Ver­schleu­de­rung des Grund­be­sit­zes in der Zwangs­ver­stei­ge­rung

Ist die Ver­kün­dung des Zuschlags in dem Ver­stei­ge­rungs­ter­min auf­grund einer dro­hen­den Ver­schleu­de­rung des Grund­be­sit­zes als ver­fah­rens­feh­ler­haft anzu­se­hen, führt dies nur dann zu einem Erfolg der Zuschlags­be­schwer­de, wenn der Zuschlag auf dem Ver­fah­rens­feh­ler beruht.

Ver­schleu­de­rung des Grund­be­sit­zes in der Zwangs­ver­stei­ge­rung

Dies ent­schied jetzt der Bun­des­ge­richts­hof in einem Fall, in dem der Schuld­ner sich in der Zuschlags­be­schwer­de auf den den Ver­sa­gungs­grund des § 83 Nr. 6 ZVG mit der Über­le­gung gestützt hat­te, infol­ge der ver­fah­rens­feh­ler­haf­ten Ver­kün­dung des Zuschlags im Ver­stei­ge­rungs­ter­min sei­en die Schuld­ner an einer güns­ti­ge­ren Ver­wer­tung gehin­dert wor­den.

Das Voll­stre­ckungs­ge­richt hat nach pflicht­ge­mä­ßem Ermes­sen zu ent­schei­den, ob es den Zuschlag gemäß § 87 Abs. 1 ZVG in dem Ver­stei­ge­rungs­ter­min oder in einem sofort zu bestim­men­den Ter­min ver­kün­det 1. Die Kon­trol­le des Beschwer­de­ge­richts beschränkt sich dem­zu­fol­ge auf Ermes­sens­feh­ler.

Aus dem mit dem Zuschlag ver­bun­de­nen Ein­griff in das Eigen­tums­recht gemäß Art. 14 Abs. 1 GG folgt aller­dings die Ver­pflich­tung der Gerich­te zur Wah­rung von Rechts­schutz­mög­lich­kei­ten des Schuld­ners und zu einer rechts­staat­li­chen Anfor­de­run­gen ent­spre­chen­den fai­ren Ver­fah­rens­füh­rung 2. Bei einem nied­ri­gen Meist­ge­bot, das einer Ver­schleu­de­rung gleich­kommt, kann das Voll­stre­ckungs­ge­richt ver­pflich­tet sein, gemäß § 87 ZVG einen geson­der­ten Ver­kün­dungs­ter­min anzu­be­rau­men und dem Schuld­ner dadurch die Mög­lich­keit ein­zu­räu­men, um Rechts­schutz nach­zu­su­chen. Maß­geb­lich sind inso­weit die Umstän­de des Ein­zel­falls; allein die Abwe­sen­heit des Schuld­ners im Ver­stei­ge­rungs­ter­min reicht nicht aus 3. In der Recht­spre­chung des Bun­des­ge­richts­hofs ist eine sol­che Pflicht des Voll­stre­ckungs­ge­richts nach Ein­füh­rung des § 85 a ZVG in einem beson­ders gela­ger­ten Sach­ver­halt aner­kannt wor­den, bei dem sich das Meist­ge­bot auf 12 % des Ver­kehrs­wer­tes belief und die Voll­stre­ckung wegen einer gering­fü­gi­gen For­de­rung der öffent­li­chen Hand betrie­ben wur­de 4.

Hier hat­te das Voll­stre­ckungs­ge­richt bei der Ermes­sens­ent­schei­dung einer­seits ein­zu­be­zie­hen, dass ein Zuschlag in Höhe von 26 % des Ver­kehrs­wer­tes einer Ver­schleu­de­rung des Grund­be­sit­zes gleich­kam. Auch waren die Schuld­ner im Ter­min nicht anwe­send. Ande­rer­seits han­del­te es sich bereits um den sechs­ten Ver­stei­ge­rungs­ter­min nach einer mehr als fünf­jäh­ri­gen Ver­fah­rens­dau­er. Die Gläu­bi­ge­rin, deren For­de­run­gen den Ver­kehrs­wert des Grund­stücks über­stie­gen, bean­trag­te die sofor­ti­ge Ertei­lung des Zuschlags in Kennt­nis des frei­hän­dig geschlos­se­nen Kauf­ver­trags, wäh­rend der anwe­sen­de Käu­fer kein Gebot abgab. Sei­ne Zuschlags­ent­schei­dung hat das Voll­stre­ckungs­ge­richt damit begrün­det, dass eine bes­se­re Ver­wer­tungs­mög­lich­keit ange­sichts des bis­he­ri­gen Ver­laufs des Voll­stre­ckungs­ver­fah­rens nicht zu erwar­ten gewe­sen sei. Ob die sofor­ti­ge Ver­kün­dung des Zuschlags ange­sichts die­ser Gesamt­um­stän­de – wie das Beschwer­de­ge­richt meint – ermes­sens­feh­ler­haft war, ist zwei­fel­haft, kann im Ergeb­nis aber dahin­ste­hen.

Selbst wenn näm­lich ein sol­cher Ver­fah­rens­feh­ler unter­stellt wird, führt er – wie das Beru­fungs­ge­richt zutref­fend annimmt – nur dann zu der Ver­sa­gung des Zuschlags, wenn der Zuschlag auf ihm beruht. Dies ist in der Recht­spre­chung geklärt 5 und ergibt sich ohne wei­te­res aus der die­nen­den Funk­ti­on des Ver­fah­rens­rechts. Erfolg kann die Zuschlags­be­schwer­de danach nur dann haben, wenn sich aus dem Beschwer­de­vor­brin­gen ein Zuschlags­ver­sa­gungs­grund ergibt, den die Schuld­ner bei einer Ver­ta­gung der Ver­kün­dung mit Erfolg gel­tend gemacht hät­ten. Dar­an fehlt es hier, weil der mit der Beschwer­de gestell­te Ein­stel­lungs­an­trag gemäß § 765a ZPO nicht begrün­det und die Zwangs­ver­stei­ge­rung nicht unzu­läs­sig im Sin­ne von § 83 Nr. 6 ZVG, § 100 Abs. 1, 3 ZVG war.

Der Umstand, dass nur ein Vier­tel des Ver­kehrs­wer­tes erzielt wor­den ist, reicht für sich genom­men nicht aus, um eine sit­ten­wid­ri­ge Här­te im Sin­ne von § 765a Abs. 1 Satz 1 ZPO zu begrün­den. Das folgt schon aus der Bestim­mung des § 85a Abs. 1, Abs. 2 Satz 2 ZVG, nach der der Zuschlag auf ein Meist­ge­bot unter der Hälf­te des Ver­kehrs­wer­tes nur im ers­ten Ter­min zu ver­sa­gen ist. Es müs­sen Umstän­de hin­zu­tre­ten, die mit Wahr­schein­lich­keit ein wesent­lich höhe­res Gebot in einem Fort­set­zungs­ter­min erwar­ten las­sen 6. Ein nur uner­heb­lich höhe­res Gebot wäre nicht aus­rei­chend, um das Erlö­schen eines siche­ren Meist­ge­bots zuguns­ten einer ledig­lich pro­gnos­ti­zier­ten bes­se­ren Ver­wer­tung in Kauf zu neh­men. Nur mit die­ser Ein­schrän­kung wer­den auch die schutz­wür­di­gen Inter­es­sen des Gläu­bi­gers in ange­mes­se­ner Wei­se gewahrt.

Die­se Vor­aus­set­zung hat das Beschwer­de­ge­richt ohne Rechts­feh­ler ver­neint. Dabei kann dahin­ste­hen, ob ein mög­li­ches Gebot von 50.000 € im Ver­hält­nis zu Meist­ge­bot und Ver­kehrs­wert über­haupt aus­rei­chend wäre, um die Wesent­lich­keits­schwel­le zu errei­chen. Denn mit der Beschwer­de­be­grün­dung haben die Schuld­ner ledig­lich auf die Ver­schleu­de­rung des Grund­be­sit­zes infol­ge des Zuschlags und auf den mög­li­chen höhe­ren Erlös aus dem frei­hän­di­gen Ver­kauf hin­ge­wie­sen. Sie haben fer­ner aus­ge­führt, die Gläu­bi­ge­rin habe mit Schrei­ben vom 27.09.2010, also vor dem Ver­stei­ge­rungs­ter­min, ihr Ein­ver­ständ­nis mit dem Ver­kauf zum Preis von 50.000 € erklärt. Dage­gen haben sie nicht dar­ge­legt und unter Beweis gestellt, dass die Gläu­bi­ge­rin auch im Zeit­punkt der Beschwer­de­be­grün­dung noch mit die­sem Ver­kauf ein­ver­stan­den sei und sich bereit erklä­ren wer­de, von dem Zwangs­ver­stei­ge­rungs­ver­fah­ren Abstand zu neh­men. Gegen eine sol­che Bereit­schaft spricht schon der Umstand, dass die Gläu­bi­ge­rin in Kennt­nis des frei­hän­dig geschlos­se­nen Kauf­ver­trags die sofor­ti­ge Ertei­lung des Zuschlags bean­tragt hat. Eben­so wenig haben die Schuld­ner kon­kre­te Anhalts­punk­te dafür vor­ge­tra­gen, dass der Käu­fer ent­ge­gen sei­nem Ver­hal­ten in dem Ver­stei­ge­rungs­ter­min in einem Fort­set­zungs­ter­min ein 42.000 € wesent­lich über­stei­gen­des Gebot abge­ben wer­de.

Soweit sich die Schuld­ner dar­auf beru­fen, der Käu­fer habe nur des­halb kein Gebot abge­ge­ben, weil er sich zunächst ver­bind­lich mit ihnen dar­über habe eini­gen wol­len, dass er im Fal­le der Erstei­ge­rung den ver­ein­bar­ten Kauf­preis nicht zusätz­lich zah­len müs­se, ist die­ser Vor­trag erst­mals mit der Rechts­be­schwer­de erfolgt und damit unbe­acht­lich. Ohne Erfolg rügt die Rechts­be­schwer­de, das Beschwer­de­ge­richt habe gegen die Hin­weis­pflicht ver­sto­ßen, indem es nicht auf Vor­trag zu die­sem Punkt hin­ge­wirkt habe. Aus­weis­lich des Pro­to­kolls hat das Voll­stre­ckungs­ge­richt zu Beginn des Ver­stei­ge­rungs­ter­mins mit­ge­teilt, dass der Kauf­ver­trag nicht geneh­migt wor­den und wegen Ver­sto­ßes gegen das Ver­äu­ße­rungs­ver­bot unbe­acht­lich sei. Dass der Käu­fer den­noch kein Gebot abgab, ließ ohne wei­te­res den Schluss zu, dass er an sei­nen Erwerbs­ab­sich­ten nicht fest­hielt. Es war Sache der Schuld­ner, in der Beschwer­de­be­grün­dung dar­zu­tun, dass und war­um trotz die­ses Ver­hal­tens in einem spä­te­ren Ver­stei­ge­rungs­ter­min ein höhe­res Gebot des Käu­fers zu erwar­ten sei. Weil das Beschwer­de­ge­richt von einer sol­chen Bereit­schaft des Käu­fers nicht ohne wei­te­ren Vor­trag aus­ge­hen konn­te, ist auch ohne Belang, dass die­ser den Schuld­nern vor dem Ter­min den Abschluss eines lang­fris­ti­gen Miet­ver­trags ange­bo­ten haben soll.

Bun­des­ge­richts­hof, Beschluss vom 14. Juli 2011 – V ZB 25/​11

  1. BGH, Beschluss vom 30.01.2004 – IXa ZB 196/​03, NJW-RR 2004, 1074, 1075[]
  2. vgl. nur BVerfGE 49, 220, 225[]
  3. BGH, Beschluss vom 05.11.2004 – IXa ZB 27/​04, WM 2005, 136, 138; Beschluss vom 30.01.2004 – IXa ZB 196/​03, NJW-RR 2004, 1074, 1075; Hint­zen in Dassler/​Schiffhauer/​Hintzen/​Engels/​Rellermeyer, ZVG, 13. Aufl., § 87 Rn. 6; Löhnig/​Pestel, § 87 ZVG Rn. 17 ff.; Stö­ber, ZVG, 19. Aufl., § 87 Rn.02.1 jeweils mwN; vgl. auch OLG Düs­sel­dorf, Rpfle­ger 1994, 429; für die Zeit vor Ein­füh­rung des § 85a ZVG BVerfGE 46, 325, 333 ff.[]
  4. BGH, Beschluss vom 05.11.2004 aaO[]
  5. BGH, Beschluss vom 05.11.2004 – IXa ZB 27/​04, WM 2005, 136, 138[]
  6. BGH, Beschluss vom 27.06.2003 – IXa ZB 21/​03, NJW-RR 2003, 1648, 1649; BGH, Beschluss vom 16.07.2009 – V ZR 45/​09; Hint­zen in Dassler/​Schiffhauer/​Hintzen/​Engels/​Rellermeyer, ZVG, 13. Aufl., § 83 Rn. 25; Stö­ber, ZVG, 19. Aufl., Einl. Rn. 55.3 jeweils mwN[]