Ver­mie­tung durch zwei Mit­ei­gen­tü­mer – und der spä­te­re Ver­kauf eines Mit­ei­gen­tü­mers

Bei Ver­mie­tung einer Woh­nung durch zwei Mit­ei­gen­tü­mer blei­ben bei­de auch dann Ver­mie­ter und ist eine Kün­di­gung gegen­über dem Mie­ter dem­ge­mäß von bei­den Ver­mie­tern aus­zu­spre­chen , wenn der eine sei­nen Mit­ei­gen­tums­an­teil spä­ter an den ande­ren ver­äu­ßert. Auf einen sol­chen Eigen­tums­er­werb fin­det § 566 Abs. 1 BGB weder direk­te noch ana­lo­ge Anwen­dung.

Ver­mie­tung durch zwei Mit­ei­gen­tü­mer – und der spä­te­re Ver­kauf eines Mit­ei­gen­tü­mers

Gemäß § 566 Abs. 1 BGB tritt bei einer Ver­äu­ße­rung des ver­mie­te­ten Wohn­raums nach der Über­las­sung an den Mie­ter von dem Ver­mie­ter an einen Drit­ten der Erwer­ber anstel­le des Ver­mie­ters in die sich wäh­rend der Dau­er sei­nes Eigen­tums aus dem Miet­ver­hält­nis erge­ben­den Rech­te und Pflich­ten ein. Nach dem Wort­laut des § 566 Abs. 1 BGB muss die Ver­äu­ße­rung an einen Drit­ten erfol­gen, das heißt, der ver­äu­ßern­de Eigen­tü­mer und der Erwer­ber müs­sen per­so­nen­ver­schie­den sein, der Erwer­ber darf bis zum Erwerb nicht Ver­mie­ter gewe­sen sein 1. Eine direk­te Anwen­dung des § 566 BGB kommt damit, wie das Beschwer­de­ge­richt im Ansatz noch zutref­fend gese­hen hat, nicht in Betracht.

Eine Ana­lo­gie ist zuläs­sig, wenn das Gesetz eine plan­wid­ri­ge Rege­lungs­lü­cke auf­weist und der zu beur­tei­len­de Sach­ver­halt in recht­li­cher Hin­sicht soweit mit dem Tat­be­stand, den der Gesetz­ge­ber gere­gelt hat, ver­gleich­bar ist, dass ange­nom­men wer­den kann, der Gesetz­ge­ber wäre bei einer Inter­es­sen­ab­wä­gung, bei der er sich von den glei­chen Grund­sät­zen hät­te lei­ten las­sen wie bei dem Erlass der her­an­ge­zo­ge­nen Geset­zes­vor­schrift, zu dem glei­chen Abwä­gungs­er­geb­nis gekom­men. Die Lücke muss sich also aus einem unbe­ab­sich­tig­ten Abwei­chen des Gesetz­ge­bers von sei­nem dem kon­kre­ten Gesetz­ge­bungs­vor­ha­ben zugrun­de­lie­gen­den Rege­lungs­plan erge­ben 2. Dies ist hier jedoch nicht der Fall.

Sinn und Zweck des § 566 BGB ist der Schutz des Mie­ters vor einem Ver­lust des Besit­zes an der Woh­nung gegen­über einem neu­em Erwer­ber im Fal­le der Ver­äu­ße­rung der Miet­sa­che 3. Die­ser Schutz­zweck ist von vorn­her­ein nicht berührt, wenn wie hier einer von zwei ver­mie­ten­den Mit­ei­gen­tü­mern sei­nen Eigen­tums­an­teil auf den ande­ren über­trägt, so dass die­ser Allein­ei­gen­tü­mer der Miet­sa­che wird. Denn der nun­meh­ri­ge Allein­ei­gen­tü­mer ist (wei­ter) an den Miet­ver­trag gebun­den und ein Ver­lust des Besit­zes auf Sei­ten des Mie­ters infol­ge des Ver­äu­ße­rungs­vor­gangs ist somit nicht zu besor­gen. Damit schei­det eine ana­lo­ge Anwen­dung des § 566 BGB auf einen sol­chen Fall aus.

Soweit dem­ge­gen­über all­ge­mei­ne Erwä­gun­gen dazu ange­stellt wer­den, es sei auch im Hin­blick auf mög­li­che wei­te­re Ver­äu­ße­rungs­vor­gän­ge "prak­ti­ka­bler, das Aus­schei­den des ver­äu­ßern­den Mit­ei­gen­tü­mers aus der Ver­mie­ter­stel­lung sogleich zu voll­zie­hen" 4, ergibt sich dar­aus offen­sicht­lich kei­ne trag­fä­hi­ge Grund­la­ge für eine Ana­lo­gie.

Bun­des­ge­richts­hof, Beschluss vom 9. Janu­ar 2019 – VIII ZB 26/​17

  1. vgl. BGH, Beschluss [Rechts­ent­scheid] vom 06.07.1994 – VIII ARZ 2/​94, BGHZ 126, 357, 363 f. noch zu der Vor­gän­ger­re­ge­lung in § 571 BGB aF[]
  2. st. Rspr.; sie­he nur BGH, Urteil vom 14.12 2016 – VIII ZR 232/​15, BGHZ 213, 136 Rn. 33 mwN[]
  3. BGH, Urteil vom 12.07.2017 XII ZR 26/​16, NZM 2017, 847 Rn. 29 mwN[]
  4. so SchmidtFutterer/​Streyl, Miet­recht, 13. Aufl., § 566 BGB Rn. 77; dage­gen zutref­fend Münch­Komm-BGB/Häub­lein, 7. Aufl., § 566 Rn. 22[]