Ver­si­che­run­gen in der Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung

Der Ver­mie­ter darf in der jähr­li­chen Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung – ähn­lich wie bei den Posi­tio­nen für Was­ser und Abwas­ser – die Kos­ten der Sach­ver­si­che­rung und der Haft­pflicht­ver­si­che­rung in einer Sum­me unter der Kos­ten­po­si­ti­on „Ver­si­che­rung“ abrech­nen. Nach einem aktu­el­len Urteil des Bun­des­ge­richts­hofs genügt es, nach den Betriebs­kos­ten­ar­ten zu dif­fe­ren­zie­ren, die jeweils unter einer Zif­fer im Kata­log der Anla­ge 3 zu § 27 II. BV oder in § 2 BetrKV zusam­men­ge­fasst sind.

Ver­si­che­run­gen in der Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung

Maß­geb­lich für die for­mel­le Wirk­sam­keit einer Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung ist die Nach­voll­zieh­bar­keit und Prüf­fä­hig­keit für den Mie­ter. Not­wen­dig, aber auch aus­rei­chend ist es, dass der Mie­ter die ihm ange­las­te­ten Kos­ten bereits aus der Abrech­nung klar erse­hen und über­prü­fen kann, so dass die Ein­sicht­nah­me in dafür vor­lie­gen­de Bele­ge nur noch zur Kon­trol­le und zur Behe­bung von Zwei­feln erfor­der­lich ist; die Pflich­ten zur Spe­zi­fi­zie­rung der Kos­ten dür­fen nicht über­spannt wer­den [1].

Die Nach­voll­zieh­bar­keit der Abrech­nung für den Mie­ter ist auch dann gewähr­leis­tet, wenn der Ver­mie­ter eng zusam­men­hän­gen­de Kos­ten – wie hier die Kos­ten für Sach- und Haft­pflicht­pflicht­ver­si­che­rung – in einer Sum­me zusam­men­fasst, ohne die auf die jewei­li­ge Ver­si­che­rungs­art ent­fal­len­den Ein­zel­be­trä­ge anzu­ge­ben [2]. Ent­ge­gen der Auf­fas­sung der Revi­si­ons­er­wi­de­rung ist es auch unschäd­lich, dass der Klä­ger die­se Kos­ten­po­si­ti­on nur all­ge­mein als „Ver­si­che­rung“ bezeich­net und nicht aus­drück­lich die in Nr. 13 der Anla­ge 3 zu § 27 II. BV und § 2 Nr. 13 BetrKV genann­te Bezeich­nung „Kos­ten der Sach- und Haft­pflicht­ver­si­che­rung“ ver­wen­det hat. Eine Kon­trol­le der Kos­ten­po­si­ti­on „Ver­si­che­rung“ dar­auf­hin, ob für das Miet­ob­jekt Kos­ten der Sach- und Haft­pflicht-ver­si­che­rung in die­ser Höhe tat­säch­lich ange­fal­len sind und wie sie sich auf die bei­den Ver­si­che­rungs­ar­ten ver­tei­len, braucht die Abrech­nung nicht zu ermög­li­chen; hier­für steht dem Mie­ter die Mög­lich­keit der Bele­ge­in­sicht zur Ver­fü­gung.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 16. Sep­tem­ber 2009 – VIII ZR 346/​08

  1. BGH, Urteil vom 23.11.1981 – VIII ZR 298/​80, NJW 1982, 573, unter I 2 a aa[]
  2. vgl. BGH, Urteil vom 15.07.2009 – VIII ZR 340/​08, WuM 2009, 516, Tz. 19, zur Abrech­nung der Kos­ten für Frisch­was­ser und Abwas­ser in einer Posi­ti­on[]