach dem Vor­trag der Klä­ge­rin hat die Gesell­schaf­te­rin der Beklag­ten die Klä­ge­rin nicht nur gegen­über Drit­ten belei­digt, son­dern auch ver­sucht, durch miss­fäl­li­ge Äuße­run­gen und Ver­däch­ti­gun­gen den Geschäfts­be­trieb der Klä­ge­rin zu dif­fa­mie­ren. Die von der Klä­ge­rin bereits erst­in­stanz­lich vor­ge­tra­ge­nen und in der Beru­fung wie­der­hol­ten Behaup­tun­gen zu Äuße­run­gen der Gesell­schaf­te­rin der Beklag­ten, wonach die Klä­ge­rin in den Geschäfts­räu­men „ein schlüpf­ri­ges Geschäft mit Sex­spiel­chen“ oder "ein ver­deck­tes Puff" betrei­be, sind eben­so wie die behaup­te­te Äuße­rung, die Klä­ge­rin betrei­be eine Sek­te, geeig­net, den Geschäfts­be­trieb der Klä­ge­rin mas­siv zu beein­träch­ti­gen. Soll­te sich die­ser Sach­vor­trag der Klä­ge­rin in einer Beweis­auf­nah­me bestä­ti­gen, hät­te die Beklag­te, die sich das Ver­hal­ten ihrer Gesell­schaf­te­rin zurech­nen las­sen müss­te (§ 31 BGB), ihre miet­ver­trag­li­chen Pflich­ten in erheb­li­chem Umfang ver­letzt. Denn im Rah­men der all­ge­mei­nen ver­trag­li­chen Treue­pflicht (§ 242 BGB) sind Ver­trags­par­tei­en ver­pflich­tet, alles zu unter­las­sen, was das Inter­es­se des Ver­trags­part­ners an der Durch­füh­rung des Ver­tra­ges beein­träch­ti­gen könn­te, und alles zu tun, was not­wen­dig ist, um die Erfül­lung der ver­trag­lich über­nom-menen Ver­pflich­tung sicher­zu­stel­len5. Die­se ver­trag­li­che Neben­pflicht wird ver­letzt, wenn eine Ver­trags­par­tei ohne aner­ken­nens­wer­tes Inter­es­se Behaup­tun­gen in der Öffent­lich­keit ver­brei­tet, die geeig­net sind, das Anse­hen des Ver­trags­part­ners erheb­lich zu beein­träch­ti­gen6.

Soll­ten sich daher die Behaup­tun­gen der Klä­ge­rin in einer Beweis­auf­nah­me bestä­ti­gen, hät­te ein aus­rei­chen­der Grund zur außer­or­dent­li­chen Kün­di­gung des Miet­ver­hält­nis­ses vor­ge­le­gen.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 15. Sep­tem­ber 2010 – XII ZR 188/​08

  1. BGH, Urtei­le vom 23.01.2002 – XII ZR 5/​00, NJW-RR 2002, 946; und vom 10.04.2002 – XII ZR 37/​00, NJW-RR 2002, 947, 948; Wolf/​Eckert/​Ball Hand­buch des gewerb­li­chen Miet‑, Pacht- und Lea­sings­rechts, 10. Aufl. Rn. 1030; Blank in Schmidt-Fut­te­rer Miet­recht 9. Aufl. § 543 BGB Rn. 163 []
  2. Blank in Blank/​Börstinghaus, Mie­te 3. Aufl. § 543 BGB Rn. 6; Gra­pen­tin in Bub/​Treier Hand­buch der Geschäfts- und Wohn­raum­mie­te 3. Aufl. IV Rn. 190 mwN []
  3. Blank in Schmidt-Fut­te­rer aaO § 543 BGB Rn. 159; Emme­rich in Emme-rich/­Son­nen­schein Mie­te 9. Aufl. § 543 BGB Rn. 4 []
  4. Gra­pen­tin in Bub/​Treier aaO IV Rn. 190 mwN; Mül­ler in Müller/​Walther Miet- und Pacht­recht (Stand 2010) C § 543 BGB Rn. 5 []
  5. BGH, Urteil vom 28.04.1982 – IVa ZR 8/​81, NJW 1983, 998, 999 mwN []
  6. vgl. Blank in Schmidt-Fut­te­rer aaO § 543 BGB Rn. 182 []