Werden in einem Grundstückskaufvertrag landwirtschaftliche Flächen unter Ausnutzung der Unerfahrenheit der Käuferin weit unter Wert verkauft, ohne dass die Voraussetzungen einer sogenannten Unterverbriefung nach § 4 Abs. 3 RSG erfüllt sind, führt die offensichtliche Nichtigkeit des Vertrages nach § 138 Abs. 1 BGB dazu, dass die Grundstücksverkehrsgenehmigung weder erteilt noch versagt werden kann; auch das siedlungsrechtliche Vorkaufsrecht kann dann nicht wirksam ausgeübt werden.
Grundsätzlich ist zwar anerkannt, dass das Landwirtschaftsgericht die Rechtsgültigkeit und Rechtsbeständigkeit eines Kaufvertrages im Genehmigungsverfahren nicht zu prüfen hat. Eine Ausnahme gilt aber, wenn der Kaufvertrag offensichtlich nichtig ist und soweit das siedlungsrechtliche Vorkaufsrecht ausgeübt ist diese Nichtigkeit nicht auf einer Unterverbriefung beruht. Ist dies der Fall, so kann die Genehmigung weder erteilt noch versagt noch ein Vorkaufsrecht ausgeübt werden1.
Im vorliegenden Fall sind die Voraussetzungen für die Nichtigkeit nach § 138 BGB gegeben, weil der Kaufpreis offensichtlich um mehr als 100 % zu niedrig ist. Bei einem besonders groben Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung, welches nach gefestigter Rechtsprechung bei einer Abweichung von 100 % oder mehr anzunehmen ist, spricht eine tatsächliche Vermutung für ein Handeln aus verwerflicher Gesinnung, die in der Regel eine weitere Prüfung subjektiver Voraussetzungen entbehrlich macht und die Sittenwidrigkeit des Vertrags nach § 138 BGB begründet2. Diese Voraussetzungen sind hier gegeben. Denn aus dem Kaufpreis in Höhe von 23.000 € errechnet sich ein Quadratmeterpreis von 0,61 €, wobei es sich größtenteils um Ackerland mit mehr als 60 Bodenpunkten handelt. Damit liegt die Bodenqualität deutlich über der durchschnittlichen Qualität in der betreffenden Region. Derartige Ländereien werden, wie das Oberlandesgericht aus eigener, durch die ehrenamtlichen Richter vermittelter Sachkunde weiß, gewöhnlich für erheblich höhere Preise gehandelt. Der tatsächliche Wert liegt mindestens bei 1,50 €/m“, mithin mehr als 100 % über dem hier vereinbarten Kaufpreis von 0,61 €/m². Zudem war die geschäftlich unerfahrene Verkäuferin bei Vertragsschluss gerade erst 18 Jahre alt.
Soweit die siedlungsrechtlich Vorkaufsberechtigte allerdings eingewandt hat, sie habe ihr Vorkaufsrecht wegen Unterverbriefung nach § 4 Abs. 3 Satz 1 RSG gleichwohl wirksam ausgeübt, greift dies im Ergebnis nicht durch. Zwar heißt es in der genannten Vorschrift: „Das Vorkaufsrecht wird nicht dadurch ausgeschlossen, dass in dem Veräußerungsvertrag ein geringeres als das vereinbarte Entgelt beurkundet ist.“
Jedoch setzt dies entsprechend dem Wortlaut der Norm eine Abweichung zwischen der tatsächlich getroffenen Vereinbarung und dem beurkundeten Vertragsinhalt voraus, wie dies etwa bei sog. Schwarzgeldzahlungen zusätzlich zu der Zahlung des beurkundeten Kaufpreises der Fall ist. Anhaltspunkte dafür, dass hier eine Schwarzgeldzahlung vorläge, sind weder dargetan noch sonst ersichtlich.
Oberlandesgericht Celle Senat für Landwirtschaftssachen – Beschluss vom 16. September 2013 – 7 W 57/13 (L)
