Ver­tre­tung in der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ver­samm­lung

Ein Woh­nungs­erbbau­be­rech­tig­ter (Woh­nungs­ei­gen­tü­mer) kann sich bei der Aus­übung sei­nes Stimm­rechts auch durch meh­re­re Bevoll­mäch­tig­te ver­tre­ten las­sen. Die­se kön­nen nur ein­heit­lich abstim­men, wenn sie gleich­zei­tig in der Ver­samm­lung anwe­send sind.

Ver­tre­tung in der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ver­samm­lung

Ein Woh­nungs­erbbau­be­rech­tig­ter kann sich in der Woh­nungs­erbbau­be­rech­tig­ten­ver­samm­lung bei der Aus­übung sei­nes Stimm­rechts ver­tre­ten las­sen. Auf die­se Ver­tre­tung sind die §§ 164 ff. BGB anzu­wen­den 1. Danach kann jeder Woh­nungs­erbbau­be­rech­tig­te zu sei­ner Ver­tre­tung in der Ver­samm­lung nicht nur eine Per­son bevoll­mäch­ti­gen. Er darf viel­mehr auch meh­re­ren Per­so­nen eine ent­spre­chen­de Voll­macht ertei­len 2, z.B. einer Rechts­an­walts­so­zie­tät oder meh­re­ren Pro­ku­ris­ten oder Hand­lungs­be­voll­mäch­tig­ten. Meh­re­re an der Ver­samm­lung teil­neh­men­de Ver­tre­ter dürf­ten das Stimm­recht zwar – nicht anders als gemein­schaft­li­che Inha­ber eines Woh­nungs­erbbau­rechts­an­teils (vgl. § 25 Abs. 2 Satz 2 WEG) – nur ein­heit­lich aus­üben. Das führt aber nicht dazu, dass meh­re­ren Per­so­nen nur eine Gesamt­voll­macht oder nur eine genau abge­grenz­te Voll­macht erteilt wer­den könn­te oder dürf­te. Es ist viel­mehr – wie auch sonst – zuläs­sig, sie ein­zeln und unein­ge­schränkt zu bevoll­mäch­ti­gen. Dann müs­sen sich die meh­re­ren Bevoll­mäch­tig­ten unter­ein­an­der abstim­men, wer für den Ver­tre­te­nen stimmt und wie abge­stimmt wer­den soll. Dazu kann der Woh­nungs­erbbau­be­rech­tig­te den Ver­tre­tern Wei­sun­gen ertei­len. Er kann davon aber auch abse­hen und den Ver­tre­tern die Koor­di­nie­rung unter­ein­an­der über­las­sen.

Das gäl­te nur dann nicht, wenn die Tei­lungs­er­klä­rung etwas ande­res bestimm­te. Eine ent­spre­chen­de Ein­schrän­kung fehlt im hier ent­schie­de­nen Fall jedoch in der Tei­lungs­er­klä­rung der Wohn­an­la­ge der Par­tei­en. Die­se schreibt in § 12 Nr. 4 Satz 2 vor, dass sich die Woh­nungs­erbbau­be­rech­tig­ten nur durch die Ver­wal­tung, den Ehe­gat­ten und einen ande­ren Woh­nungs­erbbau­be­rech­tig­ten ver­tre­ten las­sen dür­fen. Damit wird nicht nur der Kreis der als Stimm­rechts­ver­tre­ter in Betracht kom­men­den Per­so­nen, son­dern indi­rekt deren Zahl ein­ge­schränkt. Bei der gebo­te­nen nächst­lie­gen­den Aus­le­gung 3 lässt sich die­ser Rege­lung aber nicht ent­neh­men, dass die Woh­nungs­erbbau­be­rech­tig­ten gezwun­gen wer­den sol­len, aus dem beschränk­ten Kreis der als Ver­tre­ter in Betracht kom­men­den Per­so­nen stets nur eine zu bevoll­mäch­ti­gen. Zudem sind Beschrän­kun­gen bei der Ertei­lung von Voll­mach­ten als Aus­nah­me­re­ge­lung grund­sätz­lich eng aus­zu­le­gen 4.

Gemes­sen dar­an sind die im hier vom Bun­des­ge­richts­hof ent­schie­de­nen Fall der Bei­rats­vor­sit­zen­den erteil­ten Voll­mach­ten der vier Woh­nungs­erbbau­be­rech­tig­ten nicht zu bean­stan­den.

Sie brin­gen ein­deu­tig zum Aus­druck, dass die nament­lich oder mit ihrer Funk­ti­on bezeich­ne­te Bei­rats­vor­sit­zen­de bevoll­mäch­tigt wer­den soll­te. Eine sol­che Bevoll­mäch­ti­gung war mög­lich, da die zuletzt Genann­te als Geschäfts­füh­re­rin meh­re­rer Gesell­schaf­ten mit Woh­nun­gen in der Anla­ge zu dem Kreis der nach § 12 Nr. 4 TE mög­li­chen Bevoll­mäch­tig­ten gehört und auch nur aus die­sem Grund Vor­sit­zen­de des Bei­rats ist (vgl. § 29 Abs. 1 Satz 2 WEG). Eine Prä­zi­sie­rung, als Geschäfts­füh­re­rin wel­cher Gesell­schaft sie bevoll­mäch­tigt wird, wäre nur erfor­der­lich gewe­sen, wenn eine die­ser Gesell­schaf­ten, etwa wegen eines Stimm­rechts­aus­schlus­ses, als Ver­tre­te­rin nicht in Betracht gekom­men wäre. Von die­sem hier nicht gege­be­nen Son­der­fall abge­se­hen, spielt es kei­ne Rol­le, in wel­cher Geschäfts­führ­er­ei­gen­schaft die Bei­rats­vor­sit­zen­de für die ande­ren Woh­nungs­erbbau­be­rech­tig­ten deren Stimm­recht wahr­nahm. Sie war dazu als Geschäfts­füh­re­rin jeder der von ihr gelei­te­ten Gesell­schaf­ten in der Lage und hät­te auch als Geschäfts­füh­re­rin aller drei Gesell­schaf­ten bevoll­mäch­tigt wer­den kön­nen, weil die Woh­nungs­erbbau­be­rech­tig­ten zur Ertei­lung meh­re­rer Voll­mach­ten berech­tigt sind. Dar­an ändert es ent­ge­gen der Ansicht der Klä­ge­rin­nen nichts, dass dann bei einem etwai­gen pflicht­wid­ri­gen Ver­hal­ten der Bei­rats­vor­sit­zen­den unklar sein kann, wel­che der Gesell­schaf­ten für ihr Organ­han­deln haf­tet. Das betrifft nur das Innen­ver­hält­nis der Woh­nungs­erbbau­be­rech­tig­ten zu der bevoll­mäch­tig­ten Gesell­schaft. Hier geht es aber um das Außen­ver­hält­nis. Dafür kommt es allein dar­auf an, wel­che natür­li­che Per­son die Berech­tig­ten letzt­lich zur Aus­übung ihrer Stimm­rech­te ermäch­tigt haben. Deren Iden­ti­tät ist auch ohne den von dem Beru­fungs­ge­richt gefor­der­ten Zusatz ein­deu­tig.

Unschäd­lich war es, dass eine Woh­nungs­erbbau­be­rech­tig­te neben der Bei­rats­vor­sit­zen­den auch einem wei­te­ren Mit­glied des Bei­rats Voll­macht erteilt hat­te. Sie durf­te meh­re­re Voll­mach­ten ertei­len. Es ist, wie aus­ge­führt, nicht not­wen­dig, den Ver­tre­tern Gesamt­ver­tre­tungs­macht zu ertei­len oder deren Auf­ga­ben klar von­ein­an­der abzu­gren­zen. Die Woh­nungs­erbbau­be­rech­tig­te konn­te sich damit begnü­gen, die bei­den Per­so­nen ohne nähe­re Anga­ben zu bevoll­mäch­ti­gen und die­sen die Koor­di­nie­rung zu über­las­sen.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 30. März 2012 – V ZR 178/​11

  1. BGH, Beschlüs­se vom 11.11.1986 – V ZB 1/​86, BGHZ 99, 90, 93 und vom 29.01.1993 – V ZB 24/​92, NJW 1993, 1329, 1330; Spielbauer/​Then, WEG, 2. Aufl., § 25 Rn. 5[]
  2. Juris­PK-BGB/Wein­land, 5. Aufl., § 167 Rn. 5[]
  3. BGH, Urteil vom 18.06.2010 – V ZR 164/​09, NJW 2010, 2513 Rn. 9 inso­weit in BGHZ 186, 51 nicht abge­druckt[]
  4. Elzer in Jen­ni­ßen, WEG, 2. Aufl., § 25 Rn. 57 aE[]