Ver­sa­gung der Grund­stücks­ver­kehrs­ge­neh­mi­gung bei einem Ver­kauf land­wirt­schaft­li­cher Flä­chen weit unter Wert

Wer­den in einem Grund­stücks­kauf­ver­trag land­wirt­schaft­li­che Flä­chen unter Aus­nut­zung der Uner­fah­ren­heit der Käu­fe­rin weit unter Wert ver­kauft, ohne dass die Vor­aus­set­zun­gen einer soge­nann­ten Unter­ver­brie­fung nach § 4 Abs. 3 RSG erfüllt sind, führt die offen­sicht­li­che Nich­tig­keit des Ver­tra­ges nach § 138 Abs. 1 BGB dazu, dass die Grund­stücks­ver­kehrs­ge­neh­mi­gung weder erteilt noch ver­sagt wer­den kann; auch das sied­lungs­recht­li­che Vor­kaufs­recht kann dann nicht wirk­sam aus­ge­übt wer­den.

Ver­sa­gung der Grund­stücks­ver­kehrs­ge­neh­mi­gung bei einem Ver­kauf land­wirt­schaft­li­cher Flä­chen weit unter Wert

Grund­sätz­lich ist zwar aner­kannt, dass das Land­wirt­schafts­ge­richt die Rechts­gül­tig­keit und Rechts­be­stän­dig­keit eines Kauf­ver­tra­ges im Geneh­mi­gungs­ver­fah­ren nicht zu prü­fen hat. Eine Aus­nah­me gilt aber, wenn der Kauf­ver­trag offen­sicht­lich nich­tig ist und soweit das sied­lungs­recht­li­che Vor­kaufs­recht aus­ge­übt ist die­se Nich­tig­keit nicht auf einer Unter­ver­brie­fung beruht. Ist dies der Fall, so kann die Geneh­mi­gung weder erteilt noch ver­sagt noch ein Vor­kaufs­recht aus­ge­übt wer­den 1.

Im vor­lie­gen­den Fall sind die Vor­aus­set­zun­gen für die Nich­tig­keit nach § 138 BGB gege­ben, weil der Kauf­preis offen­sicht­lich um mehr als 100 % zu nied­rig ist. Bei einem beson­ders gro­ben Miss­ver­hält­nis zwi­schen Leis­tung und Gegen­leis­tung, wel­ches nach gefes­tig­ter Recht­spre­chung bei einer Abwei­chung von 100 % oder mehr anzu­neh­men ist, spricht eine tat­säch­li­che Ver­mu­tung für ein Han­deln aus ver­werf­li­cher Gesin­nung, die in der Regel eine wei­te­re Prü­fung sub­jek­ti­ver Vor­aus­set­zun­gen ent­behr­lich macht und die Sit­ten­wid­rig­keit des Ver­trags nach § 138 BGB begrün­det 2. Die­se Vor­aus­set­zun­gen sind hier gege­ben. Denn aus dem Kauf­preis in Höhe von 23.000 € errech­net sich ein Qua­drat­me­ter­preis von 0,61 €, wobei es sich größ­ten­teils um Acker­land mit mehr als 60 Boden­punk­ten han­delt. Damit liegt die Boden­qua­li­tät deut­lich über der durch­schnitt­li­chen Qua­li­tät in der betref­fen­den Regi­on. Der­ar­ti­ge Län­de­rei­en wer­den, wie das Ober­lan­des­ge­richt aus eige­ner, durch die ehren­amt­li­chen Rich­ter ver­mit­tel­ter Sach­kun­de weiß, gewöhn­lich für erheb­lich höhe­re Prei­se gehan­delt. Der tat­säch­li­che Wert liegt min­des­tens bei 1,50 €/​m", mit­hin mehr als 100 % über dem hier ver­ein­bar­ten Kauf­preis von 0,61 €/​m². Zudem war die geschäft­lich uner­fah­re­ne Ver­käu­fe­rin bei Ver­trags­schluss gera­de erst 18 Jah­re alt.

Soweit die sied­lungs­recht­lich Vor­kaufs­be­rech­tig­te aller­dings ein­ge­wandt hat, sie habe ihr Vor­kaufs­recht wegen Unter­ver­brie­fung nach § 4 Abs. 3 Satz 1 RSG gleich­wohl wirk­sam aus­ge­übt, greift dies im Ergeb­nis nicht durch. Zwar heißt es in der genann­ten Vor­schrift: "Das Vor­kaufs­recht wird nicht dadurch aus­ge­schlos­sen, dass in dem Ver­äu­ße­rungs­ver­trag ein gerin­ge­res als das ver­ein­bar­te Ent­gelt beur­kun­det ist."

Jedoch setzt dies ent­spre­chend dem Wort­laut der Norm eine Abwei­chung zwi­schen der tat­säch­lich getrof­fe­nen Ver­ein­ba­rung und dem beur­kun­de­ten Ver­trags­in­halt vor­aus, wie dies etwa bei sog. Schwarz­geld­zah­lun­gen zusätz­lich zu der Zah­lung des beur­kun­de­ten Kauf­prei­ses der Fall ist. Anhalts­punk­te dafür, dass hier eine Schwarz­geld­zah­lung vor­lä­ge, sind weder dar­ge­tan noch sonst ersicht­lich.

Ober­lan­des­ge­richt Cel­le Senat für Land­wirt­schafts­sa­chen – Beschluss vom 16. Sep­tem­ber 2013 – 7 W 57/​13 (L)

  1. Ernst, LwVG, 8. Aufl.2012, Rn. 126, 158; BGH AgrarR 1977, 65; OLG Mün­chen AgrarR 1992, 260; Netz, GrdstVG, 5. Aufl., Sei­te 969/​970, 929[]
  2. BGH WM 2008, 967, Rn. 35, m. w. N.[]