Versicherungen in der Betriebskostenabrechnung

Der Vermieter darf in der jährlichen Betriebskostenabrechnung – ähnlich wie bei den Positionen für Wasser und Abwasser – die Kosten der Sachversicherung und der Haftpflichtversicherung in einer Summe unter der Kostenposition „Versicherung“ abrechnen. Nach einem aktuellen Urteil des Bundesgerichtshofs genügt es, nach den Betriebskostenarten zu differenzieren, die jeweils unter einer Ziffer im Katalog der Anlage 3 zu § 27 II. BV oder in § 2 BetrKV zusammengefasst sind.

Versicherungen in der Betriebskostenabrechnung

Maßgeblich für die formelle Wirksamkeit einer Betriebskostenabrechnung ist die Nachvollziehbarkeit und Prüffähigkeit für den Mieter. Notwendig, aber auch ausreichend ist es, dass der Mieter die ihm angelasteten Kosten bereits aus der Abrechnung klar ersehen und überprüfen kann, so dass die Einsichtnahme in dafür vorliegende Belege nur noch zur Kontrolle und zur Behebung von Zweifeln erforderlich ist; die Pflichten zur Spezifizierung der Kosten dürfen nicht überspannt werden1.

Die Nachvollziehbarkeit der Abrechnung für den Mieter ist auch dann gewährleistet, wenn der Vermieter eng zusammenhängende Kosten – wie hier die Kosten für Sach- und Haftpflichtpflichtversicherung – in einer Summe zusammenfasst, ohne die auf die jeweilige Versicherungsart entfallenden Einzelbeträge anzugeben2. Entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung ist es auch unschädlich, dass der Kläger diese Kostenposition nur allgemein als „Versicherung“ bezeichnet und nicht ausdrücklich die in Nr. 13 der Anlage 3 zu § 27 II. BV und § 2 Nr. 13 BetrKV genannte Bezeichnung „Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung“ verwendet hat. Eine Kontrolle der Kostenposition „Versicherung“ daraufhin, ob für das Mietobjekt Kosten der Sach- und Haftpflicht-versicherung in dieser Höhe tatsächlich angefallen sind und wie sie sich auf die beiden Versicherungsarten verteilen, braucht die Abrechnung nicht zu ermöglichen; hierfür steht dem Mieter die Möglichkeit der Belegeinsicht zur Verfügung.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 16. September 2009 – VIII ZR 346/08

  1. BGH, Urteil vom 23.11.1981 – VIII ZR 298/80, NJW 1982, 573, unter I 2 a aa[]
  2. vgl. BGH, Urteil vom 15.07.2009 – VIII ZR 340/08, WuM 2009, 516, Tz. 19, zur Abrechnung der Kosten für Frischwasser und Abwasser in einer Position []