Ver­trags­än­de­rung per auf­schie­ben­der Bedin­gung

Der Abschluss eines Ver­tra­ges unter einer auf­schie­ben­den Bedin­gung stellt kein Lösungs­recht von einer (bestehen­den) Leis­tungs­pflicht im Sin­ne des § 308 Nr. 3 BGB dar.

Ver­trags­än­de­rung per auf­schie­ben­der Bedin­gung

Gemäß § 308 Nr. 3 BGB ist die Ver­ein­ba­rung eines Rechts des Ver­wen­ders von All­ge­mei­nen Geschäfts­be­din­gun­gen unwirk­sam, sich ohne sach­lich gerecht­fer­tig­ten und im Ver­trag ange­ge­be­nen Grund von sei­ner Leis­tungs­pflicht zu lösen. Dabei ist der Begriff des "Lösungs­rechts" in § 308 Nr. 3 BGB ent­spre­chend dem Zweck die­ser Norm, die Ver­trags­bin­dung des Ver­wen­ders zu sichern, umfas­send zu ver­ste­hen. Er beschränkt sich nicht auf Gestal­tungs­rech­te und schuld­recht­li­che Ansprü­che auf Ver­trags­auf­he­bung, son­dern erfasst dar­über hin­aus auch Klau­seln, die – ohne dass es einer geson­der­ten Wil­lens­er­klä­rung des Ver­wen­ders bedarf – zu einem nach­träg­li­chen Weg­fall der Ver­trags­bin­dung füh­ren, ins­be­son­de­re auf­lö­sen­de Bedin­gun­gen 1.

Die hier zu beur­tei­len­de Klau­sel ent­hält indes kei­ne auf­lö­sen­de, son­dern eine auf­schie­ben­de Bedin­gung. Die Fra­ge, ob die auf­schie­ben­de Bedin­gung der auf­lö­sen­den im Rah­men des § 308 Nr. 3 BGB gleich­zu­stel­len ist, wird in der Lite­ra­tur kaum erör­tert. Eini­ge Autoren füh­ren – ohne nähe­re Begrün­dung – aus, dass auf­schie­ben­de Bedin­gun­gen am Maß­stab des § 308 Nr. 1 BGB zu prü­fen sei­en 2. Dem­ge­gen­über wird in einer ver­ein­zel­ten Ent­schei­dung aus der Instanz­recht­spre­chung – eben­falls ohne nähe­re Begrün­dung – ange­nom­men, dass auch auf­schie­ben­de Bedin­gun­gen unter § 308 Nr. 3 BGB fal­len 3.

§ 308 Nr. 3 BGB erfasst nur Rege­lun­gen, nach denen dem Ver­wen­der die Mög­lich­keit ein­ge­räumt wird, sich ohne einen im Ver­trag ange­ge­be­nen und sach­lich gerecht­fer­tig­ten Grund von einer bereits bestehen­den Leis­tungs­pflicht zu lösen. Eine der­ar­ti­ge Situa­ti­on besteht bei Abschluss eines auf­schie­bend beding­ten Ver­trags vor Ein­tritt der Bedin­gung aber gera­de nicht, weil die Leis­tungs­pflicht von vorn­her­ein vom Ein­tritt einer Bedin­gung abhän­gig gemacht wor­den ist. Der Abschluss eines Ver­trags unter einer auf­schie­ben­den Bedin­gung kann daher nicht als Lösungs­recht von einer (bestehen­den) Leis­tungs­pflicht ange­se­hen wer­den. Eine ande­re Beur­tei­lung ist auch nicht des­halb gebo­ten, weil das auf­schie­bend beding­te Recht – soweit es Grund­stü­cke betrifft – durch eine Vor­mer­kung gesi­chert wer­den kann und gegen Zwi­schen­ver­fü­gun­gen geschützt ist (§ 161 BGB), denn die­ser Schutz ändert nichts dar­an, dass im Fall des Aus­blei­bens der Bedin­gung eine ver­trag­li­che Leis­tungs­pflicht nicht wirk­sam wird.

Die auf­schie­ben­de Bedin­gung ist auch nicht nach § 307 Abs. 1 oder 2 BGB unwirk­sam. Die Klau­sel ver­stößt nicht gegen das Trans­pa­renz­ge­bot (§ 307 Abs. 1 Satz 2 BGB), sie ist hin­rei­chend klar und ver­ständ­lich, denn für den Ver­käu­fer als Kun­den der Beklag­ten ist ohne wei­te­res erkenn­bar, dass die Wirk­sam­keit des Erwerbs sei­ner Betei­li­gung davon abhängt, dass die Beklag­te zur Zah­lung des hier­für ver­ein­bar­ten Kauf­prei­ses in der Lage ist. Zwar liegt es ange­sichts der ange­streb­ten Erwerbs­quo­te auf der Hand, dass aus prak­ti­schen Grün­den nur eine Gesamt­fi­nan­zie­rung in Betracht kom­men dürf­te, so dass eine Finan­zie­rung des Betei­li­gungs­er­werbs des ein­zel­nen Käu­fers regel­mä­ßig mit der Gesamt­fi­nan­zie­rung der ange­streb­ten Quo­te zusam­men­fal­len wird. Die­ser tat­säch­li­che Zusam­men­hang macht die Klau­sel aber nicht unver­ständ­lich.

Die Klau­sel ist auch nicht wegen unan­ge­mes­se­ner Benach­tei­li­gung nach § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 BGB unwirk­sam; ins­be­son­de­re liegt eine Abwei­chung von wesent­li­chen Grund­ge­dan­ken der gesetz­li­chen Rege­lung (§ 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB) nicht vor. Zwar macht die Klau­sel die Wirk­sam­keit des Ver­tra­ges von einem allein der Risi­ko­sphä­re der Beklag­ten zuzu­ord­nen­den Umstand – der Sicher­stel­lung der Finan­zie­rung des von ihr als Käu­fe­rin zu zah­len­den Kauf­prei­ses – abhän­gig und räumt ihr zudem die Mög­lich­keit ein, jeder­zeit auf den Ein­tritt der Bedin­gung zu ver­zich­ten und somit die Wirk­sam­keit des Ver­tra­ges her­bei­zu­füh­ren. Eine Ver­pflich­tung, das ihr Zumut­ba­re für den Ein­tritt der Bedin­gung zu unter­neh­men, ist der Beklag­ten dabei zumin­dest nach dem Wort­laut der Klau­sel nicht auf­er­legt. Der Ein­tritt der Bedin­gung und die Wirk­sam­keit einer ver­trag­li­chen Ver­pflich­tung sind somit weit­ge­hend in das Belie­ben der Beklag­ten gestellt, die sich damit – wirt­schaft­lich betrach­tet – prak­tisch eine Opti­on auf den Betei­li­gungs­er­werb hat ein­räu­men las­sen. Eine der­ar­ti­ge Gestal­tung ist jedoch im Rah­men der Ver­trags­frei­heit zuläs­sig.

Allein dar­in, dass ein Anteils­käu­fer, der wie die Beklag­te den Erwerb einer offen aus­ge­wie­se­nen hohen Betei­li­gungs­quo­te anstrebt, die Ver­bind­lich­keit der dazu abge­schlos­se­nen Ein­zel­kauf­ver­trä­ge davon abhän­gig macht, dass für jeden ein­zel­nen Kauf­ver­trag und damit – erkenn­bar – für die Gesamt­in­ves­ti­ti­on die Finan­zie­rung sicher­ge­stellt ist, liegt kei­ne unan­ge­mes­se­ne Benach­tei­li­gung der ein­zel­nen Anteils­käu­fer. Denn wie das Beru­fungs­ge­richt zutref­fend erkannt hat, liegt die Sicher­stel­lung der Kauf­preis­fi­nan­zie­rung auch in deren Inter­es­se. Zwar erstreckt sich die­ses Inter­es­se nicht auf die Gesamt­fi­nan­zie­rung der Inves­ti­ti­on, son­dern nur auf die Sicher­stel­lung der Finan­zie­rung des jewei­li­gen Ein­zel­kauf­prei­ses. Unter Berück­sich­ti­gung des von der Beklag­ten ver­folg­ten Zwecks, eine für die Objekt­ver­wer­tung erfor­der­li­che Betei­li­gungs­quo­te von min­des­tens 75 % zu errei­chen, kann es indes­sen nicht als eine miss­bräuch­li­che Durch­set­zung eige­ner Inter­es­sen der Beklag­ten auf Kos­ten ihrer Ver­trags­part­ner gewer­tet wer­den, dass die Beklag­te die Wirk­sam­keit der ein­zel­nen Kauf­ver­trä­ge im Ergeb­nis vom Zustan­de­kom­men der Gesamt­fi­nan­zie­rung abhän­gig gemacht hat. Ob eine zu lan­ge Schwe­be­zeit den Kun­den unan­ge­mes­sen in sei­ner Dis­po­si­ti­ons­frei­heit benach­tei­ligt und wegen Ver­sto­ßes gegen § 308 Nr. 1 BGB unwirk­sam ist, bedarf hier kei­ner Ent­schei­dung, denn der Klä­ger erstrebt kei­ne Ver­kür­zung der Schwe­be­zeit, son­dern die Wirk­sam­keit des auf­schie­bend beding­ten Ver­tra­ges.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 8. Dezem­ber 2010 – VIII ZR 343/​09

  1. Bamberger/​Roth/​Becker, BGB, 2. Aufl., § 308 Nr. 3 Rn. 3; Palandt/​Grüneberg, BGB, 69. Aufl., § 308 Rn. 14; Stau­din­ger/­Coes­ter-Walt­jen, BGB, Neu­bearb. 2006, § 308 Nr. 3 Rn. 2; MünchKommBGB/​Kieninger, 5. Aufl., § 308 Nr. 3 Rn. 4; Ber­ger in Prütting/​Wegen/​Weinreich, BGB, 5. Aufl., § 308 Rn. 20; Schmidt in Ulmer/​Brandner/​Hensen, AGB-Recht, 10. Aufl., § 308 Nr. 3 BGB Rn. 1[]
  2. Dam­mann in Wolf/​Lindacher/​Pfeiffer, AGB-Recht, 5. Aufl., § 308 Nr. 3 BGB Rn. 17; vgl. auch Stau­din­ger/­Coes­ter-Walt­jen, aaO, § 308 Nr. 1 Rn. 9[]
  3. AG Forch­heim, NJW-RR 2000, 725[]