Ver­pfän­dung eines Auf­las­sungs­an­spruchs im Sanie­rungs­ge­biet

Die Ver­pfän­dung des Anspruchs auf Auf­las­sung eines Grund­stücks, das in einem förm­lich fest­ge­leg­ten Sanie­rungs­ge­biet liegt, bedarf in ent­spre­chen­der Anwen­dung des § 144 Abs. 2 Nr. 2 und 3 Bau­GB der Geneh­mi­gung der Sanie­rungs­be­hör­de.

Ver­pfän­dung eines Auf­las­sungs­an­spruchs im Sanie­rungs­ge­biet

Fehlt eine kraft gesetz­li­cher Bestim­mung erfor­der­li­che behörd­li­che Geneh­mi­gung, hat dies zur Fol­ge, dass das Rechts­ge­schäft von sei­nem Abschluss bis zur end­gül­ti­gen Ent­schei­dung über die Geneh­mi­gung schwe­bend unwirk­sam ist. Mit Ertei­lung der Geneh­mi­gung wird es rück­wir­kend vom Zeit­punkt sei­nes Abschlus­ses an voll wirk­sam1. Auch eine noch aus­ste­hen­de Geneh­mi­gung der Sanie­rungs­be­hör­de hat hin­sicht­lich der in § 144 Abs. 2 Nr. 2 und 3 Bau­GB bezeich­ne­ten Rechts­ge­schäf­te deren schwe­ben­de Unwirk­sam­keit zur Fol­ge2 und kann des­halb Gegen­stand einer Zwi­schen­ver­fü­gung sein3.

Auch wenn bei Ver­pfän­dung des Auf­las­sungs­an­spruchs das Pfand­recht gemäß § 1274 Abs. 1 Satz 1, §§ 1279 ff. BGB außer­halb des Grund­buchs ent­steht, kann die Ver­pfän­dung im Grund­buch ver­merkt wer­den, wenn eine Auf­las­sungs­vor­mer­kung zuguns­ten des Ver­pfän­ders ein­ge­tra­gen ist4.Dem steht der Fall gleich, dass die durch die Vor­mer­kung gesi­cher­ten Ansprü­che an den Ver­pfän­der abge­tre­ten sind und die­se Abtre­tung – wie hier – neben der Auf­las­sungs­vor­mer­kung im Grund­buch ein­ge­tra­gen ist.

Die Ein­tra­gung des Ver­pfän­dungs­ver­merks im Grund­buch ist geneh­mi­gungs­be­dürf­tig nach § 144 Abs. 2 Bau­GB.

Die Vor­schrift des § 144 Abs. 2 Nr. 2 Bau­GB ist aller­dings nicht unmit­tel­bar anwend­bar.

Nach die­ser Bestim­mung ist im förm­lich fest­ge­leg­ten Sanie­rungs­ge­biet der Gemein­de die Bestel­lung eines das Grund­stück belas­ten­den Rechts geneh­mi­gungs­be­dürf­tig. Hier­zu gehö­ren Grund­dienst­bar­kei­ten, das Nieß­brauchs­recht, beschränk­te per­sön­li­che Dienst­bar­kei­ten, Vor­kaufs­rech­te, Real­las­ten, Hypo­the­ken, Grund- und Ren­ten­schul­den sowie Dau­er­wohn- und Nut­zungs­rech­te nach § 31 WEG5. Die Ver­pfän­dung des Auf­las­sungs­an­spruchs als sol­che begrün­det jedoch kein ding­li­ches Recht am Grund­stück. Viel­mehr ent­steht ein Pfand­recht an dem Anspruch des Grund­stücks­käu­fers gegen den Ver­käu­fer auf Ver­schaf­fung des Eigen­tums (§ 1273 Abs. 1, §§ 1279 ff. BGB).

Eine gemäß § 1287 Satz 2 Halb­satz 1 BGB zuguns­ten des Pfand­gläu­bi­gers ent­ste­hen­de Siche­rungs­hy­po­thek ist zwar ein das Grund­stück belas­ten­des ding­li­ches Recht, inso­weit fehlt es jedoch an einer Bestel­lung im Sin­ne des § 144 Abs. 2 Nr. 2 Bau­GB.

Unter einer sol­chen Bestel­lung ist nur die rechts­ge­schäft­lich her­bei­ge­führ­te Rechts­än­de­rung zu ver­ste­hen6. Die­ses Ver­ständ­nis der Vor­schrift folgt aus ihrem Wort­laut und steht mit den übri­gen in § 144 Abs. 2 Bau­GB genann­ten sowie in ver­gleich­ba­ren Rege­lun­gen im Bau­ge­setz­buch nor­mier­ten Geneh­mi­gungs­tat­be­stän­den in Ein­klang. So ist in § 144 Abs. 2 Nr. 1 Bau­GB von der "rechts­ge­schäft­li­chen Ver­äu­ße­rung" und in Nr. 3 der Vor­schrift von einem "schuld­recht­li­chen Ver­trag" die Rede, "durch den eine Ver­pflich­tung zu einem der in Num­mer 1 oder 2 genann­ten Rechts­ge­schäf­te begrün­det wird". In glei­cher Wei­se bezieht sich die in einem Umle­gungs­ge­biet gemäß § 51 Abs. 1 Nr. 1 Bau­GB ange­ord­ne­te Geneh­mi­gungs­be­dürf­tig­keit auf "Ver­fü­gun­gen" über ein Grund­stück und über Rech­te an einem Grund­stück; eine Ver­fü­gung setzt aber eine rechts­ge­schäft­li­che Ein­wir­kung auf ein Recht durch Über­tra­gung, Ände­rung, Belas­tung oder Auf­he­bung vor­aus7. Des­halb sind Ein­tra­gun­gen von Zwangs­hy­po­the­ken nach § 866 Abs. 1 ZPO – anders als rechts­ge­schäft­lich bestell­te Siche­rungs­hy­po­the­ken nach § 1184 Abs. 1 BGB – eben­so geneh­mi­gungs­frei8 wie gesetz­li­che Eigen­tums­über­gän­ge, sei es in der Zwangs­voll­stre­ckung, im Wege der Erb­fol­ge, durch Ent­eig­nung, Flur­be­rei­ni­gung oder Umle­gung9.

Wenn der Käu­fer (Ver­pfän­der) sei­nen Auf­las­sungs­an­spruch gegen den Ver­käu­fer (Schuld­ner) an einen Drit­ten (Pfand­gläu­bi­ger) ver­pfän­det hat und der Schuld­ner dem Ver­pfän­der das Grund­stück in Gemäß­heit der §§ 1281, 1282 BGB über­eig­net, erwirbt der Pfand­gläu­bi­ger an dem Grund­stück nach § 1287 Satz 2 Halb­satz 1 BGB kraft Geset­zes eine Siche­rungs­hy­po­thek10. Es fehlt des­halb an der von dem Gesetz vor­aus­ge­setz­ten rechts­ge­schäft­li­chen Bestel­lung.

Auch aus § 144 Abs. 2 Nr. 3 Bau­GB, wonach u.a. ein schuld­recht­li­cher Ver­trag der Geneh­mi­gung bedarf, durch den eine Ver­pflich­tung zur Bestel­lung eines das Grund­stück belas­ten­den Rechts begrün­det wird, ergibt sich unmit­tel­bar kein Geneh­mi­gungs­er­for­der­nis. Denn durch die Ver­pfän­dung des Auf­las­sungs­an­spruchs ent­steht eine sol­che Ver­pflich­tung nicht.

Die Rege­lun­gen des § 144 Abs. 2 Nr. 2 und 3 Bau­GB sind aber auf die Fäl­le der Ver­pfän­dung eines Auf­las­sungs­an­spruchs ana­log anwend­bar. Vor­aus­set­zung für eine Ana­lo­gie ist, dass das Gesetz eine plan­wid­ri­ge Rege­lungs­lü­cke ent­hält und der zu beur­tei­len­de Sach­ver­halt in recht­li­cher Hin­sicht so weit mit dem Tat­be­stand ver­gleich­bar ist, den der Gesetz­ge­ber gere­gelt hat, dass ange­nom­men wer­den kann, der Gesetz­ge­ber wäre bei einer Inter­es­sen­ab­wä­gung, bei der er sich von den glei­chen Grund­sät­zen hät­te lei­ten las­sen wie bei dem Erlass der her­an­ge­zo­ge­nen Geset­zes­vor­schrift, zu dem glei­chen Abwä­gungs­er­geb­nis gekom­men11. So liegt der Fall hier.

Das Gesetz weist eine plan­wid­ri­ge Rege­lungs­lü­cke auf. Der Gesetz­ge­ber hat zwar den Bereich geneh­mi­gungs­pflich­ti­ger Vor­ha­ben schon bei der Abfas­sung des Städ­te­bau­för­de­rungs­ge­set­zes im Jahr 1971 unter Bezug­nah­me auf die ent­spre­chen­den Rege­lun­gen in § 51 BBauG a.F. und § 2 Abs. 1 Satz 1 GrdstVG auf rechts­ge­schäft­li­che Ver­äu­ße­run­gen und die Bestel­lung belas­ten­der Rech­te sowie hier­auf gerich­te­te schuld­recht­li­che Ver­trä­ge beschränkt12. Eine Erwei­te­rung der Geneh­mi­gungs­pflicht auf nicht rechts­ge­schäft­li­che Rechts­än­de­run­gen – sei es kraft Geset­zes oder im Wege der Zwangs­voll­stre­ckung – hat er auch bei den nach­fol­gen­den Ände­run­gen des Geset­zes und der Neu­fas­sung durch die Rege­lun­gen in §§ 136 ff. Bau­GB nicht vor­ge­nom­men13. Dies bedeu­tet aber nicht, dass der Gesetz­ge­ber die Ver­pfän­dung eines Auf­las­sungs­an­spruchs bewusst geneh­mi­gungs­frei las­sen woll­te. Zwar ent­steht eine Siche­rungs­hy­po­thek im Fal­le des Eigen­tums­er­werbs des Ver­pfän­ders gemäß § 1287 Satz 2 Halb­satz 1 BGB kraft Geset­zes. Die Beson­der­heit besteht aber dar­in, dass dies nur dann der Fall ist, wenn es zuvor zu einer rechts­ge­schäft­li­chen Ver­ein­ba­rung zwi­schen dem Ver­pfän­der und dem Pfand­gläu­bi­ger – der Ver­pfän­dung des Auf­las­sungs­an­spruchs – gekom­men ist; ohne eine sol­che Ver­ein­ba­rung kann die Siche­rungs­hy­po­thek nicht ent­ste­hen. Die­se Son­der­si­tua­ti­on, die durch ein Neben­ein­an­der von rechts­ge­schäft­li­cher Ver­ein­ba­rung und damit ein­her­ge­hen­der Ent­ste­hung eines ding­li­chen Rechts an dem Grund­stück kraft gesetz­li­cher Anord­nung gekenn­zeich­net ist, hat der Gesetz­ge­ber über­se­hen.

Die ent­spre­chen­de Anwen­dung von § 144 Abs. 2 Nr. 2 und 3 Bau­GB ist gebo­ten, weil bei der Ver­pfän­dung eines Auf­las­sungs­an­spruchs eine mit dem gere­gel­ten Sach­ver­halt ver­gleich­ba­re Inter­es­sen­la­ge gege­ben ist. Zweck des Geset­zes ist es, Rechts­ge­schäf­te, die sich erschwe­rend auf den Ablauf der Sanie­rung aus­wir­ken kön­nen, von der Geneh­mi­gung der Sanie­rungs­be­hör­de abhän­gig zu machen14. Die­ser Zweck wür­de ver­fehlt, wenn die Ver­pfän­dung des Auf­las­sungs­an­spruchs geneh­mi­gungs­frei wäre. Es ent­stün­de eine Geneh­mi­gungs­lü­cke. Dass die Siche­rungs­hy­po­thek gemäß § 1287 Satz 2 Halb­satz 1 BGB nur unter der wei­te­ren Vor­aus­set­zung ent­steht, dass der Ver­pfän­der Eigen­tü­mer des Grund­stücks wird, ändert hier­an nichts.

Ist der Grund­stücks­kauf­ver­trag, den der Ver­pfän­der mit dem Ver­käu­fer geschlos­sen hat, von der Sanie­rungs­be­hör­de gemäß § 144 Abs. 2 Nr. 3 Bau­GB bereits geneh­migt wor­den, schei­det gemäß § 144 Abs. 2 Nr. 3 Halb­satz 2 Bau­GB eine erneu­te Über­prü­fung bei der Über­eig­nung des Grund­stücks an den Ver­pfän­der aus. Denn gemäß § 144 Abs. 2 Nr. 3 Halb­satz 2 Bau­GB gilt das in Aus­füh­rung eines schuld­recht­li­chen Ver­tra­ges vor­ge­nom­me­ne ding­li­che Rechts­ge­schäft als geneh­migt, wenn der zugrun­de lie­gen­de schuld­recht­li­che Ver­trag geneh­migt wor­den ist. Wäre die Ver­pfän­dung des Auf­las­sungs­an­spruchs geneh­mi­gungs­frei, könn­te der Pfand­gläu­bi­ger infol­ge des – nicht mehr geneh­mi­gungs­be­dürf­ti­gen – Eigen­tums­er­werbs des Ver­pfän­ders eine Siche­rungs­hy­po­thek an dem Grund­stück erwer­ben, ohne dass die Gemein­de dem zuge­stimmt hät­te.

Eine Geneh­mi­gungs­lü­cke ent­steht auch, wenn ein Käu­fer – wie vor­lie­gend – sei­nen Auf­las­sungs­an­spruch an einen Drit­ten abge­tre­ten und erst der Drit­te den Auf­las­sungs­an­spruch ver­pfän­det hat. Zwar bedürf­te in die­sem Fall die Über­eig­nung an den Drit­ten gemäß § 144 Abs. 2 Nr. 1 Bau­GB der Geneh­mi­gung der Sanie­rungs­be­hör­de. Denn die­se ist nicht im Sin­ne von § 144 Abs. 2 Nr. 3 Halb­satz 2 Bau­GB das in Aus­füh­rung des ursprüng­li­chen, zwi­schen Ver­käu­fer und Käu­fer geschlos­se­nen Ver­tra­ges vor­ge­nom­me­ne ding­li­che Rechts­ge­schäft. Mit der Eigen­tums­über­tra­gung an den Drit­ten wird viel­mehr die zwi­schen ihm und dem Käu­fer bestehen­de schuld­recht­li­che Abre­de erfüllt. Nur wenn die­se nach § 144 Abs. 2 Nr. 3 Halb­satz 2 Bau­GB geneh­migt wor­den ist, bedarf der Eigen­tums­er­werb des Drit­ten kei­ner Geneh­mi­gung. Durch die Ver­wei­ge­rung der Geneh­mi­gung des Eigen­tums­er­werbs des Drit­ten könn­te die Sanie­rungs­be­hör­de des­halb auch die Ent­ste­hung einer Siche­rungs­hy­po­thek für den Pfand­gläu­bi­ger gemäß § 1287 Satz 2 Halb­satz 1 BGB im Ergeb­nis ver­hin­dern. Dies macht aber eine geson­der­te Geneh­mi­gungs­be­dürf­tig­keit der Ver­pfän­dung nicht ent­behr­lich. Es ist näm­lich nicht aus­zu­schlie­ßen, dass die Behör­de gegen den Eigen­tums­er­werb des Drit­ten nichts ein­zu­wen­den hat, die Geneh­mi­gung also ertei­len möch­te, mit der Begrün­dung einer Siche­rungs­hy­po­thek indes­sen nicht ein­ver­stan­den ist. Wür­de man in die­sen Fäl­len das Geneh­mi­gungs­er­for­der­nis auf den Eigen­tums­über­gang beschrän­ken, könn­te die Sanie­rungs­be­hör­de im Ergeb­nis nur ent­we­der bei­de Rechts­ge­schäf­te bil­li­gen oder bei­de ver­hin­dern, nicht aber zwi­schen bei­den dif­fe­ren­zie­ren. Dies wider­sprä­che dem Sinn der in § 144 Abs. 2 Bau­GB nor­mier­ten Geneh­mi­gungs­er­for­der­nis­se.

Dass die Abtre­tung und damit die Voll­rechts­über­tra­gung eines Auf­las­sungs­an­spruchs kei­ner Geneh­mi­gung gemäß § 144 Abs. 2 Bau­GB bedarf15, wohl aber das Weni­ger einer "blo­ßen" Ver­pfän­dung des Rechts, begrün­det ent­ge­gen der Auf­fas­sung der Rechts­be­schwer­de kei­nen Wer­tungs­wi­der­spruch. Bei der Abtre­tung des Auf­las­sungs­an­spruchs wird der Zweck des Geneh­mi­gungs­er­for­der­nis­ses dadurch erreicht, dass die Über­eig­nung des Grund­stücks an den Zes­sio­nar gemäß § 144 Abs. 2 Nr. 1 Bau­GB geneh­mi­gungs­pflich­tig ist.

Bun­des­ge­richts­hof, Beschluss vom 26. Febru­ar 2015 – V ZB 86/​13

  1. vgl. BGH, Urteil vom 15.06.1960 – V ZR 105/​59, BGHZ 32, 383, 389 f. []
  2. vgl. Krautz­ber­ger in Ernst/​Zinkahn/​Bielenberg/​Krautzberger, Bau­GB [2014], § 145 Rn. 16 f. []
  3. vgl. Meikel/​Bött­cher, GBO, 11. Aufl., § 18 Rn. 84 mwN zu den Geneh­mi­gun­gen nach den §§ 24 und 51 Bau­GB []
  4. vgl. BayO­bLG, DNotZ 1996, 554; Münch­Komm-BGB/­Damrau, 6. Aufl., § 1274 Rn. 30 []
  5. Krautz­ber­ger in Ernst/​Zinkahn/​Bielenberg/​Krautzberger, Bau­GB [2014], § 144 Rn. 31 []
  6. vgl. LG Regens­burg, Rpfle­ger 1977, 224; Krautz­ber­ger in Ernst/​Zinkahn/​Bielenberg/​Krautzberger, Bau­GB [2014], § 144 Rn. 32; Rei­chert, Not­BZ 2013, 364 []
  7. vgl. Krautz­ber­ger in Ernst/​Zinkahn/​Bielenberg/​Krautzberger, Bau­GB [2014], § 144 Rn. 32 []
  8. vgl. LG Regens­burg, Rpfle­ger 1977, 224, 225; Zim­mer­mann, Mitt­RhNotK 1990, 185, 190; Krautz­ber­ger in Ernst/​Zinkahn/​Bielenberg/​Krautzberger, Bau­GB [2014], § 144 Rn. 32 []
  9. Beck­OK-Bau­G­B/­Schmitz, Stand: 1.09.2013, § 144 Rn. 33 []
  10. Münch­Komm-BGB/­Damrau, 6. Aufl., § 1274 Rn. 32, 35 []
  11. BGH, Urteil vom 25.09.2009 – V ZR 36/​09, NJW 2009, 3644 Rn. 10 []
  12. vgl. Ent­wurf eines Geset­zes über städ­te­bau­li­che Sanie­rungs- und Ent­wick­lungs­maß­nah­men in den Gemein­den, BT-Drs. VI/​510, S. 32 []
  13. vgl. Ent­wurf eines Geset­zes über das Bau­ge­setz­buch, BT-Drs. 10/​4630, S. 125 ff.; Stel­lung­nah­me des Bun­des­ra­tes zum Ent­wurf eines Geset­zes über das Bau­ge­setz­buch, BT-Drs. 10/​5027, S. 16 f. []
  14. vgl. Ent­wurf eines Geset­zes über städ­te­bau­li­che Sanie­rungs- und Ent­wick­lungs­maß­nah­men in den Gemein­den, BT-Drs. VI/​510, S. 32; Krautz­ber­ger in Ernst/​Zinkahn/​Bielenberg/​Krautzberger, Bau­GB [2014], § 144 Rn. 1 f.; vgl. auch Rei­chert, Not­BZ 2013, 364 []
  15. vgl. Mitschang in Battis/​Krautzberger/​Löhr, Bau­GB, 12. Aufl., § 144 Rn. 15; Beck­OK-Bau­G­B/­Schmitz, Stand: 1.09.2013, § 144 Rn. 33.1 []