Vermietung durch zwei Miteigentümer – und der spätere Verkauf eines Miteigentümers

Bei Vermietung einer Wohnung durch zwei Miteigentümer bleiben beide auch dann Vermieter und ist eine Kündigung gegenüber dem Mieter demgemäß von beiden Vermietern auszusprechen , wenn der eine seinen Miteigentumsanteil später an den anderen veräußert. Auf einen solchen Eigentumserwerb findet § 566 Abs. 1 BGB weder direkte noch analoge Anwendung.

Vermietung durch zwei Miteigentümer – und der spätere Verkauf eines Miteigentümers

Gemäß § 566 Abs. 1 BGB tritt bei einer Veräußerung des vermieteten Wohnraums nach der Überlassung an den Mieter von dem Vermieter an einen Dritten der Erwerber anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein. Nach dem Wortlaut des § 566 Abs. 1 BGB muss die Veräußerung an einen Dritten erfolgen, das heißt, der veräußernde Eigentümer und der Erwerber müssen personenverschieden sein, der Erwerber darf bis zum Erwerb nicht Vermieter gewesen sein1. Eine direkte Anwendung des § 566 BGB kommt damit, wie das Beschwerdegericht im Ansatz noch zutreffend gesehen hat, nicht in Betracht.

Eine Analogie ist zulässig, wenn das Gesetz eine planwidrige Regelungslücke aufweist und der zu beurteilende Sachverhalt in rechtlicher Hinsicht soweit mit dem Tatbestand, den der Gesetzgeber geregelt hat, vergleichbar ist, dass angenommen werden kann, der Gesetzgeber wäre bei einer Interessenabwägung, bei der er sich von den gleichen Grundsätzen hätte leiten lassen wie bei dem Erlass der herangezogenen Gesetzesvorschrift, zu dem gleichen Abwägungsergebnis gekommen. Die Lücke muss sich also aus einem unbeabsichtigten Abweichen des Gesetzgebers von seinem dem konkreten Gesetzgebungsvorhaben zugrundeliegenden Regelungsplan ergeben2. Dies ist hier jedoch nicht der Fall.

Sinn und Zweck des § 566 BGB ist der Schutz des Mieters vor einem Verlust des Besitzes an der Wohnung gegenüber einem neuem Erwerber im Falle der Veräußerung der Mietsache3. Dieser Schutzzweck ist von vornherein nicht berührt, wenn wie hier einer von zwei vermietenden Miteigentümern seinen Eigentumsanteil auf den anderen überträgt, so dass dieser Alleineigentümer der Mietsache wird. Denn der nunmehrige Alleineigentümer ist (weiter) an den Mietvertrag gebunden und ein Verlust des Besitzes auf Seiten des Mieters infolge des Veräußerungsvorgangs ist somit nicht zu besorgen. Damit scheidet eine analoge Anwendung des § 566 BGB auf einen solchen Fall aus.

Soweit demgegenüber allgemeine Erwägungen dazu angestellt werden, es sei auch im Hinblick auf mögliche weitere Veräußerungsvorgänge “praktikabler, das Ausscheiden des veräußernden Miteigentümers aus der Vermieterstellung sogleich zu vollziehen”4, ergibt sich daraus offensichtlich keine tragfähige Grundlage für eine Analogie.

Bundesgerichtshof, Beschluss vom 9. Januar 2019 – VIII ZB 26/17

  1. vgl. BGH, Beschluss [Rechtsentscheid] vom 06.07.1994 – VIII ARZ 2/94, BGHZ 126, 357, 363 f. noch zu der Vorgängerregelung in § 571 BGB aF []
  2. st. Rspr.; siehe nur BGH, Urteil vom 14.12 2016 – VIII ZR 232/15, BGHZ 213, 136 Rn. 33 mwN []
  3. BGH, Urteil vom 12.07.2017 XII ZR 26/16, NZM 2017, 847 Rn. 29 mwN []
  4. so SchmidtFutterer/Streyl, Mietrecht, 13. Aufl., § 566 BGB Rn. 77; dagegen zutreffend MünchKomm-BGB/Häublein, 7. Aufl., § 566 Rn. 22 []